N° RG 18/01832 -

N° Portalis DBVX-V-B7C-LSPV

Décision du

Tribunal d’Instance de LYON

Au fond du 30 janvier 2018

RG : 11-17-1515

Z-A H

A B

C/

X C

F D E

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

8^e chambre

ARRET DU 22 Octobre 2019

APPELANTS :

M. H Z-A

[…]

[…]

Représenté par M^e Laurent LELIEVRE de la SELARL FORESTIER – LELIEVRE, avocat au barreau de LYON,

Ayant pour avocat plaidant M^e LESME Bérangère, avocat au barreau de LYON,

M^me B A épouse Z-A

[…]

[…]

Représenté par M^e Laurent LELIEVRE de la SELARL FORESTIER – LELIEVRE, avocat au barreau de LYON,

Ayant pour avocat plaidant M^e LESME Bérangère, avocat au barreau de LYON,

INTIMES :

M. C X

[…]

[…]

Représenté par M^e Jacques AGUIRAUD de la SCP JACQUES AGUIRAUD ET PHILIPPE NOUVELLET, avocat au barreau de LYON

Ayant pour avocat plaidant M^e Olivier GUITTON, de la SELAS FIDUCIAL LEGAL BY LAMY, avocat au barreau de LYON, substitué lors de l’audience par M^e DADON Amélie, avocat au barreau de LYON

M^me E F D épouse X

[…]

[…]

Représenté par M^e Jacques AGUIRAUD de la SCP JACQUES AGUIRAUD ET PHILIPPE NOUVELLET, avocat au barreau de LYON

Ayant pour avocat plaidant M^e Olivier GUITTON, de la SELAS FIDUCIAL LEGAL BY LAMY, avocat au barreau de LYON, substitué lors de l’audience par M^e DADON Amélie, avocat au barreau de LYON

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 06 Mai 2019

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 09 Septembre 2019

Date de mise à disposition : 22 Octobre 2019

Audience présidée par Agnès CHAUVE, magistrat rapporteur, sans opposition des parties dûment avisées, qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré, assisté pendant les débats de Leïla KASMI, greffier placé.

Composition de la Cour lors du délibéré :

— Agnès CHAUVE, président

— B DEFRASNE, conseiller

— Catherine ZAGALA, conseiller

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties présentes ou représentées en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Agnès CHAUVE, président, et par Clémentine HERBIN, greffier placé, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * * *

Par acte en date du 10 septembre 2010, les époux Z-A, propriétaires, ont donné à bail aux époux X, pour une durée de trois ans à compter du 16 septembre suivant, une maison sise […] à Ecully d’une surface de 256,35 m2 sur un terrain d’environ 1.362 m2, avec dépendances et piscine, le loyer mensuel initial étant fixé à 2.950 euros.

Le 20 octobre 2014 les locataires ont donné congés, pour un départ des lieux prévu pour le 20 janvier 2015.

Un état des lieux de sortie controversé a eu lieu le 3 mars 2015 qui aurait révélé des désordres de nature locative.

Dans le même temps les locataires sortants se plaignaient d’avoir subi d’importants troubles de jouissance pendant le temps de leur occupation des lieux.

Après saisine par acte en date du 14 septembre 2015, du fait des époux Z-A, du tribunal d’instance de Lyon en vue d’obtenir des dommages et intérêts réparateurs des désordres allégués et réplique des époux X tendant à obtenir également des dommages et intérêts pour trouble de jouissance, cette juridiction a rendu le 30 janvier 2018 un jugement qui a:

' dit que l’état des lieux de sortie du 3 mars 2015 était opposable aux époux X mais uniquement à titre de simple élément de preuve,

' condamné les époux X à payer aux époux Z-A des indemnités de remise en état des lieux de 2.158,50 €,

' rejeté les plus amples demandes,

' condamné les époux Z-A à payer aux époux X une indemnité de 3.500 € en réparation de troubles de jouissance,

' enjoint aux époux Z-G de restituer aux époux X le dépôt de garantie de 2.950 € outre intérêts,

' condamné les époux Z-A à payer une indemnité de 600 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

' condamné les époux Z-A aux dépens.

Les époux Z-A ont interjeté appel de ce jugement dont ils demandent totale réformation, sauf en ce qu’il a rejeté les plus amples demandes des époux X, y compris celles de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Il y aurait lieu pour la cour de :

' constater l’ampleur des dégradations de la maison sise […] à ECULLY par les époux X,

' constater que les époux X n’ont pas valablement rempli leur obligation d’entretien courant et de réparations locatives,

' constater que les époux Z-A ont délivré un logement décent, et ont été diligents,

' constater qu’aucune cause étrangère ne saurait justifier l’inexécution des époux X,

' constater le préjudice subi par les époux Z-A à hauteur de 59.792,86 €,

' débouter monsieur et madame X de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions,

' condamner monsieur et madame X au paiement de la somme de 59.792,86 € au titre des préjudices subis par eux,

' condamner solidairement les époux X à payer aux époux Z-A la somme de 6.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens d’instance et d’appel.

A l’opposé les époux X, qui forment appel incident, demandent à la cour :

' d’infirmer le jugement rendu par le tribunal d’instance de LYON le 30 janvier 2018 en ce qu’il les a condamné à payer aux époux Z-A des indemnités de remise en état à hauteur de 2.158,50 € ; en ce que les époux Z A ont été condamnés à leur verser seulement une indemnité de 3.500 € en réparation de troubles de jouissance et rejeté leurs plus amples demandes, y compris celles de dommages et intérêt pour procédure abusive;

' de rejeter des demandes des époux Z-A;

' de les condamner à leur verser la somme de 31.270 € en réparation du préjudice de jouissance ainsi que 5.000 € au titre d’une procédure considérée comme hâtivement et abusivement engagée,

' de condamner les anciens bailleurs aux entiers dépens et au paiement de la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

SUR QUOI LA COUR

Par application des dispositions de l’article l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 l’état des lieux de sortie est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location. Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en conseil d’État. Dans ce cas, les parties en sont avisées par huissier au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

Il est constant en droit, sur cette base légale, que le constat par voie d’huissier ne peut se pratiquer que lorsque le constat par voie amiable s’avère impossible, ce qui n’est pas le cas de l’espèce comme justement relevé par le premier juge qui met en avant la parfaite disponibilité à ce sujet des locataires sortants.

Au reste, il est encore avéré que l’huissier instrumentaire, qui y était tenu de par la loi, n’a pas respecté par une convocation officielle le délai de sept jours précédant la date de l’état des lieux et qu’en fin de constat, il n’a pas fait signer par les locataires sortants cet état des lieux dressé par lui, ceux-ci étant simplement mentionnés comme présents sur les lieux.

A bon droit donc il a pu en être déduit en première instance que l’huissier instrumentaire n’était intervenu que comme mandataire des bailleurs et que le procès-verbal établi à cette occasion ne pouvait être opposé aux locataires sortants que comme simple témoignage soumis à la contradiction

des parties.

A ce titre, les époux X sont habiles à faire remarquer que ce document daté du 3 mars 2015 a été établi plus d’un mois après leur départ des lieux annoncé et effectif au 2 février 2015, ce qui interdit de leur attribuer automatiquement la responsabilité des dégradations dénoncées qui ont pu être commises dans ce laps de temps par un tiers ou les propriétaires bailleurs eux-mêmes.

Les attestations de madame Y et de l’agence DAVEAU établies à la suite de cette visite du 3 mars 2015 sont impuissantes à lever le doute existant à ce sujet.

En l’état, les propriétaires n’établissent pas la responsabilité des anciens locataires dans la survenance des désordres comme ils en ont l’obligation par application des dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et du décret du 26 août 1987 traitant des obligations à la charge soit du locataire, soit du bailleur.

Cependant le tribunal a justement relevé qu’à la suite des visites de pré-état des lieux du 8 décembre 2014 et du 7 février 2015 les locataires avaient admis à l’époque qu’un certain nombre de travaux de réparation pouvaient être mis à leur charge sous forme de participation aux frais notamment en ce qui concerne l’entretien du parquet, le remplacement d’une porte de freezer de réfrigérateur et le remplacement d’un bouton de four à micro-ondes.

A bon droit encore ils ont été mis hors de cause faute de preuve quant au remplacement du liner de la piscine déjà fort ancien. Leur participation aux frais de nettoyage a été limitée opportunément à 400 euros.

Le tout a été compté pour 2.158 euros qu’il convient effectivement de mettre à la charge des époux X. Le jugement doit être confirmé sur ce point. Il en est de même et pour les mêmes motifs que ceux retenus par le premier juge pour ce qui concerne la demande au titre de la perte de loyers.

Concernant les demandes reconventionnelles en dommages et intérêts compensatoires des troubles de jouissance subis par les locataires durant le temps de leur présence dans les lieux, il est notoire que les époux X ont été indisposés par des odeurs récurrentes de fuel dans certaines pièces à l’intérieur du logement sans que les bailleurs immédiatement avertis et parfaitement informés antérieurement de la difficulté ne jugent bon d’intervenir, s’en remettant explicitement aux locataires pour trouver une solution et faire venir une entreprise.

Par contre, si la chaudière alimentant le logement en chauffage est tombée en panne fin 2014 et si les époux Z-A ont été informés du problème de chaudière le 13 novembre 2014 , il est avéré qu’ils ont entrepris de le solutionner dès le lendemain matin en contactant la société PLANETE ENERGIES pour intervenir en urgence, proposant des convecteurs d’appoint. Un ballon d’eau chaude provisoire était même installé permettant à la maison de bénéficier d’eau chaude dès le 15 novembre 2014 jusqu’à la réparation du chauffage central le 20 novembre 2014.

Quant au dégât des eaux entraînant apparition de moisissures dénoncées par les anciens locataires, il est avéré comme résultant de l’attestation du chauffagiste qu’il résultait d’une 'fuite d’eau visible à l''il nu, qui giclait à l’horizontal de l’une des nourrices à jet continu'

Le manque de vigilance des époux X, chargés légalement de la surveillance visuelle au quotidien des appareils mis à leur disposition dans le cadre de cette location, leur interdit d’invoquer un préjudice de jouissance de ce chef imputable aux bailleurs.

Concernant la prétendue surconsommation de fuel, due selon les époux Z-A au mauvais état général de ce logement, elle ne peut être prouvée par la simple production de factures d’achat de

ce carburant alors que de nombreux paramètres peuvent entrer en jeu pour expliquer un écart par rapport à des normes standards, comme la rigueur de l’hiver, la tolérance au froid des habitants et le nombre de pièces à chauffer.

Enfin si le portail d’entrée dans la propriété a connu des dysfonctionnements électriques, il est acquis qu’il a pu être manié manuellement en attendant les réparations, ce qui n’a pu entraver les allées et venues des occupants.

Ainsi, si la jouissance des locataires a pu être ponctuellement troublée, par divers dysfonctionnements imputables aux bailleurs, d’appareils mis à la disposition des époux X, il est incontestable qu’ils ont été, soit de faible intensité comme les odeurs récurrentes dans certaines pièces, soit vite réparés comme la chaudière et le portail.

En aucun cas ces désagréments ne justifient une réfaction du coût de la location de 20% sur toute la durée des plus de 50 mois d’occupation, comme le revendiquent les époux X qui n’explicitent même pas ce chiffre.

Le premier juge a fait une juste et saine appréciation de la réalité de ce préjudice global en mettant à la charge des époux Z-A une somme de 3.500 euros au titre des indemnités pour trouble de jouissance à payer à leurs anciens locataires.

Chaque partie succombant largement dans ses prétentions, il n’y a pas lieu effectivement à dommages et intérêts pour procédure abusive au profit de quiconque.

L’équité ne commande pas en cause d’appel de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Chaque partie doit conserver ses dépens en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions.

Y ajoutant,

Dit n’y avoir lieu en cause d’appel à application des dispositions de l’ article 700 au profit de quiconque,

Dit que chaque partie conserve ses dépens engagés devant la cour.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT