N° RG 23/03215 -N°Portalis DBVX-V-B7H-O5PN

Décision du Juge des contentieux de la protection de LYON au fond du 16 décembre 2022

RG : 1122004003

[L] [E]

C/

S.A. ALLIADE HABITAT

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

8ème chambre

ARRÊT DU 03 Juillet 2024

APPELANT :

M. [W] [L] [E]

né le 13 Mai 1992 à [Localité 4] (COMORES)

[Adresse 3]

[Localité 2]

(bénéficiaire d’une aide juridictionnelle totale numéro 2023/237 du 27/04/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Lyon)

Représenté par M^e Brice DANDOIS, avocat au barreau de LYON, toque : 092

INTIMÉE :

La société ALLIADE HABITAT, société anonyme d’habitation de loyer modéré à conseil d’administration, société anonyme d’HLM à conseil d’administration, inscrite au registre du commerce et des société de LYON sous le numéro B 960 506 152, dont le siège social est [Adresse 1], représentée par son directeur général en exercice

Représentée par M^e Fabienne DE FILIPPIS, avocat au barreau de LYON, toque : 218

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 13 Mai 2024

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 13 Mai 2024

Date de mise à disposition : 03 Juillet 2024

Audience présidée par Bénédicte BOISSELET, magistrat rapporteur, sans opposition des parties dûment avisées, qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré, assisté pendant les débats de William BOUKADIA, greffier.

Composition de la Cour lors du délibéré :

— Bénédicte BOISSELET, président

— Véronique MASSON-BESSOU, conseiller

— Antoine-Pierre D’USSEL, conseiller

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties présentes ou représentées en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Bénédicte BOISSELET, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * * *

Exposé du litige

Par contrat du 11 avril 2019, la société Alliade Habitat a donné à bail à [W] [L] [E], pour une durée d’un an, un local à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial de 249,19 euros, outre provision sur charges.

Par acte d’huissier en date du 22 juin 2022, la société Alliade Habitat a fait délivrer à [W] [L] [E], un commandement de payer la somme de 830,31 euros au principal au titre des loyers et charges impayés, et de justifier d’une assurance contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire, visant la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail.

Aux motifs que l’arriéré locatif n’avait pas été apuré dans le délai légal, et qu’il n’avait pas plus été justifié d’une assurance dans ce délai, la société Alliade Habitat a assigné [W] [L] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lyon afin de voir au principal constater la résiliation du bail et qu’il soit statuer sur ses conséquences, et le voir également condamné au paiement de la somme de 465,66 euros au titre de l’arriéré de loyers, arrêté au 31 août 2022.

Par jugement du 16 décembre 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lyon a :

Condamné [W] [L] [E] à payer à la société Alliade Habitat la somme de 1 553,85 euros, correspondant au montant des loyers, charges et indemnités d’occupation dus jusqu’au mois de novembre 2022 inclus, selon état de créance du 12 décembre 2022, outre intérêts au taux légal à compter du jour de la décision,

Constaté que le bail consenti par la société Alliade Habitat à [W] [L] [E] sur les locaux à usage d’habitation sis [Adresse 3] est résilié depuis le 23 juillet 2022,

Dit que [W] [L] [E] doit quitter les lieux et qu’à défaut de libération volontaire des locaux un mois après signification d’un commandement de quitter les lieux, le bailleur est autorisé à faire procéder à son expulsion, tant de sa personne que de ses biens, ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

Condamné [W] [L] [E] à payer à la SA Alliade habitat une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de cessation du bail, à compter du 01 décembre 2022 jusqu’à la libération effective et totale des lieux,

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du Code de procédure civile,

Rejeté le surplus des demandes de la société Alliade Habitat,

Dit n’y avoir lieu à écarte l’exécution provisoire de droit,

Condamné [W] [L] [E] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 22 juin 2022.

Le tribunal a retenu en substance :

que le principe et le montant de la créance sont établis ;

que [W] [L] [E] n’a pas justifié d’une assurance habitation dans le mois ayant suivi la date du commandement de payer.

Par déclaration en date du 17 avril 2023, [W] [L] [E] a interjeté appel de l’ensemble des chefs de jugement, à l’exception de la disposition ayant rejeté la demande présentée sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions déposées par voie électronique le 10 mai 2024, [W] [L] [E] demande à la cour de :

Vu les articles 7 et 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986, Vu les articles 905-1 et 914 du Code de procédure civile, Vu les articles L 412-3 et L 412-4 du Code de procédure civiles d’exécution,

Déclarer irrecevable la demande de la société Alliade Habitat tendant à faire déclarer caduque sa déclaration d’appel,

Infirmer le jugement entrepris dans les termes de l’appel (repris dans le dispositif de ses écritures) ;

Et statuant à nouveau,

A titre principal :

Constater qu’il a régulièrement assuré son logement,

Suspendre les effets de la clause résolutoire et lui accorder un échéancier pour régler da dette locative, à raison de 16,73 € sur 35 mois, puis 17,04 € le 36ème mois,

A titre subsidiaire :

Lui accorder un délai d’une année pour quitter les lieux,

En tout état de cause :

Compte tenu de l’équité, débouter la société Alliade Habitat de sa demande condamnation sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

[W] [L] [E] fait valoir à titre liminaire que la demande de caducité de sa déclaration d’appel est irrecevable, au visa des articles 905-1 et 914 du Code de procédure civile, aux motifs :

que la société Alliade Habitat n’a pas formé cette demande devant le Président de chambre ;

que par ailleurs, le président de chambre a indiqué qu’il n’entendait pas retenir la caducité de l’appel, étant observé que l’avis de fixation était erroné comme ayant indiqué que l’appel relevait de la procédure à bref délai ;

Sur le fond, il fait valoir en premier lieu qu’il est fondé à ce qu’il lui soit accordé des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire, en ce que :

s’il avait un arriéré de loyers, c’est en raison de la suspension des aides de la caisse d’allocations familiales, mais que la caisse a rétabli sa situation et qu’il a depuis lors intégralement soldé sa dette locative ;

sa situation s’est de nouveau précarisée au mois d’août 2023, lorsque la CAF a de nouveau suspendu ses aides mais qu’il a toutefois le 25 avril 2024 effectué un virement de 1 000 € de sorte qu’il ne reste à devoir que la somme de 602,59 € ;

il peut donc régler sa dette si un échéancier de 36 mois lui est accordé.

En second lieu, il indique justifier d’une attestation d’assurance couvrant la période du 11 octobre 2022 au 10 septembre 2023, laquelle a été reconduite jusqu’au 10 septembre 2024.

Il indique que le défaut d’assurance qui lui est reproché s’explique par un contexte conjugal difficile, puisqu’alors qu’il était en train de se séparer de son ex-femme, celle-ci a résilié l’assurance sans le prévenir.

Il sollicite enfin à titre subsidiaire un délai d’un an pour quitter les lieux afin de lui permettre de se reloger, alors qu’il vit avec une nouvelle compagne ainsi que ses deux enfants.

Aux termes de ses dernières conclusions déposées par voie électronique le 26 avril 2024, la société Alliade Habitat demande à la cour de :

Vu l’article 905-1 du Code de procédure civile,

Juger caduque la déclaration d’appel de [W] [L] [E],

Subsidiairement débouter [W] [L] [E] de l’intégralité de ses demandes et prétentions,

Infirmer le chef de jugement qui a condamné [W] [L] [E] à payer à la SA Alliade Habitat la somme de 1 553,85 euros correspondant au montant des loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’au mois de novembre 2022 inclus selon état de créance du 12 décembre 2022, outre intérêts au taux légal à compter du jour du jugement, et

Statuant au lieu et place :

Condamner [W] [L] [E] à payer à la SA Alliade Habitat la somme de 1 602,59 euros correspondant au montant des loyers et charges / indemnités d’occupation jusqu’au mois de mars inclus selon état de créance de 25 avril 2024 outre les loyers et charges / indemnités d’occupation qui seront dus au jour de l’audience ;

Confirmer le surplus du jugement rendu le 16 décembre 2022.

A titre infiniment subsidiaire :

Si par impossible la cour ne confirmait pas le jugement rendu le 16 décembre 2022 en ce qu’il a constaté la résiliation du bail pour défaut d’assurance en vertu du jeu de la clause résolutoire,

Alors statuant au lieu et place :

Constater que le bail consenti par la SA Alliade habitat à [W] [L] [E] sur les locaux à usage d’habitation situé [Adresse 3] est résilié depuis le 23 août 2022 par le jeu de la clause résolutoire du bail pour défaut de paiement et à défaut prononcer la résiliation du bail pour défaut de paiement et défaut d’assurance,

Et en conséquence,

Confirmer le surplus du jugement rendu le 16 décembre 2022 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lyon entrepris sauf sur le chef de jugement suivant qui sera actualisé :

Condamne [W] [L] [E] à payer à la SA Alliade Habitat la somme de 1 553,85 euros correspondant au montant des loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’au mois de novembre 2022 inclus selon état de créance du 12 décembre 2022, les intérêts au taux légal à compter du jour de la présente décision,

Et statuant au lieu et place :

Condamner [W] [L] [E] à payer à la SA Alliade Habitat la somme de 1 602,59 euros correspondant au montant des loyers et charges / indemnités d’occupation jusqu’au mois de mars inclus selon état de créance du 25 avril 2024 outre les loyers et charges / indemnités d’occupation qui seront dus au jour de l’audience

Et confirmer le surplus du jugement rendu, y ajoutant dans tous les cas :

Condamner [W] [L] [E] à payer à la société Alliade Habitat la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamner [W] [L] [E] à supporter les entiers dépens tant de première instance que les dépens d’appel, ces derniers distraits au profit de Maître Fabienne de Filippis avocat sur son affirmation de droit.

A l’appui de ces prétentions, la SA Alliade Habitat soutient essentiellement :

Sur la caducité de la déclaration d’appel :

que l’affaire étant fixée à bref délai, l’appelant avait 10 jours à compter de l’avis de fixation (15/05/2023) pour signifier sa déclaration d’appel, soit jusqu’au 25 mai 2023 et qu’il y a procédé le 6 juin 2023 ;

Subsidiairement :

que l’arriéré des loyers et charges / indemnités d’occupation doit être actualisé, s’élèvant désormais à la somme de 1 602,59 euros selon relevé de compte arrêté au 25 avril 2024, mois de mars 2024 inclus ;

que la clause résolutoire pour défaut d’assurance est acquise, l’appelant n’ayant pas justifié d’une assurance dans le délai d’un mois à compter de la délivrance du commandement, étant observé qu’il ne justifie pas plus en cause d’appel d’une assurance pour la période considérée ;

que par ailleurs, la clause résolutoire est acquise pour défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement dans le délai de deux mois, et qu’en tout état de cause, dès lors que [W] [L] [E] n’a pas respecté son obligation de régler les loyers er charges aux termes convenus, ni son obligation d’assurer le bien, cela constitue un motif grave et répété justifiant la résiliation du bail ;

qu’à supposé que la cour retienne l’acquisition de la clause résolutoire pour non paiement des loyers, il convient de rejeter la demande de délais de paiement présentée par l’appelant, alors que dès le mois de juin 2023, l’appelant a cessé tout versement, ne versant pas même l’indemnité résiduelle, la dette locative ne cessant d’augmenter et l’appelant n’étant pas en mesure en réalité de respecter les délais de paiement qu’il sollicite ;

que l’appelant ne justifiant d’aucune diligence pour rechercher un logement, et ayant déjà bénéficié des délais de procédure pour quitter les lieux, sans pour autant verser l’indemnité d’occupation depuis le mois de juin 2023, il n’y a pas lieu de lui accorder le délai d’un an qu’il sollicite pour quitter les lieux.

Il convient de se référer aux écritures des parties pour plus ample exposé, par application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I : Sur la caducité de l’appel

La société Alliade Habitat soutient que l’affaire ayant été fixée à bref délai, l’appelant devait sous peine de caducité signifier sa déclaration d’appel dans les dix jours de l’avis de fixation, en application de l’article 905-1 du Code de procédure civile à peine de caducité et qu’en l’espèce ce délai n’a pas été respecté, l’avis de fixation étant daté du 15 mai 2023 et l’appelant ayant fait signifier sa déclaration d’appel le 6 juin 2023.

Pour autant, il s’avère :

que l’affaire ne relevait pas de la procédure à bref délai, ne rentrant pas dans les conditions énoncées à l’article 905 du Code de procédure civile, l’avis de fixation du 15 mai 2023 étant donc erroné ;

qu’en application de l’article 914 du Code de procédure civile, les parties ne sont plus recevables à invoquer devant la cour la caducité de l’appel après la clôture de l’instruction, seule la cour ayant la possibilité de relever d’office la fin de non-recevoir tirée de la caducité de l’appel.

En l’espèce, au regard de ces éléments, la cour n’entend pas relever d’office la caducité de l’appel et il en résulte que la demande de caducité de l’appel présentée par la société Alliade Habitat est irrecevable.

II : Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 7 g de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux ».

En l’espèce, la cour constate :

que le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit que le bail sera résilié de plein droit à défaut de justification par le preneur d’un contrat d’assurance, un mois après un commandement demeuré infructueux ;

que le 22 juin 2022 a été délivré à [W] [L] [E] un commandement de justifier d’une assurance contre les risques locatifs du bien loué par la production d’une attestation de son assureur dans le délai d’un mois ;

que [W] [L] [E] ne conteste pas n’avoir pas déféré à ce commandement dans le délai d’un mois, alors qu’il lui appartenait de le faire au plus tard le 22 juillet 2022 ;

qu’il ne justifie pas plus que le bien locatif était assuré au 22 juillet 2022, et bien plus reconnaît qu’il ne l’était pas, se limitant à produire une attestation d’assurance courant à compter du 11 octobre 2022.

Dans ces conditions, la cour ne peut que constater que la clause résolutoire du bail est acquise au 23 juillet 2022 et en conséquence confirme la décision déférée de ce chef et en ce qu’elle a statué sur les conséquences de cette résiliation, à savoir ordonné à [W] [L] [E] de quitter les lieux, autorisé au besoin son expulsion et condamné [W] [L] [E] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et charge qui auraient été dûs en l’absence de résiliation du bail.

III : Sur le paiement de l’arriéré locatif

En vertu de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, le décompte produit par le bailleur arrêté au 10 juillet 2023 confirme qu’à la date de l’audience de 1ère instance, il était dû la somme de 1 553,85 € au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêté au 30 novembre 2022, mois de novembre 2022 inclus.

Le bailleur justifie également par un décompte actualisé du 25 avril 2024 (Pièce 14 bailleur), qu’à cette date il reste dû la somme de 1 602,59 € au titre de l’arriéré locatif et d’indemnité d’occupation, mois de mars 2024 inclus.

Le versement de 1 000 € opéré par [W] [L] [E] le 24 avril 2024 ne figure pas sur ce décompte.

La cour confirme en conséquence la décision déférée en ce qu’elle a condamné [W] [L] [E] à payer à la société Alliade Habitat la somme de 1 553,85 € au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêté au 30 novembre 2022, mois de novembre 2022 inclus et, y ajoutant, après actualisation, condamne [W] [L] [E] à payer à la société Alliade Habitat la somme de 1 602,59 € au titre de l’arriéré locatif et indemnité d’occupation, arrêté au 25 avril 2024, mois de mars 2024 inclus, ce en deniers ou quittances, dès lors que le versement de 1 000 € n’a pas été à ce jour pris en compte par la société Alliade Habitat.

Enfin, dès lors que la clause résolutoire est reconnue acquise au 23 juillet 2022 pour défaut d’assurance, [W] [L] [E] n’est pas fondé à solliciter des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire, étant rappelé que le juge n’a pas le pouvoir de suspendre les effets de la clause résolutoire pour défaut d’assurance.

La cour rejette en conséquence cette demande.

IV : Sur la demande de délais pour quitter les lieux

[W] [L] [E] sollicite à titre subsidiaire et compte tenu de sa situation familiale qu’il lui soit accordé un délai d’une année pour quitter les lieux, par application des articles L 412-3 et L 412-4 du Code des procédures civiles d’exécution.

La cour rappelle que de tels délais ne peuvent être accordés :

que si le relogement des occupants ne peut avoir lieu dans des conditions normales ;

qu’il doit être tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant et des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement.

En l’espèce, force est de constater que [W] [L] [E] ne justifie d’aucune diligence pour retrouver un logement, et donc de difficultés pour retrouver un logement, qu’il occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 23 juillet 2022, soit depuis près de deux ans et que depuis le 31 août 2023 il n’a procédé à aucun versement régulier au titre de l’indemnité d’occupation, se limitant à un versement ponctuel de 700 € le 30 janvier 2024, outre un versement de 1 000 € le 24 avril 2024 la veille de l’audience, et qu’il ne peut dès lors être considéré comme exécutant de bonne foi ses obligations.

La cour en conséquence rejette la demande de délai pour quitter les lieux présentée par [W] [L] [E].

V : Sur les demandes accessoires

La cour condamne [W] [L] [E], qui succombe, aux dépens de la procédure d’appel avec droit de recouvrement direct au profit de Maître Fabienne de Filippis, avocat.

La cour condamne [W] [L] [E] à payer à la société Alliade Habitat la somme de 300 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile à hauteur d’appel, justifiée en équité.

PAR CES MOTIFS

La cour :

Déclare irrecevable la demande de caducité de l’appel présentée par la société Alliade Habitat ;

Confirme la décision déférée dans son intégralité, et y ajoutant après actualisation :

Condamne [W] [L] [E] à payer à la société Alliade Habitat la somme de 1 602,59 € au titre de l’arriéré locatif et indemnité d’occupation, arrêté au 25 avril 2024, mois de mars 2024 inclus, ce en deniers ou quittances ;

Rejette l’ensemble des demandes de [W] [L] [E], y compris la demande de délai pour quitter les lieux ;

Condamne [W] [L] [E] aux dépens de la procédure d’appel, avec droit de recouvrement direct au profit de Maître Fabienne de Filippis, avocat ;

Condamne [W] [L] [E] à payer à la société Alliade Habitat la somme de 300 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile à hauteur d’appel ;

Rejette toute autre demande plus ample ou contraire.

LE GREFFIER LE PRESIDENT