Cour d'appel de Lyon, 1ère chambre civile a, 28 mai 2020, n° 15/05861

CA Lyon 28 mai 2020

Arguments

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Accepté
Manquement au devoir de conseil du notaire
La cour a reconnu que le notaire avait effectivement manqué à son devoir de conseil, ce qui a causé un préjudice direct aux consorts A.
Accepté
Évaluation du préjudice
La cour a ordonné une expertise pour évaluer la valeur des biens et a fixé le montant du préjudice à 1 184 000 euros, tenant compte de la chance perdue d'obtenir le transfert de propriété.
Accepté
Droit à l'indemnité de procédure
La cour a jugé que les consorts A avaient droit à une indemnité de 6 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

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Sur la décision

Référence :	CA Lyon, 1re ch. civ. a, 28 mai 2020, n° 15/05861
Juridiction :	Cour d'appel de Lyon
Numéro(s) :	15/05861
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur

Sur les parties

Président :	Aude RACHOU, président
Avocat(s) :	Patrick ANTON
Cabinet(s) :	BAUFUME ET SOURBESOCIETE CIVILE PROFESSIONNELLE D'AVOCATS BOHE-CHOUVELLON-MUGNIERSCP MICHEL BRONDEL ROGER TUDELA
Parties :	SCI TERRALODGE, SCP "JEAN-LOUIS LAURENT- MARIE-EVE ROZE-SYLVESTRE"

Texte intégral

N° RG 15/05861

N° Portalis DBVX-V-B67-JZIB

Décisions:

— du Tribunal de Grande Instance de BOURG EN BRESSE

Au fond du 28 mai 2015

Chambre civile

RG : 13/02979

— de la Cour d’Appel de LYON

en date du 23 Février 2017

1^re Chambre civile A

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

1^re chambre civile A

ARRÊT DU 28 Mai 2020

APPELANTS :

M^me G K L A

née le […] à […]

[…]

M. H N O A

né le […] à […]

[…]

01220 DIVONNE-LES-BAINS

Représentés par M^e Patrick ANTON, avocat au barreau de LYON, toque : 434

INTIMEES :

SCI TERRALODGE représentée par son mandataire judiciaire Maître Thierry BOUVET

L’Axiome

[…]

Représentée par la SCP BAUFUME ET SOURBE, avocat au barreau de LYON, avocat postulant, toque : 1547

Et ayant pour avocat plaidant la SELEURL COCHET, avocat au barreau de CHAMBERY

SCP 'R-S Z- Y-P I-X', notaires associés, titulaire d’un Office Notarial

[…]

01220 DIVONNE-LES-BAINS

Représentée par la SAS TUDELA ET ASSOCIES, avocat au barreau de LYON, avocat postulant, toque : 1813

Et ayant pour avocat plaidant la

SCP BAULIEUX-BOHE-MUGNIER-RINCK, avocat au barreau de LYON, toque : 719

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 22 Janvier 2019

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 27 Février 2020

Date de mise à disposition : 02 Avril 2020

Vu l 'état d’urgence sanitaire, la décision prorogée est rendue le 28 Mai 2020

Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

— Aude RACHOU, président

— D E, conseiller

— Annick ISOLA, conseiller

assistés pendant les débats de Elsa MILLARY, greffier

A l’audience, D E a fait le rapport, conformément à l’article 804 du code de procédure civile.

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Aude RACHOU, président, et par Séverine POLANO, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

La notification du présent arrêt est opérée par tout moyen en application de l’article 10 de l’ordonnance n°2020-304 du 25 mars 2020 portant adaptation des règles applicables aux juridictions de l’ordre judiciaire statuant en matière non pénale, tel que précisé par l’article 2.i de la circulaire du 26 mars 2020 CIV/02/20 – C3/DP/2020030000319/FC».

* * * *

Par acte sous-seing privé signé le 1^er octobre 2010, intitulé « promesse synallagmatique de vente », établi par maître F Z, notaire associé de la SCP R-S Z, Y-P I X, M^me G A et M. H A ont vendu à la SCI Terralodge une parcelle de terrain située à Divonne-les-Bains (Ain) cadastrée section AO n° 497 et 500.

Cette promesse de vente a été consentie en vue de l’édification d’un immeuble dénommé « Les Terrasses du Salève II ».

L’acte stipulait que le prix de vente de la parcelle, d’un montant de 789 000 euros, serait payable à concurrence de 39 000 euros comptant le jour de la signature de l’acte authentique, à concurrence de 100 000 euros comptant lors de l’achèvement des fondations et à concurrence de 650 000 euros par la remise à :

— G A : d’un appartement de type 4 d’une surface d’environ 130 m²,

— H A : d’un appartement de type 2 d’une surface d’environ de 56 m² et d’un appartement de type 3 d’une surface d’environ 74 m², de deux garages et de deux caves.

Par acte authentique reçu le 13 mai 2011 par maître Z, les parties ont réitéré la vente de la parcelle moyennant le prix de 789 000 euros, sur lequel la société Terralodge a payé comptant la somme de 39 000 euros ; il était prévu que le solde, soit la somme de 750 000 euros serait payable à concurrence de 100 000 euros lors de l’achèvement des fondations de l’immeuble à construire et au plus tard le 31 juillet 2011, sans intérêts, et à concurrence de 650 000 euros, sans intérêts, au plus tard le 31 septembre 2012.

Par un autre acte sous-seing privé, non daté, établi par maître Z, les consorts A " ont convenu d’acquérir de la société Terralodge, dans la future copropriété les Terrasses du Salève II, les lots ci-dessous désignés :

— G A : un appartement de type 4 situé au 2^e et dernier étage, d’une surface d’environ 130 m² comprenant notamment trois terrasses (…), un garage en sous sol (…) et une cave en sous-sol (…),

— H A : un appartement de type 2 d’une surface d’environ 56 m² situé au rez-de-chaussée dit appartement n° 4 (…), un appartement de type 3 d’une surface d’environ 74 m² situé au rez-de-chaussée dit appartement n° 3 (…), deux garages simples en sous-sol (…) et deux caves en sous-sol (…) ".

Cet acte précisait que l’acquisition aurait lieu moyennant le prix de 650 000 euros, ventilé comme suit :

— en ce qui concerne les lots vendus à G A : 325 000 euros,

— en ce qui concerne les lots vendus à H A : 325 000 euros.

Aux termes de plusieurs actes reçus par maître Z, la société Terralodge a vendu en l’état futur d’achèvement, diverses fractions de l’immeuble Les Terrasses de Saleve.

Un acte a été établi par ce notaire le 14 juillet 2011, à la demande de la société Terralodge, constatant la réalisation de la condition suspensive relative à la garantie d’achèvement de l’immeuble qui en cours de construction, n’a pas été achevé.

Le solde du prix de vente du terrain, soit la somme de 650 000 euros, n’a pas été payé aux consorts A.

Maître Z a établi au mois d’avril 2013 un projet d’acte authentique aux termes duquel il était prévu que la société Terralodge vende à G A les lots 10, 20 et 21 et à H A les lots 3, 4, 13, 14, 29 et 30, correspondant aux biens décrits dans l’acte sous-seing privé non daté, moyennant le prix pour chacun de 325 000 euros.

Le projet d’acte stipulait que les consorts A avaient payé ce prix comptant, par compensation d’une créance qu’ils possédaient contre la société Terralodge, créance née de la vente de la parcelle de terrain cadastrée section AO n°497 et 500, « moyennant un prix payable à terme pour la somme de 650 000 euros ».

La société Terralodge n’a pas signé l’acte et par jugement du 20 août 2013 elle a été placée en redressement judiciaire converti ensuite en liquidation judiciaire.

Le 26 février 2014, M^me G A et M. H A ont fait assigner la société Terralodge, prise en la personne de son liquidateur judiciaire, ainsi que la SCP R-S Z, Y-P I X devant le tribunal de grande instance de Bourg-en-Bresse, en lui demandant, sur le fondement des articles 1134,1184, 1583 et 1589 du code civil, de dire qu’ils sont devenus propriétaires des lots litigieux le 1^er octobre 2010, par l’effet de la signature de la promesse de vente et que la SCP notariale a manqué à son devoir de conseil.

Au titre de la réparation de leur préjudice, ils demandaient, avant dire droit, qu’une expertise soit ordonnée en vue de chiffrer le coût des travaux restant à effectuer sur les parties privatives de leurs lots, ainsi que sur les parties communes.

Par jugement du 28 mai 2015, le tribunal de grande instance a débouté les consorts A de toutes leurs demandes, ordonné la publication du jugement au bureau des hypothèques, dit n’y avoir lieu à exécution provisoire, débouté les parties du surplus de leurs demandes et condamné in solidum M^me G A et M. H A aux dépens et à payer à la SCP Z-I X la somme de 1 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à payer à la SCI Terralodge représentée par M^e Bouvet son liquidateur, la somme de 1 300 euros du même chef.

Par déclaration du 16 juillet 2015, M^me G A et M. H A ont interjeté appel de cette décision, intimant la société Terralodge prise en la personne de son liquidateur et la SCP notariale.

Par arrêt rendu le 23 février 2017, la cour d’appel de Lyon a :

— confirmé le jugement en ce qu’il a débouté M^me G A et M. H A de leur demande tendant à voir constater qu’ils sont devenus propriétaires des lots 3, 4, 10, 13, 14, 20, 21, 29 et 30,

— infirmé pour le surplus,

et statuant à nouveau sur les chefs infirmés,

— déclaré la SCP Z et I X responsable du dommage causé à M^me G A et M. H A ;

— avant dire droit sur l’évaluation de leur préjudice, ordonné une expertise, et commis pour y procéder, M. B en qualité d’expert, avec mission notamment de fournir tous éléments en vue de déterminer la valeur des lots 3, 4, 10, 13, 14, 20, 21, 29 et 30 dépendant de l’immeuble en copropriété situé à Divonne les […] et 500, lieu-dit […],

y ajoutant,

— ordonné la publication de l’arrêt à la conservation des hypothèques,

— sursis à statuer sur les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile,

— réservé les dépens.

Par ordonnance du 10 mars 2017, il a été procédé au remplacement de l’expert et M. C a été désigné ; il a déposé son rapport le 29 novembre 2017.

Par ordonnance du 27 février 2018, le conseiller de la mise en état a condamné la SCP Z et I-X à payer à M^me G A et M. H A une somme de 1 480 000 euros à titre de provision à valoir sur l’indemnisation de leur préjudice, rejeté les demandes des parties au titre de l’article 700 du code de procédure civile et réservé les dépens.

Vu les dernières conclusions après expertise déposées le 27 septembre 2018 par M^me G A et M. H A qui concluent à la condamnation de la SCP Z I X à leur payer la somme de 1 480 000 euros outre les dépens et une indemnité de procédure de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Vu les dernières conclusions après expertise déposées le 25 septembre 2018 par la SCP Z I X qui conclut au débouté des consorts A et sollicite leur condamnation aux dépens et au paiement d’une indemnité de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Vu les dernières conclusions après expertise déposées le 18 janvier 2018 par M^e Bouvet en qualité de mandataire judiciaire de la SCI Terralodge qui conclut à la condamnation des consorts A aux dépens et au paiement à son profit d’une indemnité de procédure de

8 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Vu l’ordonnance de clôture de la procédure en date du 22 janvier 2019.

MOTIFS ET DÉCISION

M^me G A et M. H A soutiennent que le préjudice qu’ils ont subi, défini par la cour comme étant celui né de l’absence de transfert de propriété des appartements dans leur patrimoine, correspond à la valeur des appartements telle que fixée par l’expert.

La SCP R-S Z, Y-P I X font valoir quant à eux que les consorts A ne justifient pas d’un préjudice indemnisable à hauteur de la valeur actuelle des biens immobiliers construits, qu’ils ne démontrent pas la certitude d’un préjudice né de la perte de valeur des appartements ; elle ajoute qu’au regard du déséquilibre manifeste, il apparaît certain qu’ils n’auraient pas obtenu une réitération dans les termes du compromis initial qu’elle qu’ait pu être l’information reçue du notaire et qu’ils seraient alors restés détenteurs du terrain nu et de sa seule valeur issue de la déclaration de succession ; qu’enfin ils ne justifient pas d’un préjudice indemnisable effectif en l’état de la créance dont ils disposent en vertu d’un titre exécutoire.

Sur ce :

La cour d’appel de Lyon a considéré aux termes de son arrêt rendu le 23 février 2017, désormais définitif en l’absence de cassation, que le notaire avait manqué à son devoir de conseil à l’égard des consorts A et que ce manquement était en lien direct et certain avec le préjudice de ces derniers né de l’absence de transfert de propriété des appartements dans leur patrimoine, la cour ordonnant alors une expertise pour évaluer la valeur des lots correspondants aux dits appartements.

L’expert a fixé cette valeur à la somme de 1 480 000 euros.

La SCP R-S Z, Y-P I X dont la responsabilité ne présente pas un caractère subsidiaire, ne peut aujourd’hui discuter à nouveau ni l’existence du manquement du notaire à son devoir de conseil ci celle retenue par le juge, du préjudice en lien direct et certain avec ce manquement.

La SCP notariale soutient alors à juste titre que la réparation qui revient aux consorts A doit être mesurée à la chance qu’ils ont perdue d’avoir pu obtenir le transfert dans leur patrimoine des lots de copropriété susvisés ; elle ne peut être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée et les intéressés ne peuvent donc valablement réclamer en indemnisation, la valeur totale des appartements telle que fixée à dire d’expert.

L’ensemble des éléments du dossier, comprenant notamment la viabilité de l’opération, permet à la cour de fixer à 80 % la chance perdue d’avoir pu obtenir le transfert de propriété dans leur patrimoine, des lots de copropriété susvisés.

L’indemnisation d’un préjudice doit être fixée au jour où le juge statue ; en prenant la valeur actuelle à dire d’expert des biens immobiliers fixée à 1 480 000 euros, il revient donc aux intéressés une somme de 1 184 000 euros en réparation de leur entier préjudice.

La SCP R-S Z, Y-P I X doit en conséquence être condamnée au paiement de cette somme.

L’équité et la situation économique des parties justifient enfin l’octroi aux consorts A à la charge de la SCP R-S Z, Y-P I X, d’une somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, aucune indemnité n’ayant lieu d’être allouée à ce titre à la SCI Terralodge ou à la SCP notariale qui succombe.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,

Vu l’arrêt rendu le 23 février 2017 par la cour d’appel de Lyon,

Condamne la SCP R-S Z, Y-P I X à payer à M^me G A et M. H A une somme de 1 184 000 euros à titre de dommages-intérêts,

Condamne la SCP R-S Z, Y-P I X à payer à M^me G A et M. H A une somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute les parties de leurs demandes supplémentaires au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SCP R-S Z, Y-P I X aux dépens de première instance et d’appel, lesquels comprendront notamment les frais d’expertise et seront recouvrés conformément

aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, par ceux des mandataires des parties qui en ont fait la demande.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT