N° RG 23/08232 – N° Portalis DBVX-V-B7H-PIWM

Décision du Juge des contentieux de la protection de Roanne en référé du 19 septembre 2023

RG : 12-22-00139

[E]

C/

Etablissement Public OPHEOR

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

8ème chambre

ARRÊT DU 27 Novembre 2024

APPELANTE :

Mme [S] [U] née [E]

née le 09 Mars 1968 à [Localité 2]

[Adresse 4]

[Localité 2]

(bénéficiaire d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-69383-2023-13002 du 08/02/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Lyon)

Représentée par M^e Géraldine PERRET de la SELARL ROBERT, avocat au barreau de ROANNE

INTIMÉE :

OPHEOR, Établissement public local à caractère industriel ou commercial, immatriculé au RCS de ROANNE sous le numéro 344 279 633, dont le siège social est situé [Adresse 3] à [Localité 2], représenté par ses dirigeants légaux domiciliés es qualité audit siège,

Représentée par M^e Olivier LE GAILLARD de la SELARL BLG AVOCATS, avocat au barreau de ROANNE

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 09 Octobre 2024

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 09 Octobre 2024

Date de mise à disposition : 27 Novembre 2024

Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

— Bénédicte BOISSELET, président

— Véronique DRAHI, conseiller

— Nathalie LAURENT, conseiller

assistés pendant les débats de William BOUKADIA, greffier

A l’audience, un membre de la cour a fait le rapport,

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Bénédicte BOISSELET, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

Exposé du litige

Par acte sous seing privé du 8 avril 2019, OPHEOR, bailleur social, a donné en location à usage d’habitation à M. et Mme [U]-[E] un appartement [Adresse 4] à [Localité 2].

Un 13ème étage n’est accessible que depuis l’étage 12 par escalier. Il est affecté au local de la machinerie de l’ascenseur et donne accès à des boxs individuels.

Courant 2022, OPHEOR a entrepris la réhabilitation esthétique et mise en accessibilité des entrées, halls et parties communes des trois immeubles d’habitation au [Adresse 1] à [Localité 2].

Par acte du 21 octobre 2022, Mme [U]-[E] a assigné OPHEOR en référé expertise.

Par ordonnance de référé du 25 septembre 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Roanne a :

Débouté Mme [U]-[E] de l’intégralité de ses prétentions,

Débouté OPHEOR de sa demande de retrait d’aide juridictionnelle accordée à Mme [U]-[E]

Condamné Mme [U]-[E] à payer à OPHEOR 500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Mme [S] [U]-[E] a interjeté appel de la décision par déclaration enregistrée le 31 octobre 2023.

Par conclusions régularisées au RPVA le 16 février 2024, Mme [S] [U]-[E] demande à la cour :

Réformer l’ordonnance de référé du 19 septembre 2023 du juge des contentieux de la protection près le Tribunal Judiciaire de Roanne ;

Infirmer la décision entreprise en ce qu’elle l’a déboutée de l’intégralité de ses prétentions et l’a condamnée à régler une indemnité au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens.

Par conséquent,

Commettre un expert aux frais avancés par OPHEOR lequel aura pour mission :

de se rendre sur place ;

d’examiner l’immeuble objet du litige ;

de dire s’il est affecté de désordres.

Dans l’affirmative, les décrire et en rechercher la cause.

préciser si le logement répond aux caractéristiques de décence fixées par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002.

préconiser les travaux propres à y remédier, en indiquer le coût et la durée.

De façon plus générale,

indiquer les dommages subis par Mme [S] [U] [E],

fournir à la juridiction compétente tout élément de fait de nature à lui permettre de déterminer les responsabilités encourues, notamment du fait des travaux, du non-entretien des parties communes et des squatters à répétition.

Enjoindre à OPHEOR sous astreinte de 100 € par jour de retard de mettre en sécurité les box qui se situent au grenier.

Dire que Mme [U] [E] a subi un préjudice de jouissance lequel constitue à diminuer son loyer de 50 % à compter du 4 janvier 2022, date de sa première mise en demeure jusqu’à la réalisation des travaux objet de la mise en demeure en date du 11 août 2022 et tout autre travaux que préconisera l’expert qui sera désigné.

Condamner OPHEOR à régler la somme de 2 000,00 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Condamner OPHEOR aux entiers dépens.

Débouter OPHEOR de l’intégralité de ses prétentions.

Par conclusions régularisées au RPVA le 17 janvier 2024, OPHEOR, Établissement public local à caractère industriel ou commercial demande à la cour :

Confirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance rendue le 19 septembre 2023 par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Roanne,

En conséquence :

Débouter Mme [S] [U]-[E] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ; Déclarer, à tout le moins, que les demandes de Mme [S] [U]-[E] excèdent les pouvoirs du Juge des référés compte tenu de l’existence d’une contestation sérieuse ;

Déclarer, par conséquent, qu’il n’y a lieu à référé et renvoyer Mme [S] [U]-[E] à mieux se pourvoir ;

Y ajoutant,

Condamner Mme [S] [U]-[E] à verser à OPHEOR une somme de 2.000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

La Condamner en tous les dépens.

Pour plus ample exposé des moyens développés par les parties, conformément à l’article 455 du Code de procédure civile il sera fait référence à leurs écritures.

MOTIFS

Sur la demande d’expertise :

Aux termes de l''article 145 du Code de procédure civile : « S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. »

Il appartient au juge des référés de déterminer si la mesure est justifiée par un motif légitime étant rappelé que la mesure sollicitée doit présenter un intérêt probatoire technique, c’est à dire utile, et que l’action envisagée ne doit pas être manifestement vouée à l’échec.

Mme [E] invoque l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 selon lequel le bailleur est obligé de délivrer aux locataires un logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement.

Elle fait ainsi valoir :

verser aux débats des photographies du logement et invoque l’état des lieux d’entrée en précisant que la mention « C » est chaque fois accompagnée d’une mention manuscrite témoignant du très mauvais état d’équipement du bien, le bâtiment ayant été construit dans les années 1970 ;

avoir signalé au bailleur des dysfonctionnements d’équipements ;

être déjà restée coincée chez elle, la porte ne s’ouvrant plus même si les joints de la porte d’entrée ont été changés tout en laissant des jours très importants ;

être toujours incommodée par les odeurs de cannabis d’individus qui squattent les greniers et les halls malgré l’interphone mise en place par OPHEOR ;

avoir adressé en vain à OPHEOR par l’intermédiaire de son conseil une mise en demeure le 11 août 2022 lui demandant de procéder à la réfection de l’évier et de la porte d’entrée.

Elle ajoute que :

les boxs dans les greniers demeurent accessibles et ne sont pas sécurisés, même postérieurement aux travaux effectués dans les combles pour le désamiantage.

l’ascenseur est constamment en panne et sale, non entretenu.

l’évier de la cuisine est constamment bouché.

OPHEOR lui impute le changement des joints du siphon de l’évier et un réajustement de sa porte d’entrée, lesquels sont vétustes. Ces changements s’effectuent régulièrement sans aucun effet positif.

le volet roulant de la chambre 1 demeure fermé mais aucune réelle intervention n’a été programmée, OPHEOR considérant sans se déplacer que les travaux seront à la charge de la locataire.

l’expertise permettra de vérifier si le logement est conforme notamment en matière de sécurité incendie.

La cour relève que le bailleur verse aux débats l’état des lieux d’entrée, selon lequel l’indication 'C’ correspond à 'Constat', cet état des lieux ne permet pas de retenir une présomption d’indécence.

Par ailleurs, OPHEOR indique que la réhabilitation de l’immeuble a conduit notamment à une mise aux normes de l’ensemble de la sécurité incendie du bâtiment, de nouveaux exutoires de fumées ayant été installés en toiture pour évacuer les fumées des cages d’escalier du rez-de-chaussée au 13ème et dernier étage de chaque entrée d’immeuble. Les éclairages existants des circulations verticales et horizontales très insuffisants ont été remplacés.

La cour relève ensuite que le premier juge a précisément répondu à la demande par des motifs que la cour adopte en relevant qu’une mission d’expertise ne peut consister en une mesure d’investigation générale. La cour ajoute que les doléances de Mme [U]-[E] à l’encontre de son bailleur ne justifient aucunement le recours à un technicien.

La cour confirme la décision attaquée en ce qu’elle a rejeté la demande présentée par Mme [U]-[E].

Sur la demande de mise en sécurité des box dans les greniers

En application de l’article 835 al 2 du Code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Mme [S] [U]-[E] invoque l’article 6 déjà évoqué en ce que le bailleur est obligé d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement, puis indique avoir été victime d’un vol dans son box et demande la condamnation d’OPHEOR, sous astreinte de 100,00 € par jour de retard à compter de la signification de l’arrêt à intervenir, pour mettre en sécurité les box qui se situent dans les greniers.

La cour relève que l’appelante produit la copie d’une plainte déposée le 10 juin 2022 pour dégradation de sa porte de greniers et vol d’objets à l’intérieur.

Le bailleur indique que la porte palière permettant l’accès à la coursive du 13ème étage est désormais coupe-feu et sécurisée par une ventouse électromagnétique avec accès par badge électronique distribué à chaque résident.

Il justifie de la remise de badge d’accès à Mme [U]-[E] le 11 avril 2022 ainsi que d’un cliché photographique de la nouvelle porte sécurisée d’accès aux boxs.

Il n’est démontré à l’appui de la demande ni d’un dommage imminent, ni d’un trouble manifestement illicite.

La demande de Mme [U]-[E] doit être rejetée.

Sur la demande de diminution du loyer en raison d’un préjudice de jouissance :

En application de l’article 835 al 2 du Code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peut toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier.

Mme [U]-[E] invoque l’application de l’article 7 de la Loi du 6 juillet 1989 fixant les obligations du bailleur :

« Si, durant le bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes et qui ne puissent être différées jusqu’à sa fin, le preneur doit les souffrir, quelque incommodité qu’elles lui causent, et quoiqu’il soit privé, pendant qu’elles se font, d’une partie de la chose louée.

Mais, si ces réparations durent plus de vingt et un jours, le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé.

Si les réparations sont de telle nature qu’elles rendent inhabitable ce qui est nécessaire au logement du preneur et de sa famille, celui-ci pourra faire résilier le bail. »

Les conditions générales du contrat de bail entre les parties prévoient par ailleurs au titre des grosses réparations :

« Après avoir au préalable prévenu les habitants lorsqu’un trouble de jouissance prolongé doit en résulter, OPHEOR peut faire exécuter dans l’immeuble toutes réparations, tous travaux de transformation, de surélévation ou d’aménagement qu’elles qu’en soient les causes, le tout sans indemnité ni diminution de loyer.

Toutefois, si ces travaux durent plus de 40 jours, le loyer sera, à l’expiration de ce délai, diminué à proportion du temps et de la partie des lieux loués dont le LOCATAIRE aura été privé. Il ne pourra, en outre, réclamer aucun dommage-intérêt ni diminution de loyer pour le préjudice qui lui serait causé par suite de travaux quelconques effectués par les propriétaires voisins, ou par suite de modification du niveau de la voie publique, de suppression de jours de sous-sol ou de souffrance, etc. »

Mme [S] [U]-[E] fait valoir que les travaux dans les parties communes ont généré pour elle un important préjudice de jouissance et invoque son courrier du 4 janvier 2022 : « dans mon entrée [Adresse 4] où j’habite au [Adresse 4], des adolescents viennent squatter, fumer de la drogue, parlent fort, parfois ils sont en groupe, ils ont failli mettre le feu, c’est très grave ce qui se passe, je vous avertis je paye mon loyer, je souhaite vivre tranquillement, cela fait un moment que cela dure, ils viennent dans le grenier, j’en ai assez de faire la police devant ma porte » et la réponse du bailleur lui indiquant qu’une action était actuellement en cours sur le bâtiment.

Elle invoque ensuite son courrier du 17 mars 2022, signalant que « l’ascenseur est très sale depuis 15 jours, il y a toujours des délinquants qui squattent dans le grenier et lancent des cailloux aux passants. Il y a un échafaudage qui est au-dessus de ma porte et je ne peux pas accéder au grenier depuis un mois environ »

OPHEOR lui répondait dans son courrier du 3 juin 2022, en s’excusant de la gêne occasionnée par les travaux qui allaient bientôt prendre fin et précisait que la résidence était à nouveau sécurisée.

L’appelante fait également état des bruits dus aux travaux, de l’insuffisance des alarmes installées en cas d’incendie, et de son nouveau signalement le 27 juillet 2022 de la saleté de l’ascenseur.

Mme [S] [U]-[E] sollicite, par conséquent, une diminution de loyer de 50 % de janvier 2022 jusqu’à la réalisation des travaux objet de la mise en demeure en date du 11 août 2022 et tout autre travaux que préconisera l’expert qui sera désigné.

OPHEOR qui s’oppose à la demande indique que le reste à charge de la locataire sur l’échéance mensuelle au titre du logement et du garage est de 182,69 € :

Le bailleur rappelle les travaux de réhabilitation de l’immeuble ayant profité à la locataire en soutenant que les pièces produites par l’appelante n’établissent pas la matérialité et la durée des travaux allégués ainsi que les nuisances évoquées alors qu’au contraire toutes les mesures ont été prises pour limiter la gêne subie, précisant que Mme [U]-[E] était la seule des 427 locataires à se plaindre de prétendues nuisances liées à la réalisation des travaux.

Il ajoute qu’elle n’a jamais été privée d’une partie de son appartement pendant la durée des travaux réalisés pour l’essentiel à des étages très éloignés du sien.

La cour relève que Mme [U]-[E] ne démontre pas que les travaux, certes d’importance, engagés sur l’immeuble ont affecté son logement.

Il existe une contestation sérieuse à sa demande.

La cour confirme la décision attaquée.

Sur les demandes accessoires

Mme [S] [U]-[E] succombant, la cour confirme la décision déférée sur les dépens et l’application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

La cour condamne également Mme [S] [U]-[E], partie perdante, aux dépens à hauteur d’appel, et en équité au paiement de la somme de 700 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile à hauteur d’appel, justifiée en équité.

Sa demande sur le même fondement ne peut qu’être rejetée.

PAR CES MOTIFS

La cour d’appel,

Confirme la décision attaquée.

Y ajoutant,

Condamne Mme [S] [U]-[E] aux dépens à hauteur d’appel,

Condamne Mme [S] [U]-[E] à payer à l’établissement OPHEOR la somme de 700 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Rejette toute autre demande.

LE GREFFIER LE PRESIDENT