N° RG 22/07006 -N°Portalis DBVX-V-B7G-OSE7

Décision du Juge des contentieux de la protection de Lyon au fond du 12 août 2022

RG : 11-21-004519

[U]

C/

[T]

[T]

[T]

[T]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

8ème chambre

ARRÊT DU 15 Janvier 2025

APPELANT :

Monsieur [Y] [U]

né le 18 décembre 1976 à [Localité 6] (CÔTE D’IVOIRE) de nationalité française, demeurant [Adresse 2] à [Localité 7]

(bénéficiaire d’une aide juridictionnelle totale numéro 2022/17389 du 06/10/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Lyon)

Représenté par M^e Caroline BEAUD, avocat au barreau de LYON, toque : 984

INTIMÉS :

1° Madame [G] [T], née le 12 novembre 1964 à [Localité 9], domiciliée [Adresse 2] à [Localité 7] et venant aux droits de Madame [Z] [T].

2° Madame [R] [T], née le 27 juin 1968 à [Localité 9], domiciliée [Adresse 3] à [Localité 7] et venant aux droits de Madame [Z] [T].

3° Monsieur [B] [T], né le 5 mars 1961 à [Localité 9], domicilié [Adresse 4] à [Localité 10] et venant aux droits de Madame [Z] [T].

Représentés par M^e Lydie DREZET de la SELARL DREZET – PELET, avocat au barreau de LYON, toque : 485

Mme [Z] [T]

née le 16 Février 1926 à [Localité 8]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Décédée le 15 décembre 2022

Initialement représentée par M^e Lydie DREZET de la SELARL DREZET – PELET, avocat au barreau de LYON, toque : 485

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 14 Octobre 2024

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 18 Novembre 2024

Date de mise à disposition : 15 Janvier 2025

Audience présidée par Véronique DRAHI, magistrat rapporteur, sans opposition des parties dûment avisées, qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré, assisté pendant les débats de William BOUKADIA, greffier.

Composition de la Cour lors du délibéré :

— Bénédicte BOISSELET, président

— Véronique DRAHI, conseiller

— Nathalie LAURENT, conseiller

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties présentes ou représentées en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Bénédicte BOISSELET, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * * *

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé le 1er mai 2020, l’indivision [T] a consenti à M. [Y] [U] une location portant sur un appartement de type T3 sis au premier étage sis [Adresse 2] à [Localité 7] moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 900 €, outre une provision sur charges de 30 €. Les conditions générales de ce contrat prévoyaient sa résiliation de plein droit en cas d’impayé de loyer non régularisé dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de payer.

Par acte séparé, Monsieur [P] [U] s’est porté caution solidaire des engagements locatifs de son fils.

Le 25 août 2021, Mme [Z] [T], Mme [R] [T], Mme [G] [T] et M. [B] [T] ont fait délivrer à M. [Y] [U] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme en principal de 2'604 €, outre les frais, dénoncé à la caution par exploit du 10 septembre 2021.

Le 4 octobre 2021, les consorts [T] ont fait délivrer à M. [Y] [U] une sommation d’avoir à user paisiblement des lieux loués.

Soutenant que les causes du commandement de payer n’avaient pas été apurées dans les deux mois de sa délivrance et que le locataire ne respectait pas la tranquillité du voisinage, Mme [Z] [T], Mme [G] [T], Mme [R] [T] et M. [B] [T] ont, par exploit du 6 décembre 2021, fait assigner M. [Y] [U], ainsi que M. [P] [U] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Lyon, lequel a, par jugement RG n°11-22-004519 réputé contradictoire rendu le 12 août 2022, statué ainsi :

Condamne solidairement M. [Y] [U] et M. [P] [U] à payer à Mme [Z] [T], Mme [G] [T], Mme [R] [T] et M. [B] [T] la somme de 4'052 € correspondant au montant des loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’au mois de juin 2022 inclus selon état de créance du 24 juin 2022,

Dit que M. [Y] [U] pourra s’acquitter de sa dette par mensualités de 170 €, la première étant exigible le 15 du mois suivant la signification du jugement et les suivantes le 15 de chaque mois,

Dit qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité, le solde deviendra immédiatement exigible,

Constate que le bail consenti par Mme [Z] [T], Mme [G] [T], Mme [R] [T] et M. [B] [T] à M. [Y] [U] sur les locaux à usage d’habitation situés [Adresse 2] à [Localité 7] est résilié depuis le 26 octobre 2021,

Dit que M. [Y] [U] doit quitter les lieux et qu’à défaut de libération volontaire des locaux deux mois après signification d’un commandement de quitter les lieux, le bailleur est autorisé à faire procéder à son expulsion, tant de sa personne que de ses biens, ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

Condamne in solidum M. [Y] [U] et M. [P] [U] à payer à Mme [Z] [T], Mme [G] [T], Mme [R] [T] et M. [B] [T] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de cessation du bail, à compter du 1er juillet 2022 jusqu’à libération effective et totale des lieux,

Condamne in solidum M. [Y] [U] et M. [P] [U] à payer à Mme [Z] [T], Mme [G] [T], Mme [R] [T] et M. [B] [T] la somme de 400 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

Rejette les autres demandes,

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision,

Condamne in solidum M. [Y] [U] et M. [P] [U] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

Le tribunal a retenu en substance :

Que la procédure est régulière et que les conditions de la mise en jeu de la clause résolutoire sont réunies ;

Qu’il n’y a pas lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire dans la mesure où la proposition d’échéancier par M. [U] n’est pas concrète et que des attestations de es voisins établissent les nuisances sonores dont le locataire est à l’origine';

Que la situation du locataire justifie de lui octroyer des délais de paiement.

Par déclaration en date du 20 octobre 2022, M. [Y] [U] a formé appel de cette décision, uniquement contre les consorts [T], et en tous ses chefs à l’exception de celui lui ayant accordé des délais de paiement.

Mme [Z] [T] est décédée le 15 décembre 2022.

Par ordonnance du 13 mars 2023, le Premier Président a rejeté la demande de M. [Y] [U] en arrêt de l’exécution provisoire.

***

Aux termes de ses dernières écritures remises au greffe par voie électronique le 15 décembre 2022 (conclusions d’appelant n°1), M. [Y] [U] demande à la cour :

Vu la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, et notamment son article 24,

Réformer le jugement rendu le 12 août 2022 par le Juge des contentieux de la protection près du Tribunal judiciaire de Lyon, en ce en ce qu’il a constaté la résiliation du bail à la date du 26 octobre 2021, condamné M. [U] à payer aux consorts [T] la somme de 4'052 € au titre de la dette locative au 24 juin 2022, accordé des délais de paiement non suspensifs des effets de la résiliation du bail, ordonné l’expulsion de M. [U], condamné M. [U] à payer aux consorts [T] la somme de 400 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les dépens,

Et, en conséquence statuant à nouveau,

A titre principal,

Dire et juger que la dette de M. [U] s’élève à la somme de 3'232 € au 1er décembre 2022, somme à parfaire au jour de l’audience,

Accorder à M. [Y] [U] des délais de paiement pour la somme de 170 € mensuels, jusqu’à apurement de la dette,

Dire et juger que ces délais seront suspensifs des effets de la résiliation du bail,

Débouter les consorts [Z], [R], [G] et [B] [T] de tous leurs arguments fins et moyens,

En tout état de cause,

Condamner Mmes [Z], [G], [R] [T] et M. [B] [T] au versement de la somme de 2'000 € à titre d’indemnité qualifiée d’honoraires auprès de Maître Caroline Beaud, Conseil de M. [U], vu les articles 37 et 75 de la loi du 10 juillet 1991, et subsidiairement l’article 700 du Code de procédure civile,

Dire qu’il serait inéquitable que le Trésor Public pour sa part, et le Conseil de M. [U] pour une autre part, financent tous deux la défense de M. [U] alors que Mmes [Z], [G], [R] [T] et M. [B] [T] sont en capacité de faire face aux frais que le concluant devrait supporter s’il n’avait pas eu le bénéfice de l’aide juridictionnelle,

Donner acte à Maître Caroline Beaud de ce qu’elle s’engage à renoncer au bénéfice de l’aide juridictionnelle si, dans les quatre mois du jour où la décision à intervenir est passée en force de chose jugée, elle parvient à recouvrer auprès de Mmes [Z], [G], [R] [T] et M. [B] [T] la somme allouée,

Condamner Mmes [Z], [G], [R] [T] et M. [B] [T] aux entiers dépens, distraits au profit de Maître Caroline Beaud, Avocat sur son affirmation de droit.

Il fait valoir qu’il s’acquitte des échéances de remboursement de la dette telles que fixées par le premier juge et qu’il règle son loyer et ses charges courantes. Il souligne que la dette a baissé et il sollicite la communication des avis d’échéance qui ne lui ont pas été remis. Il précise qu’il perçoit le RSA outre les APL et qu’il recherche activement un emploi. Il précise qu’une promesse d’embauche est en passe d’aboutir, ainsi qu’un déblocage de FSL. Il fait valoir qu’il souhaite conserver son logement où il accueille ses trois enfants pour l’exercice de son droit de visite et d’hébergement.

Il conteste fermement les troubles de voisinage qui lui sont imputés.

***

Aux termes de leurs dernières écritures remises au greffe par voie électronique le 7 décembre 2023 (conclusions récapitulatives d’intimés n°3), Mme [G] [T], Mme [R] [T] et M. [B] [T] demandent à la cour :

Vu la Loi du 6 Juillet 1989, et notamment son article 24,

Confirmer le jugement de première instance en ce qu’il a :

Condamné solidairement M. [Y] [U] et M. [P] [U] à payer à Mme [Z] [T], Mme [G] [T], Mme [R] [T] et M. [B] [T] la somme de 4 052 € correspondant au montant du loyer et des charges et indemnité d’occupation jusqu’au mois de juin 2022 inclus, selon état des créances du 24 juin 2022,

Constaté que le bail consenti par Mme [Z] [T], Mme [G] [T], Mme [R] [T] et M. [B] [T] à M. [Y] [U] sur les locaux à usage d’habitation situés [Adresse 2] à [Localité 7] et résilié depuis le 26 octobre 2021,

Dit que M. [Y] [U] doit quitter les lieux et qu’à défaut de libération volontaire des locaux 2 mois après signification d’un commandement de quitter les lieux, le bailleur est autorisé à faire procéder à son expulsion tant de sa personne que de ses biens, ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

Condamné in solidum M. [Y] [U] et M. [P] [U] à payer à Mme [Z] [T], Mme [G] [T], Mme [R] [T] et M. [B] [T] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui aurait été dû en l’absence de cessation du bail à compter du 1er juillet 2022 jusqu’à la libération effective des lieux,

Condamné in solidum M. [Y] [U] et M. [P] [U] à payer à Mme [Z] [T], Mme [G] [T], Mme [R] [T] et M. [B] [T] la somme de 400 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamné in solidum M. [Y] [U] et M. [P] [U] aux dépens comprenant le commandement de payer,

Réformer le jugement en ce qu’il a octroyé des délais de paiement à M. [Y] [U],

En conséquence, statuant à nouveau,

Débouter M. [Y] [U] de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions,

A titre subsidiaire,

Prononcer la résiliation du bail du fait des manquements réitérés de M. [Y] [U] à son obligation de jouissance paisible des lieux loués, et dans cette hypothèse, ordonner l’expulsion de M. [Y] [U] des lieux loués ainsi que de celle de tous occupants de son chef, et ce au besoin avec le concours de la force publique,

En tout état de cause, Y ajoutant,

Condamner M. [Y] [U] à payer à Mme [Z] [T], Mme [G] [T], Mme [R] [T] et M. [B] [T] la somme de 4'343 € au titre des sommes dues au 6.12.2023 échéance de décembre 2023 incluse,

Condamner M. [Y] [U] à payer à Mme [Z] [T], Mme [G] [T], Mme [R] [T] et M. [B] [T] la somme de 76.97€ au titre de la régularisation des charges des exercices 2020 à 2022,

Condamner M. [Y] [U] à régler à Mme [Z] [T], Mme [G] [T], Mme [R] [T] et M. [B] [T] la somme de 5'000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamner M. [Y] [U] à régler à Mme [Z] [T], Mme [G] [T], Mme [R] [T] et M. [B] [T] les entiers dépens d’appel.

Ils exposent d’abord que Mme [Z] [T] est décédée le 5 décembre 2022 et qu’ils sont ses héritiers.

Ils contestent ensuite que l’appelant respecte les délais de paiement qui lui ont été accordés puisque le décompte qu’il produit mentionne des échéances de loyers de 930 € au lieu de 952 €, qu’il déduit des APL qui ne correspondent pas aux prestations versées par la CAF et qu’il fait état d’un paiement de 420 € en novembre 2022 dont il ne justifie pas. Ils soulignent que M. [U] ne propose plus de payer sa dette en trois fois mais qu’il s’aligne sur l’échéancier qui lui a été accordé d’office par le tribunal, en contestant la révision du loyer, mais sans s’en expliquer. Ils estiment en tout état de cause que les pièces produites par l’appelant lui même établissent qu’il a eu connaissance de l’indexation contractuelle appliquée.

Ils forment appel incident concernant les délais de paiement accordés à M. [U] en soulignant que celui-ci n’a fait aucun règlement pour novembre 2022 au titre des échéances courantes de loyer. Ils ajoutent qu’alors que les délais de paiement n’étaient que partiellement pas respectés, l’appelant a cessé tout règlement depuis octobre 2023.

Ils font valoir que suite au dégât des eaux signalé par M. [U], une déclaration de sinistre a été faite et que celui-ci a été indemnisé par son assurance.

A titre subsidiaire, ils demandent à la cour de prononcer la résiliation du bail à raison des nuisances occasionnées. Ils contestent la valeur probante des attestations versées aux débats par l’appelant et ils soulignent que l’intéressé n’a toujours pas réparé la vitre cassée de la fenêtre de la salle de bain de l’appartement loué donnant dans les parties communes, de même qu’il n’a pas souscrit de contrat d’entretien pour la chaudière.

***

Il est renvoyé aux écritures des parties pour plus ample exposé des moyens venant à l’appui de leurs prétentions.

MOTIFS,

A titre liminaire, il y a lieu de constater que l’instance, interrompue par le décès de Mme [Z] [T] en cours de procédure, a été reprise sans diligences particulières puisque ses héritiers, Mme [G] [T], Mme [R] [T] et M. [B] [T] étaient déjà dans la cause.

Il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes des parties tendant à voir la cour «'dire'», «'donner acte'» ou «'dire et juger'» lorsqu’elles ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31 et 954 du Code de procédure civile mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions.

La cour rappelle enfin qu’en application de l’article 954 du Code de procédure civile, elle ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions des parties et qu’elle ne peut de ce fait se prononcer sur des prétentions qui n’y seraient pas intégrées.

Sur la demande en constat de la résiliation du bail':

Il n’est pas discuté et il est régulièrement justifié de la recevabilité de cette demande, une copie de l’assignation ayant été notifiée à la Préfecture du Rhône dans les conditions forme et de délais prévues aux dispositions du III de l’article 24 de la loin°89-462 du 06 juillet 1989.

Sur le fond, le premier juge a fait application de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, lequel prévoyait alors que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, les conditions générales du bail signé le 1er mai 2020 contiennent une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 25 août 2021 pour la somme en principal de 2'604 €.

M. [Y] [U], qui a contesté auprès de l’huissier de justice le décompte joint à ce commandement, ne justifie toujours pas, à hauteur d’appel, de sa contestation ou de ses paiements qui n’auraient pas été pris en compte. En outre, il n’est pas sérieusement contesté qu’aucun paiement n’est intervenu dans les deux mois de la délivrance du commandement de payer, M. [U] ayant repris ses paiements en novembre et décembre 2021.

Dès lors, le jugement attaqué, en ce qu’il a constaté l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, est confirmé.

Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire :

En vertu de la règle selon laquelle «'la loi nouvelle régit les effets légaux des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur et non définitivement réalisées'», les conditions d’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire sont celles résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, en vertu de laquelle, l’article 24, VII, est ainsi libellé':

«'VII. – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.'»

En l’espèce, M. [Y] [U] ne justifie pas de la reprise du paiement du loyer courant dès lors que ses paiements n’incluent pas l’indexation appliquée depuis 2022 et qu’il a cessé tout règlement depuis octobre 2023. Ne remplissant pas les conditions pour se voir octroyer des délais de paiement suspensifs de la résiliation du bail, le jugement attaqué, en ce qu’il a rejeté la demande en ce sens, ordonné l’expulsion de M. [U] et condamné l’intéressé au paiement d’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux, est confirmé, sans qu’il n’y ait lieu en conséquence d’examiner la demande subsidiaire en prononcé de la résiliation du bail.

Sur la demande d’actualisation de la dette locative et l’appel incident concernant les délais de paiement':

En vertu de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, l’ensemble des paiements dont justifie M. [U] se retrouvent dans les décomptes des consorts [T], tandis que l’indexation appliquée est prévue au contrat de bail.

Par ailleurs, il est justifié d’une régularisation de charges pour les années 2020 à 2022. En l’état de ces éléments, les intimés rapportent régulièrement la preuve du principe et du montant de leur créance à hauteur de la somme de 4'343 € selon décompte arrêté à l’échéance de décembre 2023 incluse, outre 76,97 € au titre de la régularisation de charges des exercices 2020 à 2022.

Le jugement attaqué, en ce qu’il a condamné le locataire à payer l’arriéré locatif, est confirmé et, actualisant la créance, la cour porte le montant de la condamnation de M. [Y] [U] à la somme de 4'419,97€ représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation échus jusqu’à l’échéance de décembre 2023 incluse.

Si le premier juge était fondé, en l’état du droit positif alors en vigueur et de la précarité de la situation financière de M. [U], à accorder à ce dernier des délais de paiement, l’évolution du litige et en particulier le non-respect de ces délais par l’appelant conduit à réformer le jugement de ce chef.

Statuant à nouveau, la cour dit n’y avoir lieu à accorder à M. [U] des délais de paiement.

Sur les demandes accessoires':

M. [Y] [U] succombant, la cour confirme la décision attaquée en ce qu’elle l’a condamné, in solidum avec la caution, aux dépens de première instance et à payer aux consorts [T] la somme de 400 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, justifiée en équité.

Y ajoutant, la cour condamne M. [Y] [U], partie perdante, aux dépens à hauteur d’appel et elle rejette sa demande d’indemnisation de ses frais irrépétibles.

La cour condamne M. [Y] [U] à payer aux consorts [T] la somme de 500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile à hauteur d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Constate que l’instance, interrompue par le décès de Mme [Z] [T] en cours de procédure, a régulièrement été reprise par ses héritiers, Mme [G] [T], Mme [R] [T] et M. [B] [T], déjà dans la cause,

Infirme le jugement rendu le 12 août 2022 par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Lyon en ce qu’il a accordé des délais de paiement à M. [Y] [U] pour l’apurement de la dette locative,

Statuant à nouveau,

Dit n’y avoir lieu à accorder à M. [Y] [U], des délais de paiement,

Confirme le jugement rendu le 12 août 2022 par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Lyon pour le surplus de ses dispositions, sauf à actualiser la condamnation de M. [Y] [U] en paiement de la dette locative en portant le quantum de cette condamnation de 4'052 € selon état de créance au 24 juin 2022 à la somme de 4'419,97 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échues jusqu’à l’échéance de décembre 2023.

Y ajoutant,

Rejette les demandes indemnitaires de M. [Y] [U] ainsi que ses demandes au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamne M. [Y] [U] aux dépens de l’instance d’appel,

Condamne M. [Y] [U] à payer à Mme [G] [T], Mme [R] [T] et M. [B] [T] la somme de 500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT