R.G : 12/00828

décision du

Tribunal de Grande Instance de LYON

Au fond

du 10 janvier 2012

RG : 11/00055

XXX

SARL CAFE BAR DE LA FICELLE

C/

X

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

1^re chambre civile B

ARRET DU 13 Janvier 2015

APPELANTE :

SARL CAFE BAR DE LA FICELLE

XXX

XXX

Représentée par la SELARL LAFFLY & ASSOCIES-LEXAVOUE LYON, avocat au barreau de LYON

Assistée de M^e David METAXAS, avocat au barreau de LYON

INTIME :

M. Y A X

né le XXX à LYON

153 G Duguesclin

XXX

Représenté par la SELARL JUGE FIALAIRE AVOCATS, avocat au barreau de LYON

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 16 Avril 2014

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 01 Décembre 2014

Date de mise à disposition : 13 Janvier 2015

Audience tenue par Y-D E, président et Michel FICAGNA, conseiller, qui ont siégé en rapporteurs sans opposition des avocats dûment avisés et ont rendu compte à la Cour dans leur délibéré,

assistés pendant les débats de Emanuela MAUREL, greffier

A l’audience, Y-D E a fait le rapport, conformément à l’article 785 du code de procédure civile.

Composition de la Cour lors du délibéré :

— Y-D E, président

— François MARTIN, conseiller

— Michel FICAGNA, conseiller

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Y-D E, président, et par Emanuela MAUREL, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

EXPOSE DE L’AFFAIRE

Suivant acte du 18 octobre 2001, M X a donné à bail la société café bar de la Ficelle le local commercial lui appartenant au rez-de-chaussée de l’immeuble XXX à Lyon 5^e comprenant en sus dudit local trois caves en sous-sol et un appartement à usage d’habitation à l’entresol, l’ensemble faisait 203,60 m², pour un loyer annuel de 6858,60 euros hors taxes et hors charges.

Le 21 décembre 2009, M X a notifié à la société Café bar la Ficelle un congé avec offre de renouvellement pour un loyer réévalué à 16 000 euros hors taxes et hors charges.

La société Café bar de la Ficelle a accepté, le 1^er juillet 2010, le principe du renouvellement mais a contesté la fixation du loyer à 16 000 euros, en proposant de l’arrêter à la somme de 9268,54 euros, selon application de l’indice national du coût de la consommation.

A défaut de réponse de M X, la société Café bar de la Ficelle a saisi le 16 février 2011 la commission départementale des baux commerciaux aux fins de fixation du loyer à la somme de 9268,54 euros. Ladite commission a par la suite évalué le loyer annuel à la somme de 14 700 euros hors taxes et hors charges.

Par exploit en date du 19 septembre 2011, M X a assigné la société Café bar de la Ficelle devant le juge des loyers commerciaux afin que le loyer du local soit fixé à 16 000 euros en raison de la modification notable des facteurs locaux de commercialité justifiant le déplafonnement dédit loyer.

Par jugement du 10 janvier 2012, le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Lyon a fixé le loyer annuel à la somme de 14 700 euros à compter du 13 février 2010, outre intérêts au taux légal sur l’arriéré à compter de chaque échéance de loyer depuis cette date capitalisés à compter du 19 septembre 2011, en retenant le déplafonnement en raison de la modification notable des facteurs locaux de commercialité.

La société Café bar de la Ficelle a interjeté appel de cette décision.

Par arrêt du 26 février 2013, la cour a ordonné une expertise.

La société Café bar de la Ficelle n’a pas conclu à l’issue de cette mesure d’instruction. Au terme de ses dernières conclusions antérieures, elle sollicite la réformation du jugement.

Elle fait valoir que le déplafonnement du loyer n’est pas justifié dans la mesure où il n’existe aucune modification notable des facteurs locaux de commercialité. Elle demande l’application de l’indice national du coût de la construction pour la fixation du loyer et la condamnation de M X au paiement de 3000 euros au titre de l’article 700 du code procédure civile.

Elle soutient que les arguments avancés par M X et retenus par le premier juge ne justifient pas le déplafonnement, dans la mesure où la mise en place de la station de métro desservant Fourvière date de 1989, l’inscription de la ville au patrimoine de l’UNESCO de 1998 et les événements politiques et sportifs visés remontent à 1996 et 1998, soit bien avant la conclusion du bail en 2001, de sorte que ces faits ne peuvent avoir modifié les facteurs locaux de commercialité pendant la durée du bail.

Elle affirme, à l’appui de deux rapports d’expertise, que la population spécifique du Vieux-Lyon n’a pas évolué, que l’augmentation de la population lyonnaise dans son ensemble ne peut impacter la commercialité du local, que le parking H Georges, la place Benoît Crépu et le musée Gadagne sont trop éloignés du café pour pouvoir constituer un facteur d’afflux de clientèle et que la création d’une station Vélo’v à côté du local ne saurait à elle seule suffire à conclure à une modification notable des facteurs locaux de commercialité.

Elle fait valoir que le réaménagement de la place H Y K les cafés alentours et non le sien, en retrait, non compris dans la zone piétonne touristique de la G H Y et se trouvant en bordure de G, ce qui lui est préjudiciable, notamment en raison de l’accroissement de la circulation automobile et du nombre de bars concurrents autour de la place H Y.

Enfin, la société Café bar de la Ficelle, soutient que si le déplafonnement était justifié, il ne serait en tout état de cause possible qu’à hauteur de la somme de 11 000 euros par an, au regard des prix pratiqués dans les rues adjacentes.

Elle conclut donc, en raison de l’absence de justification du déplafonnement, à l’application de l’indice national du coût de la construction, ce qui fixe le loyer annuel à la somme de 9268,54 euros.

M X conclut à la confirmation du jugement en ce qu’il a dit justifié le déplafonnement du loyer du bail renouvelé le 1^er juillet 2010 et, y ajoutant, demande à la cour de fixer à la somme de 16 470 euros le montant du loyer renouvelé, avec intérêts au taux légal sur l’arriéré à compter de chaque échéance de loyer, avec capitalisation à compter du 19 septembre 2011, et de réduire le montant du loyer à la somme de 16 000 euros entre le 1^er janvier 2010 et la date de notification du mémoire préalable N°1 après expertise, avec intérêts au taux légal sur l’arriéré à compter de chaque échéance depuis le renouvellement, capitalisés à compter du 19 septembre 2011. Il fait valoir, que, comme l’expert amiable qu’il avait missionné, l’expert judiciaire a confirmé l’existence d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité et son incidence sur le commerce considéré.

MOTIFS

Attendu qu’en application des articles L145-33 et L145-34 du code de commerce, le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative s’il est établi une modification notable des facteurs locaux de commercialité ayant une incidence pour le commerce considéré;

Attendu que l’expert judiciaire a considéré que les facteurs locaux de commercialité ont connu une modification notable ayant une incidence favorable sur le commerce considéré et que le loyer annuel au 1^er juillet 2010 peut être fixé à 16 470 euros hors taxes et hors charges; qu’il a relevé en particulier une augmentation du tourisme d’agrément et du tourisme d’affaires au cours de la période considérée du 25 juin 2001 au 30 juin 2010, avec un impact sur l’activité restauration du centre ville; qu’il a précisé que les décisions prises par les autorités politiques et économiques de l’agglomération lyonnaise durant le bail écoulé (développement des événements culturels, augmentation des journées consacrées à la fête des lumières, augmentation du nombre de salons, construction d’hôtels, d’une salle de congrès…) ont eu incontestablement pour effet le développement continu du tourisme; qu’il a cité l’augmentation de 33% des visites à l’office du tourisme entre 2001 et 2005, et de 19% des chiffres de fréquentation hôtelière entre 2002 et 2007;

Attendu qu’il a également relevé une évolution favorable des infrastructures du quartier, notamment l’ouverture du parking H Georges et une hausse de 12% de la forte fréquentation de la station de métro H Y située à proximité immédiate du commerce; que ces éléments favorables ne sont pas remis en cause par la stagnation ou la baisse de la population du quartier, limitée à -0,30%, ou la suppression de places de parkings place H Y;

Attendu qu’il résulte de l’expertise judiciaire que l’emplacement du commerce est une porte d’entrée majeure pour accéder au 'Vieux Lyon', même s’il se trouve excentré par rapport au flux naturel touristique qui gravite surtout G H Y, et que sa situation à proximité immédiate de l’entrée principale de la station de métro, et d’un bureau de l’Office de tourisme constitue un atout indéniable;

Attendu qu’il est ainsi établi que la modification notable des facteurs locaux de commercialité ayant une incidence favorable sur le commerce considéré justifie le déplafonnement du loyer qui doit être fixé à la valeur locative;

Attendu qu’après avoir examiné les références communiquées par les parties et celles en sa possession, les caractéristiques du local, notamment sa configuration permettant une exploitation aisée, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité, et les prix couramment pratiqués dans le voisinage, il a proposé une valeur locative au mètre carré pondéré de 140 euros hors taxes et hors charges pour la partie commerciale, soit pour 79 m² un montant de 11 060 euros et une valeur locative de 5410 euros hors taxes pour la partie habitation, après application d’un abattement de 20% au titre de l’état du logement; que cette évaluation n’étant sérieusement remise en cause par aucun élément contraire, le loyer annuel doit être fixé au 1^er juillet 2010 à 16 410 euros hors taxes et hors charges;

Attendu que la valeur locative retenue par l’expert judiciaire étant supérieure au montant initialement sollicité par le bailleur dans son mémoire et son assignation, l’application du nouveau loyer ne sera appliquée qu’à compter de la date du mémoire N°1 après expertise, ainsi que le demande M X;

Attendu que la société Café bar de la Ficelle doit supporter les dépens et une indemnité en application de l’article 700 du code de procédure civile;

PAR CES MOTIFS

Réforme le jugement entrepris,

Statuant à nouveau,

Fixe à la somme de 16 470 euros hors taxes et hors charges le montant du loyer du bail renouvelé le 1^er juillet 2010,

Dit que le montant du loyer annuel du bail renouvelé le 1^er juillet 2010 est fixé à la somme de 16 000 euros entre cette date et celle de la notification du mémoire préalable N°1 après expertise, avec intérêts au taux légal sur l’arriéré à compter de chaque échéance depuis le renouvellement, avec capitalisation conformément à l’article 1154 du code civil à compter du 19 septembre 2011, et à la somme de 16 470 euros pour la période postérieure, avec intérêts au taux légal sur l’arriéré à compter de chaque échéance avec capitalisation conformément à l’article 1154 du code civil,

Condamne la société Café bar de la Ficelle à payer à M X la somme de 2500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette la demande présentée sur ce fondement par la société Café bar de la Ficelle,

Condamne la société Café bar de la Ficelle aux dépens de première instance et d’appel, avec droit de recouvrement direct par la Selarl Juge Fialaire, avocat.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT