R.G : 16/01388 Décision du

Tribunal de Commerce de SAINT-ETIENNE

Au fond

du 16 décembre 2015

RG : 2015f155

XXX

SCI Y C

C/

XXX

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON 3^e chambre A ARRET DU 24 Mai 2017 APPELANTE :

SCI Y C

inscrite au RCS de Saint-Etienne sous le XXX

dont le siège social se situe :

XXX

XXX

représentée par sa liquidatrice associée Madame A C épouse X domiciliée

XXX

XXX

Représentée par M^e Géraldine VILLAND, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

INTIMEE :

XXX inscrite au RCS de Saint Etienne sous le XXX

représentée par ses dirigeants légaux en exercice domiciliés en cette qualité audit siège

XXX

XXX

Représentée par la SELARL Y, avocats au barreau de ROANNE

******

Date de clôture de l’instruction : 28 Février 2017

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 27 Mars 2017

Date de mise à disposition : 24 Mai 2017

Audience tenue par A B, président et Hélène HOMS, conseiller, qui ont siégé en rapporteurs sans opposition des avocats dûment avisés et ont rendu compte à la Cour dans leur délibéré,

assistés pendant les débats de Martine SAUVAGE, greffier

A l’audience, A B a fait le rapport, conformément à l’article 785 du code de procédure civile.

Composition de la Cour lors du délibéré :

— A B, président

— Hélène HOMS, conseiller

— Pierre BARDOUX, conseiller

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par A B, président, et par Jocelyne PITIOT, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

****

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de bail commercial conclu le 31 décembre 2011, la société civile immobilière Y C (ci-après la SCI Y C) a donné à bail à la société à responsabilité limitée FOREZ MACHINES (ci-après la société FOREZ MACHINES) un bâtiment industriel d’une superficie de 760m² à usage de bureaux et d’ateliers situé XXX à XXX

Le bail a été conclu pour une durée de neuf années à compter du 1^er janvier 2012 pour un loyer annuel fixé à 41.400 € HT payable trimestriellement à terme échu, en quatre termes égaux, le dernier de chaque trimestre civil à savoir les 31 mars, 30 juin, 30 septembre et 31 décembre de chaque année.

Un dépôt de garantie a été versé à hauteur de 10.350 €.

Le 5 juin 2014, la SARL FOREZ MACHINE a donné congé avec effet au 31 décembre 2014.

Un état des lieux par huissier a été réalisé contradictoirement le 5 janvier 2015, lors duquel il a été constaté :

— l’endommagement de quatre velux centraux,

— un bruit anormal produit par la mise en route des épingles de chauffage,

— l’absence de plusieurs tubes néons dans l’atelier et les bureaux.

Sur son loyer du quatrième trimestre 2014, la société FOREZ MACHINES n’a réglé que 3 090,81€ par compensation avec le dépôt de garantie.

Par acte d’huissier en date du 19 février 2015, la SCI Y C a assigné la XXX devant le tribunal de commerce de Saint-Étienne en paiement de 7 927.61 € de réparations locatives outre dommages intérêts pour résistance abusive et indemnité de procédure.

Par jugement rendu le 16 décembre 2015, le tribunal de commerce de Saint-Étienne a :

— condamné la XXX à payer à la SCI Y C la somme de 1.433,21€ au titre du remplacement des néons manquants ou défaillants, outre les intérêts au taux légal à compter du 19 février 2015,

— débouté la SCI Y C de ses demandes d’indemnisation au titre des autres réparations locatives,

— constaté que le loyer et charges locatives du 4^e trimestre 2014 ont été intégralement payés,

— rejeté la demande de dommages et intérêts de la SCI Y C pour procédure abusive,

— rejeté la demande de dommages et intérêts de la XXX pour procédure abusive,

— débouté la XXX de toutes ses autres demandes,

— dit qu’il n’y a pas lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

— dit que tous les dépens, dont frais de greffe taxés et liquidés à 71,30 €, sont à la charge de la XXX,

— rejeté la demande d’exécution provisoire du jugement,

— débouté la SCI Y C du surplus de ses demandes.

Par déclaration reçue le 25 février 2016, la SCI Y C a interjeté appel de ce jugement.

Dans le dernier état de ses conclusions récapitulatives déposées le 16 septembre 2016, la SCI Y C demande à la cour de : – condamner la société FOREZ MACHINES à lui régler les sommes suivantes :

—  3.624 € au titre de la réparation des quatre velux centraux,

—  2.714,40 € au titre du non fonctionnement d’une épingle de chauffage,

—  1.433,21 € au titre du remplacement des néons manquants, étant précisé que cette somme a d’ores et déjà été réglée par la société FOREZ MACHINES,

— condamner la société FOREZ MACHINES à lui régler, la somme de 3.000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive outre 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner enfin la société FOREZ MACHINES aux dépens de l’instance distraits au profit de Maître Géraldine VILLAND, Avocat, sur son affirmation de droit.

A titre liminaire, la SCI Y C affirme ne pas réclamer une dette de loyer ou de charges, puisque la société FOREZ MACHINES a décidé unilatéralement d’opérer une compensation avec le dépôt de garantie, mais seulement le montant des travaux de réparation.

Elle rappelle que dans le bail commercial, le preneur s’est engagé à effectuer toutes les réparations nécessaires, sauf les grosses réparations définies à l’article 606 du code civil et que l’état des lieux établi contradictoirement, 5 jours seulement après le départ, répertorie les réparations locatives à sa charge, précisant à cet égard que les devis versés au débat suffisent à justifier le coût des travaux de réparation à effectuer, sans que le bailleur ait à en faire l’avance.

Elle se fonde également sur l’article 1732 du code civil pour affirmer que toutes les dégradations constatées incombent à la société preneuse rappelant que le bâtiment a été construit en 1990, il n’avait donc que 21 ans au jour de l’entrée du preneur dans les lieux,et non 30 ans, et qu’un état des lieux d’entrée a été établi sans relever de difficultés particulières.

Concernant l’état des coupoles de toiture, la SCI Y C réfute qu’elles aient été endommagées en 2009, à la suite d’un sinistre grêle qui n’a endommagé que les stores extérieurs et fait valoir que c’est le preneur qui n’a pas effectué de déclaration de sinistre auprès de son assureur, après le sinistre de grêle survenu en 2013, impactant la Commune de CHAMPDIEU situé à 4,5 km dudit bâtiment loué, ce, en dépit de son obligation d’entretien figurant au contrat de bail commercial.

La SCI Y C ajoute qu’une épingle de chauffage nécessite des travaux de remplacement, non pas pour son amélioration mais à titre de réparation, pour n’avoir pas fait l’objet d’un entretien par le preneur. Elle conteste à cet égard, le caractère probant de l’attestation de Monsieur D Z, salarié de la société intimée, non régulière au visa de l’article 202 du code de procédure civile.

Enfin, la SCI Y C relève que le preneur s’est acquitté de la somme correspondant au remplacement des tubes néons et des ampoules.

Dans le dernier état de ses conclusions déposées le 6 décembre 2016, la société FOREZ MACHINES demande à la cour de :

— débouter la SCI Y C de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

— constater que le loyer du 4^e trimestre 2014 et les charges ont régulièrement été payés par voie de compensation,

— débouter la SCI Y C de toutes ses demandes relatives à l’état des lieux de sortie comme étant infondées,

— condamner la SCI Y C à verser la somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

— condamner la SCI Y C à verser la somme de 4.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— le condamner également aux entiers dépens.

Au visa des articles 1290 et suivants du code civil, la XXX allègue que la créance certaine, liquide et exigible dont dispose la SCI Y C et correspondant au loyer du 4^e trimestre 2014 a été réglée par compensation avec le dépôt de garantie.

Elle se fonde sur l’article 1732 du code civil pour contester les devis versés par la SCI Y C, qui ne suffisent pas à démontrer, selon elle, à la différence de factures, la réalisation de travaux de réparation effectifs. Elle relève à cet égard que la SCI a revendu le bien en 2016 et qu’elle n’effectuera jamais les travaux.

Elle considère par ailleurs que le constat d’huissier est trop vague pour permettre d’établir la nécessité d’effectuer ces travaux.

S’agissant des quatre coupoles de la toiture, qui datent de l’origine de la construction, la XXX fait valoir que l’ obligation d’entretien du locataire n’implique pas une remise à neuf des locaux et insiste sur l’absence de fuite pour contester la nécessité d’effectuer des réparations, relevant que son activité n’a jamais été de nature à endommager ces coupoles.

Elle rappelle avoir régulièrement déclaré auprès de son assurance, le sinistre grêle de 2008 ayant permis le versement d’indemnité à l’ancien dirigeant mais sans qu’aucun remplacement des stores PVC extérieurs n’ait été effectué. Elle fait valoir que cet épisode, intervenu avant la conclusion du contrat de bail, pourrait être à l’origine de l’endommagement des coupoles du toit.

Par ailleurs, elle souligne que l’épisode de grêle de 2013 n’a en aucun cas touché la commune de MONTBRISON, dans le cas contraire les véhicules situés sur le parking auraient été endommagés, ce qui n’a pas été le cas. Elle conteste la facture de la société AMC CHARPENTE et son attestation.

S’agissant de l’épingle de chauffage qui génère simplement une vibration lors de la mise en route, sans incidence sur son fonctionnement, la XXX précise que cette anomalie est antérieure à son entrée dans les lieux en 2012, et ne figure pas sur l’état des lieux d’entrée car elle était précisément en réparation. Elle observe que le devis produit, constitue une amélioration par la pose d’un tube radiant et le raccordement à un conduit de fumée.

Elle rappelle enfin qu’elle a remboursé le prix des néons manquants et qu’elle exerce une activité de maintenance de machines outils, qui implique que les locaux ne peuvent conserver leur aspect initial.

La XXX forme, reconventionnellement, une demande de dommages et intérêts pour la procédure diligentée par la SCI bailleresse, qu’elle considère comme abusive.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 28 février 2017.

MOTIFS DE LA DECISION

Tous les développements de la société FOREZ MACHINES pour réfuter l’existence d’une dette de loyer sont inopérants dés lors que la SCI Y C rappelle qu’elle ne réclame aucune somme à ce titre, seules étant en cause les réparations dites locatives réclamées par la société bailleresse à son locataire sortant.

A cet égard et aux termes de l’article 1732 du code civil, le preneur répond des dégradations ou pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

Dans le contrat de bail commercial signé le 31 décembre 2011, il est précisé au chapitre CHARGES ET REPARATIONS LOCATIVES ' le preneur devra pendant toute la durée du bail tenir les lieux loués en bon état d’entretien et effectuer toutes les réparations qui pourraient être nécessaires, à la seule exception des grosses réparations définies à l’article 606 du code civil.

Il devra notamment maintenir en bon état d’entretien de fonctionnement, sécurité et propreté, l’ensemble des biens loués, équipements, accessoires et installations et en particulier, les portes, portails, fenêtres, volets roulants, installations électriques, robinetterie, appareils sanitaires, de chauffage, canalisations…'

Dans les 5 jours qui ont suivi le départ effectif de la société FOREZ MACHINES et en sa présence, l’huissier de justice a établi un état des lieux de sortie qui est donc parfaitement contradictoire et contemporain de ce départ, et qui relève trois types de dégradations ou dysfonctionnement :

— les quatre vélux centraux sont endommagés,

— la mise en route des épingles de chauffage produit un bruit anormal,

— l’absence de tubes de néon dans l’atelier et les bureaux.

Ce dernier point n’est désormais plus contesté et le jugement qui a condamné la société FOREZ MACHINES à payer sur ce poste la somme de 1 433,21 € outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation, condamnation exécutée dans le cadre de l’exécution provisoire, doit être confirmé.

Concernant les vélux centraux en toiture, quelle que soit leur ancienneté, et même si le constat d’état des lieux d’entrée n’en fait pas état, ce qui fait qu’ils sont réputés avoir été en bon état, la société FOREZ MACHINES en doit bien la réparation dés lors que le procès-verbal de constat de sortie contradictoire note qu’ils sont dégradés. Si, comme l’explique la société FOREZ MACHINES cette dégradation résultait de l’effet de la grêle avant la prise de possession des lieux en janvier 2012, les parties n’auraient pas manqué de le mentionner sur le procès-verbal d’entrée et dans le cas de sinistre survenu en cours de jouissance des lieux, par l’effet d’un phénomène climatique extérieur, comme le prétend la SCI Y C, c’était à la société FOREZ MACHINES d’actionner son assurance au titre de ce risque.

La société FOREZ MACHINES n’établit donc pas que cette dégradation ne serait pas due à une faute de négligence ou d’entretien de sa part, et doit en indemniser la SCI Y C sur la base du devis établi par la société AMC CHARPENTE le 19 janvier 2015 à hauteur de 3 624 €, peu important que la société bailleresse ne produise pas la facture de travaux ou ait cédé depuis le bien donné à bail.

Concernant l’épingle de chauffage, l’huissier a noté dans son constat contradictoire que la mise en route des épingles de chauffage produit un bruit anormal et relève que des réserves sont émises sur le bon fonctionnement de ce chauffage.

Pour contredire les factures d’intervention sur ce chauffage produites par la société FOREZ MACHINES et l’attestation, même non complètement régulière de Monsieur Z, chef d’atelier de cette société, selon laquelle les épingles de chauffage au gaz ont toujours été bruyantes en fonctionnement avant même 2012, la SCI Y C produit simplement une attestation et un devis de la société CONCEPT CHAUFFAGE qui indique que l’épingle gaz ne fonctionne pas et qu’il faut la remplacer, ces documents comme le procès-verbal de constat sont insuffisants pour justifier d’une dégradation ou d’un non fonctionnement du système de chauffage, voire même d’un défaut d’entretien de la part de la société sortante.

Le jugement qui a débouté la SCI Y C de ce chef de demande doit être confirmé.

Il doit être également confirmé sur le rejet des demandes réciproques de dommages intérêts des parties pour procédure ou résistance abusive, faute de caractérisation, même en cause d’appel, de la faute qu’aurait commise l’une ou l’autre des parties en agissant ou en se défendant en justice.

La société FOREZ MACHINES sera simplement condamnée à verser, en cause d’ appel, une indemnité de procédure de 2 000 €.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant contradictoirement,

Confirme le jugement entrepris, excepté en ce qu’il a débouté la SCI Y C de sa demande d’indemnisation pour les quatre velux endommagés ;

Et statuant à nouveau de ce chef,

Condamne la société FOREZ MACHINES à payer à la SCI Y C la somme de 3 624 € à ce titre, outre 2 000 € d’indemnité de procédure ;

Déboute les parties du surplus de leurs demandes ;

Condamne la société FOREZ MACHINES aux dépens d’appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile .

LE GREFFIER LE PRESIDENT