N° RG 22/02387 – N° Portalis DBVX-V-B7G-OGXH

Décision du Tribunal Judiciaire de BOURG EN BRESSE

Au fond du 17 février 2022

( chambre civile)

RG : 20/03105

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

1ère chambre civile A

ARRET DU 13 Mars 2025

APPELANTE :

SASU SEMILLANCE

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représentée par la SCP BAUFUME ET SOURBE, avocat au barreau de LYON, avocat postulant, toque : 1547

Et ayant pour avocat plaidant la SELEURL NHDA, avocat au barreau de PARIS

INTIMES :

M. [N] [S] [R]

né le 05 Janvier 1963 à [Localité 6]

[Adresse 4]

[Localité 3]

Représenté par la SELARL LX LYON, avocat au barreau de LYON, avocat postulant, toque : 938

Et ayant pour avocat plaidant la SELEURL SELARLU CABINET COHEN, avocat au barreau de PARIS

Mme [U] [W] [E] [V] épouse[R]

née le 13 Décembre 1963 à [Localité 5]

[Adresse 4]

[Localité 3]

Représentée par la SELARL LX LYON, avocat au barreau de LYON, avocat postulant, toque : 938

Et ayant pour avocat plaidant la SELEURL SELARLU CABINET COHEN, avocat au barreau de PARIS

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 10 Janvier 2023

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 19 Décembre 2024

Date de mise à disposition : 13 Mars 2025

Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

— Anne WYON, président

— Julien SEITZ, conseiller

— Thierry GAUTHIER, conseiller

assistés pendant les débats de Séverine POLANO, greffier

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Anne WYON, président, et par Séverine POLANO, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

Par acte du 12 janvier 2010, M. et Mme [R] ont donné à bail commercial à la société Sémillance le lot de copropriété dont ils sont titulaires dans un immeuble à usage de résidence Ehpad à [Localité 1].

La clause intitulée loyer et indexation du bail prévoit que le loyer sera, au terme de la deuxième année entière suivant la date de prise d’effet du bail, révisé annuellement au 1er janvier suivant, avec une garantie d’augmentation de 1,5 % net par an.

Soutenant que cette clause est contraire au statut des baux commerciaux, et par lettre du 22 juin 2020, la société Sémillance a réclamé aux bailleurs la restitution du trop-perçu à ce titre durant les cinq années précédentes. Diverses procédures ont opposé les parties.

La société Sémillance a saisi le tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse le 22 septembre 2020 afin que cette clause soit réputée non écrite.

Par jugement du 17 février 2022, le tribunal a :

— déclaré irrecevable l’exception d’incompétence soulevée par M. et Mme [R],

— débouté la société Sémillance de toutes ses demandes,

— condamné la société Sémillance à payer à M. et Mme [R] la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la société Sémillance aux dépens de l’instance.

Par déclaration du 29 mars 2022, la société Sémillance a relevé appel de cette décision en ce qu’elle l’a déboutée de toutes ses demandes et condamnée aux dépens et au paiement d’une indemnité fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions déposées au greffe le 27 juin 2022, la société Sémillance demande à la cour d’infirmer le jugement entrepris en ce qu’il l’a déboutée de l’ensemble de ses demandes et, statuant à nouveau :

— déclarer non écrite la clause d’indexation stipulée au cinquième alinéa de l’article « loyer et indexation » du bail conclu le 10 janvier 2010 entre M. [N] [R] et Mme [U] [R] née [V] ;

— condamner solidairement M. et Mme [R] à lui restituer toute somme excédant le montant nominal du loyer de 7283,16 euros TTC, soit la somme de 4815,76 euros TTC, avec intérêts au taux légal à compter de l’acte introductif d’instance sur la somme de 3411,64 euros et à compter du 13 septembre 2021 pour le surplus ;

— condamner solidairement M. et Mme [R] à lui verser la somme de 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— les condamner solidairement aux dépens.

Elle fait essentiellement valoir que sauf insertion d’une clause d’échelle mobile ou d’une 'clause recettes', le statut des baux commerciaux interdit en vertu de dispositions d’ordre public toute révision annuelle, automatique et à la hausse du montant du loyer, et que le tribunal ne pouvait consacrer la présente clause litigieuse qui prévoit une révision annuelle du loyer au taux constant de 1,5 %.

Elle s’appuie sur les dispositions de l’article L.112-1 du code de monétaire et financier et affirme que le tribunal s’est trompé en retenant que par une telle stipulation, les parties n’avaient pas prévu d’indexation, qu’il a excédé ses pouvoirs par son interprétation qui donne effet à une clause entachée de nullité, et enfin qu’il a validé une clause dont l’application entraîne une indexation automatique du prix du bail, en contravention avec ce texte.

Elle précise que cette clause exclut en outre toute baisse du loyer et contrevient ainsi aux dispositions de l’article L.145-39 du code de commerce.

Par conclusions déposées au greffe le 23 septembre 2022, M. et Mme [R] demandent à la cour de:

— débouter la société Sémillance de toutes ses demandes,

— confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse 17 février 2022,

— condamner la société Sémillance à leur payer une somme de 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamner aux entiers dépens.

Ils soutiennent que la clause ne prévoit pas l’indexation du loyer sur une base indiciaire, qu’elle constitue une clause de révision conventionnelle du loyer non fondée sur un indice, de sorte que les dispositions dont se prévaut la preneuse ne sont pas applicables. Ils indiquent que le prix du loyer est connu dès la souscription d’un engagement, abstraction faite de la révision triennale ou du plafonnement du loyer renouvelé et rappellent que cette modalité de désintéressement des créanciers est licite et admise par la jurisprudence (Civ. 3è 16 novembre 2021 n°11-12612 et Civ. 3è 22 juin 2022, n°21-16042).

Il convient de se référer aux écritures des parties pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 29 mars 2022.

MOTIVATION

C’est par des motifs pertinents qui répondent aux moyens formés en appel et que la cour adopte que le premier juge, rappelant qu’il convient de rechercher quelle a été la commune intention des parties sans s’arrêter à l’emploi du mot indexation dans le titre du paragraphe où figure la clause litigieuse, a retenu que cette stipulation ne prévoit aucune indexation, l’augmentation annuelle du loyer prévue en l’espèce ne dépendant pas de l’évolution d’un indice ou d’une autre variable introduisant un aléa, et le prix de l’occupation des lieux étant déterminé dès la conclusion de la convention pour toute la durée du bail, sauf révision triennale.

Il s’ensuit que la clause querellée ne constitue pas une clause d’indexation prohibée par le statut des baux commerciaux et ne contrevient pas aux dispositions de l’article L.112-1 du code monétaire et financier, mais une clause d’augmentation forfaitaire du loyer indépendante des prescriptions liées à la révision ou à l’indexation, dont la validité est admise ainsi qu’en témoigne la jurisprudence citée par les bailleurs.

Le jugement sera en conséquence confirmé en ses dispositions critiquées et la société Sémillance condamnée aux dépens d’appel et au paiement à M. et Mme [R] d’une indemnité de 5000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, sa propre demande sur ce point étant rejetée.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,

Confirme le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse le 17 février 2022 (RG 20/03105) en ce qu’il a débouté la société Sémillance de ses demandes et l’a condamnée aux dépens et au paiement à M. et Mme [R] d’une indemnité de 3000 euros en application de l’article 700 code de procédure civile,

Et, y ajoutant,

Condamne la société Sémillance aux dépens d’appel et au paiement à M. et Mme [R] d’une somme de 5000 euros en application de l’article 700 de procédure civile, sa propre demande sur ce point étant rejetée.

LE GREFFIER LE PRESIDENT