N° RG 22/06033 -N°Portalis DBVX-V-B7G-OPU5

Décision du Juge des contentieux de la protection de [Localité 6]

au fond du 05 juillet 2022

RG : 21/00202

[W]

[W]

[D]

C/

S.C.I. SICA

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

8ème chambre

ARRÊT DU 02 Juillet 2025

APPELANTS :

M. [P] [W]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Mme [H] [W]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Mme [G] [D]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentés par M^e Alban MICHAUD, avocat au barreau de LYON, toque : 1762

INTIMÉE :

S.C.I SICA, société immatriculée au RCS de [Localité 5] sous le numéro 444 018 667 dont le siège social est situé chez Mme [K] [Adresse 3], prise en la personne de son gérant en exercice.

Représentée par M^e Eric LAVIROTTE de la SELARL SELARL ASCALONE AVOCATS, avocat au barreau de VILLEFRANCHE-SUR-SAONE, toque : T 572

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 10 Mars 2025

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 12 Mai 2025

Date de mise à disposition : 02 Juillet 2025

Audience présidée par Nathalie LAURENT, magistrat rapporteur, sans opposition des parties dûment avisées, qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré, assisté pendant les débats de William BOUKADIA, greffier.

Composition de la Cour lors du délibéré :

— Bénédicte BOISSELET, président

— Véronique DRAHI, conseiller

— Nathalie LAURENT, conseiller

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties présentes ou représentées en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

A l’audience, un membre de la cour a fait le rapport.

Signé par Bénédicte BOISSELET, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * * *

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 11 mai 2016 à effet au 1er juin 2016, la Sci Sica a consenti à Mme [G] [D] et ses enfants, M. [P] [W] et Mme [H] [W], le bail d’un appartement de type T4 situé [Adresse 1] à Villefranche-sur-Saône (69400), en colocation, moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 713 €, outre provision sur charges de 17 €. Les conditions générales de ce contrat prévoyaient sa résiliation de plein droit en cas d’impayé de loyer non régularisé dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de payer.

Le 9 novembre 2020, la Sci Sica a fait délivrer à l’ensemble des locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme en principal de 1.881,90 €, outre les frais.

Ce commandement a été dénoncé à la Ccapex le 10 novembre 2020.

Par exploit du 19 mars 2021, la Sci Sica a fait assigner M. [P] [W], Mme [H] [W] et Mme [G] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Villefranche-sur-Saône, en constat de la résiliation du bail.

Par jugement réputé contradictoire du 5 juillet 2022, le juge des contentieux de la protection a :

Constaté la recevabilité de l’action intentée par la Sci Sica ;

Ecarté des débats le courrier reçu le 21 juin 2022 de Mme [G] [D] ;

Constaté que le bail conclu le 11 mai 2016 entre la Sci Sica d’une part et Mme [G] [D], Mme [H] [W] et M. [P] [W] d’autre part, concernant le bien sis [Adresse 2] s’est trouvé de plein droit résilié le 10 janvier 2021 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

Condamné solidairement Mme [G] [D], Mme [H] [W] et M. [P] [W] à payer à la Sci Sica :

la somme de 2.402,22 € actualisée au 1er mars 2021, échéance de mars 2021 incluse, au titre de la dette locative, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer plus charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

Dit que faute par Mme [G] [D], Mme [H] [W] et M. [P] [W] d’avoir libéré les lieux de leurs personnes, de leurs biens et de tous occupants de leur chef, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par huissier d’un commandement de quitter les lieux portant mention de la présente décision demeuré infructueux ;

Rappelé qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

Dit que la présente décision sera notifiée par le greffier aux services de la préfecture du Rhône en vue de sa prise en compte dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées ;

Condamné in solidum Mme [G] [D], Mme [H] [W] et M. [P] [W] au paiement des dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 9 novembre 2020, de la dénonce à la Ccapex, de l’assignation, de sa dénonciation à la préfecture et des éventuelles mises en demeure ;

Condamné in solidum Mme [G] [D], Mme [H] [W] et M. [P] [W] à verser à la Sci Sica la somme de 250 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejeté les autres demandes ;

Rappelé que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Le jugement ordonnant l’expulsion de Mme [G] [D] ainsi qu’un commandement de quitter les lieux ont été signifiés le 19 août 2022 aux trois locataires.

Par déclaration enregistrée au greffe le 26 août 2022, M. [P] [W], Mme [H] [W] et Mme [G] [D] ont interjeté appel de cette décision.

Un procès-verbal de constat de non libération volontaire des lieux a été dressé le 25 octobre 2022.

Le 1er décembre 2022, la commission de surendettement des particuliers du Rhône a constaté la situation de surendettement de Mme [G] [D] et prononcé la recevabilité de son dossier.

Par décision du 19 janvier 2023, elle a prononcé son rétablissement personnel sans liquidation judiciaire.

Par Lrar du 17 mai 2023 réceptionnée par le bailleur le 30 mai 2023, [H] et [P] [W] ont donné congé des lieux conformément à l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989.

Selon procès-verbal du 12 juillet 2023, il a été procédé à l’expulsion de Mme [G] [D].

Par requête du 11 août 2023, Mme [G] [D] a contesté la mesure d’expulsion devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Villefranche-sur-Saône.

Le 16 février 2024, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Villefranche-sur-Saône a :

déclaré irrecevable la demande de Mme [D] tendant à la restitution de ses chats,

rejeté la demande de nullité du procès-verbal d’expulsion et de la procédure d’expulsion,

jugé que la Selarl Jurikalis a commis une faute engageant sa responsabilité à l’égard de Mme [G] [D],

condamné la Selarl Jurikalis à payer à Mme [G] [D] la somme de 1.000 €, à titre de dommages et intérêts.

Le juge de l’exécution a reproché au commissaire de justice d’avoir emmener les meubles de Mme [D] en déchetterie tout en retenant que l’état d’insalubrité du logement était démontré et découlait de la présence de plusieurs dizaines de chats.

Par conclusions enregistrées au RPVA le 8 septembre 2023, M. [P] [W], Mme [H] [W] et Mme [G] [D] demandent à la cour :

Infirmer la décision entreprise en toutes ses dispositions ;

Et statuant à nouveau,

A titre principal,

Condamner la Sci Sica à verser la somme de 8.600 € à Mme [G] [D], Mme [H] [W] et M. [P] [W] au titre des troubles de jouissance subis ;

Condamner la Sci Sica à verser la somme de 20.000 € à Mme [G] [D] en réparation de son expulsion illégitime et brutale ;

Ordonner la compensation entre les dettes réciproques des parties  ;

A titre subsidiaire,

Accorder à Mme [G] [D], Mme [H] [W] et M. [P] [W] les délais de règlement les plus longs répartis sur trente-six mensualités ;

En tout état de cause,

Condamner la Sci Sica à verser à Mme [G] [D], Mme [H] [W] et M. [P] [W] la somme de 2.000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner la même aux entiers dépens de première instance et d’appel ;

Par conclusions enregistrées au RPVA le 18 avril 2024, la Sci Sica demande à la cour :

Confirmer le jugement entrepris en toutes ces dispositions, en tenant compte de la décision rendue le 19 janvier 2023 par la commission de surendettement des particuliers du Rhône ;

En conséquence,

Constater que le bail conclu le 11 mai 2016 entre la Sci Sica et Mme [G] [D], Mme [H] [W] et M. [P] [W] s’est trouvé de plein droit résilié le 10 janvier 2021 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

Condamner solidairement Mme [G] [D], Mme [H] [W] et M. [P] [W] à payer à la Sci Sica :

la somme de 3.482,84 € correspondant à la dette locative depuis la décision de la commission de surendettement des particuliers du Rhône en date du 19 janvier 2023 et intervenue au bénéfice de Mme [G] [D], outre intérêts au taux légal,

une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer plus charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire

Condamner solidairement Mme [H] [W] et M. [P] [W] à payer à la Sci Sica la somme de 9.358,98 € correspondant à la dette locative à laquelle n’est pas tenue Mme [G] [D] du fait de la décision de la commission de surendettement des particuliers du Rhône en date du 19 janvier 2023 ;

Dire que faute pour Mme [G] [D], Mme [H] [W] et M. [P] [W] d’avoir libéré les lieux de leurs personnes, de leurs biens et de tous occupants de leur chef, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par huissier d’un commandement de quitter les lieux portant mention de la présente décision demeuré infructueux ;

Rappeler qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

Dire que la présente décision sera notifiée par le greffier aux services de la préfecture du Rhône en vue de sa prise en compte dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées ;

Condamner in solidum Mme [G] [D], Mme [H] [W] et M. [P] [W] à verser à la Sci Sica la somme de 250 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner in solidum Mme [G] [D], Mme [H] [W] et M. [P] [W] au paiement des dépens ;

Rejeter les autres demandes ;

Y ajoutant,

Débouter les appelants de toutes leurs demandes, fins et conclusions ;

Déclarer irrecevable la demande de dommages et intérêts de Mme [G] [D] liée à son expulsion ;

Constater que l’expulsion de Mme [G] [D] est régulière ;

Condamner solidairement Mme [G] [D], Mme [H] [W] et M. [P] [W] à payer à la société Sica la somme de 3.894 € TTC au titre du nettoyage du logement ;

Condamner solidairement Mme [G] [D], Mme [H] [W] et M. [P] [W] à payer à la société Sica les frais découlant des dégradations locatives, soit 12.942,31 € TTC ;

Condamner Mme [G] [D] à payer à la société Sica la somme de 1.848 € TTC au titre des frais engendrés par l’expulsion ;

Condamner solidairement Mme [G] [D], Mme [H] [W] et M. [P] [W] à payer à la société Sica la somme complémentaire de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner solidairement Mme [G] [D], Mme [H] [W] et M. [P] [W] aux entiers dépens de l’instance.

MOTIFS DE LA DECISION

Les appelants sollicitent l’infirmation de toutes les dispositions du jugement de première instance mais ne développent aucun moyen s’agissant de la recevabilité de l’action de la Sci Sica et de la pièce écartée des débats par le premier juge, qui n’est d’ailleurs pas produite à hauteur d’appel.

Sur ces deux premiers points, la décision attaquée est donc confirmée.

Sur la demande d’actualisation de la créance locative

En vertu de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Selon l’article 8-1 VI de cette loi, la solidarité d’un des colocataires et celle de la personne qui s’est portée caution pour lui prennent fin à la date d’effet du congé régulièrement délivré et lorsqu’un nouveau colocataire figure au bail. A défaut, elles s’éteignent au plus tard à l’expiration d’un délai de six mois après la date d’effet du congé.

Les appelants contestent en premier lieu l’arriéré locatif réclamé en première instance, estimant que le décompte du bailleur est affecté d’erreurs, à défaut d’imputer certains règlements, notamment les deux paiements de 500 et 1.000 € des 5 et 7 octobre 2022.

La Sci Sica soutient que :

le décompte était à jour au moment de l’audience du 10 mai 2022, les paiements de 500 € puis de 1.000 € intervenus les 13 juin et 7 octobre 2022 étant postérieurs, en sorte qu’ils ont été pris en compte ainsi que d’autres versements dans les décomptes actualisés des 15 mai et 7 septembre 2023 dont il résulte un arriéré locatif de 12.841,82 € après déduction des frais d’huissier,

l’effacement de la dette locative de Mme [G] [D] par décision du 19 janvier 2023 n’affecte pas son obligation de paiement des loyers postérieurs, en sorte qu’elle est redevable de la somme de 3.482,84 € pour la période allant de février 2023 à son expulsion le 12 juillet 2023,

les deux autres locataires qui ont donné congé des lieux par courrier reçu le 30 mai 2023 sont tenus solidairement au paiement de l’intégralité de la dette conformément aux clauses du bail et à l’article 8-1 de la loi de 1989 durant 6 mois, donc jusqu’à l’expulsion de leur mère, en sorte qu’ils sont redevables de la somme de 12.841,82 €.

Sur ce,

La Sci Sica verse aux débats le contrat de bail et un relevé de compte locataire retraçant l’historique des sommes quittancées et encaissées jusqu’au 7 septembre 2023. Ce faisant, elle rapporte la preuve du principe et du montant de sa créance actualisée à la somme de 12.841,82 € selon décompte arrêté à l’échéance du mois de juillet 2023, après déduction des frais d’huissier et des versements intervenus en juin 2023 à hauteur de 270 et 330 €. La cour constate que la demande à hauteur de 12.841,82 € est moindre que celle résultant du décompte du 7 septembre. Ce montant sera néanmoins pris en compte.

Malgré l’effacement de la dette locative de Mme [D], celle-ci reste néanmoins tenue au paiement de la somme de 3.482,84€ correspondant aux loyers postérieurs à la date de prise d’effet de cette décision, soit à compter du mois de février 2023 et jusqu’à son expulsion intervenue le 12 juillet 2023, avec la même remarque que précédemment.

Conformément à la clause de solidarité entre co-titulaires du bail stipulée au contrat et à l’article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989, M. [P] [W] et Mme [H] [W] restent tenus solidairement au paiement du loyer et à l’exécution des obligations tirées du contrat de bail durant 6 mois, soit jusqu’à l’expulsion de Mme [G] [D].

A ce titre, ils sont tenus au paiement de l’intégralité de la dette locative s’élevant à 12.841,82 €.

Le jugement attaqué, en ce qu’il a condamné le locataire à payer l’arriéré locatif, est confirmé et, actualisant la créance, la cour porte le montant de la condamnation solidaire de Mme [G] [D], M. [P] [W] et Mme [H] [W] à la somme de 12.841,82 €, dans la limite de 3.482,84 € s’agissant de Mme [G] [D], ces sommes représentant les loyers et charges échus au 12 juillet 2023.

Sur la demande de la Sci Sica au titre des dégradations locatives

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé :

a) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

b) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation (…)

La Sci Sica invoque l’état des lieux entrant établi le 1er juin 2016 dont il résulte que les sols et murs des pièces étaient en bon état alors que le procès-verbal d’expulsion décrit un logement sale et délabré en raison notamment de la présence d’une trentaine de chats sauvages qui ont dû être amenés à la SPA, l’état du logement étant par ailleurs attesté par les photographies prises le jour de l’expulsion par le commissaire de justice où sont visibles de nombreuses griffures sur les murs, corroborées par les attestations de M. [V], inspecteur service enquête de la SPA qui indique la présence d’une odeur nauséabonde due à la présence d’excréments et d’urine et du lieutenant [M] qui relève l’état d’insalubrité des lieux du fait des déjections félines. Elle explique que le serrurier et le gérant de la société CVIDEM ont refusé de prendre en charge les meubles pour des raisons de salubrité, ce dont ils attestent. Elle rappelle enfin que le juge de l’exécution a lui-même retenu l’état d’insalubrité et de saleté de l’appartement au regard des dégâts faits par les chats mais également des nombreux mégots de cigarettes.

Elle fait valoir qu’elle a dû faire appel à une société de déménagement pour un montant de 1.848 €, à une société de nettoyage et de désinfection pour un montant de 3.894 € et qu’elle a obtenu des devis pour des travaux de peinture et de ponçage et vitrification des parquets pour un montant total de 12.942,31 €, le logement devant être intégralement refait, en ce compris les placards où des déjections des chats ont également été retrouvées.

Les appelants ne développent aucun moyen à ce titre, sollicitant la compensation entre les créances respectives éventuelles des deux parties.

Sur ce,

Les dégradations locatives ne sont pas contestées par les appelants et résultent sans ambages de la description des lieux dans le cadre de la procédure d’expulsion visant l’état de saleté extrême du logement, jonché de déjections félines ainsi que la présence d’innombrables griffures sur les papiers peints des murs systématiquement décrits comme étant en bon état dans l’état des lieux d’entrée, outre une odeur d’urine. De même, les parquets décrits comme étant en bon état sont très abîmés.

La cour retient en conséquence que les locataires sont redevables des frais de nettoyage de l’appartement et doivent contribuer à la réfection des revêtements des murs et des parquet à hauteur de 70%, un coefficient de vétusté devant être appliqué au regard de l’état à l’entrée qui n’est pas neuf et de la durée d’occupation des lieux.

Les appelants sont en conséquence condamnés à payer à la Sci Sica la somme de 3.894 € correspondant aux frais de nettoyage et de désinfection et la somme de 9.059,62 € correspondant à 70 % des frais de peinture et de réfection des parquets, hors frais d’expulsion relevant des dépens.

Sur la demande au titre du préjudice de jouissance

Selon l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est obligé de délivrer un logement décent et d’assurer au locataire la jouissance paisible de ce logement, dans le cadre de son obligation de délivrance.

En application de l’article 1231-1 du Code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Les appelants font valoir que six ans après la signature du bail, les troubles de jouissance signalés dès la prise des lieux à bail et ayant donné lieu à de multiples relances de leur part en 2016, 2017, 2018 et 2022, n’ont pas été réparés qu’il s’agisse :

des attaches des volets non installées,

des volets manquants dans les deux chambres,

des volets qui claquent avec le vent,

de la chaudière non réparée les privant régulièrement d’eau chaude, et de chauffage suffisant,

de la fuite de l’évier non résolue.

Ils soutiennent qu’ainsi, ils ne pouvaient ni se clore, ni se chauffer, ni bénéficier d’eau chaude, qu’ils consommaient inutilement de l’eau et subissaient des nuisances sonores, rappelant qu’un logement affecté de désordres ouvre droit pour les locataires à dommages et intérêts en réparation du trouble de jouissance subi qu’ils estiment à 100 € par mois, pendant 86 mois.

Ils ajoutent qu’ils justifient en outre, au moyen de photographies, de ce que :

l’électricité n’est pas conforme,

le plancher moisit,

des infiltrations remontent dans les murs par capillarité,

les plafonds noircissent,

les papiers peints sont défraîchis, jaunis et vétustes,

l’évier est mal posé, se détachant du mur, alors qu’il est impossible de le jointer, l’eau ruisselant sur les branchements électriques situés en dessous su lave-vaisselle, du four micro-onde et du mini four,

la peinture des plafonds se fissure et s’écaille.

Ils précisent que leur demande n’est pas fondée sur l’exception d’inexécution alors qu’ils paient régulièrement le loyer et ne sollicitent qu’une indemnisation de leur préjudice de jouissance qui n’est pas conditionnée par le caractère inhabitable des lieux.

La Sci Sica fait valoir que les locataires ne peuvent soulever l’exception d’inexécution en paiement de loyer dans le cas où le logement est inhabitable, alors qu’en l’espèce l’ensemble des travaux réclamés ne pouvait lui permettre de cesser de payer son loyer.

Elle expose avoir réalisé de nombreux travaux afin de délivrer un logement revêtant de bonnes conditions de vie et que la chaudière, la boîte aux lettres ainsi que les poignées de porte et les points lumineux ont été remplacés au cours de la location. Elle ajoute que la production de mails anciens qu’aucun élément objectif ne vient corroborer ne peut avoir une force probante suffisante face à une dette locative désormais ancienne, de sorte que la compensation de dettes doit être écartée, et que rien ne permet de confirmer que les photographies non datées versées aux débats par Mme [D] attestant selon elle de l’état dégradé du logement ont bien été prises dans le logement litigieux.

Elle ajoute qu’au vu de ce que la procédure d’expulsion a permis de constater quant aux dégradations locatives, les appelants ne sauraient invoqués l’état dégradé des lieux qui leur est imputable.

Sur ce,

La cour observe que les appelants invoquent un préjudice de jouissance sans solliciter le mécanisme de l’exception d’inexécution, en sorte que la question de l’habitabilité des lieux loués n’est pas posée.

Ces derniers versent aux débats plusieurs mails adressés à la société Nexity, mandataire de la bailleresse, datant de juin 2016 concernant les volets absents ou fermant mal, les portes de chambre fermant mal ou dépourvues de clés ainsi que des stores manquant ou défectueux. En septembre 2016, ils ont signalé le problème persistant des volets ainsi qu’une fuite sous l’évier. En février 2017, ils ont signalé que la chaudière était défectueuse et reprochent à leur bailleresse de ne pas les avoir prévenus qu’ils devaient prendre un contrat d’entretien et rappelé le problème concernant les volets et la fuite de l’évier.

Le 27 mars 2018, Mme [D] écrit que suite à l’entretien de la chaudière, une pièce est défectueuse et qu’elle n’a plus d’eau chaude, en sorte qu’elle envoie le devis afférent. Enfin, ils produisent un mail du 8 octobre 2022, rappelant le problème des volets et de la fuite sous l’évier et faisant état d’un problème de chauffage.

De son côté, la Sci Sica verse aux débats plusieurs factures dont il résulte que le 28 mars 2018 la pièce défectueuse sur la chaudière a été remplacée à ses frais, qu’en juin 2016, un serrurier est intervenu pour remplacer les poignées de 3 portes de communication et régler la fermeture de 4 portes et qu’en janvier 2021, la société Thermike Dépannage est intervenue pour effectuer des réparations sur la chaudière. Par ailleurs, par mail du 25 juillet 2016, la société Nexity leur a adressé la demande faite pour les volets à un menuisier, en leur disant qu’ils pouvaient contacter l’entreprise sollicitée directement pour gagner du temps.

Aussi, à défaut d’autres pièces de nature à caractériser le préjudice de jouissance invoqué, la cour estime que celui-ci n’est pas rapporté, les appelants ne versant pas de pièces extrinsèques à leurs propres déclarations par mails, auxquelles la bailleresse a systématiquement répondu par l’intermédiaire de son mandataire.

S’agissant par ailleurs de l’état général des lieux, la cour retient que les appelants, qui ne versent aux débats que quelques photographies inexploitables, ne justifient nullement des désordres invoqués, alors que la procédure d’expulsion et la saisine du juge de l’exécution ont révélé que l’insalubrité des lieux, en lien avec la présence de nombreux chats, leur était imputable.

Les appelants sont en conséquence déboutés de leur demande de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance paisible.

Sur la demande d’indemnisation de l’expulsion de Mme [D]

La cour déclare cette demande recevable en application de l’article 122 du Code de procédure civile, le jugement rendu par le juge de l’exécution saisi de la validité du procès-verbal d’expulsion n’ayant pas le même objet, ni la même cause que la présente procédure, en sorte qu’il n’a pas autorité de chose jugée sur celle-ci.

Selon l’article 24-VI de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable à la cause, lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par un locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu’à la décision de la commission notamment celle imposant le rétablissement personnel de l’intéressé.

En application de l’article 24-VIII de cette loi, lorsqu’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge ou lorsqu’un jugement de clôture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été rendu, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de 2 ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d’effacement ou du jugement de clôture.

Ce délai ne peut affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire s’est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de 2 ans mentionné au premier alinéa du présent VIII, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire elle reprend son plein effet.

Les appelants font valoir que le rétablissement personnel de Mme [D] a été décidé avant qu’il ne soit statué définitivement sur l’acquisition de la clause résolutoire, dès lors que la cour est saisie de cette question, alors que cette décision aurait eu pour effet de suspendre automatiquement les effets de ladite clause résolutoire pour deux ans à compter de la date de la décision imposant l’effacement. Ils prétendent qu’à tout le moins, en raison de la recevabilité du dossier de surendettement intervenue en cours de procédure, la cour avait la possibilité de suspendre la mesure d’expulsion, demande dont elle était saisie. Ils estiment que le bailleur a ainsi procédé à son expulsion brutale et fautive le 12 juillet 2023, sans répondre aux courriers officiels lui ayant été adressés les 20 juin et 6 juillet 2023 faisant état du caractère anxiogène de cette situation et qu’elle s’est retrouvée dans l’incapacité d’organiser son déménagement, qu’une grande partie de ses biens personnels a été jetée sans même qu’elle ne soit consultée et qu’elle reste à ce jour sans logement, habitant chez ses enfants et dépossédée de l’ensemble de ses biens. Ils estiment que Mme [D] a ainsi été privée de la possibilité de voir la cour d’appel se prononcer sur cette question.

La Sci Sica fait valoir que c’est à bon droit que le jugement de première instance, rendu le 5 juillet 2022, a prononcé l’expulsion de trois locataires, la clause résolutoire étant acquise depuis le 10 janvier 2021.

Elle prétend que la décision de la commission de surendettement prononçant après ce jugement l’effacement de la dette de loyer de Mme [D] n’a pas pour effet de suspendre en tout état de cause les effets de la clause résolutoire, dans la mesure où le dispositif mis en place par la loi Elan prévoit la protection des locataires-débiteurs de bonne foi qui ont repris le paiement des loyers et charges, ce qui n’est pas le cas de Mme [D] qui n’a versé que 600 € entre le 19 janvier et le 12 juillet 2023.

Elle soutient en outre qu’au regard des dispositions des articles L 722-6 et suivants du Code de la consommation, la suspension de la mesure d’expulsion elle-même doit être demandée au juge des contentieux de la protection et qu’elle n’est pas automatique. Elle ajoute que Mme [D] avait plusieurs outils pour permettre la suspension de la mesure, la saisine du juge des contentieux de la protection, celle du juge de l’exécution suite à la signification du commandement de quitter les lieux ou la saisine de la juridiction du premier président en arrêt de l’exécution provisoire du jugement, alors qu’elle n’a entrepris aucune action à ce titre, pendant les 6 mois séparant la décision de la commission de surendettement de son expulsion, étant précisé que la cour n’a pas davantage été saisie d’une telle demande par conclusions du 12 mai 2023. Elle rappelle que cette procédure d’expulsion est parfaitement régulière et a été mise en 'uvre dans le respect des droits de Mme [D] qui n’a pas exercé les voies de recours dont elle disposait.

La Sci Sica précise que la demande d’indemnisation de Mme [G] [D] au titre de son expulsion brutale est irrecevable en raison de l’autorité de la chose jugée attachée au jugement du juge de l’exécution du 16 février 2024 qui a considéré que son préjudice se limitait à la perte de chance de contester l’absence de valeur marchande des biens qui ont été transportés en déchetterie du fait de leur caractère insalubre.

Sur ce,

La cour rappelle que sur le fond, le premier juge a fait application de l’article 24-I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, lequel prévoyait alors que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, les conditions générales du bail signé le 11 mai 2016 stipulent une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 9 novembre 2020 pour la somme en principal de 1.881,90 €. M. [P] [W], Mme [H] [W] et Mme [G] [D] ne contestent pas qu’ils ne se sont pas acquittés de cette somme dans les deux mois du commandement de payer.

Les conditions d’acquisition de plein droit de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 9 janvier 2021 et le jugement ayant constaté cette acquisition a été rendu le 5 juillet 2022, donc avant la décision de la commission de surendettement des particuliers du Rhône du 1er décembre 2022 constatant la situation de surendettement de Mme [G] [D] et prononçant la recevabilité de son dossier dont les appelants se sont prévalus en interjetant appel.

Toutefois, s’ils ont sollicité et sollicitent encore la suspension de l’acquisition de la clause résolutoire à l’égard de Mme [D], ils n’ont pas saisi la cour, au visa des articles L722-6 L 722-8 du Code de la consommation d’une demande de suspension de la mesure d’expulsion entre temps intervenue en vertu de l’exécution provisoire du jugement de première instance, ni d’une demande d’arrêt de celle-ci préférant saisir le juge de l’exécution en nullité du procès-verbal d’expulsion ce dont ils ont été déboutés.

La mesure d’expulsion étant intervenue, leur demande de suspension de la clause résolutoire est ainsi sans objet, en sorte qu’il y a lieu de confirmer le jugement à ce titre et la mesure d’expulsion au demeurant validée par le juge de l’exécution au regard du procès-verbal contesté a été exécutée conformément aux textes en vigueur, en sorte qu’elle ne saurait être génératrice de dommages et intérêts, à l’exception de ceux que le juge de l’exécution a accordés au titre des meubles de Mme [D] laquelle est déboutée de sa demande.

Sur la demande subsidiaire de délais de paiement

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, prévoit que « le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative. (…) Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (') Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

Selon l’article 1343-5 du Code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Les appelants sollicitent au visa de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, un délai de 36 mois pour s’acquitter de leur dette, compte tenu de leurs situations financières et personnelles respectives, dont ils justifient.

La Sci Sica s’oppose à ces demandes, faisant valoir que :

Mme [D] n’a effectué aucun versement depuis son rétablissement personnel, étant de nouveau en situation débitrice malgré l’effacement de sa dette et déclarant être logée par ses enfants lesquels ont déclaré devant le juge de l’exécution qu’ils étaient en train d’acquérir une maison pour leur mère,

Mme [W] n’est pas en mesure d’assumer le paiement de sa dette locative,

M. [W] est de mauvaise foi au vu des revenus et charges dont il justifie alors qu’il ne s’est pas acquitté du montant des loyers avant de donner congé des lieux.

Sur ce,

La cour rappelle que les dispositions de l’article 24-V de la loi de 1989 ne sont pas applicables au cas présent, s’agissant d’un délai suspensif de la clause résolutoire qu’il n’y a pas lieu de retenir compte tenu du départ contraint ou volontaire des lieux des trois occupants.

Seul un délai de 24 mois non suspensif pourrait être accordé, la cour retenant néanmoins que les lieux ont été laissés dans un état d’insalubrité particulièrement marqué en lien avec la présence d’une trentaine de chats, contraignant la bailleresse à faire intervenir une entreprise de nettoyage ainsi qu’à faire refaire les peintures et les sols, que Mme [W] n’a rien payé après avoir bénéficié d’un effacement total de sa dette tout en restant dans les lieux et que ses enfants n’ont pas davantage commencé à apurer leur dette alors qu’ils perçoivent des revenus, notamment M. [W] qui a déclaré en 2022 un revenu de 24.768 € perçu en 2021 et qui est propriétaire de sa maison faisant état d’un crédit immobilier.

La cour déboute les appelants de leur demande de délai.

Sur les mesures accessoires

La décision déférée est confirmée en ses dispositions relatives aux dépens en ce compris les frais afférents à la procédure d’expulsion et frais irrépétibles de première instance.

Succombant, les appelants supporteront également in solidum les dépens d’appel.

L’équité commande en outre de les condamner in solidum à payer à la Sci Sica la somme de 1.500 €, en application de l’article 700 du Code de procédure civile à hauteur d’appel et de les débouter de leur demande de ce chef.

PAR CES MOTIFS

La cour d’appel,

Statuant dans les limites de l’appel,

Confirme la décision attaquée en toutes ses dispositions sauf à porter le montant de la condamnation solidaire de Mme [G] [D], Mme [H] [W] et M. [P] [W] à la somme de 12.841,82 €, dans la limite de 3.482,84 € s’agissant de Mme [G] [D], ces sommes représentant les loyers et charges échus au 12 juillet 2023.

Y ajoutant,

Déclare recevable la demande de Mme [G] [D] de dommages et intérêts pour expulsion brutale et injustifiée ;

Condamne solidairement Mme [G] [D], Mme [H] [W] et M. [P] [W] à payer à la Sci Sica la somme de 12.953,62 € au titre du nettoyage des lieux et des réparations locatives ;

Déboute Mme [G] [D], Mme [H] [W] et M. [P] [W] de leurs demandes de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance et de leur demande de délai de paiement ;

Déboute Mme [G] [D] de sa demande de dommages et intérêts pour expulsion brutale et injustifiée ;

Condamne in solidum Mme [G] [D], Mme [H] [W] et M. [P] [W] aux dépens d’appel ;

Condamne in solidum Mme [G] [D], Mme [H] [W] et M. [P] [W] à payer à la Sci Sica la somme de 1.500 €, en application de l’article 700 du Code de procédure civile à hauteur d’appel ;

Déboute Mme [G] [D], Mme [H] [W] et M. [P] [W] de leur demande sur ce fondement.

LE GREFFIER LE PRESIDENT