N° RG 21/00374 -N°Portalis DBVX-V-B7F-NLFF

Décision du Juge des contentieux de la protection de Lyon au fond du 30 novembre 2020

RG : 19-002007

[P]

C/

[O]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

8ème chambre

ARRÊT DU 10 Janvier 2024

APPELANTE :

Mme [S] [P]

[Adresse 4]

[Localité 2]

Représentée par M^e Claire BILLARD-ROBIN, avocat au barreau de LYON, toque : 83

INTIMÉE :

Mme [X] [O]

[Adresse 5]

[Localité 3]

Représentée par M^e Caroline BRUN, avocat au barreau de LYON, toque : 1299

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 06 Décembre 2021

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 13 Novembre 2023

Date de mise à disposition : 10 Janvier 2024

Audience présidée par Bénédicte BOISSELET, magistrat rapporteur, sans opposition des parties dûment avisées, qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré, assisté pendant les débats de William BOUKADIA, greffier.

Composition de la Cour lors du délibéré :

— Bénédicte BOISSELET, président

— Véronique MASSON-BESSOU, conseiller

— Véronique DRAHI, conseiller

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties présentes ou représentées en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Bénédicte BOISSELET, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * * *

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 5 mai 2017, Mme [X] [O], représentée par son mandataire, la SARL Actu’Elles Régie, a donné à bail à Mme [S] [P] un local à usage d’habitation situé [Adresse 1] à [Localité 7], moyennant un loyer mensuel initial de 560 € et des provisions mensuelles sur charges de 65 €, outre le versement d’un dépôt de garantie de 560 €.

L’état des lieux d’entrée établi le même jour mentionnait notamment «'DDE en cours au niveau de la mezzanine (ouvert avec le syndic)'».

Par courriel du 10 mai 2017, Mme [P] a confirmé par écrit à la SARL Actu’Elles Régie «'le trouble de jouissance du bien loué'» à raison de différents désordres affectant selon elle l’appartement (2 radiateurs sur 4 qui ne fonctionnent pas, pas d’éclairage dans la chambre, cellier encombré, dégât des eaux touchant le sol dans la chambre de la mezzanine et barre de seuil de la chambre décollée). Par courriels des 22 et 29 mai 2017, la locataire a signalé d’autres désordres (disjonction du circuit électrique de la cuisine, boursouflures et fissures au dessus de la fenêtre de la chambre et dans la salle de bain, volet roulant de la chambre en mezzanine coincé en position haute, bruit de ce volet par grand vent, fuite d’eau sous le cumulus, ').

Après que des travaux lui aient été annoncés par le mandataire de la bailleresse, la locataire a, par courriels des 1er et 5 juin 2017, continué de déplorer le mauvais état de l’appartement et par lettre recommandée du 31 juillet 2017, Mme [P] a indiqué que les désordres signalés n’étaient toujours pas résolus et que sa santé en pâtissait pour solliciter une moins-value du loyer d’un tiers.

Le 1er décembre 2017, une remise de loyer de 280 € a été portée au crédit du compte locataire et le 16 janvier 2018, Mme [O] a fait délivrer à Mme [P] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour le paiement d’un arriéré de loyer de 3'360 €.

Par lettre recommandée du 7 mars 2018, la locataire a continué de réclamer la réalisation de travaux de réparation, sollicitant en dédommagement du préjudice subi un loyer en rapport avec la surface habitable.

Par courrier en réponse du 13 mars 2018, la SARL Actu’Elles Régie a renvoyé Mme [P] vers le syndic de la copropriété pour une recherche de fuite, elle a contesté que le sol de la mezzanine ne soit pas utilisable puisque utilisé par la précédente locataire et pouvant être déménagé lorsque les travaux de réfection du sol interviendront et elle a exclu toute remise supplémentaire de loyer autre que celle de 280 € déjà accordée.

Mme [P] a, par lettre du 4 mars 2019, donné congé et un état des lieux de sortie a été établi le 5 avril 2019.

Par acte d’huissier de justice en date du 19 avril 2019, Mme [P] a fait assigner Mme [O] devant le tribunal d’instance de Lyon aux fins d’obtenir réparation de ses préjudices et par jugement contradictoire en date du 30 novembre 2020, le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lyon a statué ainsi :

Condamne [X] [O] à payer à [S] [P] la somme de 1'200 euros (mille deux cents euros) en réparation de son préjudice,

Déboute [S] [P] du surplus de ses demandes indemnitaires et de sa demande de transmission sous astreinte des décomptes de charges annuelles,

Condamne [S] [P] à payer à [X] [O] la somme de 37,17 euros (trente-sept euros et dix-sept centimes) à titre de solde locatif,

Condamne [X] [O] à payer à [S] [P] la somme de 700 euros (sept cents euros) sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

Ordonne l’exécution provisoire,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes,

Condamne [X] [O] aux dépens.

Le tribunal a retenu en substance :

Que Mme [O] ne peut soutenir que Mme [P] aurait pris les lieux en parfaite connaissance de cause de leur état, et si le logement n’était pas totalement inhabitable, il est incontestable que le dégât des eaux subi pendant 8 mois et l’absence de travaux de réfection au sein du logement ont privé Mme [P] de la jouissance d’une chambre et l’ont amené à vivre au sein d’un logement affecté partiellement par l’humidité.

Qu’en revanche les demandes de diminution de loyer et de dédommagement pour impossibilité d’accueillir ses petits-enfants font double emploi avec la demande d’indemnisation de son préjudice de jouissance et rien n’établit que la présence de tiers était impossible dans ce logement de près de 66 m².

Qu’entre mars 2018 et avril 2019, Mme [P] n’a plus évoqué de troubles de jouissance et a décidé de donner congé sans évoquer les motifs de son départ, de sorte que le départ ne semble pas précipité du fait de l’état de son logement.

Qu’au titre du dernier décompte locatif, une dette locative à hauteur de 37,17 € est apparente, que le décompte de charges de l’exercice a été produit.

Par déclaration en date du 15 janvier 2021, Mme [P] a interjeté appel sur l’ensemble des chefs de jugement, à l’exception de ceux concernant l’exécution provisoire et les dépens.

***

Aux termes de ses dernières conclusions déposées par voie électronique le 14 octobre 2021 (conclusions d’appelant n°2), Mme [P] demande à la cour :

Vu l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989,

Vu les articles 1719 et 1721 du Code civil,

Vu l’article L1331-22 du Code de la santé publique,

Vu les articles 1, 2 et 3 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2022,

Vu l’article 3-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989,

Vu l’article 700 du Code de procédure civile,

Déclarer bien fondé l’appel formé par Mme [P],

Rejeter l’appel incident formé par Mme [O],

Reformer le jugement querellé,

Dire et juger que Mme [O] [X], tant à titre personnel que représentée par la régie Actu’Elles, a manqué à ses obligations en tant que bailleur, et que ces manquements ont occasionné divers préjudices à Mme [P],

Condamner Mme [X] [O] tant à titre personnel que représentée par la régie Actu’Elles à régler à Mme [S] [P] :

La somme de 4'536 € au titre de la réduction de loyer consécutive à l’occupation d’une surface habitable inférieure à celle visée sur le bail,

La somme de 2'000 € de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance paisible, au regard d’un logement non décent et insalubre,

La somme de 1'500 € de dommages et intérêts au titre du préjudice moral et d’agrément lié à l’impossibilité pour Mme [P] de recevoir sa famille et ses amis,

La somme de 641 € au titre des honoraires de l’agence Nestenn,

La somme de 79 € au titre des frais de déménagement,

Condamner Mme [O] [X] tant à titre personnel que représentée par la régie Actu’Elles, à remettre à Mme [P] le décompte de charges annuelles entre mai 2017 et mai 2019 avec les justificatifs correspondants, sous astreinte de 100 € par jour de retard dès la signification de l’arrêt à intervenir,

Rejeter toutes autres demandes formées par Mme [O],

Condamner Mme [O] [X] tant à titre personnel que représentée par la régie Actu’Elles à régler à Mme [P] [S] la somme de 1'200 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile pour la procédure de première instance, ainsi qu’une somme de 1'200 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile pour la procédure d’appel,

Condamner Mme [O] [X] tant à titre personnel que représentée par la régie Actu’Elles aux entiers dépens de première instance et d’appel.

En fait, elle y expose que la bailleresse a fait réaliser de menues réparations dans le logement loué mais qu’en revanche, les problèmes électriques et les infiltrations d’eau ont perduré, ces problèmes locatifs majeurs n’ayant jamais été solutionné. Elle précise que l’assemblée générale des copropriétaires a voté des travaux d’étanchéité en façade en novembre 2017 et que les travaux ont été effectués mais qu’une remise de loyer ne lui a été accordée que pour le mois de décembre 2017, sans réalisation des travaux nécessaires dans l’appartement pris à bail. Elle affirme qu’à raison de l’inertie du bailleur, elle a été contrainte de donner congé.

En droit, elle affirme que l’indécence et l’insalubrité du logement sont à l’origine des préjudices dont elle réclame l’indemnisation à Mme [O] qui a manqué à ses obligations contractuelles énoncées notamment à l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989. Elle se défend d’avoir accepté l’appartement en mauvais état dès lors que le mandataire du bailleur l’a convaincue que le dégât des eaux venait de se produire et que les travaux de remise en état seraient réalisés rapidement. Elle précise que l’humidité a favorisé l’infestation de blattes dans l’appartement, tandis qu’elle ne pouvait plus laisser les matelas entreposés dans le garage en raison de dégradations commises par des rats, outre que son état de santé s’est dégradé.

Elle sollicite l’indemnisation à hauteur de 2'000 € de son préjudice de jouissance caractérisé par l’impossibilité d’habiter et même de meubler la chambre en mezzanine, l’impossibilité de jouir de tout l’appartement paisiblement au regard de l’humidité ambiante, l’impossibilité d’utiliser le garage qui s’est retrouvé dès l’origine encombré des meubles qui auraient dû être installés dans la chambre inhabitable.

Elle invoque ensuite un préjudice moral et d’agrément puisque, privée de chambre d’ami, elle n’a pas pu recevoir chez elle, pendant deux ans, un couple d’amis qu’elle recevait jusqu’alors habituellement en raison des problèmes pulmonaires de l’un d’eux, incompatibles avec l’état du logement. Elle déplore en outre ne plus avoir été en mesure de garder ses petits-enfants, comme en attestent sa belle-fille et sa fille. Elle considère que ses liens au quotidien de grand-mère avec ses petits-enfants en ont pâti. Elle ajoute à cela les problèmes de santé qu’elle a rencontrés en lien avec l’humidité ambiante. Elle réclame une indemnisation à hauteur de 1'500 € à ces titres.

Elle souligne que la surface de location utilisable était amputée d’un tiers (cellier, chambre de la mezzanine et garage) et elle invoque l’article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989 pour solliciter une réduction de loyer d’un tiers, soit la somme totale de 4'536 €.

Elle affirme avoir été contrainte de donner congé, réclamant l’indemnisation des frais exposés pour son déménagement et des honoraires versés à la nouvelle régie. Elle conteste la motivation du premier juge considérant qu’elle aurait dû agir en justice plutôt que déménager, soulignant les lenteurs de la justice civile et l’impossibilité de subir plusieurs années dans un logement indécent.

Enfin, elle réclame la communication des justificatifs des charges annuelles entre mai 2017 et mai 2019, afin qu’elle puisse vérifier si les provisions sur charges réglées pendant cette période n’excèdent pas ce qui était réellement dû par elle. Elle considère que la pièce adverse n°14 ne lui permet pas une telle vérification.

***

Aux termes de ses dernières conclusions déposées par voie électronique le 7 juillet 2021 (conclusions), Mme [O] demande à la cour :

Vu la loi n°89-462 du 6 juillet 1989,

Vu les articles 1719 et suivants du Code civil,

Infirmer le jugement du 30 novembre 2020 en ce qu’il a condamné Mme [X] [O] à payer à Mme [S] [P] la somme de 1'200 € en réparation de son préjudice, outre 700 € au titre de l’article 700 et aux dépens.

A titre principal, rejeter purement et simplement l’ensemble des demandes de Mme [P] à l’égard de Mme [O] comme mal fondées et injustifiées,

A titre subsidiaire, réduire le montant des dommages et intérêts alloués à Mme [P] à de plus justes proportions et confirmer le jugement déféré pour le surplus,

En tout état de cause, condamner Mme [P] à régler à Mme [O] la somme de 1'500 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens d’appel.

En fait, elle expose qu’elle a fait réaliser les travaux sollicités par la locataire, pour ceux qui étaient justifiés, et qu’elle a ainsi exposé la somme totale de 24 141,50 € au titre de factures de menuiserie, plomberie et électricité. Elle explique que le dégât des eaux en cours de traitement avec le syndic de la copropriété n’était pas actif en l’absence d’humidité ou d’infiltration constatées lors de l’état des lieux d’entrée. Elle ajoute que les travaux de reprise de l’étanchéité ont été votés en novembre 2017 et réalisés en décembre 2017, mois au cours duquel une remise de 50 % du loyer a été accordée à Mme [P]. Elle constate que cette dernière n’était pas à jour du paiement de ses loyers et qu’elle a continué de réclamer un dédommagement, avant de l’assigner.

En droit, elle demande le rejet des multiples demandes de dommages et intérêts dès lors que le manquement à son obligation de délivrer un logement décent n’est pas établi. Elle affirme au contraire que le logement donné à bail a toujours été parfaitement habitable.

Elle conteste d’abord l’humidité affectant la mezzanine et elle observe que l’appelante ne produit aucun constat par un service d’hygiène, aucun rapport de l’ARS ou d’un service communal, ni même constat d’huissier de justice. Elle conteste la valeur probante des attestations établies par les proches de Mme [P] et elle observe que cette dernière n’a jamais fait état, dans les courriers adressés à la SARL Actu’Elles Régie, de l’impossibilité d’accueillir des amis ou ses petits-enfants. Elle affirme que les anciens locataires ne se sont jamais plaints d’humidité affectant l’appartement et elle assure que le gondolement du plancher de la chambre de la mezzanine n’empêchait pas l’usage de cette pièce. En tout état de cause, elle rappelle que la cause des infiltrations a été réparée en décembre 2017 et que les griefs postérieurs de Mme [P] manquent de sérieux, outre que la locataire n’était pas à jour du paiement de ses loyers. Elle fait valoir que le congé délivré est tout a fait cordial, sans mentionner un départ contraint par une humidité ambiante.

Elle affirme ensuite que l’utilisation du garage pour stocker les meubles n’est pas démontrée et ne relève pas de la responsabilité du bailleur. Elle fait valoir que les propres courriers de la locataire ne constituent pas une preuve et que les explications de cette dernière sont contradictoires puisqu’elle affirme ne pas pouvoir laisser de meubles dans le garage en raison de la présence de rongeurs.

Elle conclut au rejet des demandes indemnitaires de Mme [P] qui était informée de désordres affectant l’appartement, qui savait que des interventions de réparation étaient prévues et qui a obtenu d’autres réparations pour les désordres qu’elle a signalés quand ceux-ci étaient justifiés.

A titre subsidiaire, elle demande à la cour de limiter le préjudice de jouissance à un plancher abîmé dans la mezzanine et à la réalisation avec retard des travaux d’étanchéité. Elle conteste le préjudice de jouissance allégué puisque l’état de l’appartement était compatible avec son occupation et avec l’accueil de tiers. Elle estime qu’il n’y a pas lieu d’octroyer une réduction de loyer en compensation de la non-utilisation de la mezzanine et du garage puisque la réalité de cette non-utilisation n’est pas démontrée. Elle ajoute que cette réduction fait double emploi avec les dommages et intérêts sollicités. Elle souligne que l’article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989 ne s’applique pas puisque cette disposition vise à sanctionner les déclarations de surface habitable sur-évaluée dans un contrat de bail et que le contrat de bail du 5 mai 2017 ne comporte aucune erreur dans le calcul de la surface de l’appartement.

Elle s’oppose à indemniser Mme [P] de frais d’honoraires de l’agence Nestenn et les frais de déménagement puisque la locataire a librement choisi de déménager, à l’évidence par le souhait de se rapprocher de sa fille.

Concernant la communication du décompte de charges annuel de mai 2017 à mai 2019, elle renvoie au courrier en date du 6 mai 2019 qu’elle a adressé à la locataire par l’intermédiaire de la régie Actu’Elles et au décompte complémentaire pour l’exercice 2018/2019 communiqué en cours de procédure. Elle sollicite la confirmation du jugement en ce qu’il a condamné Mme [P] à payer un solde locatif de 37,17 €.

***

Il est renvoyé aux écritures des parties pour plus ample exposé des moyens venant à l’appui de leurs prétentions.

Le conseiller de la mise en état a prononcé la clôture de l’instruction par ordonnance du 6 décembre 2021 et l’affaire a été fixée à l’audience du 12 septembre 2023, repoussée au 13 novembre 2023 à laquelle elle a été mise en délibéré à ce jour.

MOTIFS,

A titre liminaire, il n’y a pas lieu de statuer sur les «'demandes'» des parties tendant à voir la cour «'dire et juger'» lorsqu’elles ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31 et 954 du Code de procédure civile mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions comme c’est le cas de la «'demande'» de Mme [P] tendant à voir juger que la bailleresse a manqué à ses obligations.

Sur les demandes indemnitaires présentées contre Mme [T]':

Aux termes du premier alinéa de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction antérieure à la loi du 23 novembre 2018 soit une rédaction applicable au jour de la signature du bail, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’État définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en 'uvre échelonnée.

L’obligation de délivrer un logement décent est une obligation de résultat qui se confond avec l’obligation de délivrance du bien donné à bail dès lors que le local concerné doit être conforme à l’usage d’habitation auquel il est destiné.

Sur la réalité et la nature des désordres affectant l’appartement':

En l’espèce, il est constant que Mme [P] n’a pas fait constater par un tiers ou par un technicien les différents désordres graves qui affecteraient, selon elle, l’appartement pris à bail.

Néanmoins, la cour relève d’abord que certains de ces désordres sont consignés dans l’état des lieux d’entrée établi contradictoirement le 5 mai 2017 («'DDE en cours au niveau de la mezzanine (ouvert avec le syndic)'», sol de la chambre de la mezzanine «'gonflé au niveau des arrêtes'», «'présence de fissures et de boursouflures'» dans la salle de bain). D’autres désordres ne sont pas contestés pour avoir été réparés par le bailleur entre juin et novembre 2017 (reprise des seuils, remise aux normes du tableau électrique, remplacement des WC et remplacement de 2 chauffages).

Il s’ensuit qu’il est établi que Mme [O] a donné à bail un appartement présentant les trois séries de désordres graves et avérés suivants':

un dégât des eaux non-résolus,

des barres de seuils au sol de la chambre dangereux compte tenu du risque de blessures au pied,

la moitié des chauffages hors service.

Il ne saurait être considéré que Mme [P] a accepté les désordres apparents affectant l’appartement pour ceux de ces désordres présentant des risques pour sa sécurité (barres de seuil au sol de la chambre) et sa santé (dégât des eaux en cours).

En effet, ni la locataire, ni le bailleur, ne peuvent dispenser ce dernier de respecter l’obligation d’ordre public de délivrer un logement décent, défini comme ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé.

Concernant le désordre non-apparent, la cour constate que le dysfonctionnement des chauffages a été signalé par la locataire par courriel du 10 mai 2017, soit 5 jours après son entrée dans les lieux. La facture de remplacement de deux chauffages étant datée du 22 novembre 2017, la cour retient, en l’absence d’explications des parties sur ce point, que les travaux correspondant n’ont été réalisés que 7 mois après la réclamation de la locataire, alors que la période de chauffe avait commencé.

Pour se défendre d’avoir manqué à son obligation de délivrer un logement décent, Mme [O] prétend qu’au moment de l’état des lieux d’entrée, aucune infiltration et aucune humidité n’ont été constatées. Or, la cour constate que les photographies produites par Mme [P] sont légendées de la manière suivante': «'sol de la cuisine par temps de pluie'», «'terrasse cuisine par temps de pluie'» «'mur extérieur de la chambre en mezzanine'». Même non-datées, ces photographies parfaitement explicites corroborent les doléances de la locataire, exprimées par de nombreux courriels et lettres recommandées qu’elle a adressés au mandataire du bailleur à compter du 10 mai 2017, aux termes desquels le dégât des eaux était actif lors de l’entrée dans les lieux.

Il en est de même des photographies annexées au courrier de Mme [P] en date du 31 juillet 2017 aux termes duquel cette dernière expose notamment qu’elle ne peut pas laisser les matelas dans le garage en raison du risque de dégradation par des rongeurs mais que dans la chambre, l’humidité a favorisé l’infestation de blattes. En effet, l’une de ces photographies montre un matelas protégé par un plastique à l’intérieur duquel une blatte a pénétré. D’autres photographies montrent des blattes dans l’appartement.

En produisant une ordonnance de prescription de médicaments en date du 4 juillet 2017, annexée à son courrier du 31 juillet 2017, Mme [P] établit en outre suffisamment que l’humidité ambiante lui a occasionné une toux nécessitant un traitement médical.

Enfin, l’impossibilité d’accueillir un couple d’amis, qui attestent de problèmes allergiques et pulmonaires de l’un d’eux, et ses petits-enfants, comme en attestent sa belle-fille et sa fille, est suffisamment établie, du moins pour les 8 premiers mois de la location.

Ainsi, en l’état d’un appartement présentant un dégât des eaux dont il est suffisamment démontré qu’il était actif à l’entrée dans les lieux, générant une humidité ambiante néfaste pour sa santé, ainsi que des barres de seuils dangereuses réparées en juin 2017 et la moitié des chauffages défectueux remplacés en novembre 2017, il est suffisamment établi, même en l’absence de constats par un technicien ou par un organisme habilité, que le logement ne répondait pas aux normes de décence pendant les 8 premiers mois d’occupation.

Pour justifier que cette situation n’a pas duré tout au long du bail, Mme [O] verse aux débats le procès-verbal de l’assemblée générale du 6 novembre 2017 votant des travaux d’étanchéité concernant les appartements [Adresse 8] et [Adresse 6] et la facture correspondante à ces travaux. Mme [P], qui supporte la charge probatoire des désordres qu’elle allègue, ne produit aucune pièce de nature à établir que le dégât des eaux affectant son appartement est demeuré actif postérieurement à la réalisation de ces travaux d’étanchéité.

Dans ces conditions, il est établi que, postérieurement au mois de décembre 2017, il a été remédié aux désordres graves touchant à la non-conformité du logement aux normes de décence puisque Mme [O] rapporte la preuve que les barres de seuil au sol de la chambre ont été fixées, que les deux chauffages défectueux ont été changés et que la cause du dégât des eaux en façade a été supprimée.

Néanmoins, l’on comprend des explications de la locataire que le sol gondolé de la mezzanine n’a pas été refait et que les murs en plafonds présentant des traces d’humidité type «'boursouflures'» n’ont pas été repeints. Or, ces désordres de nature purement esthétique ne caractérisent pas une non-conformité du logement aux normes de décence dès lors qu’il n’est pas établi que l’humidité ambiante aurait persisté au delà d’une période de séchage naturel des murs. Dans ces conditions, Mme [P], qui prétend qu’elle ne pouvait pas entreposer de meubles dans la chambre de la mezzanine, n’en rapporte pas la preuve, du moins au delà du mois de décembre 2017.

Il résulte de ce qui précède que les manquements de la bailleresse à son obligation de délivrer un logement décent ne sont établis que du 5 mai 2017 au mois de novembre 2017. Les demandes indemnitaires de Mme [P] seront ainsi examinées à l’aune de ce manquement contractuel ainsi circonscrit dans le temps.

Sur la demande de réduction de loyer':

Mme [P] n’est pas fondée à invoquer l’article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989 dès lors que le bail qu’elle a signé le 5 mai 2017 ne comporte aucune erreur de calcul de la surface habitable.

Par ailleurs, l’appelante, qui prétend qu’un tiers de l’appartement était inhabitable en raison des désordres ci-avant examinés, n’en rapporte pas suffisamment la preuve, en l’absence de toute explication sur la superficie de la chambre de la mezzanine et la configuration des pièces de l’appartement. Au demeurant, sa demande de réduction de loyer fait double emploi avec la demande d’indemnisation du préjudice de jouissance qui sera examinée ci-après.

Le jugement attaqué, en ce qu’il a rejeté la demande en réduction de loyer, sera confirmé.

Sur la demande d’indemnisation d’un préjudice de jouissance':

En l’espèce, les réclamations de la locataire par courriels et par lettre recommandées, corroborées par les photographies et les pièces médicales produites, établissent la réalité et l’ampleur du préjudice de jouissance allégué consistant dans le stockage de meubles dans le garage, l’impossibilité d’utiliser la chambre de la mezzanine entre mai et décembre 2017 et la dégradation de son état de santé. Mme [O] doit répondre de ce préjudice de jouissance souffert par la locataire en lui versant une indemnité, laquelle a été justement évaluée par le premier juge à 1'200 €.

Le jugement attaqué, en ce qu’il a condamné Mme [O] à indemniser Mme [P] du trouble de jouissance souffert, sera confirmé.

Sur la demande d’indemnisation d’un préjudice moral et d’agrément':

Dès lors que Mme [P] fait valoir qu’elle n’a pas pu accueillir ses proches comme elle en avait l’habitude, il n’est pas anormal que ce soit les proches concernés qui aient établis des attestations à ce sujet. Dans ces conditions, les relations de famille et d’amitiés entre les attestants et l’appelante ne sont pas suffisantes à entacher la valeur probante des attestations produites, d’autant moins que que celles-ci sont rédigées en termes mesurés et circonstanciés.

Sur ce fond, ces attestations confirment le préjudice d’agrément souffert par la locataire, dont la vie amicale et familiale a pâti de ses conditions d’habitation au cours des 7 premiers mois du bail. Le préjudice d’agrément souffert par Mme [P], tenant à l’impossibilité d’accueillir un couple d’amis et ses petits-enfants comme elle en avait l’habitude, est ainsi suffisamment établi et il justifie une indemnisation à hauteur de 280 €.

Néanmoins, la cour constate qu’une indemnité de ce même montant a déjà octroyée à la locataire par Mme [O] en décembre 2017 à titre de remise de loyer. Dès lors, Mme [P] a déjà perçu une indemnité couvrant le préjudice d’agrément souffert.

Le jugement attaqué, en ce qu’il a rejeté la demande d’indemnisation d’un préjudice d’agrément, sera confirmé par substitution de motif en ce que le préjudice est avéré et distinct du préjudice de jouissance mais que ce préjudice a déjà été indemnisé par la perception d’une remise de loyer.

Sur les frais d’honoraires et de déménagement':

En l’absence de preuve que les désordres dénoncés aient perduré au delà du mois de décembre 2017, Mme [P] échoue nécessairement à établir que son congé donné en mars 2019 était motivé par le mauvais état de l’appartement pris à bail.

Le jugement attaqué, en ce qu’il l’a déboutée de sa demande de prise en charge des frais de déménagement et de frais d’agence pour la location d’un nouvel appartement, sera confirmé.

Sur l’arriéré locatif':

L’article 7 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs rappelle que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges en termes convenus.

En l’espèce, en tenant compte d’une régularisation de charges 2018/2019 en faveur de la locataire pour 138,84 € et après imputation du dépôt de garantie de 560 €, le compte locataire présente un solde débiteur de 37,17 €. Néanmoins, il sera vu ci-après que la régularisation de charges appliquée n’est pas justifiée de sorte que Mme [O] échoue à rapporter la preuve du quantum de sa créance au titre d’un solde locatif.

Le jugement attaqué, en ce qu’il a condamné Mme [P] à payer la somme de 37,17 €, sera infirmé.

Sur la demande de communication du décompte des charges annuelles et des justificatifs correspondants':

L’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 définit notamment les charges récupérables comme des sommes accessoires au loyer principal, exigibles sur justification en contrepartie des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée.

L’alinéa 4 de ce même article 23, dans sa rédaction en vigueur au jour du départ des lieux de la locataire, disposait': «'Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.'».

En l’espèce, Mme [P] a, par courrier du 24 septembre 2018, sollicité de la SARL Actu’Elles Régie la régularisation de charges pour l’année 2017. Par l’intermédiaire de son mandataire, Mme [O] a répondu que cette régularisation serait communiquée dès qu’elle serait été établie par le syndic, ce qui n’était pas encore le cas à ce moment là.

Cette assertion est confirmée dans le cadre de l’instance judiciaire puisque Mme [O] produit les régularisations de charges qui n’ont été établies que les 16 novembre 2018 et 6 décembre 2019 par le syndic de la copropriété respectivement aux titres des exercices 2017/2018 et 2018/2019.

Par ailleurs, la cour relève que par courrier du 6 mai 2019, la SARL Actu’Elles Régie a, pour le compte de Mme [O], communiqué à Mme [P] le décompte par nature de charges, ainsi que le justificatif de la TEOM à rembourser, permettant de calculer, pour l’exercice 2017/2018, un solde de charges récupérables de 0,21 € qui n’a pas été facturé à Mme [P] compte tenu de son montant. Ce décompte répond aux exigences de l’article 23 précité de sorte que Mme [P] n’est pas fondée à considérer qu’il serait insuffisant, outre que la locataire n’a pas demandé à ce que les pièces justificatifs soient tenues à sa disposition par le mandataire du bailleur dans le délai de 6 mois de la régularisation.

En revanche, aucun décompte explicatif de la régularisation de charges récupérables pour l’exercice 2018/2019 n’est communiqué par la bailleresse qui se contente de produire la régularisation de charges opérée par le syndic pour un solde débiteur de 175,12 € au titre de l’exercice 2018/2019. Dès lors, la régularisation de charges portée au crédit du compte locataire pour 138,84 € ne peut pas être vérifiée.

Le jugement attaqué, en ce qu’il a rejeté la demande de communication sous astreinte, sera infirmé.

Statuant à nouveau, la cour condamne Mme [O] à communiquer à Mme [P] le décompte de la régularisation de charges récupérables opérées au titre de l’exercice 2018/2019, sans qu’il soit besoin d’assortir cette condamnation d’une astreinte.

Sur les autres demandes':

Mme [O], succombant, la cour confirme la décision déférée en ce qu’elle l’a condamnée à payer à Mme [P] la somme de 700 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Y ajoutant, la cour condamne Mme [O] aux dépens de l’instance d’appel et la condamne à payer à Mme [P] la somme de 1'200 € en indemnisation des frais irrépétibles qu’elle a exposé à hauteur d’appel.

Mme [O] est déboutée de sa demande réciproque au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Infirme le jugement rendu le 30 novembre 2020 par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Lyon en ce qu’il a':

Rejeté la demande de transmission sous astreinte des décomptes de charges annuelles,

Condamné Mme [S] [P] à payer à Mme [X] [O] la somme de 37,17 € à titre de solde locatif,

Statuant à nouveau :

Rejette la demande en paiement d’un arriéré de loyer présentée par Mme [O],

Condamne Mme [X] [O] à communiquer à Mme [S] [P] le décompte, par nature de charges, de la régularisation de charges récupérables opérées pour l’exercice 2018/2019.

Confirme le jugement rendu le 30 novembre 2020 par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Lyon pur le surplus de ses dispositions critiquées,

Y ajoutant,

Condamne Mme [X] [O] aux dépens de l’instance d’appel,

Condamne Mme [X] [O] à payer à Mme [S] [P] la somme de 1'200 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT