N° RG 21/03414 – N° Portalis DBVX-V-B7F-NSIC

Décision du

tribunal judiciaire de LYON

Au fond

du 03 mars 2021

RG : 13/13138

ch n°1 cab 01 A

S.A.R.L. FONCIERE [Localité 9]

SELARL [S] [G]

C/

S.C.I. INALT

S.C.P. [F] [U] [O] [N] [K]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

1ère chambre civile B

ARRET DU 27 Février 2024

APPELANTES :

La SARL FONCIERE [Localité 9] représentée par la SELARL [S] [G] pris en la personne de Me [S] [G] ès-qualités de mandataire judiciaire

[Adresse 1]

[Localité 6]

La SELARL [S] [G] représenté par Me [S] [G], agissant en qualité de mandataire Judiciaire de la SARL FONCIERE [Localité 9]

[Adresse 8]

[Localité 4]

Représentées par M^e Jacques AGUIRAUD de la SCP JACQUES AGUIRAUD ET PHILIPPE NOUVELLET, avocat au barreau de LYON, toque : 475

ayant pour avocat plaidant M^e Philippe PLANES, avocat au barreau de LYON, toque : 303

INTIMEES :

La SCI INALT

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentée par M^e Nathalie ROSE, avocat au barreau de LYON, toque : 1106

ayant pour avocat plaidant M^e Alain JAKUBOWICZ de la SCP JAKUBOWICZ & ASSOCIES, avocat au barreau de LYON, toque : 350

La Société d’exercice libéral par action simplifiée NOTAIRES DU VAL D’OUEST venant aux droits de la SCP [F], [U] [O] [N] [K], Notaires Associés

[Adresse 10]

[Adresse 10]

[Localité 7]

Représentée par M^e Denis WERQUIN de la SAS TW & ASSOCIÉS, avocat au barreau de LYON, toque : 1813

ayant pour avocat plaidant M^e Jean-jacques RINCK de la SCP BAULIEUX-BOHE-MUGNIER-RINCK, avocat au barreau de LYON, toque : 719

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 19 Janvier 2023

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 05 Décembre 2023

Date de mise à disposition : 27 Février 2024

Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

— Olivier GOURSAUD, président

— Stéphanie LEMOINE, conseiller

— Bénédicte LECHARNY, conseiller

assistés pendant les débats de Elsa SANCHEZ, greffier

A l’audience, un membre de la cour a fait le rapport, conformément à l’article 804 du code de procédure civile.

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Olivier GOURSAUD, président, et par Elsa SANCHEZ, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte authentique du 12 novembre 2008, reçu par Maître [N] (le notaire), notaire associé au sein de la SCP [F] [U] [O] [N] [K], aux droits de laquelle vient la SELAS Notaires du Val d’Ouest (la société de notaires), la société Capstone Systemes Industry, devenue la société Foncière [Localité 9] (la société), a acquis de la SCI Inalt (la SCI) un ensemble immobilier à usage industriel situé [Adresse 2] à [Localité 9] pour le prix de 4 200 000 euros.

L’acte prévoyait une jouissance du bien vendu différée au 31 décembre 2008, le bien étant occupé au jour de la signature de l’acte d’acquisition par une société tierce ayant le même dirigeant que la SCI. En garantie de cette entrée en jouissance, une clause de l’acte stipulait que « le vendeur s’oblige à régler à l’acquéreur une indemnité forfaitaire de 1 000 euros par jour de retard au titre de la clause pénale [']. Cette indemnité est stipulée non réductible même en cas de libération partielle dudit bien ».

La libération des lieux n’étant pas intervenue, le président du tribunal de grande instance de Lyon, saisi par la société, a, par ordonnance de référé du 2 août 2010, ordonné l’expulsion des occupants des locaux.

En exécution de cette décision, la société a fait procéder à l’expulsion de la SCI à compter du mois de décembre 2010. La libération effective des lieux a été constatée par l’huissier de justice le 15 avril 2011.

Parallèlement, la société a fait pratiquer deux saisies attribution pour obtenir le paiement des indemnités occupations pour les périodes du 1er juin 2009 au 24 juin 2010, puis du 25 juin au 21 décembre 2010.

Statuant sur la demande la SCI de mainlevée des saisies, la cour d’appel de Lyon a, par un arrêt du 7 février 2013, prononcé la réduction de la clause pénale à hauteur de moitié et cantonné les effets des deux saisies à la somme totale de 395'340,62 euros. Par un arrêt du 5 juin 2014, la Cour de cassation a rejeté le pourvoi formé par la société.

Soutenant que le maintien dans les lieux de la SCI pendant plus de deux ans après la vente lui a causé un préjudice financier et considérant que le notaire avait manqué à son obligation de sécurisation de l’acte en rédigeant une clause indemnitaire sous la forme d’une clause pénale soit-disant non réductible, la société a assigné la SCI en réparation d’une perte financière et d’une perte de chance de réaliser un gain sur l’opération envisagée et la société de notaires en indemnisation de son préjudice financier.

Reconventionnellement, la SCI a sollicité notamment la fixation au passif de la liquidation judiciaire de la société de la somme de 54'452,16 euros au titre du trop-perçu résultant des saisies attributions pratiquées et la condamnation de la société de notaires à lui payer la somme de 451'792,78 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de ses préjudices matériels.

En cours d’instance, le 12 mars 2015, le tribunal de commerce de Lyon a prononcé l’ouverture d’une procédure de liquidation judiciaire de la société avec application de la procédure simplifiée.

Après jonction des procédures, le tribunal judiciaire de Lyon a, par jugement du 3 mars 2021:

— déclaré recevable l’action de la société représentée par la Selarl [S] [G], ès qualités de liquidateur,

— débouté la société représentée par la Selarl [S] [G], ès qualités de liquidateur, de l’intégralité de ses demandes,

— fixé au passif de la société la créance de la SCI pour un montant de 54 452,16 euros,

— débouté du surplus des demandes,

— condamné la Selarl [S] [G], ès qualités de liquidateur, à payer à la SCI la somme de 3 000 euros et à la société de notaires la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonné l’exécution provisoire de la décision.

Par déclaration au greffe du 3 mai 2021, la société, représentée par la Selarl [S] [G], représentée par Maître [S] [G] agissant en qualité de liquidateur judiciaire, et la Selarl [S] [G], représentée par Maître [S] [G] agissant en qualité de liquidateur judiciaire de la société, ont relevé appel du jugement.

Au terme de leurs dernières conclusions notifiées le 4 janvier 2023, la société et la Selarl [S] [G], ès qualités de mandataire judiciaire de la société (le mandataire judiciaire), demandent à la cour de :

— réformer le jugement en ce qu’il a débouté la société de l’intégralité de ses demandes,

Statuant à nouveau,

Sur la responsabilité de la société de notaires:

— juger que la société de notaires est seule rédacteur d’acte de l’acte de cession du 12 novembre 2008 intervenu entre la société et la SCI,

— juger que cet acte authentique prévoyait une clause de garantie rédigée sous forme de clause pénale et convenue non réductible entre les parties,

— juger que la cour d’appel de Lyon, faisant application de l’article 1152 du code civil, a néanmoins cantonné et réduit le montant de l’indemnité d’occupation contractuellement convenu au profit de la société dans son arrêt du 7 février 2013,

— juger que la société de notaires avait néanmoins une obligation de conseil, d’information et de mise en garde consistant à sécuriser et rendre efficace l’acte du 12 novembre 2008 et la garantie octroyée,

— juger que l’intention des parties était bien de rendre cette garantie non réductible,

— juger que la société de notaires a manqué à son devoir de conseil en matière notamment de garantie au profit de la société représentée par le mandataire judiciaire ès-qualités, en rédigeant une clause indemnitaire sous forme de clause pénale, soi-disant non réductible,

— juger que la société de notaires n’a pas informé la société des risques encourus à verser l’intégralité du prix d’acquisition sans obtenir des garanties sérieuses et insusceptibles d’être réduites ou remises en cause,

— juger que la faute de la société de notaires est double, à savoir avoir qualifié la garantie de clause pénale et avoir prétendu qu’une telle clause ne serait pas réductible, alors que seule une clause de garantie ou d’indemnité d’occupation n’est effectivement pas réductible,

— juger en conséquence que ce défaut de conseil et cette rédaction fautive ont causé un préjudice direct à la société représentée par le mandataire judiciaire, ès-qualités,

En conséquence,

— condamner la société de notaires à payer à la société représentée par le mandataire judiciaire, ès qualités, la somme de 285 532,40 euros correspondant au manque à gagner du montant de l’indemnité d’occupation supposé non réductible et cantonné dans l’arrêt de la cour d’appel de Lyon et ce, avec intérêt légal à compter de la délivrance de l’assignation introductive d’instance,

— condamner la société de notaires au paiement de la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au profit de la société représentée par le mandataire judiciaire, ès qualités,

Sur la responsabilité in solidum de la SCI et de la société de notaires :

— débouter la SCI de son exception de fin de non-recevoir tirée d’une prétendue autorité de la chose jugée d’un arrêt statuant en qualité de juge de l’exécution sur la validité d’une saisie-attribution et non d’une action en responsabilité,

— confirmer en conséquence le jugement entrepris sur ce point,

— condamner la SCI à payer à la société représentée par le mandataire judiciaire, ès qualités, les sommes suivantes en réparation de ses préjudices, savoir :

* 2 452 375, 27 euros de perte financière nette, directe et certaine (charges, frais et moins-values),

* 3 620 695 euros de manque à gagner sur l’opération de promotion immobilière DHL, somme éventuellement à parfaire dans le cadre d’une expertise contradictoire,

— condamner la société de notaires à indemniser in solidum avec la SCI, la société représentée par le mandataire judiciaire, ès qualités, au titre de son préjudice global, sauf à effectuer une répartition des responsabilités.

— débouter plus généralement la société de notaires et la SCI de toutes leurs demandes, appel incident, fins ou moyens,

— condamner la SCI ou qui mieux le devra à payer à la société représentée par le mandataire judiciaire, es qualités, la somme de 30 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

— condamner in solidum les mêmes aux entiers dépens de l’instance, distraits au profit de la SCP Aguiraud Nouvellet, avocat au barreau de Lyon, sur son affirmation de droit.

Au terme de ses dernières conclusions notifiées le 2 décembre 2022, la SCI demande à la cour de :

— débouter la société représentée par le mandataire judiciaire, et le mandataire judiciaire, de l’appel principal comme infondé,

— déclarer bien fondé appel incident à l’encontre du jugement en ce qu’il :

— a déclaré recevable l’action de la société représenté par le mandataire judiciaire, ès qualités,

— l’a déboutée du surplus de ses demandes,

— a omis de statuer sur sa prétention de voir condamner la société de notaires à lui régler la somme de 451 792,78 euros à titre de dommages et intérêts pour ses préjudices matériels,

— l’infirmer de ces chefs et le confirmer pour le surplus,

Statuant à nouveau :

sur l’action de la société représentée par le mandataire judiciaire, ès qualité de liquidateur :

A titre principal,

— accueillir l’exception de chose jugée soulevée par la société SCI,

en conséquence,

— déclarer la société, représentée par son liquidateur, irrecevable en son action et en sa demande de dommages et intérêts, et l’en débouter,

à titre subsidiaire,

— dire et juger qu’elle n’a pas commis de faute et que la date de libération du site de [Localité 9] est le résultat d’accords entre les parties,

— dire et juger, en tout état de cause, que la société représentée par liquidateur ne justifie pas de la réalité des préjudices qu’elle allègue, ni que ceux-ci auraient été causés par la date de libération prétendument tardive du site de [Localité 9],

en conséquence,

— débouter le mandataire judiciaire, ès qualités de liquidateur de la société, de l’intégralité de ses demandes si la cour s’estimait saisie,

— confirmer le jugement en ce qu’il a débouté la société, représentée par son liquidateur, de ses demandes financières dirigées contre elle,

sur les dommages et intérêts pour procédure abusive :

— condamner le mandataire judiciaire, ès qualités de liquidateur de la société, à lui payer la somme de 100 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

sur la responsabilité de la société de notaires :

— dire et juger que la société de notaires a manqué à son obligation de conseil à son égard lors de la rédaction de la clause pénale de l’acte authentique de vente du 12 novembre 2008,

— condamner la société de notaires à lui payer la somme de 451 792,78 euros à titre de dommages et intérêts pour ses préjudices matériels,

en tout état de cause,

— confirmer le jugement en ce qu’il a fixé sa créance au passif de la société à la somme de 54 452,16 euros au titre du trop-perçu résultant des saisies-attribution pratiquées,

— débouter la société de notaires de sa demande de garantie formée à son encontre,

— condamner le mandataire judiciaire, ès qualités de liquidateur de la société, à lui payer la somme de 30 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Au terme de ses dernières conclusions notifiées le 28 septembre 2022, la société de notaires demande à la cour de :

— juger l’appel non fondé,

— confirmer le jugement en ce qu’il a débouté la société et le mandataire judiciaire, ès qualités de liquidateur, de leurs prétentions.

— juger que la société et le mandataire judiciaire sont défaillantes dans la démonstration d’une faute du notaire directement génératrice pour elles d’un préjudice indemnisable,

— débouter la société et le mandataire judiciaire de l’intégralité de leurs prétentions en ce qu’elles sont dirigées à son encontre,

à titre subsidiaire,

— juger que la SCI est elle-même directement responsable du préjudice allégué par la société et le mandataire judiciaire,

— débouter la SCI de toutes prétentions dirigées à son encontre,

— condamner la SCI à la relever et garantir de l’intégralité des condamnations qui seraient prononcées à son encontre en principal, intérêts, dommages et intérêts, frais et accessoires,

En tout état de cause,

— condamner la société et le mandataire judiciaire ou tout succombant à lui payer la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par un arrêt du 17 novembre 2022, la 1ère chambre civile A la cour d’appel de Lyon a maintenu l’ordonnance rendue le 3 février 2022 par le conseiller de la mise en état de la 1ère chambre civile B ayant notamment rejeté la demande de la SCI et celle de la société de notaires tendant à voir prononcer la caducité de la déclaration d’appel de la société représentée par le mandataire judiciaire, ès qualités de liquidateur judiciaire, et, ajoutant à la décision, a notamment rejeté les demandes de la SCI tendant à voir prononcer l’irrecevabilité des demandes présentées par la société, faute de qualité à agir, et des conclusions déposées par les appelantes le 26 janvier 2022.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 19 janvier 2023.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, à leurs conclusions écrites précitées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, la cour rappelle qu’elle n’est pas tenue de statuer sur les demandes tendant à voir « juger » ou « dire et juger » lorsque celles-ci développent en réalité des moyens, ces demandes n’étant pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques.

La cour constate par ailleurs que le chef de dispositif relatif à la fixation de la créance de la SCI au passif de la société pour un montant de 54'452,16 euros est définitif, aucune des parties n’en sollicitant l’infirmation.

1. Sur la fin de non-recevoir tiré de l’autorité de la chose jugée

La SCI soulève l’irrecevabilité de l’action de la société et de sa demande de dommages-intérêts, soutenant que :

— les préjudices allégués dans la présente instance ont déjà été indemnisés par la cour d’appel de Lyon dans son arrêt du 7 février 2013 sur le fondement de la clause pénale qui répare de façon forfaitaire les dommages subis par le retard de libération des locaux ; cet arrêt est définitif et a autorité de chose jugée, la Cour de cassation ayant rejeté le pourvoi de la société le 5 juin 2014 ;

— dans le cadre de la présente instance, la société reprend les mêmes arguments et invoque les mêmes préjudices pour former une demande indemnitaire de plus de six millions d’euros sans invoquer un préjudice distinct du retard ou un quelconque fait nouveau ; tous les préjudices invoqués par la société sont inhérents au retard allégué et sont donc déjà indemnisés par la clause pénale ;

— la triple identité d’objet (l’indemnisation d’un retard), de cause (la faute alléguée consistant dans la libération prétendument tardive du site) et de parties (la SCI en qualité de vendeur et la société en qualité d’acquéreur) est caractérisée.

La société et le mandataire judiciaire répliquent que :

— la clause pénale signée en 2008 ne pouvait pas intégrer des demandes indemnitaires pour des préjudices qui se sont définitivement révélés postérieurement, à partir de 2013 ;

— l’arrêt de la cour d’appel de Lyon du 7 février 2013 statuait sur l’appel d’un jugement du juge de l’exécution dont l’objet était une réduction du montant d’une saisie-attribution ;

— la clause litigieuse, calculée sur la base d’une indemnité d’occupation minorée, n’indemnisait que le différé d’entrée en jouissance et non les conséquences d’un refus de quitter les lieux sans y être contraint judiciairement ; elle n’indemnisait pas les préjudices tirés de la non réalisation de son projet fin 2011, de la réalisation d’importantes moins-values futures, des pertes de chance et des manques à gagner, ainsi que de sa liquidation judiciaire intervenue en 2015.

Réponse de la cour

Aux termes de l’article 1351, devenu 1355, du code civil, l’autorité de la chose jugée n’a lieu qu’à l’égard de ce qui a fait l’objet du jugement. Il faut que la chose demandée soit la même; que la demande soit fondée sur la même cause ; que la demande soit entre les mêmes parties, et formée par elles et contre elles en la même qualité.

Et selon l’article 480 du code de procédure civile, le jugement qui tranche dans son dispositif tout ou partie du principal, ou celui qui statue sur une exception de procédure, une fin de non-recevoir ou tout autre incident a, dès son prononcé, l’autorité de la chose jugée relativement à la contestation qu’il tranche.

Il résulte de ces textes que l’autorité de la chose jugée n’a lieu qu’à l’égard de ce qui fait l’objet d’un jugement et a été tranché dans son dispositif. S’il n’est pas interdit d’ éclairer la portée de ce dispositif par les motifs de la décision (1re Civ., 25 mai 2022, pourvoi n° 21-11.154), ces derniers, fussent-ils le soutien nécessaire du dispositif d’une décision, n’ont pas l’autorité de la chose jugée.

Il est encore jugé que l’autorité de la chose jugée ne peut être opposée lorsque des événements postérieurs sont venus modifier la situation antérieurement reconnue en justice (1re Civ., 22 octobre 2022, n° 00-14.035, Bull. 2002, I, n° 234 ; 3e Civ., 25 avril 2007, n° 06-10. 662, Bull. 2007, III, n° 59 ; 3e Civ., 18 janvier 2024, pourvoi n° 22-19. 472).

Par ailleurs, il n’existe pas d’impossibilité de principe dans le cumul d’une somme au titre de la clause pénale et de dommages-intérêts, dès lors que ces derniers réparent un préjudice distinct de celui couvert par la clause pénale.

En l’espèce, la demande de dommages-intérêts est formée entre les mêmes parties agissant la même qualité : la société et la SCI.

Dans le cadre de la présente instance, la société allègue un double préjudice, non couvert, selon elle, par la clause pénale : une perte financière nette liée aux moins-values du fait de la revente à perte de l’ensemble immobilier, d’une part, et un manque à gagner sur l’opération envisagée, d’autre part.

La SCI réplique que ces préjudices ont déjà été indemnisés par la cour d’appel de Lyon dans son arrêt du 7 février 2013.

Dans cet arrêt, la cour a déclaré la SCI recevable et bien fondée en sa demande de réduction de la clause pénale prévue dans l’acte du 8 novembre 2008 et a prononcé la réduction de cette clause pénale à hauteur de moitié, considérant que celle-ci était manifestement excessive.

Si la cour a notamment retenu que la société ne démontrait pas que, sans l’occupation des lieux par la SCI, elle aurait pu mener des projets d’utilisation à bonne fin desdits locaux, ces projets n’ayant échoué que du fait de cette occupation, qu’elle ne justifiait de la conclusion d’un accord qu’en octobre 2011, soit plusieurs mois après la libération des lieux, subordonné encore à un accord des parties sur l’ensemble des clauses du bail et qu’elle ne précisait pas et a fortiori ne démontrait pas ce qu’il était actuellement advenu de ce bien depuis l’expulsion de la SCI, ces motifs n’ont pas l’autorité de la chose jugée.

Aussi convient-il de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a rejeté la fin de non-recevoir soulevée par la SCI tirée de l’autorité de la chose jugée.

2. Sur la demande indemnitaire à l’encontre de la SCI et de la société de notaires

La société et le mandataire judiciaire font valoir que :

— le maintien de la SCI dans les lieux plus de deux années après la vente a causé directement un double préjudice financier à la société, un tel délai étant incompatible avec les délais d’usage de réalisation d’une opération de promotion immobilière ;

— le lien de causalité est démontré par le fait que l’opération de promotion devait être réalisée pour décembre 2010 et que la SCI était toujours à cette date occupante des locaux sans droit ni titre ; l’opération était aboutie dans la mesure où la société avait obtenu dès 2008 un permis de construire et le financement, outre différents engagements de tiers en l’état futur d’achèvement ;

— le comportement de la SCI a été particulièrement déloyal puisqu’elle n’a consenti à transférer la jouissance du tènement à la société que sous la contrainte d’une exécution forcée et qu’elle a sollicité la réduction de la clause pénale alors qu’elle s’était engagée à payer une indemnité d’occupation non réductible ;

— la SCI n’apporte pas la preuve que la crise économique de 2009 serait la cause de l’empêchement de la réalisation du projet, alors que le retrait de son investisseur est directement lié au fait que les lieux étaient toujours occupés fin 2010, empêchant toute visibilité pour lancer la construction ;

— la société a subi un double préjudice tiré, d’une part, des moins-values et charges liées à la revente à perte du tènement, d’autre part, du manque à gagner sur l’opération envisagée;

— le notaire a manqué à son devoir de conseil en matière notamment de garantie au profit de la société, en ne sécurisant pas le départ des lieux du cédant par le séquestre même partiel du prix de cession ; il a concouru directement, par ce défaut de conseil, à une partie de l’entier préjudice de la société, de sorte que la société de notaires doit être tenue in solidum avec la SCI à l’indemniser.

La SCI fait valoir en réplique que :

— elle n’a commis aucune faute en relation avec les préjudices allégués par la société ;

— compte tenu du climat de confiance et d’aide mutuelle entre les parties, la société avait donné son accord, d’abord pour reporter la date de libération des locaux sans loyer ni indemnité d’occupation, ce qui suspendait l’application de la clause pénale, puis pour annuler rétroactivement la clause pénale sans condition ; or, le 20 avril 2010, la société a réclamé avec déloyauté et brutalité l’application rétroactive de la clause pénale à compter du 1er juin 2009 ;

— les préjudices invoqués par la société ne sont ni actuels ni certains, mais purement hypothétiques, et la libération tardive des locaux n’est pas la cause de l’échec du projet immobilier de la société, les véritables raisons de cet échec étant à rechercher dans la crise économique de 2008, l’abandon du projet par le groupe DHL et la mauvaise gestion de la société par son jeune dirigeant.

La société de notaires réplique que :

— la société appelante ne rapporte pas la preuve de la faute du notaire directement génératrice pour elle d’un préjudice indemnisable ;

— le différé de libération des lieux a été librement négocié entre les parties hors toute participation du notaire dès avant la signature de l’acte de vente, de même que la dispense du vendeur, avec l’accord de l’acquéreur, de nantir une fraction du prix de vente à l’effet de garantir la libération ; par la suite, la société a d’ailleurs envisagé de renoncer à la clause pénale ;

— la situation dont se plaint la société a été engendrée par le comportement de la SCI, la conjoncture économique, la pression des banques et l’inexpérience de son dirigeant, autant de causes étrangères au notaire.

Réponse de la cour

Ainsi qu’il a été rappelé plus avant, il n’existe pas d’impossibilité de principe dans le cumul d’une somme au titre de la clause pénale et de dommages-intérêts, dès lors que ces derniers réparent un préjudice distinct de celui couvert par la clause pénale.

Il convient, en premier lieu, de trancher la question de savoir si les préjudices dont la société sollicite aujourd’hui l’indemnisation sont distincts de ceux couverts par la clause pénale.

Il

L’acte authentique de vente du 12 novembre 2008 stipule la clause suivante, intitulée « propriété jouissance » :

« L’acquéreur est propriétaire du bien vendu à compter de ce jour.

D’un commun accord entre les parties l’acquéreur aura la jouissance à compter du 31 décembre 2008, le dit bien étant actuellement occupé par la société Inaltera.

Le vendeur s’oblige impérativement à rendre le bien libre pour cette date de toute location, occupation de personne ou d’objet, réquisition ou préavis de réquisition, l’acquéreur entendant de son côté pouvoir absolument débuter la démolition des biens à partir de cette date.

Étant expressément convenu qu’en cas où le bien ne serait pas libre à la date susvisée, le vendeur s’oblige à régler à l’acquéreur qui accepte, une indemnité forfaitaire de mille euros (1 000 euros) par jour de retard, à titre de clause pénale, sans que cette clause vaille novation de droit ou prorogation de délai et sans préjudice du droit de l’acquéreur de poursuivre la libération des lieux.

Cette indemnité est stipulée non réductible même en cas de libération partielle dudit bien.

L’indemnité sera due à compter du premier jour nonobstant la réception de la sommation de libérer le bien, faite par acte extrajudiciaire, dont le coût avancé par l’acquéreur devra lui être remboursé par le vendeur.

Le tout sauf nouvel accord de l’acquéreur intervenu avant le 31 décembre 2008 afin d’autoriser le vendeur ou ses ayants droits à demeurer dans les lieux au-delà de cette date.»

En l’absence d’indication des préjudices expressément indemnisés par la clause pénale, il convient de rechercher la commune intention des parties. A cet égard, la fixation d’une clause pénale journalière inférieure à la valeur locative des biens et la référence à la volonté de l’acquéreur de débuter la démolition des biens à compter du 31 décembre 2008 conduisent à considérer que l’intention des parties était de sanctionner le non-respect du délai prévu pour la libération des lieux et d’indemniser le préjudice en résultant tiré du retard pris dans la démolition des bâtiments, les préjudices financiers découlant de la revente à perte du bien et de l’impossibilité de mener à bien l’opération immobilière envisagée n’étant pas couverts par la clause pénale.

Il en résulte que le double préjudice allégué par la société est distinct de ceux couverts par la clause pénale et n’a pas déjà été indemnisé par la clause pénale.

En deuxième lieu, c’est par des motifs détaillés et pertinents, justement déduits des faits de la cause et des pièces produites, que la cour adopte, que les premiers juges ont retenu :

— que le maintien de la SCI dans les lieux en dépit de son engagement contractuel de quitter les lieux au plus tard le 31 décembre 2008 et, a fortiori, en dépit de la décision judiciaire prononçant son expulsion, est fautif ;

— que toutefois, la société a été indemnisée de la libération tardive des locaux dès lors que la somme de 400'000 euros en application de la clause pénale a été fixée par l’arrêt de la cour d’appel de Lyon pour réparer le préjudice subi qui est en lien direct avec la faute commise ;

— que les autres préjudices invoqués n’ont aucun lien direct avec la faute de la société ; qu’en effet, la moins-value tirée de la revente à perte en janvier 2014 et le report de la réalisation du projet immobilier s’expliquent par la crise économique et financière de 2008 qui a impacté de manière significative l’état du marché, a freiné de façon importante le développement de la société et différé la réalisation du projet, les bâtiments n’ayant pas été démolis comme prévu initialement, et a conduit la société DHL à renoncer à prendre à bail les lieux le 8 décembre 2010.

Si la société soutient que la SCI n’apporte pas la preuve que la crise économique serait la cause de l’empêchement de la réalisation du projet, la cour observe, comme le tribunal avant elle, que le gérant de la société a lui même indiqué au centre des impôts fonciers, dans plusieurs courriers de 2009 et 2010, d’une part, qu’il avait été contraint de reculer la démolition des locaux « pour finalement reporter le démarrage des travaux à une date pour l’instant indéfinie, du fait de la crise économique que nous connaissons », d’autre part, s’agissant du projet de la société DHL, que « l’amplification de la crise économique fin 2008 a eu pour conséquence de stopper le projet de [s]on client industriel à moyen terme ». Plus spécifiquement, dans un courrier du 5 février 2010, il précise que « l’ampleur atteint par la crise économique fin 2008 a eu pour effet de stopper mi-décembre les pourparlers en cours », soit avant même l’expiration du délai initialement accordé à la SCI pour libérer les lieux.

La société qui ne démontre pas que sans l’occupation des lieux par la SCI, elle aurait pu mener à bien son projet immobilier, ne rapporte pas la preuve d’un lien de causalité entre la faute de la SCI et les préjudices financiers qu’elle invoque.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement déféré en ce qu’il l’a déboutée de sa demande de dommages-intérêts à l’encontre de la SCI.

L’absence de lien de causalité entre la libération tardive des lieux et les préjudices allégués ne peut conduire qu’à débouter également la société de sa demande indemnitaire à l’encontre de la société de notaires, le manquement du notaire à son devoir de conseil en matière de garantie, à le supposer établi, étant sans lien avec les préjudices financiers invoqués par la société.

3. Sur la demande indemnitaire formée à l’encontre la société de notaires au titre du manque à gagner du montant de l’indemnité d’occupation

La société et le mandataire judiciaire font valoir que :

— le notaire, rédacteur unique de l’acte, a manqué à son obligation de conseil et d’information de passer un acte régulier et efficace, en qualifiant improprement l’indemnité d’occupation après la vente de clause pénale et en ayant induit l’acheteur en erreur en indiquant que cette clause ne serait pas réductible ;

— l’erreur fautive involontaire de qualification du notaire est à l’origine directe du préjudice subi par la société dans la mesure où la qualification de la clause en indemnité d’occupation aurait garanti avec certitude l’impossibilité de réduire judiciairement les sommes lui revenant ;

— son préjudice est égal à la différence entre le montant saisi, correspondant à l’indemnité d’occupation convenue contractuellement entre les parties, et le solde finalement alloué par la cour d’appel de Lyon après application de l’article 1152 du code civil, soit 285'532,40 euros.

La société de notaires réplique que :

— la société appelante ne rapporte pas la preuve de la faute du notaire directement génératrice pour elle d’un préjudice indemnisable ;

— le différé de libération des lieux a été librement négocié entre les parties hors toute participation du notaire dès avant la signature de l’acte de vente ; par la suite, la société a d’ailleurs envisagé de renoncer à la clause pénale ;

— la clause pénale étant toujours réductible, la société ne saurait voir dans le seul espoir du contraire, l’existence d’un préjudice ; la qualification de la clause en indemnité d’occupation n’aurait pas empêché sa réduction, les juges pouvant parfaitement requalifier de clause pénale une stipulation non expressément nommée comme telle par les parties ;

— la situation dont se plaint la société a été engendrée par le comportement de la SCI, la conjoncture économique, la pression des banques et l’inexpérience de son dirigeant, autant de causes étrangères au notaire.

Réponse de la cour

Il résulte de l’article 1382, devenu 1240 du code civil, que le notaire est tenu d’assurer l’efficacité et la sécurité des actes juridiques qu’il dresse, d’éclairer les parties et d’appeler leur attention, de manière complète et circonstanciée, sur la portée, les effets et les risques des actes auxquels il prête son concours.

Le notaire engage sa responsabilité sur le fondement des dispositions précitées, à charge pour celui qui l’invoque de démontrer une faute, un préjudice et un lien de causalité.

En l’espèce, en prévoyant « une indemnité forfaitaire de mille euros (1 000 euros) par jour de retard, à titre de clause pénale » tout en précisant que « cette indemnité est stipulée non réductible même en cas de libération partielle dudit bien », le notaire a rédigé une clause inefficace car se heurtant aux dispositions de l’article 1152 ancien du code civil, selon lesquelles le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la peine qui avait été convenue, si elle est manifestement excessive ou dérisoire, toute stipulation contraire étant réputée non décrite.

Pour autant, le fait pour le notaire d’avoir qualifié l’indemnité d’occupation après la vente de clause pénale ne permet pas de caractériser une faute de nature à engager sa responsabilité, dès lors qu’en application de l’article 12 du code de procédure civile qui impose au juge de donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée, la clause litigieuse, quelle que soit sa dénomination, aurait pu être requalifiée en clause pénale soumise au pouvoir de modération du juge, de sorte que la société n’est pas fondée à soutenir que la qualification de la clause en indemnité d’occupation aurait garanti avec certitude l’impossibilité de réduire judiciairement les sommes lui revenant.

Au vu de ce qui précède, il convient de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a débouté la société de sa demande de dommages-intérêts formée contre la société de notaires.

4. Sur la demande de dommages-intérêts formée par la SCI contre la société de notaires

La SCI fait valoir que :

— le notaire ne justifie pas l’avoir correctement informée sur la portée de la clause pénale, en ne vérifiant pas la faisabilité pratique de l’évacuation du site avant le 31 décembre 2008 et la portée financière d’une pénalité aussi élevée que celle fixée dans l’acte à 1 000 euros par jour de retard ;

— cette faute a directement contribué au préjudice matériel qu’elle a subi, à savoir le montant de la saisie-attribution de 451 792,78 euros sur son compte bancaire le 25 juin 2010 au titre de la clause pénale.

La société de notaires ne présente aucune observation sur cette demande.

Réponse de la cour

Cette demande a été formée en première instance devant le tribunal qui a omis de statuer dessus.

Il a été rappelé que le notaire engage sa responsabilité sur le fondement de l’article 1382, devenu 1240 du code civil, à charge pour celui qui l’invoque de démontrer une faute, un préjudice et un lien de causalité.

En l’espèce, force est de relever que la SCI ne rapporte pas la preuve que le notaire connaissait l’importance des biens professionnels présents dans les locaux vendus et le délai nécessaire pour en assurer l’évacuation complète. En conséquence, elle n’est pas fondée à reprocher au notaire de ne pas l’avoir correctement informée sur la portée de la clause pénale, en ne vérifiant pas la faisabilité pratique de l’évacuation du site avant le 31 décembre 2008.

Aussi convient-il, par ajout au jugement déféré, de la débouter de ce chef de demande.

5. Sur les frais irrépétibles et les dépens

Le jugement est confirmé en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens de première instance.

En cause d’appel, la société et le mandataire judiciaire sont condamnés in solidum aux dépens et à payer à la SCI la somme de 3 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et à la société de notaires la somme de 1 500 euros sur le même fondement.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Déboute la SCI Inalt de sa demande de dommages-intérêts formée contre la SELAS Notaires du Val d’Ouest,

Condamne in solidum la société Foncière [Localité 9] et la Selarl [S] [G], ès qualités de mandataire judiciaire de la société, à payer à la SCI Inalt la somme de 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum la société Foncière [Localité 9] et la Selarl [S] [G], ès qualités de mandataire judiciaire de la société, à payer à la SELAS Notaires du Val d’Ouest la somme de 1 500 euros sur le même fondement,

Condamne in solidum la société Foncière [Localité 9] et la Selarl [S] [G], ès qualités de mandataire judiciaire de la société, aux dépens d’appel.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT