N° RG 22/04800 – N° Portalis DBVX-V-B7G-OMTD

Décision du

Tribunal Judiciaire de BOURG EN BRESSE

Au fond

du 09 juin 2022

RG : 22/00957

[P]

[H]

C/

S.A.R.L. G2T PROMO

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

1ère chambre civile B

ARRET DU 26 Novembre 2024

APPELANTS :

Mme [T] [C] [P]

née le 06 Juillet 1991 à [Localité 9] (75)

[Adresse 5]

[Localité 1]

M. [U] [J] [L] [H]

né le 27 Octobre 1983 à [Localité 8] (72)

[Adresse 5]

[Localité 1]

Représentés par M^e Jacques BERNASCONI de la SELARL BERNASCONI-ROZET-MONNET SUETY-FOREST, avocat au barreau d’AIN

INTIMEE :

S.A.R.L. G2T PROMO

[Adresse 6]

[Localité 2]

Représentée par M^e Kahïna WENDLINGER, avocat au barreau de LYON, toque : 3612

ayant pour avocat plaidant M^e Anne FINANCE, avocat au barreau de PARIS

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 19 Octobre 2023

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 01 Octobre 2024

Date de mise à disposition : 26 Novembre 2024

Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

— Patricia GONZALEZ, président

— Stéphanie LEMOINE, conseiller

— Bénédicte LECHARNY, conseiller

assistés pendant les débats de Elsa SANCHEZ, greffier

A l’audience, un membre de la cour a fait le rapport, conformément à l’article 804 du code de procédure civile.

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Patricia GONZALEZ, président, et par Elsa SANCHEZ, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

EXPOSÉ DU LITIGE

Le 29 avril 2021, Mme [T] [P] et M. [U] [H] (les acquéreurs) ont acquis auprès de la société G2T promo (la société) une parcelle de terrain à bâtir située sur la commune de [Localité 10] (Ain).

Soutenant, d’une part, qu’ils ont découvert que les canalisations d’eaux usées et pluviales de leurs voisins passaient sous leur terrain mais en dehors de la zone de servitude de tréfonds décrite dans leur titre, d’autre part, que non informés de la présence de ces canalisations, ils ont engagé des frais inutiles pour raccorder leur terrain au réseau communal alors qu’ils auraient pu utiliser les canalisations existantes, les acquéreurs ont assigné la société devant le tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse en indemnisation, sur le fondement des articles 1641, 1645 et 1648 du code civil.

Par un jugement réputé contradictoire du 9 juin 2022, le tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse les a déboutés de toutes leurs demandes, y compris celle au titre des frais de procédure, et les a condamnés aux dépens.

Par déclaration du 29 juin 2022, les acquéreurs ont relevé appel du jugement.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 4 septembre 2023, ils demandent à la cour, au visa des articles 1100 et suivants, 1230 et suivants, 1638, 1641 et suivants, notamment 1645, du code civil, de :

— infirmer en toutes ses dispositions le jugement dont appel,

— condamner la société à leur payer, à titre de dommages et intérêts, les sommes suivantes :

11 666,11 euros au titre du raccordement des réseaux privés au réseau principal sous la voie publique effectué inutilement,

300 euros au titre de la facture du passage d’une caméra nécessaire pour reconnaître les réseaux existants,

25 632 euros TTC au titre du déplacement des réseaux sous le chemin d’accès afin de les mettre en conformité avec l’acte notarié,

— débouter la société de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— condamner la société à leur payer la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société en tous les dépens de première instance et d’appel, avec application, au profit de la SELARL Bernasconi Rozet Monnet-Suety Forest, des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 16 octobre 2023, la société demande à la cour de :

— confirmer le jugement en ce qu’il a débouté les acquéreurs de l’intégralité de leurs demandes,

Et statuant à nouveau :

— condamner les acquéreurs à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 19 octobre 2023.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, à leurs conclusions écrites précitées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur la demande indemnitaire

Les acquéreurs font valoir que :

— après avoir fait réaliser des travaux de raccordement du réseau communal à leur parcelle, ils ont découvert la présence de réseaux préexistants d’évacuation des eaux usées et pluviales de la parcelle voisine à l’opposé de l’emplacement mentionné dans leur titre ; les travaux de raccordement se sont donc avérés inutiles puisqu’ils auraient pu utiliser le réseau préexistant ; en outre, la présence de ces réseaux rend impossible certains aménagements paysagers, tels que la construction d’une terrasse et d’une piscine, sans engager des frais pour déplacer les réseaux existants sur l’emplacement de la servitude de tréfonds convenue;

— la société, vendeur professionnel, qui savait que le bien était raccordé au réseau d’évacuation des eaux usées pour l’avoir indiqué dans la promesse d’achat signé avec leurs voisins mais ne s’est pas posée la question de savoir où passait ce réseau, est donc redevable d’une indemnité dans le cadre des dispositions de l’article 1638 du code civil ;

— la société, tenue d’un devoir d’information en vertu de l’article 1112-1 du code civil, a commis une faute contractuelle en s’abstenant de les informer que la parcelle était déjà raccordée au réseau communal ou, à supposer qu’elle n’en était pas informée, en s’abstenant d’effectuer la reconnaissance complète de la parcelle qu’elle avait achetée et divisée en vue de la revente ;

— contrairement à ce que soutient la société, il était parfaitement possible de raccorder leur parcelle à la conduite de branchement communal ;

— la preuve que l’assiette de la servitude de tréfonds constitue une gêne dans l’aménagement de leur bien ressort non seulement du rapport de l’expert mandaté par leur assureur de protection juridique, mais également des plans établis, du rapport d’inspection télévisée, du rapport d’expertise contradictoire établi par le cabinet Saretec et d’écrits du pisciniste et du constructeur de leur maison ;

— ils ont été trompés par l’existence de la servitude de passage et de tréfonds stipulée dans les actes ;

— leur terrain est affecté d’un vice caché (canalisations enterrées) qui diminue l’usage de la propriété (impossibilité d’y effectuer des aménagements), de sorte qu’ils n’auraient offert du terrain qu’un prix moindre, diminué du coût de déplacement des canalisations, s’ils en avaient eu connaissance ; la société, vendeur professionnel, était tenue de connaître les vices affectant la chose ;

— leur préjudice est constitué principalement de la dépense effectuée inutilement pour raccorder leur parcelle au réseau communal (11'666,11 euros) et du montant des travaux de déplacement des réseaux d’évacuation (25 632 euros) pour regagner la possibilité d’aménager leur terrain, et notamment d’implanter une piscine.

La société réplique que :

— l’acte de vente précise bien qu’elle a vendu aux acquéreurs un terrain non viabilisé et que les frais de raccordement sont à leur charge ; les acquéreurs ne peuvent se prévaloir d’aucun préjudice sachant que le terrain leur a été vendu au prix d’un terrain non viabilisé ;

— elle n’avait pas connaissance de l’existence des canalisations et l’existence du collecteur ne signifie pas que les appelants auraient pu s’y raccorder ;

— l’expert mandaté par l’assureur de protection juridique des acquéreurs précise seulement que l’emplacement du réseau n’est pas conforme à l’acte notarié mais n’évoque aucun préjudice subi par eux ; les acquéreurs ont pu réaliser la construction de leur maison conformément au permis de construire et ne justifient pas avoir réalisé les travaux de déplacement des canalisations litigieuses, ni avoir déposé un permis modificatif pour réaliser une terrasse et une piscine, non prévues dans le permis de construire initial ; le préjudice qu’ils évoquent est donc hypothétique et éventuel.

À titre subsidiaire, si le préjudice des acquéreurs s’avérait établi, elle fait valoir qu’en refusant de déplacer les canalisations litigieuses lors du décaissement du terrain et en rejetant sa proposition de les indemniser à hauteur de 5 000 euros, les acquéreurs ont contribué à leur propre dommage.

Réponse de la cour

Aux termes de l’article 1638 du code civil, si l’héritage vendu se trouve grevé, sans qu’il en ait été fait de déclaration, de servitudes non apparentes, et qu’elles soient de telle importance qu’il y ait lieu de présumer que l’acquéreur n’aurait pas acheté s’il en avait été instruit, il peut demander la résiliation du contrat, si mieux il n’aime se contenter d’une indemnité.

Cette disposition, qui figure au nombre des articles régissant la garantie en cas d’éviction, est une application du principe général posé par l’article 1626 du même code selon lequel le vendeur, dont l’obligation légale est d’assurer à l’acquéreur la possession paisible de la chose vendue, est obligé de droit à le garantir de l’éviction qu’il souffre dans la totalité ou partie de l’objet vendu ou des charges prétendues sur cet objet et non déclarées lors de la vente. Il s’ensuit que l’importance de la servitude occulte exigée par l’article 1638 précité ne conditionne que la résiliation de la vente, et non l’indemnisation du préjudice pouvant résulter pour l’acquéreur de toute servitude non apparente non déclarée lors de la vente. L’indemnisation est alors appréciée par le juge en fonction de l’existence et de l’importance du préjudice en résultant pour l’acquéreur (3e Civ., 6 juillet 2023, pourvoi n° 22-13.17).

En outre, l’ignorance par le vendeur de l’existence d’une charge grevant le bien immobilier vendu est sans incidence sur l’application de l’article 1626 du code civil (3e Civ., 2 février 2005, pourvoi n° 03-15.539, Bull. 2005, III, n° 31) et le vendeur, même de bonne foi, doit garantir l’acquéreur, qui n’est pas tenu de se renseigner à cet égard, de toute éviction en cas de servitudes non apparentes (3e Civ., 21 janvier 2015, pourvoi n° 13-24.831).

En l’espèce, il est mentionné dans la promesse unilatérale de vente du 15 mai 2020 et dans l’acte authentique du 29 avril 2021 que le terrain vendu est grevé d’une servitude de passage et canalisations du fonds voisin s’exerçant « sur une emprise de 4,05 m de large en partant de la [Adresse 11] et de 3,77 m de large à la limite du fonds dominant, sur une longueur de 39,05 m le long de la limite de propriété avec les parcelles cadastrées préfixe 251 section BH numéro [Cadastre 4] et [Cadastre 3] jusqu’à la limite de propriété avec le fonds dominant. Cette emprise figure sur le plan de division établi par Madame […], géomètre expert à [Localité 7], le 21 octobre 2019, sous un quadrillage de teinte verte ».

Or, il ressort du rapport établi le 14 décembre 2021 par l’expert mandaté par l’assureur de protection juridique de Mme [P], corroboré par le rapport d’inspection télévisée 19 juin 2021, les plans produits en pièces 12 et 13, les courriers du maire de la commune de [Localité 10] du 24 janvier 2023 et du directeur de la régie des eaux Gessiennes du 19 janvier 2023, le mail du constructeur de leur maison individuelle daté du 21 septembre 2022 et le courrier de leur architecte du 8 mars 2023, que les canalisations d’eaux usées et d’eaux pluviales de leurs voisins passent sous leur terrain, à un autre endroit que celui mentionné dans la promesse et l’acte de vente, et plus précisément à l’opposé de l’emprise matérialisée par un quadrillage de teinte verte sur le plan de division.

L’existence d’une servitude non apparente de canalisations à cet endroit du terrain, qui n’a pas été déclarée par le vendeur, limite grandement l’utilisation que les acquéreurs peuvent faire de leur parcelle, étant observé qu’ils ont fait réaliser des travaux de raccordement au réseau communal sur la partie opposée de leur terrain, sous l’assiette de la servitude de tréfonds figurant dans leur acte de vente, de sorte que les possibilités l’aménagement de leur terrain, et notamment l’implantation d’une terrasse ou d’une piscine, se trouvent désormais réduites de chaque côté de leur maison.

Il importe peu à cet égard que la société affirme ne pas avoir eu connaissance de l’existence des canalisations dès lors qu’il a été rappelé plus avant que l’ignorance par le vendeur de l’existence d’une charge grevant le bien immobilier vendu est sans incidence sur l’application de l’article 1626 du code civil et que le vendeur, même de bonne foi, doit garantir l’acquéreur de toute éviction en cas de servitudes non apparentes.

Par ailleurs, le fait que l’acte de vente précise que le terrain vendu est non viabilisé et que les frais de raccordement sont à la charge des acquéreurs est sans emport sur la solution à donner au litige, le débat ne portant pas sur la charge des travaux de raccordement mais sur le droit pour les acquéreurs d’être garantis de toute éviction résultant d’une servitude non apparente non déclarée.

Il résulte de ce qui précède que les acquéreurs sont fondés à solliciter l’indemnisation du préjudice qui découle pour eux de l’existence de cette servitude non apparente, non déclarée lors de la vente.

Compte tenu de la limitation de l’utilisation de leur parcelle, leur préjudice est justement indemnisé par l’allocation d’une somme de 30'000 euros à titre de dommages-intérêts.

Le jugement est donc infirmé en ce qu’il a débouté les acquéreurs de leur demande indemnitaire et la société est condamnée à leur payer cette somme.

2. Sur les frais irrépétibles et les dépens

Le jugement est encore infirmé en ses dispositions relatives aux dépens de première instance.

La société, partie perdante, est condamnée aux dépens de première instance et d’appel et à payer aux acquéreurs la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne la société G2T promo à payer à Mme [T] [P] et M. [U] [H] la somme de 30'000 euros en réparation de leur préjudice,

Condamne la société G2T promo à payer à Mme [T] [P] et M. [U] [H] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la société G2T promo aux dépens de première instance et d’appel,

Fait application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile au profit des avocats qui en ont fait la demande.

La greffière La présidente