Cour d'appel de Metz, 7 janvier 2014, n° 12/01699

Minute n° 13/00657

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

R.G : 12/01699

SCI A

C/

Syndicat des copropriétaires DE LA RESIDENCE 'LES CYCLADES'

COUR D’APPEL DE METZ

CHAMBRE DES URGENCES

ARRÊT DU 07 JANVIER 2014

APPELANTE :

SCI A représentée par son représentant légal

XXX

XXX

Représentant : M^e Armelle BETTENFELD, avocat au barreau de METZ

INTIMEE :

Syndicat des copropriétaires de la résidence 'LES CYCLADES’ représenté par son syndic, la SA DUMUR IMMOBILIER

XXX

XXX

Représentant : M^e Stéphane FARAVARI, avocat au barreau de METZ

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : Monsieur STAECHELE, Président de Chambre

ASSESSEURS : Madame SOULARD, Conseiller

Madame KNAFF, Conseiller

GREFFIER PRÉSENT AUX DÉBATS ET AU PRONONCÉ DE L’ARRÊT : Madame D

DATE DES DÉBATS : Audience publique du 12 novembre 2013

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe, selon les dispositions prévues à l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile, le 07 janvier 2014.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 24 janvier 2011, la SCI A a saisi le Tribunal de grande instance de C en exposant :

que par acte reçu par Maître Z, notaire, le 29 octobre 2010, elle a vendu un appartement à M. Y et à Madame X ;

que par lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 12 novembre 2010, le syndicat des copropriétaires de la copropriété « Résidence les Cyclades » représenté par son syndic, la SA DUMUR IMMOBILIER a notifié à Maître Z, notaire chargé de la vente, une opposition pour un montant de 8 739,51 € ;

qu’elle a sollicité la mainlevée de cette opposition au motif qu’elle n’avait pas été faite par acte extrajudiciaire ;

que de surcroît et subsidiairement, elle conteste le montant des charges réclamées.

Le syndicat des copropriétaires de la Résidence les Cyclades représenté par son syndic, la SA DUMUR IMMOBILIER a constitué avocat, a conclu au rejet de la demande et a sollicité reconventionnellement la condamnation de la SCI A à lui payer la somme de 9 563,74 € au titre des arriérés de charges de copropriété, avec intérêts au taux légal à compter du jour de la demande.

Maître Z a été appelé en déclaration de jugement commun par la SCI A, mais n’a pas comparu.

Par jugement réputé contradictoire du 14 mai 2012, le Tribunal de grande instance de C, a :

déclaré irrégulière l’opposition formée par le syndicat des copropriétaires de la résidence les Cyclades entre les mains de Maître Z ; en conséquence, en a ordonné la mainlevée ;

condamné la SCI A à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence les Cyclades la somme de 9 563,74€ arrêtée au 3 juin 2011, au titre de l’arriéré des charges de copropriété, outre les intérêt au taux légal à compter du 6 juin 2011;

a laissé les dépens à la charge de la SCI A ;

a condamné celle-ci à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence les Cyclades la somme de 1 500 €, par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile et a déclaré le jugement commun à Maître Z, notaire ;

a ordonné l’exécution provisoire du jugement, y compris en ce qui concerne l’application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Pour statuer comme il l’a fait, le premier juge a retenu :

que le syndicat des copropriétaires de la Résidence les Cyclades verse aux débats le détail des appels de fonds depuis juin 2008 ainsi que le relevé de compte de la SCI A arrêté au 3 juin 2011 qui fait apparaître un solde débiteur de 9 563,74 € correspondant à l’arriéré des charges de la demanderesse ;

qu’il produit également les factures afférentes aux charges réclamées ;

que la SCI A n’a pas contesté les procès-verbaux d’assemblées générales annuelles ;

que pour autant, elle ne justifie pas avoir réglé les sommes réclamées et se contente de simples allégations pour contester le principe des créances du syndicat des copropriétaires de la Résidence les Cyclades.

oOo

La SCI A a interjeté appel de cette décision, par déclaration reçue au greffe de la Cour le 14 juin 2012.

Son appel est expressément limité aux dispositions du jugement qui l’ont condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence les Cyclades, la somme de 9 563,74 €, arrêtée au 3 juin 2011, au titre de « l’arriéré 700 » du Code de procédure civile, en ce qu’il a laissé les dépens à sa charge et en ce qu’il l’a condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence les Cyclades la somme de 1 500 €, par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions déposées au greffe de la Cour le 3 septembre 2013, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé de ses moyens et de ses prétentions, la SCI A demande à la Cour, au visa de l’article 10 alinéa 1 de la loi N° 65-557 du 10 juillet 1965, ensemble celui de l’article 122 du Code de procédure civile, 1315 et 1147 du Code civil, d’infirmer le jugement déféré et, statuant à nouveau, de :

débouter le syndicat des copropriétaires de la Résidence les Cyclades de l’intégralité de ses demandes ;

le condamner aux entiers frais et les dépens de première instance et d’appel, ainsi qu’à lui payer la somme de 1 500 € par instance, soit 3 000 € au total par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

oOo

Dans ses dernières écritures déposées le 4 juin 2013, auxquelles il est pareillement renvoyé pour plus ample exposé de ses moyens et de ses prétentions, la copropriété « Résidence les Cyclades » représentée par son syndic, la SA DUMUR IMMOBILIER conclut en réponse, en demandant à la Cour de :

confirmer le jugement entrepris ;

condamner la SCI A à lui payer la somme de 9 563,74 € arrêtée au 3 juin 2011, au titre de l’arriéré des charges de copropriétaires, avec les intérêts au taux légal à compter du 6 juin 2011 ;

condamner la SCI A aux dépens de première instance et d’appel ainsi qu’à lui verser une indemnité de 2 000 €, par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

MOTIFS

Sur la recevabilité de l’appel

La recevabilité de l’appel n’est pas contestée. Les pièces du dossier ne font apparaître aucune fin de non-recevoir susceptible d’être relevée d’office. L’appel sera donc déclaré recevable.

Sur la recevabilité des contestations de la SCI A

En première instance, comme en appel, le syndicat des copropriétaires a opposé à la SCI A le fait qu’elle n’avait pas contesté dans les délais les décisions de l’assemblée générale et notamment celles qui donnaient quitus au syndic de sa gestion.

Dans ses conclusions d’appel, la SCI A se borne à discuter le détail des charges qui lui sont réclamées, sans jamais répondre à l’objection qui lui est faite, qu’elle a approuvé les comptes de la copropriété, donné quitus au syndic à toutes les assemblées générales et qu’elle n’en a jamais contesté aucune.

Si la décision de l’assemblée d’approuver les comptes du syndic ne peut pas être remise en cause, faute d’action en contestation dans le délai de deux mois, elle ne fait cependant pas obstacle à une action d’un copropriétaire en rectification d’erreurs commises par le syndic dans l’établissement des comptes individuels (Cass. 3^e civ. 6 juill. 1994). En effet, l’approbation annuelle des comptes établis par le syndic ne porte pas sur les répartitions individuelles de charges entre les différents copropriétaires.

Il s’ensuit que les demandes de la SCI A sont recevables nonobstant le fait qu’elle n’a pas contesté les décisions des assemblées générales.

Sur la contestation relative au contrat de nettoyage

La SCI A faire valoir :

que le seul élément commun est le parking ;

que c’est donc à tort que le syndic lui a imputé des frais de nettoyage ;

qu’elle a toujours assumé ces frais elle-même ;

que si le syndic de la copropriété affirme que sa contestation est vaine, motif pris de ce qu’aucune facture de nettoyage ne serait mentionnée sur les relevés de compte qu’elle produit, il reste que ce poste apparaît bien sur les appels de charges détaillées que lui a transmis le syndic ; que ces frais ont été mis en compte dans le poste PC4 dans le relevé du 1^er avril 2008 au 31 mars 2009 pour un montant total de 10 656,36 € avant répartition entre les copropriétaires ; que le syndic lui ensuite réclamé sa quote-part en y incluant les frais de nettoyage indus ;

Le syndicat des copropriétaires de la Résidence les Cyclades pour sa part, explique :

que, contrairement à ce que soutient la SCI A, aucune facture de nettoyage ne lui a été imputée pour le bâtiment B ;

qu’elle produit un relevé général des dépenses du 1^er avril 2008 au 31 mars 2009 et un autre du 1^er avril 2009 au 31 mars 2010 démontrant qu’il n’existe aucune facture de nettoyage sur le bâtiment B ;

que la contestation de l’appelant est dénuée de tout fondement.

Il ne ressort pas des relevés de charges individuels adressés à la SCI A que des frais de nettoyage lui aient été imputés au titre des années considérées. La circonstance que des frais de nettoyage figurent dans le relevé général ne signifie pas qu’une part lui a été imputée et la SCI A ne mentionne aucun décompte qui lui soit propre dans lequel figurent de tels frais. Sa contestation de ce chef n’a donc pas de portée.

Sur la contestation relative aux factures d’électricité

La SCI A fait valoir :

que le règlement de la consommation d’énergies des parties privatives ne correspond pas à une charge de copropriété ; que dès lors, le syndic n’a pas qualité pour en réclamer le paiement ;

que l’intimée, qui a indiqué dès janvier 2010, que le règlement des factures EDF serait adressé directement aux locataires de la SCI A le sait fort bien ;

que c’est donc à tort que des sommes ont été inscrites à son compte de ce chef ;

qu’en tout état de cause, elle sollicite la production de l’intégralité des factures mises en compte ;

que, contrairement à ce que prétend le syndicat des copropriétaires de la Résidence les Cyclades, elle n’a jamais été promoteur ou syndic de la copropriété ; que le fait que Monsieur B ait été gérant d’une société ayant occupé les fonctions de syndic avant la nomination du groupe DUMUR est indifférent en la matière ;

que, lors de la mise en place de la copropriété, Monsieur B a reçu toutes les factures EDF afférentes à l’adresse occupée par son locataire, la société HOME SWEET HOME ;

que lors de la prise de fonctions du groupe DUMUR, il lui a adressé l’ensemble des factures concernant la copropriété ; qu’il est possible qu’une facture due par la société HOME SWEET HOME lui ait été transmise par erreur ; que, s’agissant d’une charge privative, la société en question a toujours réglé ses factures de consommation d’énergie elle-même ;

qu’en tout état de cause, le syndicat des copropriétaires de la Résidence les Cyclades doit être invité à produire un décompte actualisé de ses charges, d’apurer des sommes mises en compte au titre du contrat d’électricité.

Le syndicat des copropriétaires de la Résidence les Cyclades pour sa part, a fait valoir qu’il n’appartient pas aux autres copropriétaires de payer les factures d’électricité de la SCI A.

Pour obtenir le paiement de ces charges d’électricité, il appartient au syndicat des copropriétaires de la Résidence les Cyclades de rapporter la preuve qu’elles font partie des dépenses communes qu’il a la charge de recouvrer sur les copropriétaires. Cette preuve n’est pas rapportée en l’espèce. Il convient en conséquence d’infirmer le jugement déféré de ce chef et de rejeter cette demande.

Sur la contestation relative à l’entretien de la pompe de relevage

La SCI A fait valoir :

que le syndic a commis une erreur en lui facturant le contrat d’entretien des pompes de relevage en ce qui concerne le PC 6 alors qu’elle n’est propriétaire que des bâtiments numérotés 4 et 5, lesquels ne sont pas raccordés à la pompe de relevage ;

que n’ayant pas l’usage de ces pompes, elle n’est pas tenue d’en supporter la charge ;

que d’ailleurs, dans sa lettre du 28 janvier 2010, le syndic s’est engagé à régulariser la situation ; qu’il a retiré cette charge dans les décomptes ultérieurs ;

que, s’il soutient avoir régularisé la situation par un remboursement de 703,42 €, aucune régularisation n’a eu lieu pour les frais mis en compte depuis 2008.

Le syndicat des copropriétaires de la Résidence les Cyclades pour sa part explique :

que ce poste a fait l’objet d’un remboursement comptable au titre du décompte produit justifiant l’opposition à hauteur de 8 759,51 €.

que ce remboursement s’est élevé à la somme de 703,42 € (pour une facture d’un montant total de 732.12 €)

qu’il n’existe donc aucun contentieux justifiant l’imputation des frais relatifs à la pomme de relevage.

La SCI A produit un décompte des charges dont il résulte effectivement, que 383,01 € lui ont été réclamés le 31 mars 2009, au titre de l’entretien des pompes de relevage. Elle ne justifie cependant pas qu’elle a été facturée d’une somme supérieure au remboursement dont elle a bénéficié (à quelques euros près).

Les parties étant d’accord pour admettre que cette charge ne pèse pas sur la SCI A, il convient donc de tenir le débat clos sur ce point.

Sur l’application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile et les dépens

Il ne paraît pas inéquitable que chacune des parties conserve à sa charge les frais irrépétibles exposés pour la défense de ses intérêts en cause d’appel, ces demandes, fondées sur l’article 700 du Code de procédure civile, seront en conséquence rejetées.

Les dépens seront partagés par moitié entre les parties.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant en dernier ressort, publiquement, par arrêt contradictoire, après en avoir délibéré conformément à la loi,

Reçoit l’appel, régulier en la forme;

Confirme la décision déférée en toutes ses dispositions, excepté celles relatives aux frais d’électricité et à l’application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

En conséquence condamne la SCI A à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence les Cyclades le total des charges qui lui sont réclamées, déduction faite des frais d’électricité mis en compte du chef de son ou ses locataires ;

Rejette toute autre demande ;

Fait masse des dépens de première instance et d’appel et condamne chacune des parties à en payer la moitié.

La Greffière Le Président