N° RG 21/07405 – N° Portalis DBVX-V-B7F-N37O

Décision du Tribunal Judiciaire de LYON

Au fond du 20 mai 2021

(chambre 3 cab 03 C)

RG : 16/14474

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

1ère chambre civile A

ARRET DU 7 Novembre 2024

APPELANTS :

M. [H] [F] es qualité de liquidateur amiable de la SCI [Adresse 8]

né le 09 Août 1977 à [Localité 11]

[Adresse 5]

[Localité 6]

Représenté par la SELARL CABINET JEAN MARC HOURSE, avocat au barreau de LYON, toque : 346

M. [H] [F]

né le 09 Août 1977 à [Localité 11]

[Adresse 4]

[Localité 7]

Représenté par la SELARL CABINET JEAN MARC HOURSE, avocat au barreau de LYON, toque : 346

Mme [G] [R] épouse [F]

née le 09 Mars 1963 à [Localité 9]

[Adresse 4]

[Localité 7]

Représentée par la SELARL CABINET JEAN MARC HOURSE, avocat au barreau de LYON, toque : 346

Mme [V] [U]

née le 28 Juin 1986 à [Localité 13]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par la SELARL CABINET JEAN MARC HOURSE, avocat au barreau de LYON, toque : 346

INTIMES :

M. [N] [W]

né le 19 Février 1955 à [Localité 10]

[Adresse 2]

[Localité 7]

Représenté par la SELARL BARRE – LE GLEUT, avocat au barreau de LYON, toque : 42

M. [P] [W]

né le 17 Juillet 1996 à [Localité 13]

[Adresse 2]

[Localité 7]

Représenté par la SELARL BARRE – LE GLEUT, avocat au barreau de LYON, toque : 42

M. [C] [W]

né le 17 Juillet 1993 à [Localité 13]

[Adresse 2]

[Localité 7]

Représenté par la SELARL BARRE – LE GLEUT, avocat au barreau de LYON, toque : 42

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 13 Septembre 2022

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 28 Mars 2024

Date de mise à disposition : 26 septembre 2024 prorogée au 7 novembre 2024, les avocats dûment avisés conformément à l’article 450 dernier alinéa du code de procédure civile

Audience tenue par Anne WYON, président, et Thierry GAUTHIER, conseiller, qui ont siégé en rapporteurs sans opposition des avocats dûment avisés et ont rendu compte à la Cour dans leur délibéré,

assistés pendant les débats de Séverine POLANO, greffier

A l’audience, un des membres de la cour a fait le rapport, conformément à l’article 804 du code de procédure civile.

Composition de la Cour lors du délibéré :

— Anne WYON, président

— Julien SEITZ, conseiller

— Thierry GAUTHIER, conseiller

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Anne WYON, président, et par Séverine POLANO, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par acte notarié du 12 décembre 2013, la SCI [Adresse 8] (la SCI) a vendu une maison ainsi que ses dépendances, qu’elle avait acquises en 2006, à M. [N] [W] et son épouse, qui sont entrées en jouissance le 10 mars 2014.

Le 31 mars 2014, la SCI a fait l’objet d’une liquidation amiable et a été dissoute, M. [H] [F] étant désigné en qualité de liquidateur amiable.

Le 9 mai 2014, se plaignant de divers désordres, les époux [W] ont fait établir un constat d’huissier de justice.

Par ordonnance de référé du 9 décembre 2014, un expert judiciaire – M. [B] – a été désigné.

Par ordonnance du 20 juillet 2015, les opérations d’expertise ont été déclarées communes et opposables aux associés de la SCI : M. [H] [F], Mme [G] [R], épouse [F], et Mme [V] [U] (les consorts [F]-[U]), ainsi qu’à la société Jason, qui était intervenue pour effectuer des travaux d’électricité sur la maison.

L’expert a déposé son rapport définitif le 29 juin 2016.

Le 8 décembre 2016, M. [N] [W] et ses enfants, MM. [P] et [C] [W] (les consorts [W]), venant aux droits de leur mère décédée, ont saisi le tribunal de grande instance, devenu tribunal judiciaire, de Lyon aux fins de condamnation de la SCI et des associés de la SCI.

Le 24 janvier 2017, les associés de la SCI ont attrait à cause les sociétés Jason et APCER (ayant réalisé des travaux de plomberie-chauffage) aux fins d’être relevés et garantis de toute condamnation éventuelle prononcée contre eux.

Les deux procédures ont été jointes.

Par jugement du 20 mai 2021, le tribunal judiciaire de Lyon a :

— jugé que la clause de non-garantie stipulée à l’acte de vente du 12 décembre 2013 ne trouve pas à s’appliquer ;

— condamné in solidum M. [H] [F], en qualité de liquidateur amiable de la SCI [Adresse 8], M. [H] [F], Mme [G] [R], épouse [F] et Mme [V] [U], en leurs qualités d’associés de la SCI [Adresse 8] (M. [F], ès qualités, et les consorts [F]-[U]), à payer à M. [I] [W], M. [P] [W] et M. [C] [W] (les consorts [W]) les sommes suivantes :

—  20'000 euros hors-taxes au titre de la réparation des désordres électriques ;

—  5 670 euros hors-taxes au titre de la réparation du dallage de la plage de la piscine;

—  6 250 euros hors-taxes au titre de la réparation des désordres inhérents au déménagement ;

— dit que les condamnations prononcées au titre de travaux de réparation sont hors-taxes, la TVA s’y ajoutant au taux en vigueur à la date du paiement ;

— dit que les sommes précitées seront actualisées en fonction de l’évolution de l’indice BT01 depuis le 8 juillet 2016, date du dépôt du rapport d’expertise judiciaire jusqu’à la date du jugement ;

— condamné in solidum M. [F], ès qualités, et les consorts [F]-[U], en leur qualités d’associés, à payer aux consorts [W] la somme de 600 euros en réparation du préjudice de jouissance pendant travaux ;

— condamné in solidum les mêmes à payer à M. [N] [W] la somme de 4 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice moral ;

— rejeté la demande de la SCI aux fins d’être relevée et garantie par la société Jason ;

— dit sans objet la demande de la SCI aux fins d’être relevée et garantie par la société APCER ;

— condamné les consorts [W] à payer à M. [F], ès qualités ainsi qu’aux consorts [F]-[U], en leurs qualités d’associés de la SCI [Adresse 8], la somme de 5 800 euros au titre du solde du mobilier meublant de la maison, outre intérêts au taux légal à compter du 4 juin 2014 ;

— ordonné la compensation entre les créances respectives des parties découlant des condamnations sus énoncées ;

— condamné in solidum M. [F], ès qualités, et les consorts [F]-[U], en leurs qualités d’associés de la SCI [Adresse 8], aux dépens, en ce compris les dépens de référé et les frais d’expertise judiciaire ;

— condamné in solidum les mêmes à payer aux consorts [W] la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné in solidum les mêmes à payer à la société Jason la somme de 1 500 euros et celle de 1 500 euros à la société APCER au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

— ordonné l’exécution provisoire ;

— rejeté le surplus des demandes.

Par déclaration transmise au greffe le 6 octobre 2021, M. [F], ès qualités et les consorts [F]-[U], en leurs qualités d’associés de la SCI, ont relevé appel de cette décision, intimant les consorts [W].

Dans leurs conclusions récapitulatives d’appelants et d’intimés à titre incident, M. [F], ès qualités, et les consorts [F]-[U] demandent à la cour de :

— réformer le jugement en ce qu’il a :

— écarté la clause de non-garantie contenue dans l’acte notarié ;

— considéré que la SCI était un professionnel de la construction et maître d''uvre ;

— condamné les associés de la SCI in solidum, en contradiction avec l’article 1857 du code civil ;

— confirmer le jugement en ce qui concerne les postes de réclamation afférente au réseaux, la clôture mitoyenne, au déménagement, à la peinture et au portail ;

— sur la clause de garantie :

— la déclarer valable et opposable aux consorts [W] ;

— déclarer que M. [W] a la qualité de professionnel et de constructeur averti ;

— déclarer qu’une SCI familiale ne peut être assimilée à un professionnel de la construction ;

— déclarer qu’au cas d’espèce, la SCI ne peut se voir attribuer le rôle de professionnel ou de maître d''uvre ;

— en conséquence déclarer irrecevable et mal fondée tout ou partie des réclamations des consorts [W] ;

— sur le principe de l’autonomie de la personne morale :

— déclarer que la SCI bénéficie de la personne morale moment des travaux et que les qualité et capacité de son gérant sont indépendantes ;

— en conséquence réformer le jugement « en ce qu’il a retenu les notions de professionnels de la construction ou de maître d''uvre » (sic) ;

— sur les chefs de réclamation :

— déclarer « inapplicables les demandes fondées sur les articles 1792 et suivants du code civil, compte tenu de la nature de réclamation » (sic) ;

— déclarer que M. [H] [F] avait une compétence personnelle limitée à la plâtrerie peinture et que la SCI a fait appel à des professionnels à plusieurs reprises ;

— déclarer que la venderesse n’encourt aucune responsabilité au titre de l’installation électrique au regard du rapport Anacor et de l’intervention de la société Jason ;

— déclarer que ni les consorts [W] ni l’expert ne rapportent pas la preuve de travaux réalisés par la SCI sous la terrasse ;

— déclarer les vendeurs ne doivent aucune garantie sur le fondement « des articles 1792 » (sic) ou sur un fondement contractuel ;

— (subsidiairement), limiter la réclamation des demandeurs à la somme de 404 euros hors-taxes ;

— déclarer que l’ensemble des autres désordres était apparent et débouter en conséquence les demandeurs ;

— déclarer prescrite toute action au titre du dallage de la piscine ;

— débouter (les intimés) de toutes autres demandes complémentaires, notamment au titre du préjudice moral et de la perte de jouissance ;

— confirmer, sur la demande reconventionnelle, le jugement en ce qu’il a condamné les consorts [W] à leur verser la somme de 5 800 euros au titre du solde sur le mobilier meublant, outre l’intérêt légal à compter de la mise en demeure du 4 juin 2014 ;

— en toute hypothèse, débouter les intimés de leur appel incident et les condamner aux entiers dépens, comprenant le coût de l’expertise, outre une somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans leurs conclusions n° 2 déposées le 12 septembre 2022, les consorts [W] demandent à la cour de :

— confirmer le jugement ce qu’il a :

— jugé que la clause de non-garantie stipulé à l’acte de vente du 12 décembre 2013 ne trouve pas appliquer ;

— condamné in solidum M. [H] [F], en qualité de liquidateur amiable de la SCI [Adresse 8], M. [H] [F], Mme [G] [R], épouse [F] et Mme [V] [U], en leurs qualités d’associés de la SCI [Adresse 8] (M. [F], ès qualités, et les consorts [F]-[U]), à payer à M. [I] [W], M. [P] [W] et M. [C] [W] (les consorts [W]) la somme de 20'000 euros hors-taxes au titre de la réparation des désordres électriques ;

— dit que les condamnations prononcées au titre de travaux de réparation sont hors-taxes, la TVA s’y ajoutant au taux vigueur à la date du paiement ;

— dit que les sommes précitées seront actualisées en fonction de l’évolution de l’indice BT01 depuis le 8 juillet 2016, date du dépôt du rapport d’expertise judiciaire jusqu’à la date du jugement ;

— condamné in solidum M. [F], ès qualités, et les consorts [F]-[U], en leurs qualités d’associés de la SCI [Adresse 8], aux dépens, en ce compris les dépens de référés et les frais d’expertise judiciaire ;

— ordonné l’exécution provisoire ;

— infirmer le jugement en ce qu’il a :

— limité à la somme de :

* 5 670 euros hors-taxes la réparation du dallage de la plage de la piscine ;

* 6 250 euros la réparation des désordres inhérents au déménagement ;

* 600 euros la réparation du préjudice de jouissance pendant travaux ;

* 4 000 euros les dommages-intérêts en réparation de son préjudice moral de M. [N] [W] ;

— rejeté leurs autres demandes ;

— les a condamnés à payer à M. [F], ès qualités, et aux consorts [F]-[U], en leurs qualités d’associés de la SCI [Adresse 8], la somme de 5 800 euros au titre du solde du mobilier meublant de la maison, outre intérêts au taux légal à compter du 4 juin 2014 ;

— limité à 4 000 euros la condamnation de M. [F] et des consorts [F]-[U] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

statuant à nouveau :

— déclarer leur action recevable et bien fondée ;

— rejeter l’ensemble des fins, demandes et conclusions des appelants ;

— déclarer la SCI responsable de l’ensemble des désordres qu’ils allèguent et ayant fait l’objet du rapport d’expertise de M. [B] ;

— condamner in solidum M. [F], ès qualités, et les consorts [F]-[U] à leur verser les sommes de :

—  56 100 euros en réparation des désordres relatifs aux réseaux ET EV EP, à titre principal sur le fondement de la garantie des vices cachés et à titre subsidiaire sur le fondement de la garantie décennale ;

—  6 160 euros en réparation des désordres relatifs à la clôture mitoyenne, à titre principal sur le fondement de la garantie des vices cachés et à titre subsidiaire sur le fondement de la garantie décennale ;

—  20 790 euros TTC en réparation des désordres relatifs à la plage de piscine, sur le fondement de la garantie des vices cachés, subsidiairement, sur le fondement de la garantie décennale, étant précisé que sur ce fondement, la responsabilité de la SCI sera pleine et entière ;

—  23 287 euros TTC au titre des dégradations et désordres survenus à l’occasion du déménagement, sur le fondement de la responsabilité contractuelle ;

—  6 600 euros au titre des travaux annexes induits par les travaux qu’ils ont été contraints de réaliser au regard de l’impropriété à destination des toilettes ainsi que des dégradations causées lors des investigations menées pendant les opérations d’expertise, sur le fondement de la responsabilité contractuelle ;

—  11 820,61 euros au titre des travaux de désamiantage, sur le fondement des vices cachés ;

—  3 600 euros au titre du préjudice de jouissance, arrêté au 29 juin 2016, date du rapport d’expertise, outre 300 euros mensuels jusqu’au rendu de la décision à intervenir ;

—  1 000 euros au titre du préjudice de jouissance pendant la période d’exécution des travaux ;

—  30 000 euros au titre du préjudice moral ;

— débouter les appelants de leurs demandes en paiement de la somme de 5 800 euros (au titre du solde du mobilier meublant) ;

— condamner in solidum les appelants à leur verser la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure de référé, les opérations d’expertise et la procédure au fond de première instance ;

— y ajoutant :

— condamner in solidum les appelants à leur verser la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’instruction a été clôturée par ordonnance du 13 septembre 2022.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il y a lieu de se reporter aux conclusions des parties ci-dessus visées, pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

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MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande indemnitaire au titre du désamiantage

De manière nouvelle à hauteur d’appel, les intimés demandent la condamnation des appelants à leur verser la somme de 10 746,01 euros hors taxe, soit 11 820,61 euros TTC, au titre d’un vice caché résultant de la découverte d’amiante sur la toiture et, ce, contrairement aux stipulations de l’acte de vente. Ils considèrent que cette demande additionnelle est recevable, en application de l’article 566 du code de procédure civile.

La cour rappelle que, selon l’article 564, les demandes nouvelles présentées pour la première fois à hauteur d’appel sont irrecevables.

Il y a lieu de relever que les demandes présentées en première instance s’appuyaient sur une expertise judiciaire préalable au cours de laquelle les intimés n’ont jamais fait état de désordres résultant de l’amiante.

Si elle est additionnelle, ce qui ne suffit pas à la rendre recevable, la demande litigieuse – dont il y a lieu de relever le montant au regard des chefs d’indemnisation présentés et accordés – ne constitue pas un complément nécessaire, non plus que l’accessoire ou la conséquence, aux demandes présentées en première fois, selon le critère imposé par l’article 566 du code de procédure civile.

Elle sera ainsi déclarée irrecevable.

Sur la clause de non-garantie

A titre infirmatif, M. [F], ès qualités, et les consorts [F]-[U] se prévalent de la clause contractuelle excluant toute garantie de leur part à raison des vices apparents ou cachés dont le sol, le sous-sol et les ouvrages, s’ils existent, pourraient être affectés ainsi que des dispositions de l’article 1642 du code civil selon lequel le vendeur n’est pas tenu des vices apparents.

Ils soutiennent que les acquéreurs avaient renoncé contractuellement à la garantie.

Ils contestent que la SCI puisse être considérée comme un professionnel alors qu’elle est une société familiale. Ils estiment que le tribunal a effectué une confusion entre la responsabilité personnelle du gérant et celle de la SCI, au mépris du principe d’autonomie de la personne morale.

Ils font valoir que le bien dont la SCI était propriétaire était une maison d’habitation et non un immeuble loué et que l’objet social ne suffit pas à démontrer la qualité de professionnel de la SCI.

Ils indiquent que si le gérant de la SCI a effectivement géré une entreprise de plâtrerie peinture, sa compétence professionnelle avait des limites, puisqu’il a fait appel à des entreprises du bâtiment et qu’il ne peut être assimilé à un professionnel de l’immobilier ou de la construction.

Ils font valoir que M. [N] [W], acquéreur, en qualité d’architecte, de président de l’ordre des architectes, et de gérant d’une entreprise générale de bâtiment est un professionnel de la construction de la rénovation. Ils considèrent que le fait qu’il ait acquis le bien à titre personnel est indifférent.

Ils considèrent en outre que les vices invoqués par les intimés sont apparents.

A titre confirmatif, les consorts [W] soutiennent, en application de l’article 1641 du code civil et des dispositions contractuelles, que les vendeurs sont tenus à la garantie des vices cachés, soit en raison de la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction ou pour s’être comportés comme tels sans avoir pour autant les compétences professionnelles, soit en raison de l’absence de révélation aux acquéreurs de vices cachés dont ils connaissaient l’existence.

Ils considèrent que la SCI a qualité de professionnel, sans besoin de constater que les profits tirés de la vente du bien aient ou non été immédiatement réinvestis.

Ils se prévalent de ce que le gérant de la SCI exerçait par ailleurs les activités de plâtrerie, peinture, décoration, démolition et menuiserie pvc et travaux tous corps d’état et avait la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction. Ils indiquent qu’il a réalisé lui-même certains travaux, comme cela résulte de l’acte de vente, et s’est comporté comme un professionnel de la construction, notamment en transmettant le cahier des charges des travaux d’électricité à la société Jason.

Ils excluent toute conséquence relative à la profession d’architecte de M. [N] [W], qui n’en fait pas un professionnel de l’immobilier, et alors qu’il a effectué cet achat à des fins personnelles avec son épouse, laquelle ne peut être considérée comme un professionnel.

Ils en déduisent que la clause de non-garantie doit être écartée.

Ils invoquent en outre l’application des dispositions contractuelles, en ce qu’elles écartent la clause lorsque le vendeur s’est abstenu de révéler à l’acquéreur des vices dont il connaissait l’existence, sans considération pour la qualité de professionnel du vendeur ou de l’acquéreur. Ils indiquent que la venderesse ne pouvait qu’être informée des vices affectant des travaux qu’elle avait elle-même réalisé ou fait réaliser.

Ils demandent la confirmation du jugement en ce qu’il a écarté la clause de non-garantie.

Sur ce,

Selon l’article 1643 du code civil, le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie .

Pour l’application de ce texte, le vendeur professionnel, auquel est assimilé le vendeur qui a réalisé lui-même les travaux à l’origine des vices de la chose vendue, est tenu de les connaître et ne peut se prévaloir d’une clause limitative ou exclusive de garantie des vices cachés.

Le vendeur professionnel est celui qui, par sa profession, ne pouvait ignorer les vices.

En l’espèce, l’acte de vente comporte une clause exclusive de responsabilité en cas de vice apparent ou caché.

ll a été soutenu, ce que les premiers juges ont retenu, que la société civile immobilière étant un vendeur professionnel, elle ne peut se prévaloir de cette clause.

Il est constant que l’objet social de la société civile immobilière, venderesse, consiste dans « l’acquisition, la gestion, la location et l’administration de tous biens immobiliers ».

C’est à juste titre que le tribunal, relevant que le gérant de la société immobilière avait été également dirigeant jusqu’au 31 décembre 2013, d’une société commerciale ayant une activité relevant de la construction (et plus particulièrement la plâtrerie, la peinture, la décoration, la démolition, la menuiserie PVC et les travaux de tous corps d’état), que cette société avait effectué des travaux dans l’immeuble vendu et s’était comportée à cette occasion comme maître d''uvre de certains travaux, en a déduit que la SCI, bien que familiale, devait être considérée comme un professionnel de l’immobilier ou de la construction.

S’agissant d’apprécier le niveau de compétence de la SCI en matière immobilière ou de construction, le moyen, soulevé par les appelants, tiré de l’indépendance juridique de la personne morale à l’égard de leurs dirigeants ou associés, est inopérant.

Par ailleurs, il est constant que si M. [W] a pour profession celle d’architecte, il n’est invoqué aucun moyen concernant la compétence de son épouse, co-acquéreure du bien, de sorte que les appelants ne peuvent être considérés comme des acheteurs professionnels.

Il doit être considéré que la vente est un intervenue entre un vendeur professionnel et des acquéreurs qui doivent être qualifiés de profanes.

Dès lors, le jugement sera approuvé en ce qu’il a retenu que la clause de non-garantie contractuelle était inopposable aux acquéreurs.

Il sera en outre relevé qu’en ce qui concerne les travaux réalisés personnellement par M. [H] [F], il doit être présumé connaître les vices qui peuvent en résulter et que la clause de non-garantie est, de plus fort, inopposable aux acquéreurs pour ces ouvrages.

Sur les désordres

Sur l’installation électrique

À titre infirmatif, les appelants indiquent que des travaux de réfection de l’électricité ont été réalisés en 2011 par la société Jason et se prévalent du rapport de la société Anacor, qui a réalisé un audit de l’ensemble de l’installation et conclu à l’absence d’anomalie. Ils estiment que c’est avec beaucoup de facilité que l’expert a admis que des prestations avaient été réalisées par une autre société que la société Jason ou par la SCI elle-même alors qu’il s’agit de suppositions non fondées. Ils indiquent que les 16 préconisations de la société Alpes contrôles ne sont pas obligatoires et que, la société Jason étant intervenue sur l’installation, les anomalies qui demeureraient sont indéterminées. Ils en déduisent qu’ils peuvent se prévaloir de la stipulation contractuelle qui indique que l’installation électrique ne comportait aucune anomalie et que l’acquéreur en avait pris connaissance.

Ils considèrent que c’est à tort que le tribunal a considéré la SCI comme maître d''uvre, en l’absence d’architecte et en l’absence de justification de ce qu’elle s’est immiscée sur le chantier.

À titre confirmatif, les intimés soutiennent que l’installation électrique, contre les indications des appelants et les stipulations contractuelles, était affectée d’anomalies qui, selon l’expert, ne pouvaient être détectées sans investigations précises. Ils indiquent que l’expert a ainsi conclu que cette installation était atteinte de graves malfaçons pouvant porter atteinte à la sécurité des biens et des personnes, ce qui constitue un vice caché au sens de l’article 1641 du code civil ouvrant droit à indemnisation à hauteur de 22 000 euros TTC, selon devis établi par l’entreprise Jason.

Comme le tribunal, la cour relève que, dans son rapport, l’expert indique que les désordres électriques ont été constatés dans un procès-verbal d’huissier de justice du 9 mai 2014 (pièce n° 7 des intimés) et résultent des avis des organismes de contrôle intervenus en décembre 2014 (Consuel) et février 2015 (Alpes contrôles). Le tribunal a considéré que les désordres de l’installation électrique ne pouvaient être constatés sans investigations précises et a déduit des rapports des organismes de contrôles que l’installation comportait de graves malfaçons pouvant porter atteinte à la sécurité des biens et des personnes.

Il en résulte que le vice n’était pas apparent, qu’il était antérieur à la vente et de nature à compromettre l’usage que pouvaient faire du bien les acquéreurs.

La SCI, vendeur professionnel, étant présumée irréfragablement connaître les vices de la chose vendue, il est sans emport qu’un audit de la société Anacor ait conclu à l’absence d’anomalie de l’installation électrique, l’existence de telles anomalies étant suffisamment établie par l’expertise judiciaire.

Par ailleurs, à rebours de ce que soutiennent les appelants, le tribunal n’a pas considéré la SCI comme maître d''uvre, pour les travaux qui n’ont pas été réalisés par la société Jason, ce qui est au demeurant sans incidence sur la présomption de connaissance des vices cachés par la société venderesse.

Le droit à indemnisation de ce chef doit, dès lors, être reconnu par la cour, à la suite du tribunal.

Il doit être tenu compte de ce que, durant les opérations d’expertise, la SCI a fait réaliser par la société Jason des travaux visant à remédier aux désordres électriques constatés par l’expert (ce qui a donné lieu à l’établissement d’une facture de 13 674,80 euros : p. 14 de l’expertise).

Aucune contestation n’étant élevée quant au montant des travaux retenu par l’expert, le jugement sera confirmé en ce qu’il a condamné les appelants à verser de ce chef la somme de 20 000 euros hors taxes.

Sur les désordres des réseaux EU-EV-EP

À titre infirmatif, les intimés, qui se fondent sur l’article 1792 du code civil, considèrent que les désordres, constatés par l’expert et affectant l’utilisation des WC du rez-de-chaussée et de la douche de la chambre (secteur Sud de la propriété), rendaient le bien impropre à sa destination.

Subsidiairement, ils invoquent la garantie des vices cachés, puisque les désordres diminuent selon eux très fortement l’usage de l’habitation.

Ils se réfèrent au coût des travaux évalué par l’expert, suivant devis de la société [Localité 12] TP.

À titre confirmatif, les appelants concluent à la confirmation du jugement sur ce point et font valoir que le coût des travaux invoqués par les intimés est disproportionné pour un WC et une douche qui auraient mal fonctionné, qu’il correspond à une réfection intégrale du réseau d’évacuation alors que celui-ci avait dix ans lors de l’acquisition de la maison. Ils écartent toute impropriété à la destination de l’immeuble sur ce point et considèrent que les intimés ne rapportent pas la preuve de la diminution de l’usage qui aurait pu en résulter.

La cour rappelle que l’expert relève des désordres sur le réseaux EU-EV de la partie Sud (affectant une chambre et des toilettes) et sur le réseau EP de la terrasse haute, préexistant à la vente.

Comme le tribunal, la cour considère que la stipulation de l’acte de vente selon laquelle l’acquéreur fera son affaire personnelle de la réalisation de travaux pouvant s’avérer nécessaires pour mettre les raccordements de la maison en conformité ne saurait faire obstacle à la mise en 'uvre de la garantie décennale.

Néanmoins, si l’acte de vente liste des travaux réalisés par la SCI (p. 15) et indique que celle-ci est notamment tenue au titre de la responsabilité décennale « pour la totalité de la construction » (p. 16), cette dernière stipulation ne peut conduire – étant ni soutenu ni justifié que la SCI ait été à l’origine de la construction du bien immobilier – à la considérer comme vendeur-constructeur que pour les travaux qu’elle a réalisés ou fait réaliser. Or, il n’est visé dans cette liste aucun travaux concernant les réseaux d’évacuation tandis que l’expert relève qu’aucune facture n’a été transmise pour des travaux sur les réseaux.

En outre, si l’expert indique dans son rapport que ces désordres résultent des conditions de raccordements effectués par la SCI, c’est par des motifs pertinents, qui répondent aux conclusions d’appel et que la cour adopte, que le tribunal a retenu que les désordres invoqués ne rendaient pas la chose impropre à sa destination. Il sera rappelé à cet égard que les désordres qui affectent des éléments d’équipement, dissociables ou non, d’origine ou installés sur existant, relèvent de la responsabilité décennale lorsqu’ils rendent l’ouvrage dans son ensemble impropre à sa destination, ce qui n’est pas démontré par les appelants.

Dès lors, les demandes des acquéreurs ne peuvent prospérer sur le fondement de la garantie décennale et le jugement sera confirmé de ce chef.

En revanche, le caractère non-apparent des désordres affectant les réseaux, et qui résulte au demeurant de la nature de ces désordres (qui se matérialisent par un engorgement des réseaux) et des constatations de l’expert, n’est pas discuté.

L’expertise indique que ces désordres sont apparus au cours des mois d’utilisation, provoquant un débordement des réseaux EU-EV dans les toilettes du rez-de-chaussée et qu’ils ont interdit l’utilisation de ces toilettes et de la douche de la chambre attenante ainsi que de celle-ci.

Il est ainsi établi que le bien est affecté d’un défaut qui était caché, au sens de l’article 1641 du code civil.

Il est acquis que le bien est à usage d’habitation. L’expert relève que ces désordres « ont engendré et engendrent encore un préjudice de jouissance de certains équipements sanitaires ».

Il en résulte que les acquéreurs, comme ils le soutiennent, auraient donné un moindre prix de la chose, s’ils avaient connu ce vice caché.

En application de l’article 1644 du code civil, en présence d’un vice caché, l’acquéreur peut se faire rendre une partie du prix d’acquisition.

En l’espèce, les acquéreurs évaluent leur indemnisation à hauteur du montant des travaux nécessaires à la réfection des VRD. Toutefois, dans son rapport, si l’expert retient des travaux de réparation de ce chef à hauteur de 51 000 euros, il souligne par ailleurs le mauvais état général « des réseaux extérieurs », tandis que le bien dispose de deux réseaux, il ne précise pas si le montant de ces travaux couvre strictement ceux liés au problème d’évacuation susvisé. Lorsqu’il commente le devis correspondant produit par les appelants, il indique que les travaux concerne également le second réseau, autre que celui qui est à l’origine des désordres susvisés.

Les intimés soutiennent que le montant des réparations ne serait que de 404 euros, mais les pièces dont ils se prévalent ne permettent pas de déterminer qu’elles correspondent aux travaux jugés nécessaires par l’expert.

En conséquence, le préjudice des acquéreurs sera justement indemnisé par l’allocation de la somme de 10 000 euros.

Le jugement sera réformé de ce chef.

Sur la clôture mitoyenne

À titre infirmatif, les intimés invoquent à titre principal la garantie des vices cachés, à titre subsidiaire la garantie décennale, considérant que, selon l’expertise, les désordres constatés ont créé une impropriété à destination du jardin, puisque leurs chiens ne peuvent être laissés en liberté en raison de la fragilité de la clôture.

Ils considèrent qu’il est établi que la clôture ne remplissait pas sa fonction. Ils font valoir que la SCI a commandé la reprise de la clôture et qu’elle a réalisée sous leur contrôle. Ils demandent l’allocation de la somme de 6 160 euros.

La cour considère qu’il résulte des constatations de l’expert, qui indique notamment que la fragilité de la clôture n’apparaît qu’en cas de conditions climatiques difficiles, qu’il ne peut être retenu que le désordre invoqué par les intimés, dont le caractère permanent n’est pas établi, ait rendu le bien immobilier impropre à l’usage auquel il était destiné.

Par ailleurs, les appelants ne démontrent pas que le désordre qu’ils invoquent ait rendu la maison impropre à l’usage auquel elle est destinée ou aient diminué cet usage de telle manière qu’ils n’auraient pas acquis le bien ou n’en auraient donné qu’un moindre prix s’ils avaient connus ce vice.

Cette demande doit être ainsi rejetée, sur le terrain de la garantie des vices cachés.

En outre, c’est par des motifs pertinents et que la cour adopte que le tribunal a rejeté la demande en considérant qu’il ne ressort pas du rapport d’expertise que la clôture ne remplit pas sa fonction, de sorte que, sous l’empire des dispositions de l’article 1792 du code civil, il ne peut être retenu que le désordre invoqué rende la chose impropre à sa destination.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a rejeté cette demande.

Sur la plage de piscine

À titre infirmatif, les appelants contestent tout rôle de maître d''uvre de la SCI et relèvent que les désordres sont le fait des conditions de réalisation de l’ouvrage, qui résultent de la société Guarna, qui est en liquidation judiciaire depuis 2015. Ils estiment que les désordres du dallage constituent un vice apparent.

Ils soutiennent en outre que toute action au titre du dallage – qui doit être distingué de la dalle – est biennale. Seul le dallage étant en cause ici, l’action des intimés doit être déclarée prescrite et ne saurait relever de la garantie décennale.

À titre confirmatif sur le principe, infirmatif sur le montant, les intimés font valoir que c’est le bien le dallage en béton de la piscine, et non une dalle, qui présente des désordres.

Ils considèrent que ceux-ci conduisent à attribuer à la SCI la pleine responsabilité des désordres et désapprouvent le tribunal pour n’avoir retenu sa responsabilité qu’à hauteur de 30 %.

Ils invoquent en outre la garantie des vices cachés.

L’expert a constaté la prolifération de nombreuses fissures sur la plage de la piscine, ayant pour origine la mise en 'uvre initiale du dallage, ce désordre ne pouvant qu’être évolutif et créant une impropriété de destination en raison des désaffleurements et des risques d’accidents.

Il sera rappelé qu’aux termes de l’acte de vente, les parties ont convenu que, pour ce qui concerne le travaux réalisés par la SCI, celle-ci serait tenue à la garantie décennale. L’acte vise explicitement la construction d’une piscine.

Comme le tribunal, la cour retient que le désordre ne relève pas de la prescription biennale concernant les éléments dissociables, puisqu’il concerne le dallage béton de la plage de la piscine.

Par ailleurs, le désordre concerne les conditions de réalisation du dallage béton et non seulement les fissures qu’elles induisent. Si les secondes sont visibles, elles ne sont que la conséquence des premières qui, elles, n’étaient pas décelables de sorte que le droit des appelants d’invoquer la garantie décennale ne peut être écarté.

Cependant, si l’expert a caractérisé, par ses constatations, l’existence d’un désordre consistant dans l’apparition de fissures et qui serait de nature à mettre en péril la sécurité des utilisateurs du bien lorsqu’il va se manifester au fil du temps, en faisant naître des affleurements, il ne permet pas d’affirmer que ce désordre se produira dans le délai décennal, suivant la réception des travaux.

A cet égard, il sera rappelé que ceux-ci ont été achevés en 2010, que l’expert a déposé son rapport en 2016 et que les appelants ne justifient pas de l’apparition du désordre avant 2021.

Dès lors, les conditions de la garantie décennale ne sont pas réunies et cette demande d’indemnisation ne peut être que rejetée.

Par ailleurs, et contrairement à ce qu’a retenu le tribunal, le fait que les appelants aient pris possession des lieux en mars 2014 et aient fait état des fissures dans son assignation en référé en juillet 2014 ne saurait démontrer que le vice n’était pas apparent. En toute hypothèse, il appartient aux intimés, qui font état à cet égard de désaffleurements qui n’ont pas constaté par l’expert, de démontrer que le vice était caché, ce qu’ils ne parviennent pas établir en l’état des moyens de droit et de fait qu’ils invoquent.

Cette demande ne peut être également fondée sur la garantie des vices cachés.

Le jugement sera réformé de ce chef.

Sur les désordres inhérents au déménagement

À titre confirmatif, sur le principe, mais infirmatif sur le montant, les intimés indiquent que, lors du déménagement des vendeurs, l’automatisme du portail a été cassé, le mur a été dégradé, les cuisines et les peintures ainsi qu’un chéneau ont été abîmés. Ils approuvent le tribunal d’avoir retenu de ce chef la responsabilité des appelants mais lui reprochent d’avoir limité leur réparation à 5 000 euros hors taxe. Ils demandent, selon le chiffrage de l’expert, que leur soit allouée la somme de 23 287 euros.

Les appelants demandent la confirmation du jugement sur ce point et le rejet du surplus des demandes des intimés.

La cour relève que le principe de la responsabilité des appelants n’est pas contesté.

Selon l’expertise, les dommages concernent le portail, la dégradation d’un muret, de peintures et de chéneaux.

Les intimés ne font état d’aucun document permettant de mieux identifier les dégradations commises.

Ainsi, comme le tribunal, la cour relève que les frais de réparation du portail doivent être retenus à hauteur de 1 250 euros hors taxes tandis que certains des travaux rendus nécessaires par les dégradations consécutives au déménagement ne peuvent être précisément identifiés et ne peuvent, dès lors, être évalués.

Les intimés soutiennent à cet égard que l’expert a chiffré le montant de ces travaux à 21 170 euros HT, soit 23 287 euros TTC.

Cependant, le récapitulatif du coût des travaux établi par l’expert (p. 19 du rapport) ne mentionne pas une telle somme.

Il n’est fait référence dans les écritures des intimés à aucun document précis tandis que leur dossier, auquel ils ont joint différents devis (pièces n° 19 à 26), n’en comporte pas avec une telle somme.

Ainsi, en l’état des conclusions et du dossier des intimés, leur demande ne peut qu’être considérée comme non suffisamment justifiée et être rejetée.

Dès lors, il y a lieu de retenir l’évaluation faite par le tribunal au titre de ce chef d’indemnisation. Le jugement sera confirmé sur ce point.

Sur les préjudices annexes

À titre infirmatif, les intimés, sur le fondement de la responsabilité de droit commun, demandent la condamnation des appelants à leur verser la somme de 6 600 euros au titre des travaux annexes induits par les travaux qu’ils ont été contraints de réaliser en raison de l’impropriété des toilettes ainsi que des dégradations causées lors des investigations menées pendant les opérations d’expertise.

Cette demande a été rejetée par le tribunal (p. 10), sur le terrain de la garantie décennale.

L’expert a retenu la nécessité de travaux à réaliser dans les toilettes du rez-de-chaussée, induits par les investigations menées lors de l’expertise.

La cour, contrairement au tribunal, ayant retenu la responsabilité des intimés à raison des désordres survenus sur les réseaux EU-EV-EP affectant les toilettes, le préjudice tiré de la nécessité de procéder aux réparations afférentes doit être indemnisé.

A cet égard, l’expert a confirmé la nécessité de travaux, pour un montant hors taxe de 6 000 euros (soit 6 600 euros TTC).

Il y a lieu de condamner les intimés au paiement de cette somme.

Le jugement sera réformé de ce chef.

Sur le préjudice de jouissance lié aux désordres

À titre infirmatif, les intimés sollicitent la somme de 3 600 euros, arrêtée au 29 juin 2016, date du dépôt du rapport d’expertise, outre 300 euros mensuels jusqu’au rendu de la décision à intervenir au titre du préjudice de jouissance concernant les réseaux extérieurs (terrasse inondée, WC et douche au rez-de-chaussée inutilisables).

Les appelants concluent à la confirmation du jugement, qui a rejeté cette demande.

Contrairement au tribunal, la cour a retenu la responsabilité des appelants au titre des désordres affectant le réseau d’évacuation. L’expert a considéré que ces désordres avaient causé un préjudice de jouissance, particulièrement à compter de juin 2015, qu’il a chiffré à 3 600 euros.

Il y a lieu, ainsi, de faire droit à cette demande et le jugement sera infirmé de ce chef..

Sur le préjudice de jouissance lié aux travaux

À titre infirmatif, sur le quantum, les intimés soutiennent que les travaux doivent durer au minimum un mois et que leur préjudice doit être indemnisé à hauteur de 1 000 euros.

À titre infirmatif, les appelants soutiennent qu’il n’est pas démontré la réalité du préjudice invoqué.

La cour retient que la responsabilité des appelants, telle que retenue par elle et le tribunal, traduit nécessairement l’accomplissement de travaux aux fins de réparation, ce que confirme au demeurant l’avis de l’expert. Celui-ci a estimé la durée des travaux, pour l’ensemble des désordres qu’il a pris en compte, à un mois. Les appelants ne démontrent pas que ces travaux doivent durer plus longtemps.

Le jugement sera, dès lors, approuvé en ce qu’il leur a accordé la somme de 600 euros.

Sur le préjudice moral

À titre infirmatif, sur le quantum, M. [W] demande l’allocation de la somme de 30 000 euros au titre de son préjudice moral, en raison notamment de l’état de santé de son épouse au moment de l’expertise (qui est décédée le 17 juin 2016).

À titre infirmatif, les appelants soutiennent que le fait de faire face à une procédure et d’assister aux opérations d’expertise ne constitue pas à lui seul un préjudice et que les conséquences du décès de l’épouse de M. [W], événement triste et regrettable, ne sont cependant pas en lien avec la procédure.

La cour relève que si M. [W] a effectivement dû mener cette procédure alors qu’il a vécu un événement familial dramatique, il ne justifie pas que les l’ensemble des souffrances psychologiques dont il fait état ait un lien direct et certain avec cette procédure.

Il n’en reste pas moins que le fait que l’appelant ait dû mener une procédure judiciaire, concernant l’acquisition d’un bien à usage familial, dans des circonstances familiales difficiles permet d’admettre l’existence d’un préjudice moral en lien avec cette procédure, qui a été justement indemnisé par le tribunal par l’allocation de la somme de 4 000 euros.

Le jugement sera confirmé de ce chef.

Sur la demande reconventionnelle concernant les meubles meublants

À titre infirmatif, les intimés se prévalent du principe d’exception d’inexécution. Subsidiairement, ils demandent que la condamnation soit compensée avec celles mises à la charge des appelants.

À titre confirmatif, les appelants écartent le principe de l’exception d’inexécution mais écartent le bien-fondé de la demande de compensation, estimant que la créance des intimés n’est ni liquide ni exigible.

La cour considère que c’est par des motifs pertinents, qui répondent aux conclusions d’appel et que la cour adopte, que le tribunal a condamné en application des stipulations contractuelles les appelants, en écartant à juste titre toute exception d’inexécution, à verser aux intimés la somme de 5 800 euros, outre intérêts au taux légal à compter du 4 juin 2014, date de la mise en demeure.

Le montant des créances réciproques des parties étant déterminé et exigible en application des décisions du tribunal et de la cour et il y a lieu de confirmer également le jugement en ce qu’il a prononcé la compensation entre les créances réciproques des parties.

Sur la condamnation de la société, in solidum avec ses associés

Il sera noté, préalablement, que les appelants ne contestent pas, si la cour venait à entrer en voie de condamnation, le principe de leur responsabilité personnelle en leurs qualités d’associés et, par voie de conséquence, il doit être considéré comme admis que sont réunies les conditions de l’article 1858 du code civil, qui ne font l’objet d’aucune discussion.

Dans le dispositif de leurs écritures, les appelants demandent l’infirmation du jugement en ce qu’il a condamné les associés de la SCI, in solidum, invoquant la méconnaissance de l’article 1857 du code civil.

Toutefois, ils ne formulent dans ce même dispositif aucune prétention, concernant la répartition de la charge d’indemnisation entre les associés, qui conduirait à réformer le jugement sur ce point.

Dès lors, ce chef de dispositif du jugement, bien que critiqué, ne peut qu’être maintenu.

Sur les autres demandes

Les appelants n’obtiennent pas gain de cause en leur recours, ils doivent en supporter les dépens et il n’y a pas lieu de réformer les dispositions du jugement ayant statué sur ce point.

Par ailleurs, l’équité commande de les condamner à payer aux consorts [W] la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, à hauteur d’appel, étant précisé qu’il n’y a pas lieu de réformer le jugement pour ce qui concerne la condamnation prononcée à ce titre en première instance.

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PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant par arrêt contradictoire, rendu en dernier ressort et par mise à disposition au greffe,

Déclare M. [I] [W], M. [P] [W] et M. [C] [W] irrecevables en leur demande, nouvelle, d’indemnisation au titre de travaux de désamiantage ;

Infirme le jugement en ce qu’il a :

— condamné in solidum M. [H] [F], en qualité de liquidateur amiable de la SCI [Adresse 8], M. [H] [F], Mme [G] [R], épouse [F] et Mme [V] [U], en leurs qualités d’associés de la SCI [Adresse 8] (M. [F], ès qualités, et les consorts [F]-[U]), à payer à M. [I] [W], M. [P] [W] et M. [C] [W] (les consorts [W]) la somme de 5 670 euros hors-taxes au titre de la réparation du dallage de la plage de la piscine ;

— rejeté les demandes des consorts [W] au titre des désordres affectant les réseaux EU-EV-EP, du préjudice de jouissance lié aux désordres et des travaux annexes ;

Statuant à nouveau de ce chef :

— condamne in solidum, d’une part, M. [H] [F], en qualité de liquidateur amiable de la SCI et, d’autre part, M. [H] [F], Mme [G] [R], épouse [F] et Mme [V] [U], en leurs qualités d’associés de la SCI [Adresse 8] à payer à M. [I] [W], M. [P] [W] et M. [C] [W] (les consorts [W]) les sommes de :

* 10 000 euros au titre des désordres affectant les réseaux EU-EV-EP ;

* 6 600 euros au titre des travaux annexes ;

* 3 600 euros au titre du préjudice de jouissance ;

— rejette les demandes des consorts [W] au titre de la réparation du dallage de la plage de la piscine

Confirme le jugement pour le surplus ;

Y AJOUTANT,

Condamne in solidum, d’une part, M. [H] [F], en qualité de liquidateur amiable de la SCI [Adresse 8], et, d’autre part, M. [H] [F], Mme [G] [R], épouse [F] et Mme [V] [U], en leurs qualités d’associés de la SCI [Adresse 8] à supporter les dépens d’appel ;

Condamne les mêmes à payer à M. [I] [W], M. [P] [W] et M. [C] [W] la somme globale de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et rejette leur demande au titre des frais irrépétibles.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE