Cour d'appel de Lyon, 1re chambre civile b, 24 mai 2016, n° 14/09843

R.G : 14/09843

Décision du

Tribunal de Grande Instance de LYON

Au fond

du 01 décembre 2014

RG : 13/01493

ch n°4

[F]

C/

[K]

SA CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE RHONE ALPES A)

SAS ISELECTION

SCP REMY GIRON MELANIE EHRET NOTAIRES ASSOCIES

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

1ère chambre civile B

ARRET DU 24 Mai 2016

APPELANTE :

Mme [Q] [F]

née le [Date naissance 1] 1958 à [Localité 1] (Algérie)

[Adresse 1]

[Adresse 1]

Représentée par M^e Stéphane ANDREO, avocat au barreau de LYON

INTIMES :

M. [Z] [K]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

Représenté par la SCP TUDELA ET ASSOCIES, avocat au barreau de LYON

Assisté de la SCP BAULIEUX-BOHE-MUGNIER-RINCK, avocat au barreau de LYON

LA CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE RHONE ALPES

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

Représentée par la SELARL BRUMM & ASSOCIES, avocat au barreau de LYON

ISELECTION

[Adresse 4]

[Adresse 4]

Représentée par M^e Sophie LAURENDON de la SELARL ADK, avocat au barreau de LYON

SCP GIRON EHRET

[Adresse 5]

[Adresse 5]

Représentée par la SCP TACHET, AVOCAT, avocat au barreau de LYON

******

Date de clôture de l’instruction : 05 Novembre 2015

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 05 Avril 2016

Date de mise à disposition : 24 Mai 2016

Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

— Jean-Jacques BAIZET, président

— Marie-Pierre GUIGUE, conseiller

— Michel FICAGNA, conseiller

assistés pendant les débats de Emanuela MAUREL, greffier

A l’audience, Jean-Jacques BAIZET a fait le rapport, conformément à l’article 785 du code de procédure civile.

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Jean-Jacques BAIZET, président, et par Emanuela MAUREL, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

****

EXPOSE DE L’AFFAIRE

Par acte authentique du 10 septembre 2008 reçu par Me [K], notaire, en présence de Me [J], notaire choisi par elle, Mme [F] a acquis, dans le cadre de la loi de Robien, un appartement en état futur d’achèvement pour un montant de 220 933 euros, par l’intermédiaire de la société I Sélection.

Cette acquisition a été financée par la souscription d’un prêt in fine auprès de la Caisse d’épargne et de prévoyance Rhône Alpes, d’un montant de 232 499 euros au taux de 5.16% sur une durée de 180mois, moyennant des mensualités de remboursement de 1 077.25 euros ainsi qu’un nantissement de deux contrats d’assurance-vie, d’un montant respectif de 105 500 et 29 500 euros.

L’appartement, livré le 25 mars 2009, a été loué du 4 septembre 2009 au 9 juin 2010 avant que Mme [F] ne le vende, le 26 septembre 2011, au motif qu’elle ne parvenait plus à le louer, la somme de 234 606.72 euros restant due en remboursement du prêt in fine.

Par acte des 15, 17 et 28 janvier 2013, Mme [F] a fait assigner la SA Caisse d’Epargne et de prévoyance Rhône Alpes, la SAS I Sélection, M [K] et la SCP Giron Ehret, précédemment dénommée [J] Giron, afin d’obtenir leur condamnation solidaire à lui payer des indemnités au titre des frais engagés, outre la perte de chance de valoriser le capital emprunté.

Par jugement du 1er décembre 2014, le Tribunal de Grande Instance de Lyon a débouté Mme [F] de ses demandes et l’a condamnée à payer à chacun des défendeurs la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 Code de procédure civile, outre les dépens.

Mme [F] a interjeté appel du jugement dont elle sollicite la réformation totale. Elle demande la condamnation in solidum de la société Caisse d’épargne et de prévoyance Rhône Alpes, de la SAS Isélection, de M [K] et de la SCP Giron Ehret à lui payer la somme de 84 757,56 euros à titre de dommages et intérêts, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation et leur capitalisation, celle de 5 000 euros en réparation du préjudice moral subi, ainsi que celle de 5 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Elle affirme que les sociétés Caisse d’épargne et de prévoyance Rhône Alpes et Isélection ont manqué à leur obligation précontractuelle d’information, ces dernières ne justifiant pas l’avoir informée des caractéristiques particulières, notamment sur le plan fiscal, de la surcharge financière et du risque de remise en cause des avantages fiscaux en cas de non respect de l’obligation de location pendant une durée de neuf ans, que la Caisse d’épargne l’a orientée vers un placement immobilier, sans s’assurer de sa parfaite compréhension des enjeux, favorisant ainsi la souscription de ce placement qui a mis en cause son budget mensuel, que la société Isélection a établi une étude personnalisée, déterminante de son consentement et surévaluant le montant des loyers au regard de la réalité du marché de l’immobilier, ce qui l’a contrainte à vendre le bien acquis faute de pouvoir le louer à la somme escomptée, et à un prix bien inférieur au prix d’achat, manifestement surévalué, ce qui constitue un manquement au devoir d’information dû par la société I Sélection en tant que partie prenante à l’ opération.

Elle soutient que la Caisse d’épargne et de prévoyance Rhône-Alpes et la société I Sélection ont manqué à leur devoir de conseil en l’orientant vers un placement immobilier inadapté à sa situation fiscale car la souscription d’un prêt in fine ne présente un intérêt qu’en ce que les mensualités de remboursement sont déductibles des revenus locatifs et que le déficit foncier est imputable sur le revenu global, ce qui n’avantage que les investisseurs locatifs fortement imposés, ce qui n’était pas son cas en 2008, le montant de ses impôts s’élevant à 623 euros et non à 2 500 euros, vérification que la Caisse d’épargne et de prévoyance Rhône Alpes n’a pas faite.

Elle considère que M [K] et la Scp Giron Ehret ont manqué à leur devoir de conseil sur la portée et le danger de l’opération, distinct de l’opportunité économique, en ne l’alertant pas quant au risque de ne pouvoir faire face à la charge d’emprunt et quant au prix manifestement surévalué du bien acquis, alors que ces derniers connaissaient le marché immobilier, en particulier M [K] puisqu’il a instrumenté plusieurs ventes concernant la même résidence et était donc particulièrement au fait des caractéristiques de l’opération.

Elle invoque un préjudice composé, d’une part, des frais liés au prêt in fine, à la détention de l’immeuble et de la moins-value de la vente, auxquels elle retire les loyers perçus, soit 58 080,86 euros, et d’autre part, d’une perte de chance certaine d’avoir pu faire fructifier le capital emprunté qu’elle estime devoir être indemnisée à hauteur de 80%, soit 26 676,70 euros, ainsi qu’un préjudice moral résultant du stress et du tracas causés.

La société Caisse d’épargne et prévoyance Rhône Alpes, intimée, conclut, à titre principal, à la confirmation du jugement dans toutes ses dispositions, demande, à titre subsidiaire, que l’évaluation du préjudice de Mme [F] soit ramenée à de plus justes proportions, et, en tout état de cause, qu’elle soit condamnée à lui payer la somme de 3 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Elle conteste être intervenue dans le choix de l’opération de défiscalisation, son rôle s’étant limité à l’étude de la demande de prêt. Elle réfute tout manquement à son devoir de conseil et souligne que le prêt proposé permettait à Mme [F] d’acquérir un bien immobilier et de bénéficier d’avantages fiscaux, conformément à sa demande, qu’il tenait compte de sa situation fiscale puisqu’en 2007, Mme [F] a perçu des revenus similaires à ceux de 2006, année où elle a payé 3 986 euros d’impôts, que les ressources financières et l’épargne de Mme [F] légitimaient l’octroi du prêt puisqu’elles lui permettaient d’en assurer le remboursement, même en l’absence de revenus locatifs, et que Mme [F] avait une parfaite connaissance du projet immobilier puisqu’elle l’a mis en place directement avec la société I Sélection à la suite d’une longue réflexion et de la comparaison d’offres. En outre, elle affirme que, si les loyers escomptés jouaient un rôle important dans l’opération, l’absence de location ne suffisait pas à remettre en cause la viabilité du montage financier au vu des ressources financières et de l’épargne confortable dont Mme [F] disposait, que par ailleurs cette dernière n’établit pas l’impossibilité de trouver un locataire, que cela résulte d’un aléa inhérent à ce type d’investissement, et qu’une assurance locative avait été proposée par la société I Sélection.

Quant au préjudice invoqué, elle souligne que les frais de diagnostics techniques sont à la charge de tout propriétaire d’un bien loué et qu’ils ne sauraient remettre en cause l’équilibre du montage financier, que la moins-value à la revente résulte des choix de Mme [F], celle-ci ayant décidé de vendre rapidement l’appartement, que la perte de chance n’est pas certaine, rien n’indiquant qu’elle lui aurait accordé un prêt dans le seul but de placer le capital emprunté à un taux inférieur à 1,5% et le calcul effectué ne tenant pas compte des mensualités de remboursement.

La société I Sélection, intimée, conclut, à titre principal, à la confirmation du jugement dans toutes ses dispositions, demande, à titre subsidiaire, que le préjudice de Mme [F] soit réévalué à la baisse à de plus justes proportions, et, en tout état de cause, qu’elle soit condamnée à lui payer la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Elle rappelle n’être tenue par aucune obligation contractuelle d’information et de conseil à l’égard de Mme [F], n’ayant aucune relation contractuelle avec elle, et conteste être liée à cette dernière par un mandat. En tout état de cause, elle souligne que l’appelante ne rapporte aucun élément permettant de caractériser un manquement à un devoir d’information et de conseil propre à engagé sa responsabilité, délictuelle ou contractuelle, notamment quant à la prétendue surestimation du bien acquis et à l’impossibilité de le louer, que les préjudices invoqués sont le fait de tiers ou de Mme [F], sans lien avec son intervention, la moins-value résultant de la vente rapide du bien et le défaut de location de l’agent immobilier. Elle considère que Mme [F] ne démontre pas que les revenus locatifs estimés ne correspondaient pas au marché de référence.

A titre subsidiaire, elle précise que Mme [F] ne justifie pas des frais invoqués au titre du préjudice subi, qu’elle ne peut réclamer l’indemnisation intégrale de la moins-value sans établir la certitude de l’évolution favorable du marché qui l’aurait évitée du fait de l’absence de contrat les liant, que la demande d’indemnisation de la perte de chance d’avoir pu faire fructifier le capital emprunté n’est pas fondée, ne tenant pas compte de la finalité du prêt, et que Mme [F] ne peut réclamer à son encontre que la réparation d’une perte de chance certaine, non un manque à gagner.

Me [K], notaire, intimé, conclut à la confirmation du jugement et demande que Mme [F] soit condamnée à lui verser la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral causé par l’action abusive, outre la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il indique que Mme [F] est défaillante dans la preuve d’une faute génératrice d’un préjudice indemnisable, qu’il n’a pas à s’immiscer dans les choix patrimoniaux de l’acquéreur, que Mme [F] était parfaitement informée à propos du montage financier, qu’elle ne prouve pas une surévaluation du bien acquis, et que les autres préjudices ne sauraient lui être imputés.

La SCP Giron Ehret, intimée, conclut à la confirmation du jugement et demande que Mme [F] soit condamnée à lui verser la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Elle indique qu’en tant que notaire, son devoir d’information et de conseil ne porte pas sur les risques économiques de l’opération, dont Mme [F] était d’ailleurs en mesure d’assumer les conséquences économiques, qu’aucun manquement ne saurait lui être reproché, l’appelante disposant de toutes les informations nécessaires pour apprécier l’étendue de son engagement et du risque pris, qu’elle n’établit ni la surévaluation du prix, ni le manquement au devoir de conseil du notaire, aucun élément manifestant une évidente disproportion, et que la moins-value est la conséquence des modalités de mise en vente du bien et de la rapidité exigée. En outre, elle fait valoir que Mme [F] ne démontre pas le lien de causalité entre le manquement allégué à l’obligation d’information et de conseil du notaire et les préjudices subis, qui ne peuvent consister qu’en une perte de chance.

MOTIFS

Attendu que Mme [F] ne recherche que la responsabilité délictuelle tant de la société I Selection que de la Caisse d’Epargne ; que si les pièces produites aux débats ne permettent pas d’établir qu’elle était liée à la société I Selection par un contrat de mandat, en revanche seule la responsabilité contractuelle de la Caisse d’Epargne, auprès de laquelle elle a contracté le prêt, est susceptible d’être recherchée ;

Attendu qu’au titre du manquement au devoir d’information, Mme [F] reproche :

— à la Caisse d’Epargne, d’avoir favorisé la souscription d’un placement qui revêtait d’une part un caractère inadapté au regard de sa situation fiscale, d’autre part un caractère périlleux, remettant en cause son budget mensuel,

— à la société I Selection, de ne lui avoir adressé aucune mise en garde sur le risque de perte des droits à défiscalisation dans l’hypothèse où l’immeuble ne pourrait être loué, sur les risques liés à une surévaluation du bien immobilier acquis, et de ne pas l’avoir informée sur la complexité du risque fiscal ; qu’au titre du manquement au devoir de conseil, elle fait valoir que l’intérêt de l’opération était conditionné par le maintien d’une situation d’imposition à un niveau déterminé, alors qu’en 2009, elle n’a payé que 623 euros d’impôt sur le revenus ;

Attendu que le 26 juin 2008, Mme [F] a signé une 'demande de crédit habitat', reprenant sa situation personnelle et financière, et faisant apparaître des revenus mensuels de 3 105 euros, des charges mensuelles de 323 euros, des avoirs financiers s’élevant à 292 758,30 euros et mentionnant le projet à financer, son coût, et les principales caractéristiques du prêt ; que l’offre de prêt, dont elle a accusé réception le 26 juillet 2008, reprend de façon claire et précise l’intégralité des caractéristiques du prêt, avec le tableau d’amortissement indiquant 179 mensualités de 1 077,25 euros, la 180ème s’élevant à 233 756,25 euros ; que sa situation financière lui permettait de faire face sans difficulté au remboursement du prêt, puisque, déduction faite de son loyer de 323 euros et du remboursement du crédit, il lui restait un disponible mensuel de 1 704,75 euros, sans tenir compte de ses avoirs financiers et des loyers qu’elle devait percevoir ; qu’elle ne démontre pas que l’opération remettait en cause son budget mensuel et présentait pour elle un caractère périlleux ;

Attendu que le premier juge a exactement considéré qu’au moment où l’opération de defiscalisation dans le cadre de la loi dite de Robien a été proposée à Mme [F], elle rentrait dans la catégorie des foyers susceptibles de bénéficier d’un tel investissement, c’est à dire ceux réglant une imposition annuelle d’au moins 2 500 euros, puisque sa dernière imposition connue qu’elle avait communiquée dans une fiche 'connaissance du client et de son projet’ qu’elle avait signée le 13 septembre 2007, s’élevait à 3 986 euros pour un revenus de 35 797 euros et que sa déclaration préremplie des revenus 2007 indiquait un revenu rectifié de 37 742 euros, ce qui laissait supposer une imposition au moins égale à celle de l’année précédente ; qu’il ne peut être reproché à la Caisse d’Epargne ou à la société I Section de ne pas l’avoir informée sur le caractère inadapté du placement au regard de sa situation fiscale ; que si, en 2009, elle n’a réglé qu’une imposition annuelle de 623 euros, c’est parce qu’elle a bénéficié de réductions d’impôts, notamment de 2 100 euros en raison d’un placement dans l’innovation, alors que son revenu imposable est resté à un montant constant, puisqu’il s’est élevé à 36 053 euros ;

Attendu qu’il résulte des productions, en particulier des pièces 9 et 10 de la Caisse d’Epargne, que Mme [F] a effectué un investissement réfléchi, après comparaison avec d’autres offres proposées par la société I Selection, qui lui avait notamment soumis un projet immobilier à [Localité 2] Ferrand, avec choix de deux prêts différents ; qu’elle était informée du fonctionnement du dispositif de Robien, qui supposait un certain montant d’imposition ; que la fiche 'connaissance du client et de son projet’ qu’elle a signée indiquait que son objectif résidait dans une 'optimisation’ de sa situation fiscale ; que pour éviter les aléas liés à l’absence de paiement des loyers, la société I Selection lui avait proposé une assurance locative qu’elle n’a pas souscrite, ce qui démontre qu’elle avait pu cerner les risques inhérents à tout investissement locatif ; qu’aucun élément ne permet de considérer que le revenu locatif mensuel de 738 euros indiqué par la société I Selection comme étant une simulation non contractuelle dans les études personnalisées qu’elle avait établies était erroné au regard des caractéristiques du bien et du marché immobilier au moment du montage de l’opération ; que d’ailleurs, le bien a pu être loué au montant exact évalué par la société I Section jusqu’au 9 juin 2010, date à laquelle le locataire a donné congé ; que l’absence de location ultérieure du bien provient du comportement de Mme [F] , qui a mis fin au mandat confié à la société Lamy, malgré les démarches de cette dernière, lui proposant une baisse de loyer pour trouver plus rapidement un locataire, et qui a décidé de revendre le bien dans la précipitation ;

Attendu que Mme [F] n’établit par aucun élément que le bien immobilier qu’elle a acheté était surévalué, alors que son prix était conforme à celui des autres appartements du programme immobilier considéré ; que la preuve d’une surévaluation du prix ne saurait résulter du seul fait qu’elle l’a revendu dans la précipitation à un montant inférieur ;

Attendu qu’il résulte de ce qui précède et des motifs du premier juge que la Caisse d’Epargne et la société I Section n’ont pas manqué à leur obligation d’information et de conseil ;

Attendu, sur la responsabilité des notaires, qu’au vu des motifs exposés précédemment, Mme [F] n’est pas fondée à leur reprocher de ne pas l’avoir alertée sur le prix surévalué du bien immobilier acheté, ni sur les risques de l’opération, notamment sur celui de ne pas pouvoir faire face à la charge d’emprunt, sa situation financière étant au contraire de nature à lui permettre de supporter cette charge ;

Attendu en conséquence que le jugement entrepris doit être confirmé en toutes ses dispositions ;

Attendu que M [K] n’établit pas que Mme [F] a diligenté son action à son encontre de manière abusive ;

Attendu que Mme [F] qui succombe doit supporter les dépens et par conséquent des indemnités en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement entrepris,

Y ajoutant,

Condamne Mme [F] à payer à la Caisse d’épargne et de prévoyance Rhône-Alpes, à la société I Selection, à M [K] et à la Scp Ginon Ehret, à chacun, la somme supplémentaire de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette la demande de Mme [F] présentée sur ce fondement,

Condamne Mme [F] aux dépens, avec droit de recouvrement direct par la Selarl Brumm et associés, la Selarl Adk, la Scp Tudela et associés et la Scp Tachet, avocats.

LE GREFFIERLE PRÉSIDENT