Minute n°20/00016

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 18/03140 – N° Portalis DBVS-V-B7C-E467

Syndicat des copropriétaires DE L’IMMEUBLE ARENES DE A

C/

X, F

COUR D’APPEL DE METZ

CHAMBRE DES URGENCES

ARRÊT DU 30 JANVIER 2020

APPELANTE

Syndicat des copropriétaires DE L’IMMEUBLE ARENES DE A représenté par son syndic, la SAS FONCIA SOLOGAT ayant son siège social […], elle-même représentée par son représentant légal

Rue K-Z de A

[…]

Représentant : M^e Yves ROULLEAUX, avocat au barreau de METZ

INTIMES

M. D X

9 rue K Z de A

[…]

Représentant : M^e David ZACHAYUS, avocat au barreau de METZ

M^me E F épouse X

9 rue K Z de A

[…]

Représentant : M^e David ZACHAYUS, avocat au barreau de METZ

DATE DES DÉBATS : A l’audience publique du 10 Décembre 2019 tenue par M^me Catherine DEVIGNOT, Magistrat Rapporteur qui a entendu les plaidoiries, les avocats ne s’y étant pas opposés et en a rendu compte à la Cour dans son délibéré pour l’arrêt être rendu le 30 Janvier 2020.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

PRÉSIDENT : M^me Z-Yvonne C, Présidente de chambre

ASSESSEURS : M^me Catherine DEVIGNOT, Conseillère

M^me Aline BIRONNEAU, Conseillère

GREFFIER PRÉSENT AUX DÉBATS : M^me Mathilde TOLUSSO

GREFFIER PRÉSENT AU PRONONCÉ DE L’ARRÊT : Monsieur Pierre VALSECCHI

ARRÊT :

Contradictoire

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

EXPOSE DU LITIGE

M. G X et M^me E F épouse X ont acquis le […] un appartement sis au 5^e étage de l’immeuble en copropriété sis 9 rue K-Z de A à Metz. Ils ont effectué des travaux dans leur appartement en 2018.

Par acte d’huisier en date du 13 juillet 2018, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Arènes de A pris en la personne de son syndic, la SAS Foncia Sologat, a fait assigner M. et M^me X devant le président du tribunal de grande instance de Metz, statuant en référé aux fins de solliciter sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile, une expertise destinée à déterminer les travaux à réaliser afin de revenir à l’état initial dans l’appartement situé au 5^e étage de l’immeuble si 9 rue K-Z de A à Metz et de faire interdiction à M. et M^me X de poursuivre les travaux, et ce à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir sous peine d’une astreinte comminatoire de 500 euros par jour de retard.

En réponse, M. et M^me X ont demandé au juge des référés de dire n’y avoir lieu à interdire la poursuite des travaux puisque ceux-ci étaient terminés et ont conclu au rejet de la demande d’expertise. Ils sont sollicité la condamnation du demandeur à leur payer la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

A titre subsidiaire, dans l’hypothèse où une expertise serait ordonnée, ils sont demandé que les frais soient avancés par le demandeur, que l’expertise soit limitée aux éléments techniques strictement nécessaires à la recherche des désordres allégués et que l’expert devrait rechercher les autorisations de la copropriété et des autorités administratives pour l’agrandissement des logements sur les terrasses opérées par d’autres propriétaires de la copropriété.

En tout état de cause, ils sont sollicité la condamnation du demandeur aux dépens.

Par ordonnance en date du 13 novembre 2018, le président du tribunal de grande instance de Metz, statuant en référé, a :

— débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Arènes de A de sa demande d’expertise et de sa demande de cessation des travaux ;

— dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Arènes de A aux entiers frais et dépens ;

— rappelé que l’ordonnance était exécutoire par provision.

Le juge des référés a constaté qu’aucune des parties ne produisait le procès-verbal de l’assemblée générale qui se serait tenue le 19 septembre 2017. Il a estimé qu’il n’était pas démontré que le principe des travaux litigieux n’aurait pas été approuvé par l’assemblée générale. Il a par ailleurs relevé que le représentant du syndic n’avait répondu à aucune des sollicitations des défendeurs quant aux démarches à effectuer vis-à-vis de la copropriété. Il en a déduit que la mesure d’expertise n’était pas nécessaire à la solution du litige opposant les parties et a décidé qu’il convenait de débouter le demandeur de ses prétentions tendant à voir interdire la poursuite des travaux qui, de surcroît, seraient achevés.

Par déclaration déposée au greffe de la cour d’appel de Metz le 4 décembre 2018, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Arènes de A représenté par son syndic, la SAS Foncia Sologat, a interjeté appel de cette décision. Il a précisé que l’appel tendait à l’infirmation de l’ordonnance en chacune de ses dispositions.

M. et M^me X n’ayant pas constitué avocat, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Arènes de A a fait signifier sa déclaration d’appel et a assigné M. et M^me X devant la cour d’appel de Metz par acte du 11 janvier 2019.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Arènes de A demande à la cour de :

— recevoir son appel

— infirmer l’ordonnance de référé en ce qu’elle l’a débouté de sa demande d’expertise

Statuant à nouveau,

— ordonner une expertise avec pour mission de déterminer les modifications de toute nature apportées par M. et M^me X à leur logement après comparaison avec l’état des lieux du logement situé au-dessous au 4^e étage ; de déterminer les travaux propres à rétablir les lieux dans leur état antérieur ; de constater les dégâts causés par ces travaux dans les parties communes, l’appartement voisin ainsi que l’appartement situé au-dessous ; dire si les travaux ainsi entrepris irrégulièrement ont porté atteinte à la structure de l’immeuble ainsi qu’à la toiture; si oui préciser en quoi ces atteintes consistent et préciser les travaux de remise en état qui s’imposent

— dire que l’expert sera tenu de déposer un pré-rapport

— condamner solidairement et subsidiairement in solidum M. et M^me X aux dépens de première instance et d’appel ainsi qu’au paiement d’une somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il soutient que les intimés ont entrepris d’importants travaux consistant à agrandir leur logement en fermant notamment les balcons et en posant des menuiseries extérieures ; que ces travaux ont affecté tant les parties communes que l’aspect extérieur de l’immeuble et qu’ils ont généré des désordres dans l’appartement voisin. Il invoque à ce titre un constat établi par huissier le 31 mai 2018. Il ajoute que M. et M^me X ont profité de ces travaux pour modifier leur système de chauffage afin que celui-ci ne soit plus raccordé au chauffage collectif. Il affirme que, de ce fait, la colonne montante de l’entrée n’a pu être purgée normalement.

Il déclare que l’exécution des travaux était subordonnée à l’autorisation de l’assemblée générale

statuant à la majorité, ce que rappelle l’article 9 du règlement de copropriété. Or il affirme que les intimés n’en ont jamais justifié. Il précise ainsi que l’assemblée générale s’était tenue le 19 septembre 2017 et qu’au regard du délai de convocation de 21 jours selon l’article 9 alinea 2 du décret de 1967, l’ordre du jour contenu dans la convocation ne pouvait inclure les travaux projetés par M. et M^me X puisque ces derniers n’étaient pas encore propriétaires lorsque l’ordre du jour a été établi. Il produit le procès-verbal de cette assemblée en relevant qu’il n’a pas été délibéré sur ces travaux alors que l’autorisation de l’assemblée générale pour l’exécution des travaux était indispensable et devait être préalable. Il ajoute que si les intimés produisent un courier adressé au syndic le 2 juin 2018, rien ne prouve qu’ils ont obtenu l’autorisation de faire effectuer les travaux ni que le syndic s’était engagé à faire régulariser la situation. Il ajoute que M. et M^me X ont refusé au syndic l’accès aux travaux et qu’il n’est donc pas possible de vérifier s’ils sont conformes ou non à l’éventuelle autorisation obtenue.

Il considère que les travaux exécutés sans autorisation de l’assemblée générale sont irréguliers et constitutifs d’une voie de fait, qu’il est dès lors légitime à solliciter leur démolition devant le juge des référés. Il ajoute que les intimés ne justifient pas avoir obtenu d’autorisation par une décision ultérieure de l’assemblée générale, ni même avoir notifié au syndic une demande tendant à ce que la ratification des travaux effectués soit inscrite à l’ordre du jour d’une prochaine assemblée générale. Il sollicite dès lors, sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile une mesure d’expertise, étant précisé qu’il importe peu qu’il existe ou non une contestation sérieuse sur le fond. Il estime avoir un motif légitime pour solliciter cette expertise puisqu’il a intérêt à faire constater la nature et l’étendue des travaux afin de pouvoir ensuite introduire une procédure au fond.

Enfin il conteste le fait que ces travaux seraient similaires aux travaux déjà effectués par d’autres copropriétaires puisque ces derniers avaient seulement posé une véranda.

M. et M^me X demandent à la cour de :

— rejeter l’appel

— confirmer l’ordonnance entreprise dans toutes ses dispositions

A défaut,

— dire et juger sans objet la demande d’interdiction de poursuite des travaux

Subsidiairement, si une expertise était ordonnée,

— dire et juger que la mission de l’expert sera limitée aux éléments techniques strictement nécessaires à la recherche des désordres allégués concernant les seules parties communes de la copropriété

— dire et juger que la mission de l’expert concernera l’ensemble des copropriétaires ayant réalisé l’agrandissement des logements sur les terrasses, qu’il lui appartiendra de rechercher les autorisations de la copropriété et des autorités administratives

— dire et juger que les frais d’expertise seront supportés par l’appelant

— condamner l’appelant aux entiers frais et dépens de la procédure de première instance et d’appel ainsi qu’au règlement d’une somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils indiquent avoir acquis leur appartement à condition de pouvoir le rénover et de pouvoir réaliser la fermeture des terrasses, une quinzaine de copropriétaires l’ayant déjà fait. Ils soutiennent avoir obtenu une autorisation de travaux le 15 septembre 2017 auprès des services de l’urbanisme, ces

travaux ayant pour objet d’agrandir leur appartement en y intégrant les deux balcons avec fermeture du balcon existant par un ensemble vitré tant sur la façade rue que sur la façade côté intérieur, outre remplacement des menuiseries extérieures et de la porte d’entrée de l’appartement. Ils affirment par ailleurs qu’un accord de principe leur avait été donné par les copropriétaires et devait être acté dans le procès-verbal de l’assemblée générale. Ils ajoutent avoir calqué les travaux sur les installations existantes et soutiennent que les matériaux et couleurs sont conformes à la décision du syndicat des copropriétaires du 8 juillet 2015, point 13.

Ils ajoutent avoir sollicité un rendez-vous avec M. B, syndic de la copropriété le 15 septembre 2017 mais que celui-ci n’a pas donné de réponse malgré plusieurs relances et précisent que la remplaçante de M. B ne s’est pas non plus déplacée de sorte que les désordres invoqués n’ont pas été constatés par le syndic. Ils précisent que leur demande tendant à voir inscrite à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 25 juin 2018 l’autorisation de leurs travaux a été refusée.

Ils considèrent la demande d’interdiction de tout travaux futurs abusive et que la demande d’expertise est inutile, qu’il n’y a pas d’urgence et qu’il existe des contestations sérieuses sur les faits qui leur sont reprochés. Ils estiment qu’il appartient à l’appelant de rapporter la preuve de désordres, étant précisé que la purge a pu être réalisée.

Subsidiairement, ils demandent que l’expertise, si elle devait être ordonnée, soit étendue à l’ensemble des copropriétaires afin de respecter le principe de l’égalité de traitement entre eux.

MOTIFS DE LA DECISION :

Vu les écritures déposées le 9 décembre 2019 par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Arènes de A représenté par son syndic et le 2 décembre 2019 par M. et M^me X, auxquelles la Cour se réfère expressément pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens ;

Vu l’ordonnance de clôture en date du 10 décembre 2019 ;

Au préalable, il sera constaté qu’en l’absence de demande tendant à voir interdire M. et M^me X de poursuivre les travaux, il n’y a pas lieu de statuer sur ce point ni sur la demande formée par les intimés tendant à voir juger sans objet cette prétention.

L’article 145 du code de procédure civile dispose que «'s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnée à la demande de tout intéressé sur requête ou en référé.'»

L’article 9 du règlement de copropriété du 4 février 1963 applicable à l’immeuble sis 9 rue Arènes de A à Metz stipule que : «'chacun des copropriétaires aura le droit de jouir des parties privées lui appartenant à la conditions de ne pas nuire aux droits des propriétaires des autres locaux, de ne rien faire qui puisse compromettre la solidité de l’immeuble'».

Cet article précise ensuite dans un a) «'Modifications'» : «'il pourra modifier comme bon lui semble la disposition intérieure de son appartement, mais en cas de percement de gros murs de rend, il devra faire exécuter les travaux sous la surveillance de l’architecte de l’immeuble ( ); il devra prendre toutes les mesures nécessaire pour ne pas nuire à la solidité de l’immeuble et sera responsable de tous les affaissements et dégradations qui se produiraient du fait de ces travaux ( ).'»

Puis il est indiqué dans un d) «'Harmonie de l’immeuble'» que : «'Les portes d’entrée des appartements et autres locaux, les fenêtres, persiennes, garde-corps, balustrades, rampes et barres d’appui des balcons et fenêtres, même la peinture et, d’une façon générale, tout ce qui contribue à l’harmonie de l’immeuble, ne pourront être modifiés bien que constituant une propriété exclusive,

sans le consentement de la majorité des propriétaires délibérant comme il sera dit plus loin'».

Or, il résulte du procès-verbal de constat dressé le 31 mai 2018 par M^e Remy, Huissier de justice à Metz, que l’appartement appartenant à M. et M^me X présente depuis la cour arrière, un espace balcon qui a été clôturé par l’apposition de fenêtres et de volets roulants et que l’espace balcon situé sur la façade de l’immeuble a été clôturé avec des baies vitrées amovibles et une baie vitrée fixe.

L’huissier a également observé que la porte pallière de l’appartement de M. et M^me X était une porte avec un panneau de couleur blanche, avec une absence de finitions, alors que les portes du même palier sont de couleur brun-rouge. Il a aussi observé «'la présence de branchements de fils électriques, branchements de différents câbles qui ne sont pas protégés par une goulotte'» que ces fils proviennent de l’appartement de droite.

Par ailleurs, dans un autre procès-verbal de constat dressé le même jour le même huissier s’est rendu dans l’appartement sis au 5^e étage de l’immeuble susvisé à gauche de l’appartement des époux X et a constaté la présence d’un morceau de linteau en bois qui a traversé le mur mitoyen entre les deux appartements. Il a précisé que des morceaux de plâtre avaient été arrachés, et la tapisserie déchirée. Il a également constaté, sur le mur droit du balcon situé à l’arrière de l’immeuble, mitoyen avec le balcon des intimés, la présence d’un trou dans le mur, le revêtement mural étant tombé, ainsi qu’une petite fissure dans le crépi située en-dessous du trou précité.

Si M. et M^me X justifient avoir obtenu l’accord de l’architecte des bâtiments de France pour la réalisation de leurs travaux le 28 août 2017, ils ne justifient pas en revanche avoir obtenu l’autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires, le procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire du 19 septembre 2017 versé aux débats à hauteur de cour n’en faisant pas mention, ni même d’un accord de principe des copropriétaires sur ces travaux. Ils ne démontrent pas non plus que le syndic s’était engagé à faire régulariser la situation.

Dès lors, et sans qu’il soit nécessaire de statuer sur les autres motifs invoqués par l’appelant à l’appui de sa demande d’expertise, il faut considérer que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Arènes de A justifie d’un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige et que dès lors, il convient d’infirmer la décision entreprise et d’ordonner l’expertise sollicitée afin de permettre à l’appelant de constater l’ampleur des modifications réalisées et si les travaux effectués ont causé des désordres aux parties communes.

En revanche, les propriétaires des appartements voisins n’étant pas parties au litige, la mission de l’expert doit être limitée aux désordres éventuellement causés aux parties communes et non aux désordres éventuellement causés dans l’appartement voisin et dans l’appartement situé au-dessous de celui de M. et M^me X ni aux préjudices éventuellement subis par d’autres copropriétaires .

De même, il n’y a pas lieu d’étendre la mission d’expertise aux travaux précédemment réalisés par les autres copropriétaires dans la mesure où ceux-ci n’ont pas été attraits à la procédure.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

L’ordonnance entreprise sera confirmée en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile mais infirmée en ce qu’elle a condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Arènes de A aux dépens. Statuant à nouveau à ce titre il y a lieu de condamner M. et M^me X, qui succombent, aux dépens de première instance, à l’exception des frais d’expertise qui seront avancés par le syndicat des copropriéaires de l’immeuble Arénes de A représenté par son syndic.

Au regard de l’équité, M. et M^me X seront condamnés solidairement à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Arènes de A représenté par son syndic, la somme de 2.000 euros

au titre de l’article 700 du code de procédure civile et seront déboutés de leur demande formée sur le même fondement.

Les intimés, qui succombent, seront condamnés solidairement aux dépens de l’appel.

PAR CES MOTIFS :

LA COUR, statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

CONSTATE que la cour n’est pas saisie de demandes tendant à interdire sous astreinte M. G X et M^me E F épouse X de poursuivre les travaux ;

CONFIRME l’ordonnance entreprise mais seulement en ce qu’elle a :

— dit n’y avoir lieu application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rappelé que l’ordonnance était exécutoire par provision ;

L’INFIRME en ce qu’elle a :

— débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Arènes de A de sa demande d’expertise ;

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Arènes de A aux entiers frais et dépens,

ET statuant nouveau,

ORDONNE une expertise et désigne pour y procéder M. I J […] ;

Avec la mission suivante :

— Prendre connaissance du dossier ainsi que des pièces produites ;

— Se faire communiquer tout document qu’il jugera utile ;

— Se rendre au 9 rue Arènes de A à Metz ;

— Décrire les travaux effectués par M. G X et M^me E F épouse X tant sur les balcons qu’au titre des éventuels raccordements et du changement de la porte d’entrée, indiquer s’ils sont conformes à la déclaration préalable de travaux;

— Indiquer si les transformations opérées sont similaires à celles déjà réalisées par les autres copropriétaires (nature des travaux, choix des coloris utilisés…) ;

— Dire s’il existe des malfaçons ou des manquements dans les travaux effectués’ ; si ces derniers ont causé des désordres dans les parties communes et s’ils ont porté atteinte à la structure de l’immeuble ainsi qu’à la toiture ;

— Si oui, en expliquer les causes, les décrire et indiquer les moyens propres à y remédier, chiffrer alors le coût des travaux’et préciser les travaux de remise en état qui s’imposent ;

— Déterminer les travaux propres à rétablir les lieux dans leur état antérieur ;

— Donner tout élément de nature à permettre l’évaluation des préjudices éventuellement subis par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Arènes de A ;

DIT que l’expert devra établir un pré-rapport qu’il adressera aux parties afin qu’elles puissent faire valoir leurs observations dans le délai que l’expert fixera ;

DIT que l’expert répondra de manière précise et circonstanciée à ces observations ou réclamations qui devront être annexées au rapport définitif et déposer son rapport définitif au greffe de la 6^e chambre de la cour d’appel de Metz au plus tard le 31 juillet 2020 ;

DIT que l’expert devra rendre compte à M^me C, présidente de chambre désignée pour suivre les opérations d’expertise ou à tout autre magistrat de la chambre appelé à la substituer, de toute difficulté rencontrée dans l’exécution de sa mission ;

FIXE à la somme de 2.000 euros le montant de la provision à valoir sur les frais d’expertise qui devra être consignée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Arènes de A représenté par son syndic avant le 30 mars 2020, à peine de caducité de la désignation de l’expert, par chèque établi à l’ordre de la caisse des dépôts et consignations dans un délai de deux mois auprès de:

La Direction Départementale des Finances Publiques de Meurthe-et-Moselle

Pôle Interrégional des Consignations

HOTEL DES FINANCES

[…]

[…]

[…]

CONDAMNE M. G X et M^me E F épouse X aux dépens de première instance, à l’exception des frais d’expertise qui seront avancés par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Arènes de A représenté par son syndic ;

Y ajoutant,

DIT n’y avoir lieu à statuer sur la demande tendant à voir interdire sous astreinte M. G X et M^me E F épouse X de poursuivre les travaux ni sur la demande formée par ces derniers tendant à voir dire et juger sans objet la demande d’interdiction de poursuivre les travaux ;

CONDAMNE M. G X et M^me E F épouse X à payer à hauteur d’appel au syndicat des copropriétaires de l’immeuble K-Z de A représenté par son syndic, la somme de 2.000 euros au titre de l article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE M. G X et M^me E F épouse X de leur demande formée à hauteur d’appel au titre de l article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. G X et M^me E F épouse X aux dépens de l’appel.

Le présent arrêt a été signé par Madame C, Présidente de chambre à la Cour d Appel de METZ et par Monsieur VALSECCHI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LE PRESIDENT