N° RG 22/06411 -N°Portalis DBVX-V-B7G-OQWO

Décision du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de LYON

au fond du 24 juin 2022

RG : 11/22/1692

[T]

[E]

C/

S.C.I. VICTOR HUGO

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

8ème chambre

ARRÊT DU 15 Janvier 2025

APPELANTS :

M. [D] [T]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Mme [R] [E] épouse [T]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentés par M^e Philippe NOUVELLET de la SCP JACQUES AGUIRAUD ET PHILIPPE NOUVELLET, avocat au barreau de LYON, toque : 475

Ayant pour avocat plaidant M^e Sylvain FLICOTEAUX, avocat au barreau de LYON

INTIMÉE :

La SCI VICTOR HUGO, Société Civile Immobilière au capital social de 1 000 €, immatriculée au RCS de LYON sous le n° 533 688 412, dont le siège social est [Adresse 2] à [Localité 3], prise en la personne de son gérant en exercice domicilié en cette qualité audit siège, ayant pour mandataire de gestion la Société QUADRAL PROPERTY

Représentée par M^e Roxane DIMIER de la SELARL DPG, avocat au barreau de LYON, toque : 1037

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 14 Octobre 2024

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 18 Novembre 2024

Date de mise à disposition : 15 Janvier 2025

Audience présidée par Véronique DRAHI, magistrat rapporteur, sans opposition des parties dûment avisées, qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré, assisté pendant les débats de William BOUKADIA, greffier.

Composition de la Cour lors du délibéré :

— Bénédicte BOISSELET, président

— Véronique DRAHI, conseiller

— Nathalie LAURENT, conseiller

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties présentes ou représentées en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Bénédicte BOISSELET, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * * *

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé le 9 février 2018, la SCI Victor Hugo a consenti à M. [D] [T] et à Mme [R] [E] épouse [T] une location portant sur un appartement situé [Adresse 1] à [Localité 4] moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 2'365 €, outre provision sur charges. Les conditions générales de ce contrat prévoyaient sa résiliation de plein droit en cas d’impayé de loyer non-régularisé dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de payer.

Le 14 décembre 2021, la SCI Victor Hugo a fait délivrer à M. et Mme [T] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme en principal de 6'664,71 €, outre les frais.

Soutenant que les causes du commandement de payer n’avaient pas été apurées dans les deux mois de sa délivrance, la SCI Victor Hugo a, par exploit du 4 avril 2022, fait assigner M. et Mme [T] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Lyon, lequel a, par jugement RG n°11-22-001692 réputé contradictoire rendu le 24 juin 2022, statué ainsi :

Condamne solidairement Mme [T] [R] née [E] et M. [T] [D] à payer à la SCI Victor Hugo la somme de 1'625,91€ correspondant au montant des loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’au mois de juin 2022 inclus selon état de créance du 20 juin 2022,

Constate que le bail consenti par la SCI Victor Hugo à Mme [T] [R] née [E] et M. [T] [D] sur les locaux à usage d’habitation sis [Adresse 1], [Localité 4] est résilié depuis le 15 février 2022,

Dit que Mme [T] [R] née [E] et M. [T] [D] doivent quitter les lieux et qu’à défaut de libération volontaire des locaux deux mois après signification d’un commandement de quitter les lieux, le bailleur est autorisé à faire procéder à leur expulsion, tant de leur personne que de leurs biens ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

Condamne solidairement Mme [T] [R] née [E] et M. [T] [D] à payer à la SCI Victor Hugo une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de cessation du bail, à compter du 1er juillet 2022 jusqu’à la libération effective et totale des lieux,

Condamne in solidum Mme [T] [R] née [E] et M. [T] [D] à payer à la SCI Victor Hugo la somme de 250 € en vertu de l’article 700 du Code de procédure civile,

Rejette le surplus des demandes de la SCI Victor Hugo,

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit,

Condamne in solidum Mme [T] [R] née [E] et M. [T] [D] aux dépens qui comprendront le coût des commandements de payer des 18 février 2020, 21 décembre 2020 et 14 décembre 2021.

Le tribunal a retenu en substance que la procédure est régulière et que les conditions de la mise en jeu de la clause résolutoire sont réunies.

Par déclaration en date du 23 septembre 2022, M. [D] [T] et Mme [R] [E] épouse [T] ont relevé appel de cette décision en tous ses chefs.

Selon ordonnance de référé du 20 mars 2023, le délégué du Premier Président a rejeté la demande de M. et Mme [T] en arrêt de l’exécution provisoire.

***

Aux termes de leurs dernières écritures remises au greffe par voie électronique le 9 mai 2023 (conclusions récapitulatives et responsives), M. [D] [T] et Mme [R] [E] épouse [T] demandent à la cour :

Vu la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986,

Réformer, dans son intégralité, le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de Lyon du 24 juin 2022 en ce qu’il a :

Condamne solidairement Mme [T] [R] née [E] et M. [T] [D] à payer à la SCI Victor Hugo la somme de 1.625,91€ correspondant au montant des loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’au mois de juin 2022 inclus selon état de créance du 20 juin 2022,

Constate que le bail consenti par la SCI Victor Hugo à Mme [T] [R] née [E] et M. [T] [D] sur les locaux à usage d’habitation sis [Adresse 1], [Localité 4] est résilié depuis le 15 février 2022,

Dit que Mme [T] [R] née [E] et M. [T] [D] doivent quitter les lieux et qu’à défaut de libération volontaire des locaux deux mois après signification d’un commandement de quitter les lieux, le bailleur est autorisé à faire procéder à leur expulsion, tant de leur personne que de leurs biens ainsi qu’à celle de tous occupant de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

Condamne solidairement Mme [T] [R] née [E] et M. [T] [D] à payer à la SCI Victor Hugo une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de cessation du bail, à compter du 1er juillet 2022 jusqu’à la libération effective et totale des lieux,

Condamne in solidum Mme [T] [R] née [E] et M. [T] [D] à payer à la SCI Victor Hugo la somme de 250 € en vertu de l’article 700 du Code de procédure civile,

Rejette le surplus des demandes de la SCI Victor Hugo,

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit,

Condamne in solidum Mme [T] [R] née [E] et M. [T] [D] aux dépens qui comprendront le coût des commandements de payer des 18 février 2020, 21 décembre 2020 et 14 décembre 2021.

Statuant à nouveau,

Débouter la SCI Victor Hugo de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

Condamner à titre reconventionnel, la SCI Victor Hugo à verser aux époux [T] la somme de 8'221,04 € en réparation de leur préjudice de jouissance,

Enjoindre la SCI Victor Hugo à fournir les justificatifs d’appel de charges,

A titre subsidiaire,

Suspendre les effets de la clause résolutoire,

En tout état de cause,

Condamner la SCI Victor Hugo à payer la somme de 3'000,00 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamner la SCI Victor Hugo aux entiers dépens, et dire que, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile, SCP Aguiraud Nouvellet, pourra recouvrer directement ceux dont il a fait l’avance.

Ils exposent avoir apuré la dette locative visée dans le commandement de payer délivré le 14 décembre 2021 par le biais de trois virements malgré leur situation financière impactée par la Covid, et ce, bien avant la date d’expiration du délai de 2 mois. Ils en concluent que ledit commandement de payer n’est donc pas demeuré infructueux contrairement à ce qui a été jugé en première instance.

Ils ajoutent que la prétendue dette demeurant impayée au jour de l’audience correspond aux charges communes dont la SCI Victor Hugo ne peut ignorer qu’elles sont contestées par eux. En tout état de cause, ils soutiennent être à jour du paiement de leurs loyers et ils se défendent d’avoir contracté une nouvelle dette.

Par ailleurs, M. et Mme [T] invoquent un important préjudice de jouissance subi pendant plusieurs mois tenant à l’organisation de travaux de création d’un ascenseur dans les parties et au refus de la SCI Victor Hugo de réduire le loyer malgré leurs demandes. Ils fondent leur demande indemnitaire reconventionnelle sur l’article 1724 du Code civil, auquel renvoi l’article 7, e) de la loi du 6 juillet 1989 en exposant que les travaux ont débuté le 16 août 2018 et se sont terminés en juillet 2019, qu’ils en ont été informés par voie d’affichage dans le hall d’entrée et qu’ils ont été privé d’un usage normal des lieux pendant onze mois. Ils dénoncent en particulier le bruit, la poussière, le défaut d’intimité, le défaut de sécurisation et la perte de luminosité. Ils évaluent à 30 % de réduction du loyer leur préjudice pendant cette période et ils contestent toute prescription dès lors que les défenses au fond sont imprescriptibles.

***

Aux termes de ses écritures remises au greffe par voie électronique le 9 février 2023 (conclusions d’intimé), la SCI Victor Hugo demande à la cour :

Vu les articles 7-1 et 24 de la loi du 6 juillet 1989,

Vu les articles 1103 et suivants du Code civil,

Confirmer en toutes ses dispositions le Jugement rendu par le Juge des Contentieux de la Protection de Lyon le 24 Juin 2022, sauf à porter la condamnation au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arriérés au 1er février 2023, à 2 498.94 €, montant qui sera actualisé à l’audience,

En conséquence :

Constater la résiliation du contrat de bail existant entre la SCI Victor Hugo et les époux [T] au 15 février 2022 en l’absence de règlement de l’arriéré dans le délai imparti par le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail signifié le 14 décembre 2021, en tant que de besoin la prononcer,

Ordonner l’expulsion de Mme [R] [T] et de M. [D] [T] de l’appartement sis [Adresse 1] à [Localité 4], ainsi que celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique,

Condamner solidairement Mme [R] [T] et de M. [D] [T] à payer à la SCI Victor Hugo la somme de 2 498.94 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arriérées au 1er février 2023, montant qui sera actualisé à l’audience,

Condamner solidairement Mme [R] [T] et de M. [D] [T] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges courants jusqu’au départ effectif des lieux,

Condamner in solidum Mme [R] [T] et de M. [D] [T] à payer à la SCI Victor Hugo une indemnité de 250 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, au titre des frais de première instance,

Condamner in solidum les mêmes aux entiers dépens de la première instance qui comprendront notamment le coût des commandements de payer des 18 février 2020, 21 décembre 2020 et 14 décembre 2021,

Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit,

Y ajoutant :

Débouter Mme [R] [T] et de M. [D] [T] de leur demande indemnitaire principale comme prescrite, en tout état de cause injustifiée et non fondée,

Débouter Mme [R] [T] et de M. [D] [T] de leurs demandes présentées au titre des frais irrépétibles et des dépens,

Débouter Mme [R] [T] et de M. [D] [T] de leur demande de délais subsidiaires suspensifs des effets de la clause résolutoire indéterminés, comme injustifiés,

Condamner in solidum Mme [R] [T] et de M. [D] [T] à payer à la SCI Victor Hugo une nouvelle indemnité de 4'000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile au titre des frais irrépétibles d’appel,

Condamner in solidum les mêmes aux entiers dépens.

Elle fait valoir qu’à raison du nombre de commandements de payer délivrés et de la persistance des lourds impayés, elle a maintenu sa demande en constat de la résiliation du bail et elle considère que la demande reconventionnelle en dommages et intérêts, qui sera rejetée pour être prescrite, est de pure circonstance et que le recours lui-même est dilatoire.

Elle fait valoir que les impayés de loyers sont antérieurs à la pandémie et qu’elle a été amenée à délivrer trois commandements de payer alors que le bail est récent. Elle estime qu’en réalité, les appelants ne sont pas en capacité d’assumer le loyer et qu’ils font une présentation trompeuse de leurs paiements, sauf à demander à la cour de tenir compte deux fois du paiement du 3 décembre 2021. Elle considère que l’irrégularité des paiements ne peut justifier la moindre clémence.

Elle oppose aux appelants la prescription de leur demande indemnitaire présentée par voie de conclusions du 21 décembre 2021 pour des faits remontant à juillet 2019. Sur le fond, elle conteste tout trouble de jouissance puisque le logement de sept pièces a toujours été pleinement et normalement occupé sur l’intégralité de sa surface et qu’une baisse de luminosité et de la poussière ne peuvent ouvrir droit à une baisse de loyer de 30 %. Elle assure que l’échafaudage était sécurisé la nuit comme week-ends et que les nuits n’ont été troublées par aucun bruit. Elle ajoute que les travaux de création de l’ascenseur constituent une amélioration évidente et que les travaux devaient en conséquence être subis.

Elle s’oppose à la demande de suspension des effets de la clause résolutoire en l’absence de garantie pour l’avenir de paiement réguliers des loyers.

***

Il est renvoyé aux écritures des parties pour plus ample exposé des moyens venant à l’appui de leurs prétentions.

MOTIFS,

Sur la demande en acquisition de la clause résolutoire et en constat de la résiliation de plein droit du bail':

Il n’est pas discuté et il est régulièrement justifié de la recevabilité de cette demande, une copie de l’assignation ayant été notifiée à la Préfecture du Rhône et la société bailleresse ayant saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions, le tout dans les conditions forme et de délais prévues aux dispositions des II et III de l’article 24 de la loin°89-462 du 06 juillet 1989.

Sur le fond, le premier juge a fait application de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, lequel prévoyait alors que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, les conditions générales du bail signé le 9 février 2018 contiennent une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 14 décembre 2021 pour la somme en principal de 6'664,71 € selon décompte arrêté au 13 juin 2021. L’examen de ce décompte montre que le paiement de la somme de 2'538,98 € effectué le 3 décembre 2021 est déjà pris en compte dans l’arrêté de compte de sorte que M. et Mme [T] ne sont évidemment pas fondés à se prévaloir de ce même paiement comme ayant permis d’apurer les causes du commandement de payer.

En réalité, les seuls paiements intervenus dans les deux mois de la délivrance du commandement de payer sont uniquement ceux des 21 janvier 2022 et 7 février 2021, chacun pour les sommes de 2'538,98 €, soit un total inférieur au paiement de 6'664,71€ qui aurait été nécessaire pour tenir en échec le jeu de la clause résolutoire.

En l’état des paiements insuffisants effectués, le jugement attaqué, en ce qu’il a constaté que les conditions de l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail étaient réunies au 15 février 2022, est confirmé.

Sur la dette locative':

En vertu de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, les explications de M. et Mme [T] selon lesquelles l’arriéré de loyer au jour de l’audience devant le premier juge n’était constitué que de charges courantes contestées par eux ne sont pas suffisantes à la réformation du jugement attaqué concernant le quantum de la dette dès lors que la nature de leur contestation n’est pas même explicitée. Au demeurant, il résulte du relevé de compte que lesdites charges ont finalement été acquittées par les locataires par un virement de 1'625,91€ effectué le 20 décembre 2022 ce dont il se déduit que les intéressés n’ont pas maintenu leur contestation.

A l’inverse, les décomptes produits par la SCI Victor Hugo, qui retracent l’historique des sommes quittancées et payées sont de nature à établir le principe et le montant de la dette locative en ce qu’ils montrent que seules des sommes correspondantes aux loyers et provisions sur charges ont été appelées et que tous les paiements effectués par les locataires ont été pris en compte.

Dès lors, le jugement attaqué, en ce qu’il a condamné le locataire à payer l’arriéré locatif qui était alors d’un montant de 1'625,91€, ne peut qu’être confirmé.

Sur la recevabilité de la demande reconventionnelle en dommages et intérêts':

Aux termes de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

En l’espèce, M. et Mme [T] demandent à être indemnisés du préjudice de jouissance souffert à raison des travaux de rénovation de l’immeuble qui ont été réalisés du 16 août 2018 au mois de juillet 2019. Dès lors que les appelants ne se contentent pas de solliciter le rejet des prétentions adverses mais qu’ils demandent la condamnation de la SCI Victor Hugo à leur payer des dommages et intérêts, ils invoquent en vain l’imprescriptibilité des moyens de défense puisque leur demande constitue une demande reconventionnelle. Or, les appelants ont formulé cette demande pour la première fois par voie de conclusions du 21 décembre 2022, soit au delà du délai de 3 ans qui leur était imparti pour agir.

La cour déclare en conséquence leur demande indemnitaire irrecevable, sans examen au fond.

Sur la demande subsidiaire de suspension des effets de la clause résolutoire':

En vertu de la règle selon laquelle «'la loi nouvelle régit les effets légaux des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur et non définitivement réalisées'», les conditions d’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire sont celles résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, en vertu de laquelle, l’article 24, VII, est ainsi libellé':

«'VII. – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixée*s par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.'»

En l’espèce, s’il n’est pas discuté que, postérieurement au jugement attaqué, M. et Mme [T] ont régularisé l’arriéré locatif, les décomptes produits par le bailleur attestent d’un paiement du loyer courant qui demeure irrégulier dès lors en particulier que les loyers et provisions sur charges d’août 2022, d’avril 2023, de septembre 2023, de janvier 2024 et mars 2024 n’ont été payées à leur échéances et qu’ils restent pour certains non-régularisés. Dans ces conditions, les appelants doivent être déboutés de leur demande en suspension des effets de la clause résolutoire et, le jugement attaqué est confirmé, en ce qu’il a ordonné l’expulsion de M. [D] [T] et Mme [R] [E] épouse [T] des lieux loués et condamné ces derniers au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer courant et des charges locatives.

Sur la demande reconventionnelle d’injonction à fournir les justificatifs de charges':

Dès lors que M. et Mme [T] ne prétendent pas que la société bailleresse se serait opposée à une demande de communication des justificatifs de charges, leur demande d’injonction judiciaire ne peut qu’être rejetée comme étant injustifiée.

Sur les demandes accessoires':

M. et Mme [T] succombant, la cour confirme la décision attaquée en ce qu’elle les a condamnés in solidum aux dépens de première instance et à payer à la somme de 250 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, justifiée en équité.

Y ajoutant, la cour condamne in solidum M. et Mme [T], partie perdante, aux dépens à hauteur d’appel et elle rejette leur demande d’indemnisation de leurs frais irrépétibles.

La cour condamne in solidum M. et Mme [T] à payer à la SCI Victor Hugo la somme de 1'500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile à hauteur d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Confirme le jugement rendu le 24 juin 2022 par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Lyon en toutes ses dispositions critiquées,

Y ajoutant,

Déclare M. [D] [T] et Mme [R] [E] épouse [T] irrecevables en leur demande en indemnisation d’un préjudice de jouissance,

Rejette les demandes de M. [D] [T] et de Mme [R] [E] épouse [T] tendant à enjoindre à la SCI Victor Hugo de fournir les justificatifs de charges, en suspension des effets de la clause résolutoire et au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamne in solidum M. [D] [T] et Mme [R] [E] épouse [T] aux dépens de l’instance d’appel,

Condamne in solidum M. [D] [T] et Mme [R] [E] épouse [T] à payer à la SCI Victor Hugo la somme de 1'500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT