N° RG 24/07382 – N° Portalis DBVX-V-B7I-P5AX

Décision du

Tribunal Judiciaire de Saint-Étienne

Au fond

du 06 mai 2024

RG : 22/03404

ch 1

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

1ère chambre civile B

ARRET DU 07 Octobre 2025

APPELANT :

M. [N] [T]

né le 13 Octobre 1994 à [Localité 6]

[Adresse 4]

[Localité 2]

Représenté par M^e Nabila PELISSIER BOUAZZA, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

INTIMES :

Me [E] [Y] ancienne notaire

[Adresse 1]

[Localité 3]

S.E.L.U.R.L. [H]-[S] & ASSOCIÉS

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentées par M^e Bertrand DE BELVAL de la SELARL DE BELVAL, avocat au barreau de LYON, toque : 654

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 10 Juin 2025

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 17 Juin 2025

Date de mise à disposition : 07 Octobre 2025

Audience tenue par Stéphanie LEMOINE, président, et Bénédicte LECHARNY, conseiller, qui ont siégé en rapporteurs sans opposition des avocats dûment avisés et ont rendu compte à la Cour dans leur délibéré,

assistés pendant les débats de Elsa SANCHEZ, greffier

A l’audience, un des membres de la cour a fait le rapport.

Composition de la Cour lors du délibéré :

— Patricia GONZALEZ, président

— Stéphanie LEMOINE, conseiller

— Bénédicte LECHARNY, conseiller

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Patricia GONZALEZ, président, et par Elsa SANCHEZ, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

EXPOSE DU LITIGE

Le 3 août 2020, un compromis de vente portant sur un bien immobilier situé [Adresse 5], au prix de 105.000 euros, a été signé entre M. [N] [T] et Mme [B] [W] divorcée [J], en l’étude de Mme [E] [Y], notaire à [Localité 7].

La vente a été signée entre les parties le 5 novembre 2020 en l’étude de Mme [Y].

Par actes introductifs d’instance des 26 et 28 juillet 2022 et 25 août 2022, M. [T] a donné assignation à Mme [W], Mme [Y] et la société [H]-[S] et associés (les notaires) à comparaître devant le tribunal judiciaire de Saint-Etienne.

Mme [W] n’a pas constitué avocat.

Par jugement réputé contradictoire du 6 mai 2024, le tribunal judiciaire de Saint-Etienne a :

— débouté M. [T] de l’ensemble de ses demandes dirigées contre Mme [W], Mme [Y] et la SELURL [H]-[S],

— débouté Mme [Y] et la SELURL [H]-[S] de leur demande reconventionnelle de dommages et intérêts,

— condamné M. [T] à payer à Mme [Y] et la SELURL [H]-[S] la somme de 1.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [T] aux dépens de l’instance,

— rejeté toutes les autres demandes plus amples ou contraires formées par les parties.

Par déclaration du 24 septembre 2024, M. [T] a interjeté appel.

Par ordonnance du 28 novembre 2024, la présidente de chambre a prononcé la caducité partielle de la déclaration d’appel en tant qu’elle a été formée à l’encontre de Mme [W].

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées le 18 octobre 2024, M. [T] demande à la cour de :

— recevoir comme régulier et bien fondé son appel interjeté à l’encontre du jugement rendu par le tribunal judiciaire de Saint-Etienne le 6 mai 2024,

— infirmer la décision entreprise en toutes ses dispositions, hormis en ce qu’elle a débouté Mme [Y] et la SELURL [H]-[S] de leurs demandes reconventionnelles,

Et, statuant à nouveau,

— constater que le consentement à la vente qu’il a donné a été vicié par son cocontractant, Mme [W],

— constater que Mme [W] a commis une faute de nature à engager sa responsabilité civile délictuelle pour dol,

— constater que Mme [Y] et son successeur, Me [H] [S], ont commis une faute professionnelle de nature à engager leur responsabilité civile délictuelle en ayant directement concouru à ses préjudices,

Par conséquent,

— condamner solidairement Mme [W] ainsi que Mme [Y] et la SELURL [H] [S] à lui verser la somme de 30.138 euros en indemnisation de son préjudice, lequel se décompose comme suit :

—  18.138 euros au titre du préjudice financier, se décomposant de la façon suivante :

—  10.000 euros correspondant à la différence entre le prix de vente de l’appartement et la réelle estimation, et venant rétablir l’équilibre contractuel,

—  8.138 euros correspondant au devis établi en vue des travaux d’isolation destinés à réduire les nuisances sonores actuelles,

—  12.000 euros au titre du préjudice moral,

En tout état de cause

— condamner solidairement Mme [W], Mmes [Y] et [H] [S] au paiement de la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner solidairement Mme [W], Mmes [Y] et [H] [S] aux entiers dépens de l’instance, recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile, par M^e Pelissier-Bouazza, sur son affirmation de droit.

***

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées le 22 novembre 2024, les notaires demandent à la cour de :

— confirmer le jugement dont appel, sauf à ajouter des dommages et intérêts pour procédure abusive et une indemnité complémentaire de l’article 700 du code de procédure civile,

A titre principal, et à toutes fins,

— mettre hors de cause la société [H]-[S] qui n’est pas intervenue, n’étant que seule détentrice des actes de son prédécesseur,

— juger que les conditions de la responsabilité civile ne sont pas caractérisées,

— débouter M. [T] de toutes ses demandes,

— les mettre hors de cause purement et simplement

En tout état de cause, ajoutant au jugement de première instance,

— condamner M. [T] à leur payer la somme de 2.500 euros sur le fondement de dommages et intérêts, ainsi que 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en sus de la première instance,

— condamner le même aux entiers dépens, en ce compris des dépens d’expertise.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 10 juin 2025.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, à leurs conclusions écrites précitées.

MOTIFS DE LA DECISION

Le président de chambre ayant déclaré partiellement caduque la déclaration d’appel, en ce qu’elle a été formée à l’encontre de Mme [W], l’intégralité des demandes formées contre elle sont irrecevables.

Dès lors, les dispositions du jugement ayant débouté M. [T] des demandes formées contre Mme [W] sont irrévocables.

1. Sur la responsabilité des notaires

M. [T] fait notamment valoir que:

— le vendeur lui a caché que la copropriété disposait d’un syndic et le notaire n’a pas fait les vérifications utiles en mentionnant dans l’acte de vente l’absence de syndic de copropriété,

— alors que la loi du 24 mars 2024 pour l’accès au logement et à un urbanisme rénové fait obligation d’annexer à la promesse de vente les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années, ils n’ont jamais été produits, alors même que l’acte de vente y fait référence,

— le notaire n’a pas notifié au syndic de copropriété le nom du candidat acquéreur,

— le notaire lui a demandé postérieurement à la vente de venir signer un document complémentaire, sans qu’il ne reçoive les documents qui y étaient mentionnés,

— le notaire a failli à son obligation d’authentification et de conseil,

— il n’a pas eu toutes les informations déterminantes pour contracter et son consentement a été vicié,

— sans cette faute des notaires, il se serait rendu compte du mensonge de la venderesse sur le prix du bien et n’aurait pas conclu la vente.

Les notaires font notamment valoir que:

— l’étude la SELURL [H]-[S] & associés est concernée uniquement en sa qualité de détentrice des actes, à défaut d’avoir instrumenté,

— aucune responsabilité ne peut être recherchée à son encontre, la reprise des minutes d’une étude ne transférant pas la responsabilité,

— Mme [Y], notaire en retraite, a instrumenté,

— M. [I] [K] soutient qu’il a été victime d’un dol de la part du vendeur sur le prix,

— la vente correspond à ce qui a été convenu, il n’est pas concerné par la volonté de M. [T] d’acquérir des combles ni par les questions d’isolation phonique,

— il n’y a aucune dissimulation dans l’acte de vente, ni modification postérieure,

— le PV d’AG 2019 a été remis dès le jour du compromis, ce qui est justifié par une remise en main propre qu’il a signée le 3 août 2019,

— dans l’acte il est mentionné, s’agissant du syndic, qu’il s’agit d’une déclaration du vendeur.

Réponse de la cour

C’est par des motifs pertinents, justement déduits des faits de la cause et des pièces produites, que la cour adopte, que les premiers juges, après avoir rappelé les dispositions des articles 1240 du code civil et 721-2 du code de la construction et de l’habitat, ont retenu que:

— le successeur d’un notaire ne pouvant être responsable que de sa propre faute, la responsabilité de la SELURL [H]-[S], qui n’a pas instrumenté, ne peut être retenue,

— l’acquéreur a reconnu dans la promesse de vente que le notaire ou le vendeur lui avait remis le règlement de copropriété, le carnet d’entretien et l’état descriptif de division,

— l’acquéreur a signé le jour du compromis un procès-verbal aux termes duquel il reconnaît avoir reçu un exemplaire du règlement de copropriété, de l’état descriptif de division et ses modificatifs éventuels, ainsi que le procès-verbal de l’assemblée générale de 2019, de sorte qu’il est établi que les éléments prévus par l’article 721-2 du code de la construction et de l’habitat ont été communiqués,

— par courriel du 16 septembre 2020, soit avant la signature de l’acte de vente, le notaire a informé l’acquéreur de la création d’un lot privatif dans les parties communes, de sorte que le notaire n’a pas manqué à son obligation d’information,

— le compromis et l’acte de vente mentionnent de manière erronée que la copropriété n’a pas de syndic,

— néanmoins, le préjudice invoqué par l’acquéreur, tenant à l’impossibilité d’acquérir les combles et à l’existence de voisins à l’étage supérieur est sans lien direct avec la faute alléguée.

La cour ajoute que :

— l’acquéreur, qui se borne à affirmer qu’il n’a pas eu en sa possession le règlement de copropriété, de l’état descriptif de division et ses modificatifs éventuels, ainsi que le procès-verbal de l’assemblée générale de 2019, ne produit aucun élément de nature à l’établir, alors qu’il a signé un procès-verbal mentionnant que ces documents lui ont été remis,

— il est établi que le notaire, qui a reporté les déclarations du vendeur, a mentionné de façon erronée que la copropriété était dépourvue de syndic et n’a, par voie de conséquence, pas notifié au syndic le nom du candidat acquéreur,

— afin de démontrer le préjudice résultant de cette erreur, l’acquéreur se prévaut d’un courriel du 16 mars 2021 aux termes duquel M. [G], syndic bénévole, indique que s’il avait été interrogé, il aurait pu l’informer de la vente des combles et de leur aménagement,

— néanmoins, il est établi que l’acquéreur a été informé par le notaire, par courriel du 16 septembre 2020, soit avant la signature de la vente, de la vente des combles, de sorte qu’il n’est pas fondé à soutenir qu’il n’aurait pas acheté le bien dans cette hypothèse,

— aucun autre préjudice n’est allégué.

En l’absence de toute faute ou de préjudice caractérisés, il convient de confirmer le jugement en ce qu’il a débouté M. [T] de ses demandes de dommages-intérêts à l’encontre des notaires.

2. Sur les autres demandes

Ni les circonstances du litige, ni les éléments de la procédure, ne permettent de caractériser à l’encontre de l’appelant une faute de nature à faire dégénérer en abus son droit de se défendre en justice.

En conséquence, il convient de confirmer le jugement en ce qu’il a débouté les notaires de leur demande de dommages-intérêts pour procédure abusive.

Le jugement est confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et à l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit des notaires, en appel. M. [T] est condamné à leur payer à ce titre la somme globale de 3.000 €.

Les dépens d’appel sont à la charge de M. [T] qui succombe en sa tentative de remise en cause du jugement.

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Déclare irrecevables les demandes formées à l’encontre de Mme [B] [W] divorcée [J],

Condamne M. [N] [T] à payer à Mme [E] [Y] et la SELURL [H]-[S] & associés, la somme globale de 3.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute les parties de toutes leurs autres demandes,

Condamne M. [N] [T] aux dépens de la procédure d’appel, et accorde aux avocats qui en ont fait la demande le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile.

La greffière, La Présidente,