N° RG 23/05037 – N° Portalis DBVX-V-B7H-PBPR

Décision du TJ de LYON – Juridiction de proximité – au fond du 30 mars 2023

RG : 11-22-34-003453

[H]

C/

S.A. VILOGIA

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

8ème chambre

ARRÊT DU 24 Septembre 2025

APPELANT :

M. [I] [H]

né le 22 août 1987 à [Localité 4] (ALGÉRIE)

[Adresse 1]

[Localité 3]

(bénéficiaire d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/003144 du 08/06/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Lyon)

Représenté par M^e Caroline BEAUD, avocat au barreau de LYON, toque : 984

INTIMÉE :

La société VILOGIA, Société anonyme d’HLM dont le siège social est [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

Représentée par M^e Nicolas ROGNERUD de la SELARL AXIOME AVOCATS, avocat au barreau de LYON, toque : 130

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 12 Mai 2025

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 16 Juin 2025

Date de mise à disposition : 24 Septembre 2025

Audience présidée par Véronique DRAHI, magistrat rapporteur, sans opposition des parties dûment avisées, qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré, assisté pendant les débats de William BOUKADIA, greffier.

Composition de la Cour lors du délibéré :

— Bénédicte BOISSELET, président

— Véronique DRAHI, conseiller

— Nathalie LAURENT, conseiller

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties présentes ou représentées en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Bénédicte BOISSELET, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * * *

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé à effet au 3 février 2003, la SA d’HLM Régions Sud-Est a consenti à M. [D] [H] et à Mme [J] [H] une location portant sur un appartement de type T3 au 5ème étage de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 3].

Suivant avenant du 15 juillet 2003, la SA d’HLM Régions Sud-Est a pris acte du décès de M. [D] [H] et dit que Mme [J] [H] était désormais seule titulaire du bail.

Le 9 novembre 2020, Mme [J] [H] est décédée à son tour.

En réponse à la demande écrite de transfert du bail formée par M. [I] [H], fils de [J] [H], justifiant vivre au domicile de sa mère depuis février 2015, la SA d’HLM Vilogia, venant aux droits de la SA d’HLM Régions Sud-Est, a, par courrier du 22 septembre 2021, informé l’intéressé du refus de la commission d’attribution des logements au motif que l’appartement concerné n’était pas adapté à la taille de son ménage.

Après que l’occupant ait refusé une offre de relogement qu’elle lui avait faite en février 2022, la société Vilogia a mis en demeure M. [I] [H] de quitter les lieux. Le 4 avril 2022, elle lui a fait délivrer une sommation par huissier de justice de quitter le logement.

Prétendant que le fils de la locataire décédée se maintenait dans l’appartement sans droit ni titre, la société Vilogia a, par exploit du 14 septembre 2022, fait assigner M. [I] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lyon, lequel a, par jugement réputé contradictoire rendu le 30 mars 2023, statué ainsi':

'Constate que le bail conclu le 10 janvier 2013 entre la SA Vilogia et Mme [J] [H] et portant sur les lieux sis [Adresse 1] est résilié à compter du 9 novembre 2021,

Constate que M. [I] [H] est occupant sans droit ni titre des lieux sis [Adresse 1] est résilié à compter du 9 novembre 2021,

Ordonne l’expulsion de M. [I] [H] et celle de tous les occupants de son chef, des lieux sis [Adresse 1] avec le concours de la force publique et d’un serrurier, le cas échéant faute de départ volontaire passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécutions,

Dit que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

Fixe une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer révisé, augmenté des charges, qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, ce à compter du 9 novembre 2021 et jusqu’à la libération effective des lieux par remise des clefs,

Condamne M. [I] [H] à payer à la SA Vilogia cette indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer révisé, augmentée des charges, qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi et ce à compter du 9 novembre 2021 en deniers ou quittances et jusqu’à la libération effective des lieux par remise des clefs,

Dit que cette indemnité d’occupation est payable et révisable selon les mêmes modalités que le loyer initial, et le bailleur pourra procéder à la régularisation des charges,

Dit que l’indemnité d’occupation n’est due qu’au prorata de l’occupation des lieux par le défendeur,

Dit que les indemnités d’occupation ainsi fixées à compter du 9 novembre 2021 sont assorties des intérêts au taux légal à compter de chaque échéance devenue exigible,

Déboute la SA Vilogia de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive,

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [I] [H] aux dépens,

Dit que la présente décision bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.'

Le tribunal a retenu en substance':

Que la SA Vilogia ne conteste pas que M. [H] répond aux conditions de ressources et de statut de descendant vivant avec le locataire défunt depuis au moins un an mais fait observer que le logement de type T3 n’est pas adapté à sa situation, sans que la preuve contraire ne soit rapportée';

Qu’il n’y a pas lieu à condamnation de M. [H] pour résistance abusive en l’absence d’abus de sa part, ce que ne constitue pas son refus d’accepter le logement qui lui a été proposé.

Par déclaration en date du 22 juin 2023, M. [I] [H] a relevé appel de cette décision en tous ses chefs.

***

Aux termes de ses dernières écritures remises au greffe par voie électronique le 8 septembre 2023 (conclusions d’appelant n°1), M. [I] [H] demande à la cour’de :

Réformer le jugement rendu le 30 mars 2023 par le juge des contentieux de la protection près du tribunal judiciaire de Lyon, en ce qu’il a constaté la résiliation du bail à la date du 9 novembre 2021, en ce qu’il a constaté que M. [H] est occupant sans droit ni titre et ordonné l’expulsion de M. [H], fixé une indemnité d’occupation mensuelle et condamné M. [H] aux dépens,

Statuant à nouveau,

A titre principal,

Dire et juger que M. [I] [H] remplissait les conditions pour bénéficier du transfert de bail à son bénéfice au sens des articles 14 et 40 de la loi du 6 juillet 1989,

Dire et juger que le bail est transféré au bénéfice de M. [I] [H] qu’il en est le titulaire avec tous les droits et obligations y afférents,

Débouter la société Vilogia de tous ses arguments, fins et moyens,

En tout état de cause,

Condamner la société Vilogia au versement de la somme de 2'000 € à titre d’indemnité qualifiée d’honoraires auprès de M^e Caroline Beaud, Conseil de M. [H], vu les articles 37 et 75 de la loi du 10 juillet 1991, et subsidiairement l’article 700 du code de procédure civile,

Dire qu’il serait inéquitable que le Trésor Public pour sa part, et le Conseil de M. [H] pour une autre part, financent tous deux la défense de M. [H] alors que la société Vilogia est en capacité de faire face aux frais que le concluant devrait supporter s’il n’avait pas eu le bénéfice de l’aide juridictionnelle,

Donner acte à M^e Caroline Beaud de ce qu’elle s’engage à renoncer au bénéfice de l’aide juridictionnelle si, dans les quatre mois du jour où la décision à intervenir est passée en force de chose jugée, elle parvient à recouvrer auprès de la société Vilogia la somme allouée,

Condamner la société Vilogia aux entiers dépens, distraits au profit de M^e Caroline Beaud, Avocat sur son affirmation de droit.

***

Aux termes de ses écritures remises au greffe par voie électronique le 14 novembre 2023 (conclusions d’intimé n°1), la SA d’HLM Vilogia demande à la cour':

A titre liminaire,

Rectifier l’erreur matérielle entachant une partie du dispositif du jugement rendu le 30 mars 2023 par le tribunal judiciaire de Lyon dans la procédure opposant M. [H] à la société Vilogia concernant la date de résiliation du bail, la date depuis laquelle M. [H] est occupant sans droit ni titre, et la date depuis laquelle les indemnités d’occupation sont dues,

Sur le fond,

Confirmer le jugement rendu le 30 mars 2023 par le juge des contentieux de la protection près du tribunal judiciaire de Lyon en toutes ses dispositions’ et notamment en ce qu’il a': (reprise du dispositif de la décision attaquée),

Débouter M. [H] de l’ensemble de ses demandes,

En tout état de cause,

Condamner M. [H] à payer la somme de 1'500 € à la société Vilogia en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel, outre les entiers dépens de l’instance.

***

Il est renvoyé aux écritures des parties pour plus ample exposé des moyens venant à l’appui de leurs prétentions.

MOTIFS,

A titre liminaire, il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes des parties tendant à voir la cour «'dire et juger'» lorsqu’elles ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31 et 954 du code de procédure civile mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions.

Par ailleurs, la cour constate qu’aucune critique n’est apportée au chef de jugement ayant débouté la société Vilogia de sa demande en dommage et intérêts pour résistance abusive, devenu dès lors définitif.

Sur les demandes réciproques en constat de la résiliation du bail et transfert du bail et les demandes subséquentes':

M. [I] [H] demande la réformation du jugement ayant constaté la résiliation du bail puisqu’il estime remplir les conditions pour bénéficier du transfert de ce bail. Il souligne, outre sa bonne foi pour payer sans retard les loyers et pour avoir fait des demandes de relogement, qu’il n’est pas contesté qu’il remplit les conditions de ressources et de statut de descendant vivant au domicile du locataire décédé depuis plus d’un an. Il considère que le logement de type T2, pour disposer de deux chambres, est adapté à sa situation, estimant que le bailleur fait une mauvaise interprétation factuelle des conditions légales. Il souligne que le courrier par lequel la société Vilogia lui a notifié la décision de refus du transfert du bail ne comportait aucune offre de relogement.

La société Vilogia demande la confirmation du jugement attaqué en ce qu’il a constaté la résiliation du bail par l’effet du décès de la locataire puisque personne ne remplit les conditions du transfert du bail et en ce qu’il a condamné l’occupant à payer des indemnités d’occupation jusqu’à son départ des lieux. Elle relève en particulier que M. [I] [H] vit seul, n’est pas marié, pas pacsé et qu’il n’a pas d’enfant. Elle conteste que le logement occupé soit un T2, s’agissant en réalité d’un T3 adapté à la situation d’un couple avec un enfant. Elle affirme que la superficie de ce logement est de 70 m² avec une surface corrigée de 112 m².

Elle ajoute qu’elle avait proposé à M. [I] [H] une solution de relogement alors même qu’elle n’y était pas tenue légalement et elle affirme que l’intéressé à décliner au motif que le quartier ne ferait pas honneur à sa réputation qu’il souhaite entretenir. Elle considère que ce motif illégitime prouve la mauvaise foi de l’appelant qui se maintient dans un T3 au détriment de familles en attente de l’attribution d’un logement social. Elle porte en outre à la connaissance de la cour que sa gestionnaire a été amenée à déposer plainte contre le frère de l’appelant à la suite d’une agression à propos d’une place de stationnement.

Sur ce,

L’article 14 de la loi du 6 juillet 1989, qui énonce le principe de la résiliation de plein droit du contrat de location en cas de décès du locataire, prévoit des exceptions tenant aux transferts du bail notamment au profit des descendants qui vivaient avec le locataire depuis au moins un an à la date du décès.

Pour les logements appartenant aux organismes d’habitations à loyer modéré et ne faisant pas l’objet d’une convention passée en application de l’article L.831-1 du code de la construction et de l’habitation, le second alinéa de l’article 40 précise que le droit au transfert ou de la continuation du bail est applicable à condition que le bénéficiaire remplisse les conditions d’attribution et que le logement soit adapté à la taille du ménage.

Pour autant, ce transfert n’est pas à la discrétion du bailleur social mais il s’opère, comme rappelé par la cour de cassation, par l’effet même de la loi, à la date du décès du locataire, si les conditions en sont remplies.

En outre, l’article 40 précise que lorsque le bénéficiaire du transfert est un descendant remplissant les conditions de ressources mais pour lequel le logement est inadapté à la taille du ménage, l’organisme bailleur peut proposer un relogement dans un logement plus petit pour lequel l’intéressé est prioritaire.

En l’espèce, les parties s’accordent pour expliquer que M. [I] [H] a régulièrement sollicité le transfert du bail dont sa mère décédée était titulaire et que, par un courrier du 22 septembre 2021, le refus d’attribution de la CALEOL lui a été notifié. Il n’est pas discuté que l’appelant remplit les conditions tenant, d’une part, à sa qualité de descendant de la locataire décédée, et d’autre part, à une occupation effective des lieux depuis plus d’un an au jour du décès. Pour autant, M. [I] [H], qui se présente comme célibataire sans enfant aux termes des demandes d’attribution d’un logement dans le parc social qu’il verse aux débats, ne remplit manifestement pas la condition tenant à l’adaptation du logement à la taille de son ménage. En effet, et contrairement à ce qu’il soutient, le contrat de bail signé par ses parents en 2003, comme l’état des lieux d’entrée alors établi, démontrent que l’appartement loué est un T3, soit un logement comportant deux chambres, ce qui excède à l’évidence les besoins du foyer de l’appelant. Dans ces conditions et sous réserve d’un éventuel recours devant le tribunal administratif pour contester la décision de CALEOL que M. [I] [H] ne justifie pas avoir engagé, c’est à bon droit que le premier juge a retenu que l’intéressé, dont la mauvaise foi simplement alléguée par la société bailleresse n’est en rien pas démontrée, ne remplissait pas les conditions du transfert du bail et qu’il a constaté par voie de conséquence la résiliation du plein droit du bail.

Dès lors, l’appelant est débouté de sa demande tendant à voir juger qu’il bénéficie d’un transfert du bail et le jugement attaqué, en ce qu’il a constaté la résiliation du bail, constaté l’occupation sans droit ni titre de M. [I], autorisé la société Vilogia à poursuivre son expulsion et condamné l’intéressé au paiement d’indemnités d’occupation, est confirmé, sous réserve de sa rectification comme il sera vu ci-après.

Sur la demande en rectification d’erreur matérielle':

La société Vilogia demande à la cour de rectifier l’erreur matérielle entachant le dispositif du jugement attaqué concernant la date du décès de [J] [H] et dès lors la date de résiliation de bail et le point de départ des indemnités d’occupation due par M. [I] [H].

M. [H] ne répond pas sur ce point.

Sur ce,

Aux termes de l’article 462 du code de procédure civile, les erreurs et omissions matérielles qui affectent un jugement, même passé en force de chose jugée, peuvent toujours être réparées par la juridiction qui l’a rendu ou par celle à laquelle il est déféré, selon ce que le dossier révèle ou, à défaut, ce que la raison commande.

En l’espèce, la décision attaquée, déférée à la cour, comporte une erreur de plume purement matérielle dès lors qu’après avoir rappelé, dans l’exposé du litige et au début des motifs de sa décision, que Mme [J] [H] était décédée le 9 novembre 2020 et que la date du décès correspondait à la date de résiliation du bail, le premier juge a ensuite mentionné la date du 9 novembre 2021 dans les motifs et dans le dispositif de la décision concernant la date de résiliation du bail, la date depuis laquelle M. [I] est occupant sans droit ni titre et celle à compter de laquelle il doit payer des indemnités d’occupation.

Il y a lieu en conséquence de faire droit à la demande de rectification comme il sera dit au dispositif de la présente décision.

Sur les demandes accessoires':

La cour confirme la décision attaquée qui a condamné M. [I] [H], partie perdante, aux dépens de première instance et qui a dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

Y ajoutant, M. [I] [H], partie perdante, est condamné aux dépens à hauteur d’appel et il est débouté de sa demande tendant à voir condamner la société bailleresse à supporter les frais de défense engagée au bénéfice de l’aide juridictionnelle.

La cour condamne en outre à hauteur d’appel M. [I] [H] à payer la SA d’HLM Vilogia la somme de 500 € à valoir sur l’indemnisation de ses frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement rendu le 30 mars 2023 par le Juge des contentieux de la protection du tribunal Judiciaire de Lyon en ses dispositions critiquées,

Vu l’erreur de plume purement matérielle affectant ce jugement,

Rectifie les motifs et le dispositif de ce jugement en ce que toutes les mentions «'9 novembre 2021'» doivent être remplacées par la mention «'9 novembre 2020'»,

Dit que le présent arrêt suffit à cette rectification, sans qu’il soit besoin de mention sur la minute et sur les expéditions du jugement du 30 mars 2023.

Y ajoutant,

Condamne M. [I] [H] aux dépens de l’instance, qui seront recouvrés conformément aux textes sur l’aide juridictionnelle,

Rejette la demande de M. [I] [H] au titre de l’indemnisation de ses frais irrépétibles,

Condamne M. [I] [H] à payer à la SA d’HLM Vilogia la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT