Cour d'appel de Metz, 6ème chambre, 21 octobre 2021, n° 19/01226

Minute n° 21/00299

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

R.G : N° RG 19/01226 – N° Portalis DBVS-V-B7D-FA24

A

C/

Z, Z, L, MINISTERE PUBLIC, S.C.P. D S T

COUR D’APPEL DE METZ

CHAMBRE COMMERCIALE

ARRÊT DU 21 OCTOBRE 2021

APPELANT :

Monsieur F A

[…]

[…]

Représentant : M^e Armelle BETTENFELD, avocat au barreau de METZ

INTIMES :

Monsieur H Z

[…]

[…]

Représentant : M^e Yves ROULLEAUX, avocat au barreau de METZ

Madame J Z née X

[…]

[…]

Représentant : M^e Yves ROULLEAUX, avocat au barreau de METZ

Monsieur K L

[…]

[…]

Non représenté

DATE DES DÉBATS : Audience publique du 14 Septembre 2021 tenue par M^me Aline BIRONNEAU, magistrat rapporteur, qui a entendu les plaidoiries, les avocats ne s’y étant pas opposés et en a rendu compte à la cour dans son délibéré pour l’arrêt devant être rendu le 21 Octobre 2021 par mise à disposition publique au greffe de la 6^e chambre civile de la cour d’appel de Metz.

MINISTERE PUBLIC

représenté par Monsieur le Procureur Général près la Cour d’Appel de METZ

[…]

[…]

SCP D S T SCP D S T, mandataires judiciaires, prise en la personne de Maître D, es qualité de liquidateur judiciaire de Monsieur F A.

[…]

[…]

Représentant : M^e Y-luc HENAFF, avocat au barreau de METZ

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : M^me FLORES, Président de Chambre

ASSESSEURS : M^me BIRONNEAU, Conseiller

M^me DEVIGNOT, Conseiller

MINISTÈRE PUBLIC PRÉSENT AUX DÉBATS : M. Goueffon

GREFFIER PRÉSENT AUX DÉBATS : Madame WILD

EXPOSE DU LITIGE

Par jugement en date du 6 février 2015, le tribunal de grande instance de Thionville a converti la procédure de redressement judiciaire prononcée à l’égard de M. F A le 7 mai 2013 en liquidation judiciaire et a désigné la SCP D-S-T prise en la personne de M. Y-M D ès qualités de mandataire liquidateur.

Par requête enregistrée au greffe du tribunal de grande instance de Thionville le 26 juillet 2018, M. H Z et M^me J X épouse Z ont saisi le juge commissaire dudit tribunal. Aux termes de leurs dernières conclusions, ils ont demandé de :

— débouter M. A de sa demande de sursis à statuer

— ordonner la vente par voie d’adjudication forcée de l’immeuble lui appartenant sis à […]

— commettre M^e L, notaire à la résidence de Metz, pour procéder aux opérations d’exécution forcée de la vente

— faire application de l’article 32-1 du code de procédure civile

— condamner M. A à leur payer la somme de 3.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner ce dernier aux dépens.

Ils ont invoqué les dispositions des articles L643-2 et R642-22 du code de commerce ainsi que l’arrêt de la cour d’appel de Metz du 21 septembre 2010 ayant confirmé le jugement du 15 juin 2009 par lequel le tribunal de grande instance de Thionville avait condamné M. A à leur payer la somme de 32.813,83 euros en réparation de leur préjudice matériel et 8.400 euros en réparation de leur préjudice immatériel. Ils ont également précisé qu’ils bénéficiaient d’une hypothèque judiciaire sur cet immeuble.

En réponse, M. A a sollicité un sursis à statuer dans l’attente de l’issue d’une procédure en révision du jugement du 15 juin 2009, et, subsidiairement, a conclu au rejet de la demande.

Par ordonnance du 26 avril 2019, le juge-commissaire du tribunal de grande instance de Thionville a :

— débouté M. A de sa demande de sursis à statuer

— ordonné la vente par adjudication de l’immeuble […] à […] et cadastré section 14 n°0626/0043 et n°0627/0043

— dit que la mise à prix sera fixée à partir de l’évaluation dudit bien par O B, expert

— commis M^e K L, notaire associé à Metz, pour procéder aux opérations d’exécution forcée

— débouté M. et M^me Z du surplus de leurs demandes

— condamné M. A à payer à la SCP D-S-T prise en la personne de M. Y-M D ès qualités de mandataire liquidateur la somme de 1.000 euros (soit 500 euros chacun) au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

— rappelé que la décision était exécutoire de plein droit par provision

— ordonné l’emploi des dépens en frais privilégiés de la liquidation judiciaire.

Par déclaration déposée au greffe de la cour d’appel de Metz le 16 mai 2019, M. A a interjeté appel de cette décision. Il a précisé que l’appel tendait à l’annulation de l’ordonnance et subsidiairement à l’infirmation de cette dernière en reprenant chacune de ses dispositions.

Aux termes de ses conclusions du 10 août 2020, M. A a demandé à la cour de :

— recevoir son appel

— infirmer l’ordonnance du 26 avril 2019

— déclarer M. et M^me Z ainsi que la SCP D-S-T prise en la personne de M. Y-M D ès qualités de mandataire liquidateur irrecevables, subsidiairement malfondés en leurs demandes

— condamner solidairement M. et M^me Z à lui payer la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— en tout état de cause, dire et juger que les frais et dépens seront employés en frais privilégiés de la liquidation judiciaire.

Il a affirmé que la vente par adjudication reposait sur un jugement obtenu sans qu’il ait été entendu et qui l’avait condamné à titre personnel alors qu’il n’était qu’associé de la société BVR et qu’il ne pouvait être tenu qu’à concurrence de ses apports. Il en a déduit que les intimés ne justifiaient pas d’une créance à son égard et que leurs demandes étaient irrecevables, subsidiairement malfondées.

Il a soutenu par ailleurs que l’ordonnance était irrégulière au regard des articles R642-28 et R642-22 du code de commerce dans la mesure où la décision ne contenait ni la mise à prix, ni les conditions essentielles de la vente et la détermination des mesures de publicité, compte tenu de la valeur, de la nature et de la situation des biens prescrites par l’article R642-22 du code de commerce. Il a conclu que la demande était irrecevable, subsidiairement malfondée.

Enfin, il a indiqué avoir reçu une proposition d’achat de l’immeuble par la société Osa Consul pour la somme de 490.000 euros sous condition suspensive de l’obtention du prêt et que la liquidation judiciaire prononcée à l’égard du gérant de cette société ne faisait pas obstacle à la conclusion de la vente. Il a ajouté avoir mandaté des agents immobiliers pour vendre l’immeuble, qu’un avis de valeur pour un montant de 490.000 euros lui avait été transmis et qu’un potentiel acquéreur s’était manifesté en novembre 2019. Il a affirmé qu’une vente de gré à gré engendrerait moins de frais et permettrait d’obtenir un prix plus élevé.

Par conclusions du 28 août 2020, M. et M^me Z ont demandé à la cour de :

— rejeter l’appel de M. A et de le déclarer malfondé

— confirmer l’ordonnance entreprise dans toutes ses dispositions

— condamner M. A en tous les frais et dépens ainsi qu’à leur payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— dire et juger que les dépens seraient employés en frais privilégiés de la procédure de liquidation judiciaire.

Ils ont relevé que leur créance était établie par l’arrêt de la cour d’appel de Metz du 21 septembre 2010 devenu définitif.

Par ailleurs, ils ont estimé que l’absence de montant concernant la mise à prix dans l’ordonnance était indifférente et qu’elle ne saurait en outre rendre irrecevable leur demande. Ils ont relevé, au regard de l’article R642-25 du code de commerce que c’était le poursuivant ou le notaire commis qui établissait un cahier des conditions de vente qui contenait notamment la mention de la mise à prix, des conditions de la vente et des modalités du paiement du prix, ce cahier étant ensuite déposé par le poursuivant au greffe du juge de l’exécution du tribunal de grande instance compétent dans un délai de deux mois à compter de la publication de l’ordonnance du juge-commissaire. Au surplus, ils ont observé que le montant de la mise à prix était déterminable puisque le juge-commissaire avait précisé

qu’il serait fixé à partir de l’évaluation de l’expert.

En tant que de besoin, ils ont demandé à la cour, dans le cadre de l’effet dévolutif de l’appel, de fixer le montant de la mise à prix.

Enfin, ils ont souligné que l’offre d’achat de la société OSA pour un prix de 490.000 euros invoquée par M. A émanait d’une société dont le gérant faisait l’objet d’une liquidation judiciaire et qu’en tout état de cause, elle était désormais caduque puisqu’elle n’était valable que jusqu’au 25 octobre 2019. Ils ont ajouté que M. A n’avait pas qualité pour mandater un agent immobilier, que le prix fixé n’était que de 416.000 euros et que le mandat n’était que de trois mois. Ils ont conclu qu’il n’y avait plus lieu de surseoir davantage à la cession des actifs.

Aux termes de ses conclusions du 27 août 2020, la SCP D-S-T prise en la personne de M. Y-M D ès qualités de mandataire liquidateur de M. A a demandé à la cour de :

— dire l’appel formé par M. A recevable mais malfondé

— confirmer l’ordonnance dans toutes ses dispositions

— dire que les frais de la procédure seraient employés en frais privilégiés de la liquidation judiciaire de M. A.

Le mandataire a rappelé que l’article L642-18 du code de commerce prévoyait que la vente aux enchères publiques constituait le mode normal de réalisation. Il a souligné que l’arrêt de la cour d’appel de Metz du 21 septembre 2010 était définitif et a affirmé que la prétendue irrégularité de l’ordonnance entreprise n’interdisait pas à la cour de remédier à d’éventuelles lacunes en fixant la mise à prix, les conditions essentielles de la vente et les mesures de publicités.

Par ailleurs, il a estimé que la proposition d’achat présentée par la société Osa n’était ni recevable, ni sérieuse puisque l’offre était désormais expirée et que son dirigeant faisait l’objet d’une procédure de liquidation judiciaire. Enfin il a souligné que l’avis de valeur produit par M. A n’était pas signé par son auteur dont on ignorait la qualité exacte, qu’il n’était pas justifié de l’intérêt d’un acheteur et que les moyens invoqués à ce titre n’étaient pas sérieux.

Par conclusions du 17 septembre 2019 communiquées régulièrement aux parties qui ont eu le temps nécessaire pour y répliquer avant la clôture et reprises à l’audience, le ministère public a conclu à la confirmation de l’ordonnance entreprise.

Il a rappelé qu’en matière de saisie immobilière, le droit de saisir était reconnu à tout créancier dont la créance était constatée dans un titre exécutoire et qu’au regard de l’arrêt du 21 septembre 2010 de la cour d’appel de Metz, M. A ne pouvait raisonnablement contester la créance des époux Z.

S’agissant de l’absence de mise à prix du bien immobilier, il a relevé que rien n’empêchait le juge-commissaire de faire procéder à son estimation par un notaire auquel il appartiendrait d’établir un cahier des conditions de vente avec mention de la mise à prix en application de l’article R 642-25 du code de commerce.

M^e L n’a pas constitué avocat. La déclaration d’appel lui a été signifiée et il a été assigné à personne par acte d’huissier du 26 juin 2019.

Par arrêt avant dire droit du 18 mars 2021, la cour d’appel de Metz a

— ordonné le rabat de l’ordonnance de clôture

— ordonné la réouverture des débats, tout droit et moyens des parties réservés

— invité la SCP D-S-T prise en la personne de M. Y-M D ès qualités de mandataire liquidateur de M. F A à produire :

* le rapport d’expertise établi par M^me B, expert, suite à l’ordonnance du 12 janvier 2017 du président de la chambre commerciale du tribunal de grande instance de Thionville ;

* à défaut de ce rapport d’expertise, tout élément permettant de déterminer la valeur de l’immeuble […] à […] et cadastré section 14 n°0626/0043 et n°0627/0043

— invité M. H Z et M^me J X épouse Z à indiquer s’ils étaient d’accord avec le prix proposé

— invité la SCP D-S-T prise en la personne de M. Y-M D ès qualités de mandataire liquidateur de M. F A à préciser :

* les modalités de la publicité compte tenu de la valeur, de la nature et de la situation des biens

* les modalités de visite de l’immeuble susvisé pouvant être fixées

— dit que l’affaire serait renvoyée à la conférence du président de la chambre du 20 avril 2021à 9h45 la présente décision valant convocation des parties pour cette date

— réservé les demandes formées en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens.

La cour a relevé, au visa des articles L642-18 et R642-22 du code de commerce, que l’expertise ordonnée par le tribunal de grande instance de Thionville n’avait pas été produite et qu’aucune des pièces versées aux débats n’avaient de caractère probant suffisant quant à la valeur de l’immeuble.

Par conclusions du 17 avril 2021 communiquées régulièrement aux parties qui ont eu le temps nécessaire pour y répliquer avant la clôture et reprises à l’audience, le ministère public a conclu à la confirmation de l’ordonnance entreprise en reprenant les moyens exposés dans ses précédentes conclusions. Il ajoute que l’article R642-29-1 du code de commerce prévoyait que le cahier des conditions de vente était déposé par le poursuivant au greffe du juge de l’exécution du tribunal judiciaire compétent. Il souligne que l’absence d’une telle formalité n’est pas susceptible d’entraîner l’irrecevabilité de la demande initiale. Il conclut enfin que les moyens invoqués par M. A au titre d’une possibilité de vente de gré à gré de l’immeuble à son juste prix dans un délai raisonnable ne sont pas sérieux.

Par conclusions du 14 septembre 2021, la SCP D-S-T prise en la personne de M. Y-M D ès qualités de mandataire liquidateur de M. F A demande à la cour de :

— dire recevable mais mal fondé l’appel interjeté par M. A

— confirmer l’ordonnance du 26 avril 2019 dans toutes ses dispositions

— dire que les frais de la présente procédure seront employés en frais privilégiés de la liquidation judiciaire de M. A.

Le mandataire liquidateur reprend ses précédents moyens. Il ajoute que l’offre de M. C n’est pas sérieuse dans la mesure où elle n’était pas signée initialement et qu’elle n’est accompagnée d’aucune pièce d’identité. Il précise qu’il n’est pas en mesure de produire le rapport d’expertise

sollicité par la cour. Il indique cependant qu’à l’ouverture de la procédure collective, M. A avait évalué l’immeuble à une somme comprise entre 250.000 et 270.000 euros. Le mandataire observe qu’au regard du prix du m² habitable pour une maison d’habitation, soit 1.650 euros, la valeur totale de l’immeuble peut être évaluée a minima à 230.000 – 250.000 euros en indiquant qu’il faut déduire de ce montant d’éventuels travaux liés à l’état de l’immeuble. Il précise en outre que les mesures de publicités seront faites sur le site du conseil national ainsi que celles prévues au cahier des charges de la vente aux enchères soit la publicité de parution dans un journal d’annonces légales, l’affichage en mairie, l’affichage au tribunal judiciaire et l’affichage en divers lieux publicis aux alentours du site.

Il déclare enfin que M. A aura l’obligation de laisser au minimum trois créneaux de visite à la convenance du notaire afin que les candidats à la vente aux enchères puissent avoir la meilleure appréciation de la consistance de l’immeuble. A défaut, le notaire sera autorié à accéder au logement et au besoin à faire procéder au changement des serrures par un serrurier, étant précisé que M. A n’est pas domicilié dans cet immeuble.

Par conclusions du 14 juin 2021, M. et M^me Z demandent à la cour de :

— rejeter l’appel de M. A et de le déclarer malfondé

— confirmer l’ordonnance entreprise dans toutes ses dispositions

Y ajoutant

— leur donner acte de leur accord pour que soit fixée une mise à prix sur la base d’une valeur vénale de l’immeuble comprise entre 230.000 euros et 250.000 euros telle que proposée par le mandataire

— condamner M. A en tous les frais et dépens ainsi qu’à leur payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— dire et juger que les dépens seraient employés en frais privilégiés de la procédure de liquidation judiciaire.

Ils reprennent les moyens exposés dans leurs précédentes conclusions et précisent que la demande en révision du jugement du 15 juin 2009 du tribunal de grande instance de Thionville formée par M. A a été déclarée irrecevable par cette même juridiction dans un jugement du 29 mars 2021

Ils ajoutent qu’il n’est pas démontré que des personnes sont intéressées par l’immeuble, qu’aucune offre sérieuse n’a été transmise et qu’il n’est donc pas justifié que l’immeuble puisse être vendu à son juste prix dans un délai raisonnable alors que la procédure a été ouverte il y a plus de 7 ans.

Ils indiquent également être d’accord pour que soit fixée une mise à prix en rapport avec la valeur proposée par le liquidateur soit une valeur totale de l’immeuble entre 230.000 et 250.000 euros.

Dans ses conclusions du 3 septembre 2021, M. A demande à la cour de :

— recevoir son appel

— infirmer l’ordonnance du 26 avril 2019

— déclarer M. et M^me Z ainsi que la SCP D-S-T prise en la personne de M. Y-M D ès qualités de mandataire liquidateur irrecevables, subsidiairement mal fondés en leurs demandes

— condamner solidairement M. et M^me Z à lui verser la somme de 1.000 euros au titre de

l’article 700 du code de procédure civile

— en tout état de cause, dire et juger que les frais et dépens seront employés en frais privilégiés de la liquidation judiciaire.

Il reprend ses moyens développés précédemment et déclare avoir reçu des offres pour des prix supérieurs aux indications du mandataire, puisqu’il avait reçu une offre pour un prix de 490.000 euros. Il ajoute que la société L&S Consult lui a transmis un avis de valeur retenant ce même montant. Il indique avoir reçu une nouvelle proposition d’achat pour la somme de 350.000 euros qui a reçu un accord de principe de sa banque et qu’une autre société s’est montrée intéressée. Il en déduit que le bien pourrait être vendu de gré à gré ce qui permettrait d’obtenir un prix de vente plus élevé, permettant de désintéresser plus de créanciers et que les frais seraient en outre réduits. Il conclut que rien ne justifie la vente forcée du bien.

Par note en délibéré 16 septembre 2021 autorisée par la cour lors de l’audience de plaidoirie, M. A a produit la carte d’identité de M. C.

Il sera rappelé que M^e L n’a pas constitué avocat. La déclaration d’appel lui a été signifiée et il a été assigné à personne par acte d’huissier du 26 juin 2019.

MOTIFS DE LA DECISION

Vu les conclusions déposées le 3 septembre 2021 par M. F A, les conclusions déposées le 14 juin 2021 par M. et M^me Z, les conclusions déposées le 14 septembre 2021 par par la SCP D-S-T prise en la personne de M. Y-M D ès qualités de mandataire liquidateur de M. F A et les conclusions du ministère public déposées le 7 avril 2021, auxquelles la cour se réfère pour un plus ample exposé des moyens des parties ;

Vu l’ordonnance de clôture du 8 décembre 2020 ;

Vu la note en délibéré du 16 septembre 2021 ;

Sur la portée de l’appel

La cour constate que l’appel ne porte pas sur les dispositions de l’ordonnance ayant débouté M. et M^me Z du surplus de leurs demandes. Elle n’en est donc pas saisie.

Par ailleurs, si la déclaration d’appel indique que l’appel tend à l’annulation de la décision, le dispositif des conclusions de M. A, qui seul saisit la cour par application de l’article 954 du code de procédure civile, ne mentionne que l’infirmation de cette décision. Il ne sera donc pas statué sur l’annulation de la décision.

Enfin, si la déclaration d’appel tend à l’infirmation du jugement en ce qu’il a rejeté la demande de sursis à statuer formée par M. A, il convient de relever que l’appelant ne forme plus de demande en ce sens dans ses conclusions. L’ordonnance entreprise sera donc confirmée sur ce point.

Sur la recevabilité des demandes formées par M. et M^me Z et par la SCP D-S-T prise en la personne de M. D ès qualités de mandataire liquidateur de M. A

Il résulte des dispositions de l’article L643-2 du code de commerce que les créanciers titulaires d’un privilège spécial, d’un gage, d’un nantissement ou d’une hypothèque peuvent, dès lors qu’ils ont déclaré leurs créances même s’ils ne sont pas encore admis, exercer leur droit de poursuite individuelle si le liquidateur n’a pas entrepris la liquidation des biens grevés dans le délais de trois

mois à compter du jugement qui ouvre ou prononce la liquidation judiciaire. En cas de vente d’immeubles, les dispositions des premier, troisième et cinquième alinéas de l’article L642-18 sont applicables. »

Par arrêt du 21 septembre 2010, la cour d’appel de Metz a confirmé le jugement du tribunal de grande instance de Thionville du 15 juin 2009 ayant condamné M. A à payer à M. et M^me Z la somme de 32.818,83 euros en réparation de leur préjudice matériel et 8.400 euros en réparation de leur préjudice immatériel, étant précisé, par ailleurs, que la demande en révision de ce jugement a été déclarée irrecevable par jugement du tribunal de grande instance de Thionville 29 mars 2021.

Ainsi, contrairement aux affirmations de l’appelant, la créance de M. et M^me Z à l’encontre de ce dernier est bien établie, étant observé qu’il n’est pas contesté que cette créance a bien été déclarée.

En outre, il résulte de l’extrait du Livre Foncier versé aux débats que M. et M^me Z sont titulaires d’une hypothèque judiciaire portant sur l’immeuble appartenant à M. A et cadastré section 14 n°0626/0043 et n°0627/0043, ce qui n’est d’ailleurs pas contesté.

En conséquence, les prétentions formées par M. et M^me Z seront déclarées recevables.

En l’absence d’autres moyens invoqués à ce titre, les prétentions formées par la SCP D-S-T prise en la personne de M. D ès qualités de mandataire liquidateur de M. A seront également déclarées recevables.

Sur le fond

* Sur la vente par adjudication

L’article L642-18 du code de commerce dispose dans son premier alinea que «les ventes d’immeubles ont lieu conformément aux articles L322-5 à L322-13 du code des procédures civiles d’exécution à l’exception des articles L322-6 et L322-9, sous réserve que ces dispositions ne soient pas contraires à celles du présent code. Le juge-commissaire fixe la mise à prix et les conditions essentielles de la vente.»

L’alinea 2 précise que «le juge-commissaire peut, si la consistance des biens, leur emplacement ou les offre reçues sont de nature à permettre une cession amiable dans de meilleurs conditions, ordonner la vente par ajdudication amiable sur la mise à prix qu’il fixe ou autoriser la vente de gré à gré aux prix et conditions qu’il détermine (…)».

La SCP D-S-T prise en la personne de M. D ès qualités de mandataire liquidateur de M. F A indique qu’il n’est pas en mesure de produire l’expertise visée par l’ordonnance et évalue l’immeuble appartenant à ce dernier […] à Fameck, cadastré section 14 n°0626/0043 et n°0627/0043 à une somme comprise entre 230.000 et 250.000 euros, soulignant que M. A avait estimé lui-même que l’immeuble valait entre 250.000 et 270.000 euros lors de l’ouverture de sa procédure collective.

M. et M^me Z ont déclaré dans leurs conclusions donner leur accord pour que la mise à prix de l’immeuble se fasse selon l’estimation retenue par le mandataire liquidateur.

L’appelant ne produit aucune pièce permettant de remettre sérieusement en cause l’appréciation de la valeur de l’immeuble retenue par le mandataire. En effet, si M. A verse aux débats un courrier de l’agence L&S Immobilier du 3 juillet 2019 estimant l’immeuble (soit une maison d’habitation de plus de 400 m² comprenant 3 appartements et un terrain de 20 ares avec piscine) à la somme de 490.000 euros, ce courrier n’est pas signé et ne constitue donc pas une preuve sérieuse de la valeur de

l’immeuble.

Par ailleurs, le mandat de vente exclusif qui avait été consenti par M. A à l’agence Scata Immobilier le 14 janvier 2020 pour une durée de trois mois fixait le prix de vente de l’immeuble à la somme de 416.000 euros.

Ce document précise que l’ensemble immobilier est constitué d’un appartement de type F6 en duplex au 1^er étage d’une maison avec accès jardin loué 1.100 euros, d’une appartement de type F3 situé au rez-de-chaussée d’une maison avec accès jardin, loué 610 euros, et d’une maison individuelle de type F2 loué 400 euros. Il est ajouté que le terrain est constructible, et que le rapport locatif annuel est de 25.320 euros.

Enfin, dans un mail adressé par cette agence à M. A le 14 avril 2021 il est mentionné que M. E, potentiel acquéreur, a «porté un intérêt pour la maison mais veut d’abord chiffrer le montant de la couverture pour pouvoir se positionner». Il en résulte que des travaux sont nécessaires, ce qui diminue nécessairement la valeur vénale du bien.

Si M. A soutient que l’immeuble peut être vendu amiablement dans des conditions plus favorables, il convient toutefois de relever que l’offre émise par la SA OSA Consul le 21 septembre 2019 pour la somme de 490.000 euros était faite sous la condition suspensive d’obtention d’un crédit. Cette offre qui était, de ce fait, non sérieuse, est de plus devenue caduque.

D’autre part, il résulte de l’offre émise par M. P C que si celui-ci s’est engagé à acheter l’ensemble immobilier appartenant à M. A et décrit ci-dessus au prix de 350.000 euros, il a néanmoins précisé s’agissant de «la villa de 189 m² de six pièces cuisine avec jardin et piscine actuellement louée» : « l’actuel propriétaire s’engage à donner congé au locataire M. Q R afin de libérer le logement pour le promettant». Il s’en déduit que cette offre est subordonnée à la condition qu’un congé soit donné à l’actuel occupant du logement F6 et que celui-ci quitte les lieux.

Cependant, dans le mandat de vente consenti à l’agence Scata Immobilier, il était précisé: «les biens seront vendus occupés, sous réserve que le ou les locataires ne délivrent pas de congé» et M. A ne produit aucune pièce permettant d’établir que le locataire concerné a donné congé ou qu’un congé pour vendre lui a été délivré. Il n’est ainsi pas établi avec certitude que la vente se fera au bénéfice de M. C ni qu’elle pourra se faire à bref délais. Or, la procédure collective de M. A est ouverte depuis le 7 mai 2013, sa liquidation judiciaire a été prononcée par jugement du 6 février 2015 et il est dans l’intérêt de la procédure collective et des créanciers de vendre l’immeuble dans les meilleurs délais.

Dès lors, en l’absence de preuve que l’ensemble immobilier puisse être vendu à l’amiable rapidement et dans de meilleures conditions que celles pouvant être obtenues dans le cadre d’une vente aux enchères avec une mise à prix de 250.000 euros, la vente par adjudication de l’immeuble appartenant à M. A doit être ordonnée, l’ordonnance sera donc confirmée sur ce point et en ce qu’elle a commis M^e L, notaire associé à Metz, pour procéder aux opérations d’exécution forcée.

* Sur les conditions de la vente

L’article R 642-22 du code de commerce précise que «le juge-commissaire qui ordonne, en application de l’article L 642-18 la vente des immeubles par voie d’adjudication judiciaire ou amiable détermine :

1° la mise à prix de chacun des biens à vendre et les conditions essentielles de la vente ;

2° les modalités de la publicité compte tenu de la valeur, de la nature et de la situation des biens ;

3° les modalités de visite des biens

Lorsque la vente est poursuivie par un créancier, en application de l’article L 643-2, la mise à prix est déterminée en accord avec le créancier poursuivant.

Le juge-commissaire peut préciser qu’à défaut d’enchères atteignant cette mise à prix la vente pourra se faire sur une mise à prix inférieure qu’il fixe.»

L’ordonnance entreprise ne comporte pas de mise à prix précise puisqu’elle renvoie à l’évaluation effectuée par l’expert qui n’est pas annexée et ne fixe pas non plus les conditions essentielles de la vente, ni les modalités de publicités, ni les modalités de visite du bien.

Les exigences des articles L 642-18 et R 642-22 du code de commerce n’ont donc pas été respectées. L’ordonnance entreprise sera ainsi infirmée en ce qu’elle a dit que la mise à prix serait fixée à partir de l’évaluation dudit bien par O B, expert.

En conséquence, la cour statuant à nouveau, dit que la mise à prix sera fixée à la somme de 250.000 euros et qu’à défaut d’enchères atteignant ce prix, la mise à prix pourra se faire à la somme de 230.000 euros.

La cour ajoute que les publicités de l’adjudication seront effectuées en tenant compte de la nature du bien, de sa localisation et de sa valeur, selon l’usage dans un journal régional habilité à recevoir les annonces légales, au moins une fois, suivie d’une insertion sommaire s’il est jugé utile. L’affichage devra être effectué également au tribunal judiciaire compétent, soit celui de Thionville, ainsi qu’à la mairie de Fameck.

Les visites seront effectuées à la diligence du notaire, étant précisé que M. A devra indiquer au moins trois créneaux de visite.

Il appartiendra au notaire de procéder à la rédaction du cahier des charges conformément aux dispositions de l’article R 642-25 du code de commerce et aux diagnostics obligatoires préalables à la vente, ces frais étant réglés sur le prix d’adjudication.

Par application de l’article R 642-29-1 du code de commerce le cahier des conditions de vente devra être déposé par le poursuivant au greffe du juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Thionville dans un délai de deux mois à compter de la publication de l’ordonnance du juge-commissaire.

Par ailleurs, le présent arrêt sera notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, conformément à l’article R 642-23 du Code de Commerce au débiteur et aux créanciers hypothécaires dont M. et M^me Z.

A cette fin, le mandataire liquidateur sera invité à communiquer au greffe de la chambre commerciale de la cour d’appel, dans un délai de 15 jours à compter de la notification de l’arrêt, les adresses des créanciers hypothécaires de M. F A inscrits au Livre Foncier.

L’article R 642-28 du code de commerce précise que l’ordonnance qui ordonne la vente par voie d’adjudication judiciaire rendue à la demande du liquidateur ou d’un créancier poursuivant comporte les indications mentionnées à l’article R 642-22, les énonciations exigées aux 1°, 5°, 10° de l’article R 321-3 du code des procédures civiles d’exécution.

En conséquence, il convient de préciser qu’un huissier de justice pourra pénétrer dans les lieux afin de dresser un procès-verbal de description de l’immeuble.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

L’ordonnance entreprise sera confirmée dans ses dispositions relatives aux dépens et à l’article 700 du code de procédure civile.

Les dépens seront employés en frais privilégiés de la procédure collective de M. A.

Il y a lieu de laisser à chacune des parties la charge des frais engagés par elle et non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant par arrêt réputé contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions de l’article 450 alinea 2 du code de procédure civile,

DECLARE recevables les prétentions formées par M. H Z et M^me J X épouse Z ainsi que celles formées par la SCP D-S-T prise en la personne de M. Y-M D ès qualités de mandataire liquidateur de M. F A ;

INFIRME l’ordonnance du juge-commissaire du tribunal de grande instance de Thionville du 26 avril 2019 uniquement en ce qu’elle a dit que la mise à prix serait fixée à partir de l’évaluation dudit bien par O B, expert ;

La CONFIRME pour le surplus, dans les limites de l’appel, et statuant à nouveau,

DIT que la mise à prix sera fixée à la somme de 250.000 euros et qu’à défaut d’enchères atteignant ce prix, la mise à prix pourra se faire à la somme de 230.000 euros ;

Y ajoutant,

DIT que les publicités de l’adjudication seront effectuées en tenant compte de la nature du bien, de sa localisation et de sa valeur, selon l’usage dans un journal régional habilité à recevoir les annonces légales, au moins une fois, suivie d’une insertion sommaire s’il est jugé utile et que l’affichage devra être effectué également au tribunal judiciaire de Thionville ainsi qu’à la mairie de Fameck ;

DIT que les visites seront effectuées à la diligence du notaire, étant précisé que M. F A devra indiquer au moins trois créneaux de visite ;

DIT qu’il appartiendra au notaire de procéder à la rédaction du cahier des charges conformément aux dispositions de l’article R. 642-25 du code de commerce et aux diagnostics obligatoires préalables à la vente, ces frais étant réglés sur le prix d’adjudication ;

DIT que le cahier des conditions de vente devra être déposé par le poursuivant au greffe du juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Thionville dans un délai de deux mois à compter de la publication de l’ordonnance du juge-commissaire ;

DIT que le présent arrêt sera notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, conformément à l’article R 642-23 du Code de Commerce au débiteur et aux créanciers hypothécaires dont M. H Z et M^me J X épouse Z ;

INVITE la SCP D-S-T prise en la personne de M. Y-M D ès qualités de mandataire liquidateur de M. F A à communiquer au greffe de la chambre commerciale de la cour d’appel, dans un délai de 15 jours à compter de la notification de l’arrêt, les adresses des créanciers hypothécaires de M. F A inscrits au Livre Foncier ;

DIT qu’un huissier de justice pourra pénétrer dans les lieux afin de dresser un procès-verbal de

description de l’immeuble ;

DIT que les dépens seront employés en frais privilégiés de la procédure collective de M. F A ;

LAISSE à chacune des parties la charge des frais engagés par elle et non compris dans les dépens.

Le présent arrêt a été signé par Madame FLORES, Présidente de chambre à la Cour d’appel de Metz et par Madame WILD, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier Le Président