N° RG 19/08765 – N° Portalis DBVX-V-B7D-MYKC

Décision du

Tribunal de Grande Instance de LYON

Référé

du 18 novembre 2019

RG : 19/01385

ch n°

SASU FG MANUFACTURE

C/

SARL KIESOW FRANCE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

8^e chambre

ARRET DU 08 Décembre 2020

APPELANTE :

SASU FG MANUFACTURE prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Jacques AGUIRAUD de la SCP JACQUES AGUIRAUD ET PHILIPPE NOUVELLET, avocat au barreau de LYON, toque : 475

Ayant pour avocat plaidant M^e Pascale BURDY-CLEMENT, avocat au barreau de LYON

INTIMES :

SARL KIESOW FRANCE représentée par son gérant en exercice, audit siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Martine DI PALMA de la SELARL DDW AVOCATS, avocat au barreau de LYON, toque : 934

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE VILLAGE PME représenté par son syndic en exercice, la SARL EMERY DE GASPARIS dont le siège social est situé […]

[…]

[…]

Représentée par M^e Romain LAFFLY de la SELARL LAFFLY & ASSOCIES – LEXAVOUE LYON, avocat au barreau de LYON, toque : 938

INTERVENANT VOLONTAIRE :

SCI GIKA, représentée par Madame X Y, audit siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Jacques AGUIRAUD de la SCP JACQUES AGUIRAUD ET PHILIPPE NOUVELLET, avocat au barreau de LYON, toque : 475

Ayant pour avocat plaidant M^e Pascale BURDY-CLEMENT, avocat au barreau de LYON

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 14 Octobre 2020

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 21 Octobre 2020

Date de mise à disposition : 08 Décembre 2020

Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

— Véronique MASSON-BESSOU, président

— Z A, vice-président placé près le premier président de la cour d’appel de Lyon, délégué par ordonnance du 31 août 2020, pour exercer les fonctions de conseiller de la cour d’appel de Lyon, affecté à la 8^e Chambre Civile

— Mireille QUENTIN DE GROMARD, magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles

assistés pendant les débats de William BOUKADIA, greffier

A l’audience, Z A a fait le rapport, conformément à l’article 804 du code de procédure civile.

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Véronique MASSON-BESSOU, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

L’ensemble immobilier comprenant 3 bâtiments situé […] à Villeurbanne et soumis au régime de la copropriété, est occupé par 5 entreprises industrielles et commerciales qui composent le syndicat des copropriétaires « Village PME », parmi lesquelles notamment la société Kiesow France et la société Gika.

Par acte sous seing privé du 31 octobre 2007, la SCI Gika a donné à bail commercial à la société FG Manufacture les lots n°4,167,168, 219, 220, 221, 222, 223 et 224 pour une durée de 9 ans commençant à courir le 1^er novembre 2007 pour s’achever le 31 octobre 2016.

Pour faire face à l’extension de son activité de bijouterie, joaillerie, la société FG Manufacture a agrandi les locaux loués par la création d’une coursive afin de relier deux bâtiments et de créer un local destiné à recevoir un compresseur avec l’autorisation du bailleur conformément aux dispositions du bail commercial. Les constructions ont été réalisées sur des parties communes.

Par accord du 15 juillet 2019 les sociétés copropriétaires, à l’exclusion de la société Kiesow se sont engagées lors de la prochaine assemblée générale à voter en faveur de la résolution autorisant la cession au profit de la société Gika de la surface de sol de 462 mètres carrés au prix de 100 euros le mètre carré correspondant aux parties communes sur lesquelles l’extension a été réalisée par la société FG Manufacture.

Selon acte d’huissier du 16 juillet 2019, la société Kiesow France a fait délivrer assignation à la société FG Manufacture et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Village PME » en vue de voir ordonnée l’interruption des travaux et obtenir paiement de la somme de 50 000 euros à titre provisionnel.

Par ordonnance du 18 novembre 2019, le juge des référés du Tribunal de grande instance de Lyon a :

— ordonné l’interruption des travaux réalisés par la société FG Manufacture sur les parties communes et condamné cette dernière à les remettre en l’état,

— débouté la société Kiesow France de sa demande de dommages et intérêts,

— rejeté la demande en article 700 du Code de procédure civile présentée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Village PME »,

— condamné la société FG Manufacture aux dépens de l’instance.

******************

Selon procès-verbal d’assemblée générale du 27 janvier 2020, les copropriétaires ont, à l’exception de la société Kiesow, ratifié les travaux réalisés et décidé de la cession des parties communes concernées par les travaux à la société Gika, moyennant la somme de 65 000 euros.

Par acte d’huissier du 19 décembre 2019, la société Kiesow a contesté ce procès-verbal d’assemblée générale.

**********************

Selon déclaration d’appel par voie électronique du 19 décembre 2019, enregistrée sous le n° 19/06622, la société FG Manufacture a interjeté appel total de ce jugement en intimant la société Kiesow France.

Selon déclaration d’appel complémentaire provoqué, par voie électronique du 17 juillet 2020, enregistrée sous le n° 20/02791 la société FG Manufacture a interjeté appel total de ce jugement en intimant le syndicat des copropriétaires village PME, représenté par son syndic en exercice, la société Régie Emery de Gasperis.

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Aux termes de ses conclusions d’appelante en réplique n° 3 notifiées par voie électronique le 13 octobre 2020, la Société FG Manufacture demande à la Cour d’appel, sur le fondement des articles 2,9,15 alinéas 2 et 26 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 51 du décret du 17 mars 1967 de :

— déclarer recevable l’intervention volontaire de la SCI Gika en sa qualité de copropriétaire des locaux construits par la société FG manufacture, son locataire,

— déclarer irrecevable la demande de radiation du rôle formulée par la société Kiesow France,

— constater que par décision d’assemblée générale du 27 janvier 2020, la SCI Gika, copropriétaire a obtenu la ratification des constructions entreprises par son locataire par cession de parties communes et validation d’un état descriptif de division entérinant le nouveau lot n° 234,

— réformer l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions en l’absence de trouble manifestement illicite,

— débouter la société Kiesow France de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions, et notamment celles visant à obtenir l’interruption des travaux et sa condamnation à remettre en état les lieux,

— condamner la société Kiesow France au paiement de la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

En réponse à la demande de radiation formée par la société Kiesow France, elle indique que :

— cette demande n’appartient qu’à l’appelant,

— cette demande relève de la compétence du Premier Président de la Cour d’appel conformément à l’article 526 du Code de procédure civile,

— cette demande doit à peine d’irrecevabilité soulevée d’office, être présentée avant l’expiration des délais prescrits par l’article 905-2 du Code de procédure civile, lesquels sont largement dépassés,

Au soutien de son intervention volontaire, la société Gika fait valoir que le juge des référés qui a été trompé par les déclarations de la société Kiesow France a condamné la société FG Manufacture à démolir les travaux réalisés, en sa qualité de copropriétaire, alors qu’elle a seulement la qualité de preneur à bail. Elle a donc en sa qualité de copropriétaire et de propriétaire des constructions édifiées un intérêt à intervenir dans cette procédure.

Au soutien de sa contestation de l’ordonnance déférée elle expose que :

— elle a condamné de manière erronée la société FG Manufacture en sa qualité de copropriétaire, ce qu’elle n’est pas,

— le trouble manifestement illicite prétendument commis n’existe plus puisque l’assemblée générale des copropriétaires du 27 janvier 2020 a ratifié à la majorité la cession d’un lot n° 234 au prix de 65 000 euros correspondant aux constructions entreprises par le preneur à bail commercial sur les parties communes,

— cette assemblée générale est exécutoire immédiatement nonobstant sa contestation judiciaire.

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Aux termes de ses conclusions d’intimée n°2 notifiées par voie électronique le 29 septembre 2020, la société Kiesow France demande à la Cour d’appel, sur le fondement de la loi du 10 juillet 1965 de :

A titre principal :

— constater que la société FG Manufacture n’a pas exécuté la décision dont elle a fait appel,

En conséquence :

— prononcer la radiation de la présente procédure du rôle,

A titre subsidiaire :

— constater qu’elle conteste la validité de l’autorisation a posteriori de vendre la partie commune,

— constater que l’autorisation de cession de la partie commune décidée par l’assemblée générale du 27 janvier 2020 est nulle,

— constater que ni la société FG Manufacture ni la SCI Gika n’ont reçu l’autorisation de construire sur la partie commune,

A titre infiniment subsidiaire :

— constater que l’autorisation de cession de la partie commune constitue un abus de majorité,

Par conséquent,

— confirmer l’ordonnance rendue le 18 novembre 2019 par le juge des référés en première instance,

— débouter la société FG Manufacture et la SCI Gika de l’intégralité de leurs demandes,

En tout état de cause :

— déclarer commun et opposable à la SCI Gika et au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Village PME, l’arrêt à intervenir,

— condamner in solidum la société FG Manufacture et la SCI Gika à lui régler une somme de 5 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— condamner in solidum la société FG Manufacture et la SCI Gika aux dépens.

Au soutien de sa demande de radiation de l’affaire, elle se prévaut des dispositions de l’article 526 du Code de procédure civile permettant au Premier Président de la Cour d’appel ou au conseiller de la mise en état de radier l’affaire lorsque l’appelant ne justifie pas avoir exécuté la décision frappée d’appel, ce qui est le cas en l’espèce.

Elle considère que la demande de cessation du trouble manifestement illicite pouvait parfaitement être intentée en référé contre la société FG Manufacture qui était à l’initiative des travaux et a obtenu le permis de construire et alors que la qualité de copropriétaire de la société Gika a été mise en avant seulement à hauteur d’appel.

Au soutien de sa demande de confirmation de l’ordonnance déférée, elle expose que :

— la construction litigieuse doit être détruite conformément aux règles relatives à l’exécution provisoire,

— elle subi un lourd préjudice personnel en raison de la dépréciation de la valeur de sa partie privative et notamment de l’impossibilité d’utiliser les espaces verts qui se trouvaient devant son bâtiment, la circulation devant celui-ci ayant par ailleurs été modifiée, servant désormais le passage aux occupants du nouveau bâtiment.

Au soutien de sa demande en nullité de la délibération de l’assemblée générale ayant autorisé la cession des parties communes, elle invoque :

— une erreur de majorité dès lors que les décisions d’aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l’immeuble doivent être prises à la majorité de l’article 26 et non de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965;

— un abus de majorité dès lors que la cession des parties communes litigieuses pour un prix dérisoire est contraire à l’intérêt de la copropriété.

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Aux termes de ses conclusions d’intimé n° 2 notifiées par voie électronique le 6 août 2020, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Village PME, représenté par son syndic en exercice, la société Emery-de-Gasperis demande à la Cour d’appel, sur le fondement des articles 15 alinéa 2 et 26 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 51 du décret du 17 mars 1967 de :

— prononcer la jonction de l’instance avec l’instance RG 19/08765,

— constater que par une décision de l’assemblée générale du 27 janvier 2020, la société Gika a obtenu la ratification des constructions entreprises par son locataire par cession de parties communes et validation de l’état descriptif de division entérinant le nouveau lot n° 234,

— réformer l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions,

— débouter la société Kiesow de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions notamment celles visant à obtenir l’interruption des travaux et la condamnation de la société FG Manufacture à remettre en état les lieux,

— donner acte au syndicat des copropriétaires de la décision du 27 janvier 2020 ratifiant le processus de construction et de cession de droits à construire au profit de la SCI Gika,

— dire et juger que l’arrêt à intervenir lui sera commun et opposable,

— condamner la société Kiesow au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— la condamner en tous ses dépens d’instance et d’appel, ces derniers distraits au profit de Maître Laffly, avocat sur son affirmation de droit.

Il considère que la demande de démolition des constructions est sans fondement du fait de la ratification ultérieure adoptée par l’assemblée générale du 27 janvier 2020, de sorte qu’il ne subit aucun trouble manifestement illicite, et que la contrepartie des travaux constituée par le prix de cession qui profite à tous les copropriétaires justifie l’adoption de cette décision à la majorité de

l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965.

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L’ordonnance de clôture a été rendue le 14 octobre 2020.

A l’audience, les conseils des parties ont fait leurs observations et remis leurs dossiers. Puis l’affaire a été mise en délibéré au 8 décembre 2020.

MOTIFS

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes de constatations ou de 'dire et juger’ ne saisissent pas la Cour de prétentions au sens des articles 4 et 954 du Code de procédure civile.

Sur la jonction de l’instance RG 20/03832 avec l’instance RG 19/08765

En application de l’article 367 du Code de procédure civile, il convient d’ordonner la jonction de l’instance enrôlée sous le numéro RG 20/03832 avec l’instance enrôlée sous le numéro RG 19/08765, dès lors qu’elles ont le même objet.

Sur l’intervention volontaire de la société Gika

Il convient de faire droit à l’intervention volontaire de la société Gika à hauteur d’appel, en sa qualité de bailleresse de la société FG Manufacture.

Sur la radiation de la procédure du rôle

En application de l’article 526 ancien du Code de procédure civile, abrogé depuis le 1^er janvier 2020, lorsque l’exécution provisoire est de droit ou a été ordonnée, le premier président ou, dès qu’il est saisi, le conseiller la mise en état peut, en cas d’appel, décider, à la demande de l’intimé et après avoir recueilli les observations des parties, la radiation du rôle de l’affaire lorsque l’appelant ne justifie pas avoir exécuté la décision frappée d’appel.

En l’espèce, la société Kiesow n’est donc pas recevable à solliciter cette mesure de radiation devant la Cour statuant en référé, la compétence relevant exclusivement du premier président ou du conseiller de la mise en état.

Sur le trouble manifestement illicite

En application de l’article 835 du Code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit, caractérise un trouble manifestement illicite.

L’existence du trouble est appréciée au jour où le juge des référés statue.

En l’espèce, la société FG Manufacture, locataire de plusieurs lots appartenant à la société Gika dans un immeuble en copropriété situé […] à Villeurbanne, ne conteste pas avoir fait édifier une coursive sur une partie commune de l’immeuble, sans autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires.

Dès lors, c’est par des motifs exacts et pertinents, adoptés par la Cour, que le premier juge, qui a relevé que la société FG Manufacture ne conteste pas la matérialité des faits a retenu que ces travaux sont constitutifs d’un trouble manifestement illicite, de sorte qu’il y a lieu de confirmer l’ordonnance querellée sur ce point.

En revanche, selon délibération du 27 janvier 2020, l’assemblée générale des copropriétaires a ratifié les travaux réalisés et décidé de la cession des parties communes concernées par les travaux à la société Gika, moyennant la somme de 65 000 euros.

Dans ces circonstances, l’interruption des travaux et la remise en état des lieux, ordonnées par le juge des référés ne constituent pas des mesures propres à faire cesser le trouble, dès lors qu’elles se trouvent privées d’objet par suite de la ratification à postériori des travaux par l’assemblée générale des copropriétaires, et étant observé que la demande en nullité de cette délibération pour abus de majorité et non-respect des règles de majorité édictées par les articles 25 et 26 de la loi du 10 juillet 1965 relative au statut de la copropriété, qui contraint le juge des référés à trancher une question de fond, excède les pouvoirs de ce dernier.

Il convient donc d’infirmer l’ordonnance déférée, mais seulement en ce qu’elle a ordonné l’interruption des travaux réalisés par la société FG Manufacture sur les parties communes et condamné cette dernière à remettre en état des lieux.

Sur la demande de dommages et intérêts de la société Kiesow

Dans le dernier état de ses écritures, la société Kiesow sollicite la confirmation de l’ordonnance déférée. Il convient donc de confirmer celle-ci en ce qu’elle l’a déboutée de sa demande de dommages et intérêts formée à l’encontre de la société FG Manufacture et du syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Village PME ».

Sur la déclaration d’arrêt commun à la société Gika et au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Village PME »

Il n’y a pas lieu de déclarer commun et opposable à la société Gika et au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Village PME » le présent arrêt, ces dernières étant parties à la présente instance.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile et sur les dépens

L’équité commande au regard des circonstances de la présente affaire de laisser à chaque partie la charge de ses frais exposés au titre de l’article 700 du Code de procédure civile à hauteur d’appel et de confirmer l’ordonnance déférée sur ce point.

Parties succombantes en première instance et en appel, la société Gika et la société FG Manufacture doivent être condamnées in solidum aux entiers dépens d’appel. Il convient en outre de confirmer l’ordonnance déférée sur ce point.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Ordonne la jonction de l’instance enrôlée sous le numéro RG 20/03832 avec l’instance enrôlée sous le numéro RG 19/08765,

Constate l’intervention volontaire de la société Gika,

Confirme l’ordonnance déférée en ce qu’elle a jugé que les travaux réalisés sans autorisation par la

société FG Manufacture sont constitutifs d’un trouble manifestement illicite,

Infirme l’ordonnance déférée en ce qu’elle a ordonné l’interruption des travaux réalisés par la société FG Manufacture sur les parties communes et condamné cette dernière à remettre en état des lieux,

Confirme l’ordonnance déférée pour le surplus,

Y ajoutant,

Déclare irrecevable la demande de radiation de la procédure du rôle, formée par la société Kiesow,

Laisse

à chaque partie la charge de ses frais exposés au titre de l’article 700 du Code de procédure

civile, à hauteur d’appel,

Condamne in solidum la société Gika et la société FG Manufacture aux entiers dépens d’appel.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT