Cour d'appel de Metz, 6ème chambre, 5 novembre 2020, n° 19/00378

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Texte intégral
- COUR D'APPEL DE METZ
- Parties
- Composition de la Cour
- Faits
- Motifs de la décision
- Sur la recevabilité de l'appel
- Sur la demande tendant à voir déclarer irrecevables les conclusions du Ministè...
- Sur la demande avant dire droit de production d'un nouvel avis de valeur
- Sur le fond
- Sur les dépens
- Dispositif

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CA Metz
Confirmation 5 novembre 2020

Arguments

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Rejeté
Valeur vénale du bien
La cour a constaté que l'évaluation du bien était contestée et que la vente aux enchères n'était pas justifiée, confirmant ainsi l'ordonnance du juge-commissaire.
Accepté
État du bien et procédure de vente
La cour a jugé que la vente de gré à gré était appropriée compte tenu de l'état du bien et de la situation financière de la SCI.
Rejeté
Nécessité d'un nouvel avis de valeur
La cour a estimé qu'un nouvel avis n'était pas nécessaire, l'appelante ayant déjà produit un avis de valeur récent.

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Sur la décision

Référence :	CA Metz, 6e ch., 5 nov. 2020, n° 19/00378
Juridiction :	Cour d'appel de Metz
Numéro(s) :	19/00378
Dispositif :	Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours

Sur les parties

Président :	Anne-Yvonne FLORES, président
Avocat(s) :	Gilles ROZENEKDjaffar BELHAMICI
Parties :	Caisse CREDIT MUTUEL c/ S.A.S. CABINET HERBETH IMMOBILIER

Texte intégral

Minute n°20/00192

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 19/00378 – N° Portalis DBVS-V-B7D-E6SJ

Caisse CREDIT MUTUEL

X, Y, Z, H, MINISTERE PUBLIC, S.A.S. CABINET HERBETH IMMOBILIER

COUR D’APPEL DE METZ

CHAMBRE COMMERCIALE

ARRÊT DU 05 NOVEMBRE 2020

APPELANTE

CREDIT MUTUEL devenu LA CAISSE DE CREDIT MUTUEL LE VAL LORRAIN prise en la personne de son représentant légal,

[…]

Représentant : M^e Gilles ROZENEK, avocat au barreau de METZ

INTIMES

M^e Anne X es qualité de liquidateur judiciaire de la SCI SAINT HIPPOLYTE

[…]

Représentant : M^e Djaffar BELHAMICI, avocat au barreau de METZ

M. C Y es-qualité de gérant de la SCI SAINT HIPPOLYTE

[…]

non représenté

M. E Z

[…]

non représenté

M. G H

[…]

non représenté

SAS CABINET HERBETH IMMOBILIER prise en la personne de son représentant légal,

[…]

non représentée

INTERVENANTE FORCEE :

SCI 2 SP

[…]

non représentée

EN PRESENCE DU MINISTERE PUBLIC

représenté par Monsieur le Procureur Général près la Cour d’Appel de METZ

[…]

DATE DES DÉBATS : A l’audience publique du 15 Septembre 2020 tenue par M^me Anne-Yvonne FLORES, Magistrat Rapporteur qui a entendu les plaidoiries, les avocats ne s’y étant pas opposés et en a rendu compte à la Cour dans son délibéré pour l’arrêt être rendu le 05 Novembre 2020.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

PRÉSIDENT : M^me FLORES, Présidente de chambre

ASSESSEURS : M^me DEVIGNOT, Conseillère

M^me BIRONNEAU, Conseillère

MINISTERE PUBLIC PRESENT AUX DEBATS : Monsieur GOUEFFON, Avocat Général

GREFFIER PRÉSENT AUX DÉBATS ET AU PRONONCÉ DE L’ARRÊT : Madame Jocelyne WILD

EXPOSE DU LITIGE

Par jugement du 6 septembre 2016, le tribunal de grande instance de Thionville a prononcé l’ouverture d’une procédure de liquidation judiciaire à l’égard de la SCI Saint Hippolyte et a désigné M^me X ès qualités de mandataire liquidateur.

Par requête enregistrée au greffe le 20 décembre 2018, M^me X ès qualités de mandataire liquidateur de la SCI Saint Hyppolyte a demandé au juge-commissaire d’autoriser la cession de gré à gré d’un ensemble immobilier sis à Hagondange, […] et […] au profit de M. E Z ès qualités de gérant de la SCI 2SP ou de toute société pouvant se substituer, moyennant la somme de 46.000 euros net vendeur, conformément à l’article L642-18 du code de commerce, et par ministère de M^e H, notaire à Hagondange.

Estimant cette proposition suffisante, le juge-commissaire a, par ordonnance en date du 28 janvier 2019 :

— autorisé M^me X ès qualités de mandataire liquidateur de la SCI Saint Hyppolyte à céder de gré à gré l’ensemble immobilier sis à Hagondange composé de divers lots et sur 2 entrées différentes, à savoir […] et […], le tout cadastré section […], lots S et W et section […], lots 8,18,35,63,64,65,66 et 69 au profit de M. E Z ès qualités de gérant de la SCI 2SP ou de toute société pouvant se substituer, moyennant la somme de 46.000 euros net vendeur, hors frais et taxes éventuels, payable comptant le jour de la signature de l’acte notarié et ce, par le biais de M^e H, notaire à Hagondange ;

— dit que l’ordonnance serait notifiée à M^e X, M. Y, M. Z, M^e Carrow, le Crédit Mutuel créancier hypothécaire, le cabinet Herbeth Immobilier, créancier hypothécaire.

Par déclaration déposée au greffe le 11 février 2019, la Caisse de Crédit Mutuel a interjeté appel de cette décision aux fins d’annulation, subsidiairement d’infirmation de cette ordonnance en ce qu’elle a autorisé M^me X ès qualités à céder de gré à gré l’ensemble immobilier au profit de M. Z moyennant la somme de 46.000 euros net vendeur, hors frais et taxes éventuels, par le biais de M^e H notaire à Hagondange. Elle a intimé M^me X ès qualités de mandataire liquidateur de la SCI Saint Hyppolyte, M. E Z, M. Y ès qualités de gérant de la SCI Saint Hyppolyte, la SAS Cabinet Herbeth Immobilier, M^e Carrow et le Parquet Général de la cour d’appel de Metz.

La Caisse de Crédit Mutuel a demandé à la cour :

— d’infirmer l’ordonnance entreprise

— de rejeter la demande d’autorisation formée par M^me X ès qualités de mandataire liquidateur de la SCI Saint Hyppolyte

— de dire que les dépens seront employés en frais privilégiés de la procédure collective de la SCI Saint Hippolyte.

Elle a invoqué les dispositions de l’article L642-18 du code de commerce et a soutenu que selon un avis de valeur réalisé le 3 avril 2014, la valeur vénale des lots faisant l’objet de la requête s’élevait alors à la somme de 252.000 euros, «ce prix s’entendant valeur du gage libre dans un marché normal et non urgent». Elle a indiqué avoir fait procéder à une actualisation de la valeur vénale par la société

K&M expertises qui avait évalué l’ensemble immobilier à la somme de 182.000 euros. Elle a estimé que l’offre de 46.000 euros net vendeur était sans commune mesure avec la valeur vénale actualisée du bien. Elle a terminé en indiquant qu’un acquéreur s’était fait connaître et avait fait une offre d’acquisition au prix de 120.000 euros. L’appelante en a déduit que seule une vente aux enchères était susceptible de préserver au mieux les intérêts des créanciers, surtout dans un contexte de reprise favorable du marché immobilier. Elle a conclu dès lors à l’infirmation de la décision.

M^me X ès qualités de mandataire liquidateur de la SCI Saint Hyppolyte a demandé à la cour :

— d’enjoindre à la banque de produire un nouvel avis de valeur récent qui tiendrait compte de l’état du bien qui s’est aggravé depuis cinq ans

— de confirmer l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions

A titre subsidiaire, si la cour devait infirmer l’ordonnance entreprise,

— de condamner la Caisse de Crédit Mutuel à avancer tous les frais inhérents à la procédure de vente aux enchères publiques

— de condamner la Caisse de Crédit Mutuel le val lorrain aux dépens d’appel.

Elle a souligné que l’avis de valeur réalisé le 3 avril 2014 n’avait pas été porté à sa connaissance mais a ajouté que l’ensemble immobilier était à l’abandon et qu’une partie du bien dépendait de la SCI Passage du Parc qui était actuellement en liquidation judiciaire. Elle a conclu que le premier acquéreur invoqué avait fait une offre de rachat indissociable de la seconde offre de rachat effectuée auprès du mandataire liquidateur de la SCI Passage du Parc. Elle a ajouté qu’aucune offre ne lui avait été faite, étant précisé qu’elle avait déjà, par courrier du 13 septembre 2016, contacté la Caisse de Crédit Mutuel sur ce point qui ne lui avait alors pas communiqué l’avis de valeur de 2014. En outre, elle a déclaré que la procédure collective de la SCI Saint Hippolyte était totalement impécunieuse et qu’elle n’était donc pas en mesure de faire face aux frais du notaire qui serait commis pour procéder à une vente aux enchères publiques. Enfin, elle a estimé que l’offre qui aurait été proposée le 26 avril 2019 n’était pas sérieuse dans la mesure où elle avait été faite sous condition suspensive. Or elle a affirmé qu’une offre d’acquisition dans le cadre d’une procédure collective ne pouvait jamais être formulée avec des conditions suspensives.

Par soit-transmis du 28 juin 2019, le Ministère Public a indiqué s’en rapporter.

Par actes d’huissier la Caisse de Crédit Mutuel a fait signifier sa déclaration d’appel et a assigné à comparaître M. le Procureur Général près la cour d’appel de Metz par acte du 20 février 2019, M. Y, la SARL Cabinet Herbeth Immobilier et M. Z par actes du 18 février 2019, M^e Carrow par acte du 14 février 2019.

M. Y et M. Z n’ont pas constitué avocat, ils ont été cités par dépôt à l’étude d’huissier. La SARL Cabinet Herbeth Immobilier et M^e Carrow n’ont pas non plus constitué avocat. Ils ont été cités chacun à personne.

Par arrêt avant dire droit en date du 5 novembre 2019, la cour d’appel de Metz a :

- ordonné la réouverture des débats tout droit et moyen des parties réservés ;

— rabattu l’ordonnance de clôture ;

— invité la Caisse de Crédit Mutuel à conclure sur le moyen tiré de l’irrecevabilité de son appel;

— dit que l’affaire serait renvoyée à la conférence du Président de la chambre en date du 19 novembre 2019 ;

— a réservé les dépens.

La cour, sur le fondement des dispositions de l’article 547 du code de procédure civile, a constaté que l’ordonnance entreprise autorisait la vente de gré à gré de l’ensemble immobilier appartenant à la SCI Saint Hippolyte au bénéfice de la SCI 2SP dont M. E Z est le gérant ; que ce dernier n’intervenait donc pas à titre personnel même si l’ordonnance précisait qu’elle serait notifiée à M. Z sans autre précision.

Elle a ensuite relevé que selon la déclaration d’appel formée par la Caisse de Crédit Mutuel, cette dernière avait intimé M. Z à titre personnel, étant observé qu’il n’était fait aucune mention de sa qualité de gérant de la SCI 2SP. Elle a par ailleurs rappelé que, selon l’article 553 du code de procédure civile, en cas d’indivisibilité à l’égard de plusieurs parties, l’appel formé contre l’une n’était recevable que si toutes étaient appelées à l’instance.

Elle a en l’espèce considéré que l’ordonnance rendue à la requête du mandataire liquidateur concernait de manière indivisible la SCI Saint Hippolyte, propriétaire des biens objets de l’ordonnance, la SCI 2SP acquéreur ainsi que le notaire et les créanciers hypothécaires concernés et que la SCI 2SP aurait dû être intimée. En conséquence, elle a invité la Caisse de Crédit Mutuel à conclure sur le moyen tiré de l’irrecevabilité de son appel.

Par conclusions du 12 décembre 2019, la Caisse de Crédit Mutuel demande à la cour de

— déclarer son appel recevable ;

— déclarer irrecevables les conclusions du Ministère Public en date du 10 décembre 2019 en ce qu’elles portent sur le fond du litige ;

— infirmer l’ordonnance entreprise ;

statuant à nouveau,

— rejeter la demande d’autorisation formée par M^me X ès qualités de mandataire liquidateur de la SCI Saint Hyppolyte de céder de gré à gré, l’ensemble immobilier sis à Hagondange composé de divers lots et sur 2 entrées différentes, à savoir […] et […], le tout cadastré section […], lots S et W et section […], lots 8,18,35,63,64,65,66 et 69 au profit de M. E Z domicilié […], agissant en sa qualité de gérant de la SCI 2SP ou de toute société pouvant se substituer, moyennant la somme de 46.000 euros net vendeur, hors frais et taxes éventuels, payable comptant le jour de la signature de l’acte et ce, par le biais de M^e H, notaire à Hagondange ;

— et sur intervention forcée, déclarer l’arrêt à intervenir commun à la SCI 2SP, représentée par son gérant ;

— dire que les dépens seront employés en frais privilégiés de la procédure collective de la SCI Saint Hippolyte.

La Caisse de Crédit Mutuel reprend ses moyens exposés précédemment et ajoute que si M. Z apparaît être intimé sans autre précision et non en sa qualité de gérant de la SCI 2SP, il s’agit d’une erreur matérielle commise sur RPVA lors de la déclaration d’appel. Elle relève que la même erreur a été commise par le juge-commissaire mais qu’elle ne cause aucun grief et qu’aucune confusion n’était possible puisque seul M. Z ès qualités était partie à l’instance devant le juge-commissaire. Elle conclut que le moyen d’irrecevabilité soulevé n’est pas fondé et relève que la sanction serait de surcroît manifestement disproportionnée au but recherché qui est de permettre l’identification de la personne mise en cause devant la cour.

L’appelante conclut également à l’irrecevabilité des conclusions du ministère public dans la mesure où elles portent sur le fond du litige alors que les parties ne devaient conclure que sur le moyen soulevé d’office par la cour.

Elle soutient par ailleurs que la requête du mandataire liquidateur ne concerne pas la SCI 2SP qui est un tiers à la procédure menée devant le juge-commissaire. Elle indique dans ses conditions être en droit d’appeler la SCI 2SP en intervention forcée aux débats devant la cour afin que l’arrêt à intervenir lui soit déclaré opposable.

Par conclusions du 10 décembre 2019 communiquées régulièrement aux parties qui ont eu le temps nécessaire pour y répliquer avant la clôture et reprises à l’audience, le ministère public relève que la Caisse de Crédit Mutuel a intimé M. Z à titre personnel alors que la SCI 2SP dont ce dernier est dirigeant aurait dû être intimée. Il soutient qu’en application de l’article 115 du code de procédure civile, l’irrecevabilité est susceptible de régularisation. Il souligne que l’erreur commise par l’appelante ne porte pas grief dans la mesure où aucune confusion n’est possible, l’ordonnance énonçant que la cession de l’ensemble immobilier est autorisée au profit de M. Z agissant en sa qualité de gérant de la SCI 2SP.

Sur le fond, il relève que la Caisse de Crédit Mutuel a fait procéder à une actualisation de la valeur du bien immobilier et que ce dernier a été estimé à 182.000 euros. Il relève que si un acquéreur potentiel s’est manifesté le 26 avril 2019 pour un prix de 120.000 euros, cette offre a été faite sous condition suspensive d’obtenir un permis de construire et n’apparaît donc pas véritablement sérieuse. Il ajoute que la liquidation judiciaire de la SCI Saint Hyppolite étant impécunieuse, le mandataire liquidateur ne peut faire face aux frais afférents à une vente aux enchères publiques.

M^me X ès qualités de mandataire liquidateur de la SCI Saint Hyppolyte n’a pas conclu postérieurement à l’arrêt avant dire droit.

Par acte d’huissier en date du 27 novembre 2019, la Caisse de Crédit Mutuel devenue la Caisse de Crédit Mutuel Le Val Lorrain a fait assigner en intervention forcée la SCI 2SP qui n’a pas constitué avocat. L’assignation lui a été remise par dépôt à l’étude d’huissier.

M. C Y et M. E Z n’ont pas constitué avocat et ont été cités par dépôt à l’étude d’huissier.

La SAS Cabinet Herbeth Immobilier et M^e Carrow n’ont pas non plus constitué avocats. L’assignation leur a été remise à personne.

MOTIFS DE LA DECISION :

Vu les écritures déposées le 12 décembre 2019 par la Caisse de Crédit Mutuel, le 31 mai 2019 par M^me X ès qualités de mandataire liquidateur de la SCI Saint Hyppolyte, et le 10 décembre 2019 par le Ministère Public auxquelles la Cour se réfère expressément pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens ;

Vu le soit-transmis du Ministère Public en date du 28 juin 2019 par lequel ce dernier a indiqué s’en rapporter ;

Vu l’ordonnance de clôture en date du 1^er septembre 2020 ;

Sur la recevabilité de l’appel

Il convient de constater que la Caisse de Crédit Mutuel Le Val Lorrain a assigné en intervention forcée la SCI 2SP. L’arrêt à intervenir lui sera donc déclaré commun.

Dès lors, il faut considérer que l’erreur commise par l’appelante qui avait intimé M. E Z en son nom personnel et non ès qualités de gérant de la SCI 2SP a été rectifiée par la délivrance de cette assignation forcée. En conséquence, l’appel sera déclaré recevable.

Sur la demande tendant à voir déclarer irrecevables les conclusions du Ministère Public

Le Ministère Public conclut sur le moyen tiré de l’irrecevabilité de l’appel soulevé par la cour dans son arrêt avant dire droit et non seulement sur le fond.

Par ailleurs, l’ordonnance de clôture ayant été révoquée par l’arrêt avant-dire droit les parties pouvaient conclure de nouveau. En outre, la Caisse de Crédit Mutuel Le Val Lorrain a pu répliquer aux conclusions déposées par le Ministère Public. Il n’y a donc pas lieu de les écarter.

Dès lors, les conclusions du Ministère Public en date du 10 décembre 2019 seront déclarées recevables.

Sur la demande avant dire droit de production d’un nouvel avis de valeur

La Caisse de Crédit Mutuel Le Val Lorrain ayant produit un avis de valeur émis par la société K&M Expertises le 10 mai 2019, il n’y a pas lieu d’ordonner la production d’un nouvel avis. Cette demande sera donc rejetée.

Sur le fond

L’article L642-18 du code de commerce dispose que « les ventes d’immeubles ont lieu conformément aux articles L322-5 à L322-13 du code des procédures civiles d’exécution à l’exception des articles L322-6 et L322-9 sous réserve que ces dispositons ne soient pas contraires à celles du présent code. Le juge-commissaire fixe la mise à prix et les conditions essentielles de la vente».

Le troisième alinea de cet article précise que « le juge-commissaire peut, si la consistance des biens, leur emplacement ou les offres reçues sont de nature à permettre une cession amiable dans de meilleures conditions, ordonner la vente par adjudication amiable sur la mise à prix qu’il fixe ou autoriser la vente de gré à gré au prix et conditions qu’il détermine».

Or, en l’espèce, il résulte des pièces produites que si la Caisse de Crédit Mutuel Le Val Lorrain produit un avis de valeur en date du 3 avril 2014 de M. A, expert immobilier évaluant l’ensemble immobilier objet du litige à la somme de 252.000 euros, il convient de relever que cette évaluation concernait également la parcelle 259 qui n’est pas visée par la requête du mandataire liquidateur de la SCI Saint Hyppolyte.

De plus, le second avis de valeur versé aux débats établi par la société K&M expertises le 10 mai 2019 retient un montant inférieur, puisqu’il retient une valeur de 182.000 euros et comprend également la parcelle 259 qui n’est pas visée par la requête.

En outre, il est apporté des réserves à cette estimation puisque la société K&M précise avoir « valorisé les surfaces compte tenu de l’affectation communiquée par son mandant» mais que «s’il se révélait que les affectations ne correspondaient pas aux informations transmises, [ses] conclusions devraient être revues en conséquence». De plus, il est précisé que la mission n’a pas comporté de certification de l’état des risques naturels et technologiques réalisés par un professionnel, ni de sondage de la résistance physique du sous-sol, ni de contrôle de la pollution ou de la contamination susceptible d’affecter le terrain.

Dès lors, l’évaluation produite n’a pas une valeur probante certaine, étant rappelé que le bien est à l’abandon, ce qui n’est pas contesté.

Par ailleurs, il convient de relever que la Caisse de Crédit Mutuel Le Val Lorrain n’a pas donné suite au courrier qui lui avait été adressé par M^me X ès qualités de mandataire liquidateur de la SCI Saint Hyppolyte le 13 septembre 2016 aux termes duquel elle lui demandait si elle avait connaissance d’un acquéreur potentiel.

Si la Caisse de Crédit Mutuel Le Val Lorrain produit un écrit signé par M. B le 26 avril 2019 par lequel celui-ci indique souhaiter acquérir l’immeuble au prix de 120.000 euros, ce dernier précise néanmoins que « cette acquisation sera sous condition suspensive d’obtention d’un permis de construire pour 8 appartements» . Cette proposition ne constitue donc pas une offre certaine.

Enfin, il est constant qu’une partie de l’ensemble immobilier dépend de la SCI Passage du Parc, en liquidation judiciaire. Or, il résulte de l’ordonnance en date du 15 mars 2019 versée aux débats que le juge-commissaire du tribunal de grande instance de Metz a autorisé la vente de gré à gré des lots de copropriété appartenant à cette SCI pour le prix de 28.000 euros après avoir constaté que le bien avait été évalué au prix de 69.500 euros et mis à prix aux enchères publiques pour la somme de 34.750 euros, ce qui démontre que le marché n’est pas favorable.

En l’absence d’élément permettant d’établir qu’il existe d’autres offres d’achat certaines à un prix plus élevé, il convient de confirmer l’ordonnance du juge-commissaire ayant autorisé la vente de l’ensemble immobilier susvisé à la somme de 46.000 euros au bénéfice de la SCI 2SP, étant observé qu’il n’est pas justifié que la vente aux enchères permettrait d’avoir une offre plus intéressante et que, en outre, le recours à la vente aux enchères publiques occasionnerait des frais supplémentaires alors que la SCI Saint Hyppolyte est en liquidation judiciaire et que la procédure est totalement impécunieuse.

Sur les dépens

La Caisse de Crédit Mutuel Le Val Lorrain qui succombe sera condamnée aux dépens de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS :

LA COUR, statuant par arrêt rendu par défaut, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

DECLARE l’appel formé par la Caisse de Crédit Mutuel Le Val Lorrain recevable ;

DECLARE les conclusions du Ministère Public en date du 10 décembre 2019 recevables;

DECLARE le présent arrêt commun à la SCI 2SP ;

REJETTE la demande formée en avant dire-droit par M^me X ès qualités de mandataire liquidateur de la SCI Saint Hyppolyte tendant à enjoindre la Caisse de Crédit Mutuel Le Val Lorrain de produire un nouvel avis de valeur ;

CONFIRME l’ordonnance rendue par le juge-commissaire du tribunal de grande instance de Thionville en date du 26 janvier 2019 dans toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

CONDAMNE la Caisse de Crédit Mutuel Le Val Lorrain aux dépens de première instance et d’appel.

Le présent arrêt a été signé par M^me DEVIGNOT, conseillère à la cour d’appel de Metz pour la présidente de chambre régulièrement empêchée, et par M^me WILD, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LE PRESIDENT