N° RG 22/05664 – N° Portalis DBVX-V-B7G-OOZ5

Décision du Juge des contentieux de la protection de Villeurbanne au fond du 24 juin 2022

RG : 11-22-1321

[D]

C/

S.A. ALLIADE HABITAT

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

8ème chambre

ARRÊT DU 09 Avril 2025

APPELANTE :

Mme [U] [D]

née le 30 Octobre 1953 à [Localité 4]

[Adresse 1]

[Localité 3]

(bénéficiaire d’une aide juridictionnelle totale numéro 2022/014735 du 08/09/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Lyon)

Représentée par M^e Hélène TOURNIAIRE, avocat au barreau de LYON, toque : 2100

INTIMÉE :

La société ALLIADE HABITAT, société anonyme d’habitation de loyer modéré à conseil d’administration, société anonyme d’HLM à conseil d’administration, au capital de 101 407 136 ', inscrite au registre du commerce et des société de LYON sous le numéro B 960 506 152, dont le siège social est [Adresse 2], représentée par son directeur général en exercice

Représentée par M^e Fabienne DE FILIPPIS, avocat au barreau de LYON, toque : 218

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 13 Janvier 2025

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 10 Février 2025

Date de mise à disposition : 09 Avril 2025

Audience présidée par Nathalie LAURENT, magistrat rapporteur, sans opposition des parties dûment avisées, qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré, assisté pendant les débats de William BOUKADIA, greffier.

Composition de la Cour lors du délibéré :

— Bénédicte BOISSELET, président

— Véronique DRAHI, conseiller

— Nathalie LAURENT, conseiller

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties présentes ou représentées en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Bénédicte BOISSELET, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * * *

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 5 novembre 2010, la société Alliade Habitat a consenti à Mme [U] [D] le bail d’un logement à usage d’habitation situé [Adresse 1] à [Localité 3], moyennant un loyer mensuel de 487,76 ', outre les charges. Les conditions générales de ce contrat prévoyaient sa résiliation de plein droit pour défaut d’assurance ou en cas d’impayé de loyer non régularisé dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de payer.

Mme [D] exerçait parallèlement les fonctions de régisseurs d’immeuble auprès de la société Axiade Rhône Alpes avant que son contrat de travail soit transféré à la société Alliade Habitat. Le 15 novembre 2010, elle a été victime d’un accident de travail. Elle a été licenciée pour inaptitude et impossibilité de reclassement le 4 mars 2015.

Mme [D] a saisi le conseil de prud’hommes lequel a, par jugement en date du 18 juin 2018, constaté l’exécution déloyale du contrat de travail par la société Alliade Habitat, dit que son licenciement était sans cause réelle et sérieuse et condamné la société Alliade Habitat à lui régler 20.000 ' à titre de dommages et intérêts.

Le 8 décembre 2021, la société Alliade Habitat a fait délivrer à Mme [D] un commandement de payer la somme de 1.231,70 ' et de justifier de l’assurance contre les risques locatifs dont elle doit répondre en sa qualité de locataire, en visant le jeu des deux clauses résolutoires insérées au bail pour défaut de paiement et défaut d’assurance.

Par exploit du 3 mars 2022, la société Alliade Habitat a fait assigner Mme [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Villeurbanne en résiliation du bail.

Par jugement réputé contradictoire du 24 juin 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Villeurbanne a :

Constaté la résiliation judiciaire du bail ayant liés les parties pour défaut d’assurance à la date du 9 janvier 2022 ;

Autorisé la société d’Hlm Alliade Habitat à faire procéder à l’expulsion de Mme [U] [D] et à celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, à défaut pour Mme [U] [D] d’avoir libéré les lieux dans les deux mois de la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux ;

Condamné Mme [U] [D] à payer à la société d’Hlm Alliade Habitat la somme de 459.33 ' au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 6 mai 2022, échéance d’avril 2022 incluse outre intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement ;

Condamné Mme [U] [D] à payer à la société d’Hlm Alliade Habitat une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au loyer et charges courants, outre indexation prévue par le contrat à compter du 1er mai 2022 et jusqu’à la libération effective des lieux loués ;

Dit qu’il n’y a pas lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejeté toutes autres demandes contraires ou plus amples des parties ;

Condamné Mme [U] [D] aux dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

Rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

Le tribunal a retenu en substance :

que les conditions de la mise en jeu de la clause résolutoire pour défaut d’assurance sont réunies et que la procédure est régulière, de sorte que le bail d’habitation est résilié de plein droit à compter du 9 janvier 2022,

qu’il n’est pas établi que la locataire, non comparante, est en situation de régler sa dette dans les délais légaux en sorte qu’il n’y a pas lieu, même d’office, de suspendre les effets de la clause résolutoire,

que pour les mêmes raisons, il n’y a pas lieu de lui accorder des délais de paiement.

Par déclaration enregistrée le 2 août 2022, Mme [D] a interjeté appel de ce jugement.

Parallèlement, elle a saisi le premier président d’une demande de suspension de l’exécution provisoire du jugement, qui a été rejetée.

Mme [D] a également saisi le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Lyon afin d’btenir un sursis au commandement de quitter les lieux à échéance du 20 septembre 2022. Par jugement du 22 novembre 2022, le juge de l’exécution a accordé un délai de 6 mois à Mme [D] pour quitter les lieux, ce délai expirant le 22 mai 2023.

Par conclusions déposées au RPVA le 12 mai 2023, Mme [D] demande à la cour :

Infirmer le jugement déféré en ce qu’il a :

· Constaté la résiliation judiciaire du bail ayant liés les parties pour défaut d’assurance à la date du 9 janvier 2022 ;

· Autorisé la société d’Hlm Alliade Habitat à faire procéder à l’expulsion de Mme [U] [D] et à celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, à défaut pour Mme [U] [D] d’avoir libéré les lieux dans les deux mois de la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux ;

· Condamné Mme [U] [D] à payer à la société d’Hlm Alliade Habitat la somme de 459.33 ' au titre des loyers charges et indemnités d’occupation arrêtés au 6 mai 2022, échéance d’avril 2022 incluse outre intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement ;

· Condamné Mme [U] [D] à payer à la société d’Hlm Alliade Habitat une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au loyer et charges courants, outre indexation prévue par le contrat à compter du 1er mai 2022 et jusqu’à la libération effective des lieux loués ;

· Condamné Mme [U] [D] aux dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Et statuant à nouveau,

Dire que la Sa Alliade Habitat a été déloyale dans l’exécution du contrat de bail signé avec Mme [U] [D] le 5 novembre 2010 ;

Dire et juger que la procédure d’expulsion diligentée par la Sa Alliade Habitat était abusive ;

Dire que la Sa Alliade Habitat est responsable du préjudice subi par Mme [U] [D] ;

Condamner la Sa Alliade Habitat à verser à Mme [U] [D] la somme de 5.000 ' à titre de dommages et intérêts ;

En tout état de cause,

Débouter la Sa Alliade Habitat de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

Accorder les plus larges délais de paiement à Mme [U] [D] pour s’acquitter de sa dette envers la Sa Alliade Habitat ;

Dire que Mme [U] [D] pourra s’acquitter de sa dette envers la Sa Alliade Habitat en 23 mensualités de 100 ' le solde le 24ème mois ;

Condamner la Sa Alliade Habitat à verser à Mme [U] [D] la somme de 4.000 ' au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner la Sa Alliade Habitat aux entiers dépens de l’instance, au profit de maître Hélène Tourniaires, avocat sur son affirmation de droit.

Par conclusions déposées au RPVA le 9 novembre 2023, la société Alliade Habitat demande à la cour :

Débouter Mme [U] [D] de l’intégralité de ses demandes et prétentions ;

Infirmer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lyon, tribunal de proximité de Villeurbanne le 24 juin 2022, entrepris sur les chefs suivants :

· Constate la résiliation judiciaire du bail ayant liés les parties pour défaut d’assurance à la date du 9 janvier 2022 ;

· Condamne Mme [U] [D] à payer à la société d’Hlm Alliade Habitat la somme de 459.33 ' au titre des loyers charges et indemnités d’occupation arrêtés au 6 mai 2022, échéance d’avril 2022 incluse outre intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement ;

· Rejette toutes autres demandes contraires ou plus amples des parties ;

Et statuant au lieu et place,

Prendre acte que la société Alliade Habitat renonce à sa demande en résiliation du bail pour défaut d’assurance en vertu du jeu de la clause résolutoire pour défaut d’assurance mais qu’elle maintient par contre sa demande en résiliation du bail pour défaut de paiement en vertu du jeu de la clause résolutoire du bail pour défaut de paiement ;

Constater la résiliation judiciaire du bail ayant lié les parties pour défaut de paiement en vertu du jeu de la clause résolutoire du bail pour défaut de paiement, à la date du 9 février 2022 ;

Condamner Mme [U] [D] à payer à la Sa Alliade Habitat la somme de 2.993,34 ' au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation selon compte arrêté au 31 octobre 2023, échéance du 1er au 23 juin 2023 incluse, dépôt de garantie déduit, outre intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement ;

Confirmer le surplus du jugement entrepris et par conséquent ;

Autoriser la Sa Alliade Habitat à faire procéder à l’expulsion de Mme [U] [D] et à celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, à défaut pour Mme [U] [D] d’avoir libéré les lieux dans les deux mois de la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux ;

Condamner Mme [U] [D] à payer à la Sa Alliade Habitat une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au loyer et charges courants, outre indexation prévue par le contrat, à compter du 1er mai 2022 et jusqu’à la libération effective des lieux loués ;

Condamner Mme [U] [D] aux dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

Y ajoutant dans tous les cas,

Condamner Mme [U] [D] à payer à la Sa Alliade Habitat la somme de 1.000 ' au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamner Mme [U] [D] à supporter les entier dépens tant les dépens de première instance que les dépens d’appel ces derniers distraits au profit de Maître Fabienne de Filippis avocat sur son affirmation de droit.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il sera rappelé que les « demandes » tendant à voir « constater » ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du Code de procédure civile et ne saisissent pas la cour ; il en est de même des « demandes » tendant à voir « dire et juger » lorsque celles-ci développent en réalité des moyens.

Sur l’actualisation de la créance locative

En vertu de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la société Alliade Habitat verse aux débats le contrat de bail et un relevé de compte locataire retraçant l’historique des sommes quittancées et encaissées jusqu’au 31 octobre 2023.

Ce faisant, la Sa Alliade Habitat rapporte la preuve du principe et du montant de sa créance actualisée à la somme de 2.993,34 ' selon décompte arrêté à l’échéance du mois d’octobre 2023, dépôt de garantie déduit et régularisation de charges effectuée.

Le jugement attaqué, en ce qu’il a condamné la locataire à payer l’arriéré locatif et d’occupation, est confirmé et, actualisant la créance, la cour porte le montant de la condamnation de Mme [U] [D] à la somme de 2.993,34 ' représentant les loyers et charges échus jusqu’à l’échéance d’octobre 2023 incluse.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Mme [D] déclare bénéficier d’une assurance locative depuis le 7 août 2015, et ce sans discontinuité, jusqu’à ce jour, et prétend ainsi qu’elle était assurée à la date du commandement d’avoir à en justifier, mais également à la date du jugement ayant prononcé la résiliation pour défaut d’assurance. Elle soutient alors n’avoir jamais manqué à aucune de ses obligations de locataire y compris à son obligation de paiement de ses loyers et charges, expliquant que la dette locative figurant au décompte arrêté au 6 mai 2022, produit par sa bailleresse, représente simplement le loyer et les charges en cours qu’elle paie le 12 du mois et non pas le 6 et ce depuis plus de 13 ans, en sorte qu’elle n’était débitrice d’aucun retard de loyer au moment de la réclamation et pas d’avantage au moment du jugement de première instance, raison pour laquelle la résiliation du bail pour motifs d’impayés n’a pas été constatée. Elle estime que sa bailleresse a tout mis en oeuvre pour l’expulser en invoquant d’abord et de mauvaise foi un défaut d’assurance puis un retard de paiement des loyers dont elle est à l’origine. Elle soutient que son expulsion et sa situation financière difficile avec désormais une dette locative résultent des man’uvres de la société Alliade Habitat, alors qu’elle n’a eu d’autres choix que de stocker ses meubles dans un garde meuble et d’emménager dans le studio que sa fille occupe avec son bébé, aucun logement social n’ayant pu lui être attribué, malgré une retraite de 900 ' par mois.

La société Alliade Habitat indique renoncer à sa demande en résiliation du bail pour défaut d’assurance en vertu du jeu de la clause résolutoire pour défaut d’assurance, Mme [D] justifiant qu’elle était assurée au jour du commandement d’en justifier ou dans le mois suivant par une attestation d’assurance locative datée du 1er août 2022 et produite aux débats, à effet au 7 août 2015. Elle observe qu’il a fallu tout de même attendre presque un an après le commandement pour obtenir cette attestation qui a été communiquée par le conseil de Mme [D] le 13 septembre 2022.

Elle maintient en revanche sa demande en résiliation du bail pour défaut de paiement à la date du 9 février 2022 en vertu du jeu de la clause résolutoire du bail pour défaut de paiement, étant précisé qu’ayant abandonné les lieux loués qui ont été repris par la société Alliade Habitat le 23 juin 2023, la contestation par Mme [D] de la résiliation du bail et de l’autorisation d’expulsion est devenue sans objet et totalement injustifiée.

Sur ce,

Il n’est pas discuté et il est régulièrement justifié de la recevabilité de cette demande, une copie de l’assignation ayant été notifiée à la Préfecture du Rhône et les bailleurs ayant saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions, le tout dans les conditions de forme et de délais prévues aux dispositions des II et III de l’article 24 de la loin°89-462 du 06 juillet 1989.

La cour constate le désistement de la société Alliade Habitat de sa demande de constat de la résiliation du bail pour défaut d’assurance et infirme en conséquence le jugement de première instance, en sa disposition constatant une telle résiliation.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, disposait que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Il n’est pas contesté que les conditions générales du bail signé le 5 novembre 2010 contiennent une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 8 décembre 2021 pour la somme de 1.231,70 ' correspondant à trois échéances mensuelles. Mme [D] ne peut sérieusement prétendre qu’elle n’était débitrice d’aucun retard de loyer au moment de la « réclamation »et que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ne sont pas réunies, alors qu’elle ne justifie pas s’être acquittée de cette somme dans les deux mois du commandement de payer du 8 décembre 2021, sa dette ayant ensuite augmenté jusqu’à un paiement de 1.800 ' intervenu le 16 février 2022, insuffisant et postérieur à l’expiration du délai de deux mois, pour atteindre encore la somme de 459,33 ' au moment du jugement de première instance.

Bien que le montant de l’impayé soit par la suite resté relativement modeste jusqu’à son départ des lieux, il ne saurait être reproché à la société Alliade Habitat d’être à l’origine de ce défaut de paiement, comme le soutient également Mme [D].

La cour ne peut en conséquence que constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire à la date du 9 février 2022. Si Mme [D] sollicite des délais de paiement de 24 mois, elle ne sollicite pas de suspension des effets de la clause résolutoire sur le fondement de l’article 24 V de la loi du 6 juillet, ayant d’ores et déjà quitté les lieux. Ainsi, le jugement de première instance est confirmé en ce qu’il a ordonné l’expulsion de l’appelante et de tous occupants de son chef et l’a condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation équivalente aux loyers et charges courants jusqu’à libération des lieux.

Sur la demande de dommages et intérêts pour harcèlement, exécution fautive du contrat de bail et procédure abusive

Selon l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’article 32-1 du Code de procédure civile prévoit que celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

Mme [D] soutient que confrontée à une absence de motifs légitime pour la faire expulser, la société Alliade Habitat n’a cessé de la harceler pour le moindre euro de retard pendant toute la durée de la procédure de licenciement afin qu’elle quitte son logement dans lequel elle vivait depuis 12 ans, alors qu’elle est locataire d’Alliade depuis 20 ans. Elle estime qu’un piège lui a ainsi été tendu par sa bailleresse qui ne s’est pas désistée de sa demande malgré la communication de son attestation d’assurance et qu’elle se retrouve aujourd’hui expulsée à l’âge de 70 ans alors même qu’elle avait respecté toutes ses obligations.

Elle considère que l’attitude fautive et déloyale de l’intimée doit être sanctionnée, étant précisé qu’elle est atteinte d’une affection de longue durée, qui se double d’une dépression sévère.

La société Alliade Habitat fait valoir que cette procédure est sans lien avec le licenciement de Mme [D] qui n’a justifié de son assurance locative que le 13 septembre 2022, n’ayant pas réagi ni au commandement d’avoir en à le faire, ni à son assignation en résiliation de bail et n’ayant jamais été à jour de ses loyers et charges depuis son entrée dans les lieux, son compte locataire présentant un solde débiteur quasi permanent, l’ayant déjà contrainte à engager une procédure d’expulsion en 2018 qui avait donné lieu à l’octroi de délais suspensifs par le tribunal puis à un effacement de sa dette à la faveur d’une mesure de rétablissement personnel. Elle observe que lors de son assignation du 3 mars 2022, l’arriéré locatif était de presque deux mois de loyers et qu’elle n’a rien payé pendant le cours de l’appel. Elle soutient que Mme [D] ne rapporte pas d’avantage la preuve d’un quelconque préjudice consécutif, ayant abandonné les lieux faute d’être en mesure de payer le loyer et ne versant aucune pièce à l’appui de sa demande de dommages et intérêts.

Sur ce,

La cour retient que Mme [D] ne justifie ni de l’existence d’un comportement fautif et harcelant de la part sa bailleresse, en lien avec sa qualité d’ancien employeur de l’appelante, ni d’un préjudice résultant du-dit comportement, alors qu’elle n’a justifié de son assurance que très tardivement et qu’il résulte du relevé de compte versé aux débats, que celui-ci présente au moins depuis juin 2018 un solde débiteur quasi permanent et le plus souvent supérieur à un mois de loyer, étant au demeurant rappelé que le locataire est tenu au paiement du loyer à l’échéance convenue contractuellement et que Mme [D] a évité une précédente expulsion. La précarité de la situation de Mme [D] n’est pas imputable à la société Alliade Habitat dont l’action n’a pas dégénéré en abus.

La cour déboute en conséquence Mme [D] de sa demande de dommages et intérêts.

Sur la demande de délais de paiement

Selon l’article 1343-5 du Code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

L’appelante demande les plus larges délais de paiement compte tenu de ce qui a précédé et de sa faible retraite.

L’intimée relève que Mme [D] n’a rien versé depuis le 11 novembre 2022 pour commencer à apurer sa dette locative, soit depuis plus d’un an, et qu’elle n’a donc même pas mis en 'uvre les délais de paiement qu’elle réclame, n’étant visiblement pas en mesure de les respecter.

Mme [D] n’a pas entamé à ce jour l’apurement de sa dette locative, de sorte qu’elle n’apparaît pas en mesure de respecter les délais de paiement qu’elle sollicite pour s’en acquitter. Le jugement est confirmé à ce titre.

Sur les demandes accessoires

Le jugement de première instance est confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et à l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [D] succombant, les dépens d’appel seront également mis à sa charge, avec application des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile au profit de Maître Fabienne de Filippis, avocat sur son affirmation de droit.

En outre, l’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile au profit de l’une ou l’autre des parties, à hauteur d’appel qui seront toutes deux déboutées à ce titre.

PAR CES MOTIFS

La cour d’appel,

Statuant dans les limites de l’appel,

Constate le désistement de la société Aliade Habitat de sa demande de constat de la résiliation du bail consenti à Mme [U] [D] pour défaut d’assurance ;

Infirme la décision attaquée en ce qu’elle a constaté la résiliation du bail ayant lié les parties pour défaut d’assurance ;

Statuant à nouveau,

Constate la résiliation du bail consenti par la société Alliade Habitat à Mme [U] [D] par acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges ;

Confirme la décision attaquée en toutes ses autres dispositions, sauf à porter le montant de la condamnation de Mme [U] [D] à la somme de 2.993,34 ' représentant l’arriéré locatif et d’occupation jusqu’à l’échéance d’octobre 2023 incluse ;

Y ajoutant,

Déboute Mme [U] [D] de sa demande de dommages et intérêts ;

Condamne Mme [U] [D] aux dépens d’appel, avec application des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile au profit de Maître Fabienne de Filippis, avocat sur son affirmation de droit ;

Déboute les parties de leurs demandes respectives, en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT