N° RG 23/09740 – N° Portalis DBVX-V-B7H-PMFC

Décision du

Tribunal Judiciaire de LYON

Au fond

du 22 novembre 2023

RG : 20/03358

ch 1 cab 01 B

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

1ère chambre civile B

ARRET DU 07 Octobre 2025

APPELANT :

M. [C] [V] [K] [M]

né le 20 Juin 1972 à [Localité 9] (39)

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représenté par M^e Laurent LELIEVRE de la SELARL SAINT-EXUPERY AVOCATS, avocat au barreau de LYON, toque : 716

INTIMEE :

Mme [L] [Y]

née le 19 Mai 1949 à [Localité 10] (69)

[Adresse 6]

[Localité 4]

Représentée par M^e Olivier PONCHON DE SAINT-ANDRE de la SELARL FORTENSIS, avocat au barreau de LYON, toque : 209

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 17 Octobre 2024

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 17 Juin 2025

Date de mise à disposition : 07 Octobre 2025

Audience tenue par Stéphanie LEMOINE, président, et Bénédicte LECHARNY, conseiller, qui ont siégé en rapporteurs sans opposition des avocats dûment avisés et ont rendu compte à la Cour dans leur délibéré,

assistés pendant les débats de Elsa SANCHEZ, greffier

A l’audience, un des membres de la cour a fait le rapport.

Composition de la Cour lors du délibéré :

— Patricia GONZALEZ, président

— Stéphanie LEMOINE, conseiller

— Bénédicte LECHARNY, conseiller

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Patricia GONZALEZ, président, et par Elsa SANCHEZ, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

EXPOSE DU LITIGE

Suivant compromis du 22 mai 2019, établi en présence de Mme [U] [I], notaire, Mme [L] [Y] s’est engagée à acquérir auprès de M. [C] [M], un terrain situé à [Localité 11], lieudit [Localité 8], cadastré AC n° [Cadastre 2] et AC n°[Cadastre 3], d’une contenance totale de 8a 8ca. Les parties se sont entendues sur le prix de 150.000 euros.

Mme [Y] a versé la somme de 7.500 euros à titre de dépôt de garantie en la comptabilité du notaire en charge de la vente. Il a été prévu que l’acte réitératif de la vente interviendrait au plus tard le 9 août 2019.

Un certificat d’urbanisme qui avait été délivré antérieurement à la signature du compromis mentionnait que le terrain était situé en Zone Ucg5 du plan local d’urbanisme, c’est-à-dire dans une zone constructible.

Le compromis était assorti des conditions suspensives suivantes :

1) Obtention d’une note de renseignements d’urbanisme ou d’un certificat d’urbanisme informatif ne révélant aucune servitude de nature à entraîner une dépossession, totale ou partielle, de l’acquéreur ou à l’empêcher d’utiliser le bien acquis conformément à sa destination.

2) Purge de tous droits de préemption, de priorité ou de préférence,

3) Délivrance d’un état hypothécaire ne révélant ni commandement de saisie, ni inscriptions garantissant des créances dont le solde resterait supérieur au prix de vente, ni servitude conventionnelle ou légale à l’exception de celles qui auraient pu être déclarées aux présentes.

Par une notice d’urbanisme délivrée le 17 juillet 2019, soit postérieurement à la signature du compromis, la mairie de [Localité 11] a fourni les informations suivantes :

« PLU en cours de révision. Les parcelles concernées seront déclassées en zone N avec un secteur à risques, donc strictement inconstructibles ».

Suivant une lettre recommandée du 7 août 2019, le conseil de Mme [Y] écrivait à M. [M] en opposant les dispositions de l’article 1195 du code civil relative à l’imprévision pour renégocier le prix à la baisse et en cas de désaccord d’obtenir la résolution de la vente.

Par lettre recommandée du 24 octobre 2019, le conseil de M. [M] indiquait que le déclassement était à l’état de simple projet et que la constructibilité du terrain était indifférente à Mme [Y], dès lors qu’elle avait déclaré que les biens et droits immobiliers objets du compromis devaient être affectés à un usage de terrain d’agrément.

Une dernière offre de renégociation était effectuée le 4 novembre 2019 par le conseil de Mme [Y], au visa de l’article 1195 du code civil, en vain.

Le 30 janvier 2020, un procès-verbal de non-réitération de la vente a été établi entre les parties.

Par acte introductif d’instance du 22 juin 2020, enregistré au greffe le 26 juin 2020, M. [M] a attrait Mme [Y] devant le tribunal judiciaire de Lyon, aux fins de voir ordonner la vente forcée du terrain situé à (69850) Saint Martin en Haut, lieudit Les Pierres cadastré AC n° [Cadastre 2] et AC n°[Cadastre 3] et obtenir l’indemnisation de son préjudice.

Par jugement contradictoire du 22 novembre 2023, le tribunal judiciaire de Lyon a :

— dit que l’intégralité des conditions suspensives n’a pas été réalisée,

Par conséquent,

— dit que le compromis signé le 22 mai 2019 entre M. [M] et Mme [Y] est caduc,

— dit que les prestations réalisées en application du compromis et notamment le dépôt de garantie doivent être restituées,

Par conséquent,

— rejeté l’intégralité des demandes de M. [M],

— condamné M. [M] à restituer à Mme [Y] la somme de 7.500 euros au titre du dépôt de garantie,

— condamné M. [M] à payer à Mme [Y] la somme de 2.000 euros, en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de l’instance,

— rappelé que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Par déclaration du 28 décembre 2023, M. [M] a interjeté appel.

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées le 26 mars 2024, M. [M] demande à la cour de :

— réformer le jugement en toutes ses dispositions et statuant à nouveau,

— dire et juger que le refus de réitération du compromis de cession signé le 22 mai 2019, par Mme [Y] n’est pas justifié,

— dire et juger que toutes les conditions suspensives ont été levées,

— dire et juger que la vente convenue entre les parties est parfaite,

En conséquence,

— ordonner la vente forcée de la parcelle suivante à [Localité 12] [Localité 7], cadastré AC n° [Cadastre 2] et AC n°[Cadastre 3] d’une surface totale de 8a 8ca,

— dire que le présent arrêt vaudra acte de vente et devra être publié au fichier immobilier afin d’être opposable aux tiers,

En conséquence,

— condamner Mme [Y] à lui payer la somme de 154.100 euros au titre du solde du prix de cession et des frais de vente,

— condamner Mme [Y] à lui payer la somme de 15.000 au titre des dommages et intérêts contractuellement convenus,

— condamner Mme [Y] à lui payer la somme de 2.061,76 euros au titre de son préjudice financier découlant de son trajet aller-retour par avion, inutilement payé,

— condamner Mme [Y] à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de son préjudice moral,

— condamner Mme [Y] à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de ses frais irrépétibles, outre les dépens de première d’instance et d’appel.

***

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées le 29 mai 2024, Mme [Y] demande à la cour de :

— dire et juger mal fondé l’appel interjeté par M. [M] à l’encontre du jugement rendu le 22 novembre 2023 par le tribunal judiciaire de Lyon,

— le confirmer en ce que celui-ci a :

— dit que l’intégralité des conditions suspensives n’a pas été réalisée,

— dit que le compromis signé le 22 mai 2019 entre M. [C] [M] et la concluante est caduc,

— dit que les prestations réalisées en application du compromis et notamment le dépôt de garantie doivent être restituées, rejeté l’intégralité des demandes de M. [M],

— condamné M. [M] à lui restituer la somme de 7.500,00 euros au titre du dépôt de garantie,

— condamné M. [M] à lui payer la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens,

Subsidiairement,

— dire et juger que le déclassement du terrain a constitué un changement de circonstances imprévisible lors de la conclusion du contrat et que celui-ci en a rendu l’exécution excessivement onéreuse,

— constater que M. [M] a refusé l’offre de négociation qu’elle a formulée, mettre à néant le compromis du 22 mai 2019 et remettre les parties dans l’état où elles se trouvaient au moment de la conclusion de celui-ci, comme s’il n’avait jamais existé,

— débouter M. [M] de ses moyens, fins et conclusions,

— dire et juger que la somme de 7.500 euros correspondant au dépôt de garantie doit lui être restituée,

— ramener à la somme de 1.000 euros l’indemnité résultant de l’application de la clause pénale prévue par le compromis,

— dire et juger que les demandes complémentaires au titre de frais de voyage ou d’un préjudice moral ne sont pas fondées,

— débouter M. [M] de ses fins, moyens et conclusions,

En tout état de cause,

— condamner M. [M] à lui payer la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens, lesquels seront distraits au profit de M^e Olivier Ponchon, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 17 octobre 2024.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, à leurs conclusions écrites précitées.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la réalisation des conditions suspensives

M. [M] fait notamment valoir que:

— les conditions suspensives stipulées dans le compromis sont réalisées, notamment l’obtention d’une note d’urbanisme ne révélant aucune servitude de nature à entraîner une dépossession, totale ou partielle, de l’acquéreur ou à l’empêcher d’utiliser le bien acquis conformément à sa destination,

— la note a précisé que le PLU était en révision et que les parcelles allaient être déclassées en zone N, avec un secteur de risque et donc inconstructibles,

— Mme [Y] a considéré que la non-constructibilité était une circonstance imprévisible lui permettant de se départir de ses engagements,

— pourtant la constructibilité du terrain n’a pas été considérée pour la valorisation du bien et son usage, puisque Mme [Y] a indiqué qu’elle affectera les parcelles à usage de terrain d’agrément,

— le déclassement du terrain ne peut justifier le refus de réitérer la vente,

— la non-constructibilité n’est pas avérée, la DREAL ayant indiqué que le projet envisagé n’avait pas pour conséquence de rendre un terrain inconstructible, mais de rendre les constructions conditionnées,

— les risques sanitaires et environnementaux sont hypothétiques, l’étude des sols n’ayant pas encore été réalisée,

— Mme [Y], qui est propriétaire d’une parcelle voisine, connaissait la situation au moment de la conclusion du compromis, de sorte qu’elle n’était pas imprévisible,

— la constructibilité ou non-constructibilité d’un terrain est toujours susceptible d’être modifiée et ne peut caractériser une circonstance imprévisible,

— Mme [Y] a indiqué dans un mail qu’elle savait que le terrain était une ancienne voie ferrée remblayée et que l’on ne devrait pas pouvoir construire dessus,

— la condition suspensive étant levée, Mme [Y] ne peut se départir de son engagement faute de changement imprévisible, de sorte qu’elle ne peut exiger la restitution du dépôt de garantie,

— il n’est pas démontré que la clause pénale serait excessive.

Mme [Y] fait notamment valoir que:

— la condition suspensive tenant à la possibilité d’utiliser le bien acquis conformément à sa destination n’a pas été levée,

— selon le certificat délivré par la mairie le 11 février 2019, le terrain est situé en zone constructible et il ressort de leurs échanges que la vente portait sur un terrain constructible,

— le prix caractérise une vente portant sur un terrain constructible,

— la constructibilité a été remise en cause par la notice d’urbanisme du 17 juillet 2019 et le changement de destination a été acté par un courriel du maire du 29 juillet 2019 indiquant que tout permis de construire serait refusé,

— désormais les parcelles sont inconstructibles, le PLU ayant été modifié conformément à ce qui avait été annoncé,

— la condition suspensive insérée dans le compromis stipule que le bien acquis doit pouvoir être utilisé conformément à sa destination et le terrain ne peut donc plus être transféré « avec tous ses droits »,

— la destination du terrain est distincte de l’usage,

— subsidiairement, le déclassement du terrain constitue un changement de circonstances imprévisibles lors de la conclusion du contrat et le déclassement rend l’exécution du contrat très onéreuse, le prix ayant été fixé au regard d’un terrain constructible,

— le dépôt de garantie doit lui être restitué,

— la clause pénale est manifestement excessive.

Réponse de la cour

C’est par des motifs pertinents, justement déduits des faits de la cause et des pièces produites, que la cour adopte, que les premiers juges, après avoir rappelé les articles 1103, 1104, 1304 et 1178 du code civil ont retenu que:

— aux termes du compromis du 22 mai 2019, Mme [Y] s’est engagée à acquérir le terrain appartenant à M. [M] sous réserve de la réalisation de trois conditions suspensives, dont l’obtention d’une note de renseignements d’urbanisme ou d’un certificat d’urbanisme informatif ne révélant aucune servitude de nature à entraîner une dépossession, totale ou partielle, de l’acquéreur ou à l’empêcher d’utiliser le bien acquis conformément à sa destination,

— le certificat d’urbanisme délivré antérieurement à la signature du compromis mentionnait que le terrain était situé en zone Ucg5 du plan local d’urbanisme, soit en zone constructible et que le terrain ne se trouvait dans aucun secteur d’information sur les sols dans un rayon de 1000 mètres,

— l’accord des parties s’est cristallisé sur un terrain présentant ces caractéristiques,

— la note d’information d’urbanisme délivrée postérieurement à la signature du compromis, le 17 juillet 2019, mentionne que le PLU est en cours de révision, le maire de la commune prévoyant que le terrain sera classé en zone N avec un secteur de risques (SIS) donc strictement inconstructible,

— il est constant entre les parties que le projet de classement en secteur d’information des sols rend à tout le moins obligatoire, en cas de demande de permis de construire, une attestation d’un bureau d’étude certifié,

— cette nouvelle condition entrave la constructibilité du terrain, soit sa destination, peu important que Mme [Y] ait indiqué qu’elle avait l’intention d’utiliser le terrain pour l’agrément,

— à défaut pour M. [M] d’être en mesure de remettre une notice d’urbanisme mentionnant le classement du terrain en zone Uc, la condition suspensive ci-dessus rappelée ne s’est pas réalisée,

— le compromis étant devenu caduc, Mme [Y] était en droit de ne pas poursuivre la vente et de se départir de son engagement.

La cour ajoute que:

— le fait que les parcelles concernées soient déclassées en zone N avec un secteur de risques, constitue une servitude urbaine de nature à entraîner une dépossession, totale ou partielle, de l’acquéreur ou à l’empêcher d’utiliser le bien acquis conformément à sa destination,

— cette servitude ayant été révélée par le certificat d’urbanisme délivré le 17 juillet 2019, l’une des conditions suspensives stipulée dans la promesse synallagmatique de vente a défailli, de sorte que Mme [Y] pouvait reprendre son entière liberté et le dépôt de garantie versé lui être restitué.

Dès lors, il convient de confirmer le jugement en ce qu’il a:

— débouté M. [M] de ses demandes tendant à voir ordonner la vente forcée de la parcelle et condamner Mme [Y] à lui payer les sommes de 154.100 euros au titre du solde du prix de cession et des frais de vente, de 15.000 euros au titre des dommages-intérêts contractuels, de 2.061,76 euros au titre de son préjudice financier découlant de son trajet aller-retour par avion et de 3.000 euros au titre de son préjudice moral,

— condamné M. [M] à restituer à Mme [Y] la somme de 7.500 euros qu’elle a versée au titre du dépôt de garantie.

2. Sur les autres demandes

Le jugement est confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et à l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de Mme [Y], en appel. M. [M] est condamné à lui payer à ce titre la somme de 3.000 €.

Les dépens d’appel sont à la charge de M. [M] qui succombe en sa tentative de remise en cause du jugement.

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne M. [M] à payer à Mme [Y], la somme de 3.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute les parties de toutes leurs autres demandes,

Condamne M. [M] aux dépens de la procédure d’appel, et accorde aux avocats qui en ont fait la demande le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile.

La greffière, La Présidente,