N° RG 23/08531 – N° Portalis DBVX-V-B7H-PJMB

Décision du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de LYON

Au fond du 09 octobre 2023

RG : 23/00868

[X]

C/

Société ALLIADE HABITAT

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

8ème chambre

ARRÊT DU 13 Novembre 2024

APPELANTE :

Madame [K] [X] épouse [B], née le 17 juillet 1979 à [Localité 5], commerçante, exploitant sous le nom commercial INSTITUT CHARMES et sous l’enseigne BELL&SA, RCS de Lyon n° 480 758 846, demeurant [Adresse 3]

Représentée par M^e Jean-laurent REBOTIER de la SELAS AGIS, avocat au barreau de LYON, toque : 538

INTIMÉE :

La société ALLIADE HABITAT, SA d’HLM inscrite au RCS de LYON sous le n° 960.506.152, dont le siège social est [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal, domicilié ès-qualités audit siège

Représentée par M^e Marie-josèphe LAURENT de la SELAS IMPLID AVOCATS, avocat au barreau de LYON, toque : 768

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 25 Septembre 2024

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 25 Septembre 2024

Date de mise à disposition : 13 Novembre 2024

Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

— Bénédicte BOISSELET, président

— Véronique DRAHI, conseiller

— Nathalie LAURENT, conseiller

assistés pendant les débats de William BOUKADIA, greffier

A l’audience, un membre de la cour a fait le rapport,

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Bénédicte BOISSELET, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

EXPOSÉ DU LITIGE

Le 3 janvier 2005, Mme [K] [X] épouse [B] a acquis au prix de 76'500 € un fonds de commerce de soins esthétiques situé [Adresse 2] à [Localité 4] comportant le droit aux deux baux consentis par la SCI Game et par l’indivision [V]-[D] pour les locaux de rez-de-chaussée de gauche et de droite de l’immeuble.

Le 19 mai 2016, la SA d’HLM Alliade Habitat est venue aux droits des deux précédents bailleurs et à compter de 2018, cette société a entrepris des travaux de rénovation de l’immeuble.

Le 8 novembre 2019, les parties ont convenu de l’établissement d’un bail unique pour les deux lots prenant effet rétroactivement au 1er juillet 2019 pour une durée de 9 ans.

Le 30 décembre 2021, Mme [X] a fait délivrer à la société Alliade Habitat un congé à effet au 30 décembre 2022 comportant la mention selon laquelle «'le congé vous est donné au regard de l’état actuel des locaux ayant conduit la locataire à une perte d’exploitation et une perte de valeur du droit au bail'» et par courrier du 5 janvier 2022, Mme [X] a invoqué des désagréments subis depuis 4 ans pour solliciter l’indemnisation de ses préjudices matériels, corporels et moral.

Par courrier en réponse du 28 janvier 2022, la société Alliade Habitat a contesté toute responsabilité dès lors qu’elle a consenti plusieurs gestes commerciaux afin de prendre en considération les difficultés signalées.

Par exploit du 18 mars 2022, Mme [X] a fait assigner la société Alliade Habitat en référé-expertise et par ordonnance rendue le 24 mai 2022, le président du Tribunal Judiciaire de Lyon a fait droit à cette demande, désignant M. [Y] [U] en qualité d’expert.

L’expert a déposé son rapport le 30 mars 2023 au vu duquel Mme [X] a fait assigner la société Alliade Habitat en référé-provision.

Par ordonnance de référé rendue contradictoirement le 9 octobre 2023, le président du Tribunal Judiciaire de Lyon a':

Rejeté les demandes de Mme [K] [X] épouse [B],

Condamné Mme [K] [X] épouse [B] aux dépens,

Laissé à la charge de chacune des parties les frais irrépétibles qu’elles ont exposés.

Le juge des référés a retenu que nonobstant les conclusions de l’expertise judiciaire, il existe des contestations sérieuses dès lors':

Que dans leur principe, les créances alléguées se heurtent aux stipulations contractuelles suivants lesquelles le preneur doit souffrir et laisser faire, sans pouvoir prétendre à aucune indemnité, ni diminution de loyer, tous les travaux de réparation, même s’ils excèdent 21 jours';

Qu’il est constant que les travaux se sont étalés sur plusieurs années et qu’ils ont impacté de manière importante le commerce esthétique de Mme [X] avec présence d’un échafaudage extérieur sur toute la surface de l’immeuble, abandon de chantier par plusieurs intervenants'; que pour autant, la société Alliade Habitat établit avoir baissé le loyer dans des proportions non-négligeables, avoir exonéré la locataire du règlement des charges pendant la durée des travaux, ainsi que du règlement des loyers pendant la présence des échafaudages';

Que la persistance d’un chiffre d’affaires démontre que Mme [X] n’a jamais cessé d’exercer son activité.

Par déclaration en date du 14 novembre 2023, Mme [K] [X] épouse [B] a relevé appel de cette décision en tous ses chefs et, par avis de fixation du 24 novembre 2023 pris en vertu de l’article 905 et suivants du Code de procédure civile, l’affaire a été fixée à bref délai.

***

Aux termes de ses écritures remises au greffe par voie électronique le 24 juillet 2024 (conclusions d’appelant n°2), Mme [K] [X] épouse [B] demande à la cour':

REFORMER l’ordonnance de référé rendue par le Tribunal Judiciaire de Lyon le 09 octobre 2023 en toutes ses dispositions,

Et statuant à nouveau :

CONDAMNER à titre provisionnel la société Alliade Habitat à payer à Madame [X] la somme de 120'738,42 €,

CONDAMNER la même à lui payer la somme de 10'000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNER la même aux entiers dépens, lesquels comprendront les frais de procédure du référé expertise et les frais d’expertise.

En fait, elle affirme qu’à compter de 2018, Alliade Habitat a entrepris des travaux de rénovation de l’immeuble, notamment de la toiture, qui ne seront jamais terminés et que, peu à peu, l’ensemble des locataires a été évincé. Elle soutient que les constatations de l’expert sont édifiantes.

Elle fonde sa demande de provision sur l’obligation de délivrance du bailleur puisque les graves désordres affectant les lieux ne lui permettaient pas de poursuivre son activité commerciale. Elle estime que les seules dénégations de la partie adverse, sans le moindre élément technique de contradiction, ne sont pas de nature à écarter sa demande de provision. Elle conteste l’application de la clause contractuelle lui imposant de souffrir des travaux puisque cette clause ne peut s’appliquer en cas d’abandon de chantier et d’inertie du bailleur. Elle estime que les baisses de loyers consenties ne suffisent pas puisque fixées en considération d’une durée de travaux raisonnable mais pas pour des locaux devenus impropres à leur exploitation commerciale. Elle expose que la poursuite de son activité s’est avérée impossible en l’absence de perspectives données par le bailleur.

Elle détaille les 4 postes de préjudices dont elle demande l’indemnisation, soit une perte de marge brute, un préjudice d’image, la conséquence du défaut de délivrance (entendue comme une demande de remboursement des loyers) et la conséquence du déménagement de son activité, soit un chiffrage de 120'738,42 € validé par l’expert judiciaire.

***

Aux termes de ses écritures remises au greffe par voie électronique le 10 janvier 2024 (conclusions d’intimée), la SA d’HLM Alliade Habitat demande à la cour':

Vu les dispositions de l’article 835 du Code de procédure civile,

Vu les pièces versées aux débats,

CONFIRMER l’ordonnance de première instance en ce qu’elle a rejeté les demandes de Madame [X] en référé et l’a condamnée aux dépens.

DEBOUTER Madame [K] [X] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions.

Y ajoutant,

CONDAMNER Madame [K] [X] à verser à la société Alliade Habitat une somme de 10'000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNER Madame [K] [X] aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise.

En fait, elle conteste que le chantier ait été abandonné, expliquant que certaines entreprises se sont montrées défaillantes, ce qui n’est pas de son fait.

En droit, elle se défend de tout manquement à son obligation de délivrance et elle invoque les clauses du bail limitatives de responsabilité. Elle fait valoir que l’expert a outrepassé sa mission en se prononçant sur les responsabilités et en formulant des appréciations inappropriées, tant sur la forme que sur le fond, puisqu’il lui prête une volonté d’éviction. Elle considère que les travaux n’ont pas excédé les inconvénients acceptés lors de la signature du bail, cette circonstance étant corrélée à une diminution de loyer pour en tenir compte. Elle en conclut que, dans son principe même, la créance alléguée par la locataire se heurte à une contestation sérieuse.

Elle fait valoir que l’origine des problèmes d’humidité n’est pas clairement établie puisqu’il a été relevé un SPA avec une aération insuffisante. En tout état de cause, dès lors que Mme [X] a continué a généré un chiffre d’affaires, elle estime qu’il ne peut y avoir manquement à l’obligation de délivrance.

Elle souligne que Mme [X] aurait dû déclarer le sinistre à son assureur et elle conteste les évaluations expertales.

***

Il est renvoyé aux écritures des parties pour plus ample exposé des moyens venant à l’appui de leurs prétentions.

MOTIFS,

Sur la demande de provision':

En vertu de l’article 835 du Code de procédure civile, il peut être alloué en référé, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, une provision au créancier.

En l’espèce, il n’est pas contesté que la société Alliade Habitat a entrepris des travaux de rénovation de l’immeuble au sein duquel Mme [X] exploitait son fonds de commerce et que ces travaux ont occasionné des nuisances que la locataire justifie avoir signalé au bailleur au fur et à mesure de leur apparition par divers courriers et courriels. Par ailleurs, l’appelante propose une évaluation de ses divers préjudices économiques en produisant le rapport d’expertise judiciaire établi par M. [U].

Cela étant, la cour relève que les parties s’accordent pour expliquer que le bail qui a été régularisé le 8 novembre 2019 avec effet rétroactif au 1er juillet 2019 comportait un loyer progressif puisque arrêté, pour les trois premières années, aux sommes de 5'083 € et 3'664,35 € respectivement pour les locaux porte droite et gauche, puis porté aux sommes de 5'980 € et 4'311 € outre indexation à compter de la quatrième année. Si Mme [X] ne s’explique pas sur les raisons de cette progressivité du montant du loyer, la société Alliade Habitat prétend, sans être démentie, qu’elle correspond à une baisse de 15% par rapport au loyer pratiqué justement consenti à raison des travaux de réhabilitation entrepris et de la gêne occasionnée pour la locataire.

Comme justement retenu par le premier juge, cette baisse de loyer constitue une première contestation opposée par le bailleur à la demande de provision et, compte tenu des éventuels comptes à faire entre les parties, cette contestation présente le sérieux requis pour faire échec à la demande de provision.

Par ailleurs, l’appréciation des clauses limitatives de responsabilité insérées au contrat de bail excède à l’évidence les pouvoirs du juge des référés, juge de l’évidence.

Quant à la question de l’imputabilité des désordres, pour ceux touchant à l’humidité affectant les lieux loués, le bailleur justifie que les installations de sauna et douche du fonds de commerce exploité par l’appelante avaient été mis en cause par la société AXE Ingénierie qui avait visité les lieux le 22 juillet 2020.

Il en résulte que si la réalité de préjudices soufferts par Mme [X] au cours des dernières années du bail est avéré, en lien avec la durée du chantier de rénovation entrepris par le bailleur, l’indemnisation de la locataire au delà des baisses de loyers consenties par la société Alliade Habitat, mais également des remboursements de loyers et de charges que cette société prétend avoir accordés en raison notamment de la présence d’échafaudage, suppose un débat de fond excédant les pouvoirs du juge des référés.

L’ordonnance attaquée, qui a rejeté la demande de provision, est confirmée.

Sur les demandes accessoires':

La cour confirme la décision attaquée qui a condamné Mme [K] [X] épouse [B], partie perdante, aux dépens de première instance.

Mme [K] [X] épouse [B], partie perdante, est déboutée de sa demande présentée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et elle est condamnée aux dépens à hauteur d’appel.

La cour condamne en outre à hauteur d’appel Mme [K] [X] épouse [B] à payer à la SA d’HLM Alliade Habitat la somme de 2'000 € à valoir sur l’indemnisation de ses frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Confirme l’ordonnance de référé rendue le 9 octobre 2023 par le Tribunal Judiciaire de Lyon en toutes ses dispositions,

Y ajoutant

Condamne Mme [K] [X] épouse [B] aux dépens de l’instance d’appel,

Rejette la demande présentée par Mme [K] [X] épouse [B] au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamne Mme [K] [X] épouse [B] à payer à la SA d’HLM Alliade Habitat la somme de 2'000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT