RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 19/01477 – N° Portalis DBVS-V-B7D-FBPX

Minute n° 24/00068

[Z], [J]

C/

[N]

Jugement Au fond, origine Tribunal d’Instance de THIONVILLE, décision attaquée en date du 30 Avril 2019, enregistrée sous le n° 18/001039

COUR D’APPEL DE METZ

3ème CHAMBRE – TI

ARRÊT DU 22 FEVRIER 2024

APPELANTS :

Monsieur [H] [Z]

[Adresse 1]

Représenté par M^e Gaspard GARREL, avocat au barreau de METZ

Madame [V] [J] épouse [X]

[Adresse 4]

Représentée par M^e Gaspard GARREL, avocat au barreau de METZ

INTIMÉ :

Monsieur [K] [N]

[Adresse 3]

Représenté par M^e Laurent ZACHAYUS, avocat au barreau de METZ

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 14 Décembre 2023, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés devant Madame GUIOT-MLYNARCZYK, Président de Chambre, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries.

A l’issue des débats, les parties ont été informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 22 Février 2024, en application du deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :

PRÉSIDENT : M^me GUIOT-MLYNARCZYK, Président de Chambre

ASSESSEURS : M. MICHEL, Conseiller

M. KOEHL, Conseiller

GREFFIER LORS DES DÉBATS : M^me Hélène BAJEUX, Greffier

ARRÊT :

Contradictoire

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ;

Signé par M^me GUIOT-MLYNARCZYK, Présidente de Chambre, et par M^me Hélène BAJEUX, Greffier à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 27 juillet 2015, M. [K] [N] a consenti un bail à M. [H] [Z] et Mme [V] [J] épouse [X], sur une maison d’habitation située [Adresse 2] à [Localité 5], moyennant un loyer mensuel de 1.100 euros et une provision sur charges de 50 euros.

Les locataires ont restitué l’immeuble le 15 décembre 2017 date à laquelle les parties ont établi contradictoirement un état des lieux de sortie.

Par acte d’huissier du 22 août 2018, M. [Z] et Mme [X] ont fait citer M. [K] [N] devant le tribunal d’instance de Thionville aux fins de le voir condamner à leur payer la somme de 5.750 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie et une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [N] s’est opposé à ces prétentions et a sollicité la condamnation des demandeurs à lui payer la somme de 16.808,87 euros et une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement du 30 avril 2019, le tribunal a déclaré l’assignation recevable, a débouté M. [Z] et Mme [X] de leurs demandes et les a condamnés à payer à M. [N] la somme de 13.782,03 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement, une indemnité de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

Par déclaration déposée au greffe le 14 juin 2019, M. [Z] et M^me Mme [X] ont formé appel de toutes les dispositions de ce jugement à l’exception de celle déclarant leur assignation recevable.

Par arrêt sur déféré du 17 février 2023, rectifié par arrêt du 8 juin 2023, la cour a :

— confirmé l’ordonnance du conseiller de la mise en état du 12 mai 2022 en ce qu’elle a débouté M. [N] de sa demande de nullité de l’acte d’appel de Mme [X] et de ses conclusions

— infirmé l’ordonnance pour le surplus

— débouté M. [N] de sa demande de nullité des actes de signification des conclusions et de la déclaration d’appel en date des 30 septembre 2019 et 21 janvier 2020

— débouté M. [N] de sa demande de caducité de la déclaration d’appel faite par M. [Z] et Mme [X] le 14 juin 2019 à l’encontre du jugement rendu le 30 avril 2019 par le tribunal d’instance de Thionville

— déclaré irrecevables les conclusions d’intimé de M. [N] déposées le 22 février 2021

— dit que l’adresse de M. [N] à mentionner sur le chapeau du présent arrêt est [Adresse 3]

— renvoyé la procédure à la mise en état du 13 avril 2023

— débouté les parties de leur demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et condamné M. [N] aux dépens de l’incident.

Aux termes de leurs dernières conclusions du 10 septembre 2019, M. [Z] et Mme [X] demandent à la cour d’infirmer le jugement et de :

— débouter M. [N] de l’ensemble de ses demandes

— le condamner à leur payer la somme de 5.750 euros correspondant au montant du dépôt de garantie non restitué avec intérêts à compter du 15 novembre 2017

— le condamner à leur payer la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Ils exposent que le contrat de location qui prévoit notamment un dépôt de garantie correspondant à 5 mois de loyer (5.750 euros) a été signé au mépris des dispositions de la loi du 6 juillet 1989, qu’après leur départ et malgré leurs demandes, notamment par lettre recommandée du 5 mars 2018, ils n’ont pas obtenu la restitution de leur dépôt de garantie, que si l’intimé prétend que la somme a été utilisée pour effectuer des travaux de remise en état, il a rajouté sur l’état des lieux de sortie des éléments postérieurement à l’apposition de leur signature, que la facture produite émane de l’entreprise qu’il dirige et qu’avant leur départ ils ont fait procéder à certains travaux de peinture.

Ils soutiennent que le propriétaire ne démontre pas la nécessité de travaux de reprise ou de réfection du fait de leur occupation des lieux loués, que le premier juge s’est contenté de reprendre ses prétentions avec des erreurs de calcul, que les factures de fioul produites en première instance font notamment état d’une période facturée postérieure à leur départ et qu’elles ne sont pas produites en appel. Ils concluent en conséquence au rejet des demandes de l’intimé et la restitution du dépôt de garantie versé.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 22 juin 2023.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur les demandes en paiement

Il résulte de l’article 472 du code de procédure civile qu’en appel, si l’intimé ne conclut pas, il est néanmoins statué sur le fond du litige. En application de l’article 954 du même code, en l’absence de conclusions de l’intimé, celui-ci est réputé s’approprier les motifs du jugement querellé.

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. En application de l’article 1353 du code civil, il supporte la charge de la preuve du respect de cette obligation.

En l’espèce, sur les charges récupérables, il résulte des constatations du premier juge, non critiquées sur ce point par les appelants, que M. [N] a procédé au règlement d’une facture de la société Veolia en date du 2 mai 2018 d’un montant de 3.454,87 euros au titre de la consommation d’eau liée à l’immeuble loué. Il n’est ni justifié, ni même allégué de son remboursement en tout ou partie par les locataires et pas davantage d’un fait susceptible de produire l’extinction de leur obligation de paiement de cette charge récupérable. Le tribunal a également retenu des factures de fioul domestique afférentes au logement pour un montant de 14.654 euros. Cependant, les appelants soutiennent que la période visée est postérieure à leur départ et faute de production de ces factures, la preuve d’une charge récupérable incombant aux locataires n’est pas rapportée puisqu’aucun élément probant n’atteste de la date des factures et la période de consommation. En conséquence, les appelants sont uniquement redevables au titre des charges récupérables du montant de la consommation d’eau dont il convient de déduire les provisions sur charges pour un montant total de 1.300 euros, soit un solde de 2.154,87 euros.

Sur les réparations locatives, selon l’article 7 (d) de la loi du 6 juillet 1989, elles sont à la charge du locataire à moins qu’elles ne soient occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Ces dispositions sont d’ordre public et s’imposent à la volonté des parties qui ne peuvent y déroger de sorte qu’en l’espèce, de sorte qu’il n’y a pas lieu de faire application de la clause du contrat de location relevée par le premier juge selon laquelle 'le locataire est tenu de remettre l’appartement en état (peinture, papier peint) à ses propres frais (…) à la fin du bail. La qualité des travaux de mise en état doit être équivalente à la qualité du travail fait par des hommes de métier'.

Il ressort des mentions de l’état des lieux établi contradictoirement par les parties le 27 juillet 2015, que les locaux avaient fait l’objet d’une 'mise à neuf’ lorsque les locataires en ont pris possession. L’état des lieux de sortie fait apparaître une détérioration du logement, notamment dans chacune des pièces les murs et plafonds sont qualifiés de dégradés et il est mentionné que la clôture est à changer. Il n’est pas démontré que le bailleur a rajouté des éléments sur cet état des lieux postérieurement à sa signature comme le soutiennent les appelants sans préciser en quoi consisteraient ces rajouts, étant observé que le document indique avoir été établi en trois exemplaires et que le seul exemplaire figurant au dossier est celui produit par les appelants. Les trois attestations versées aux débats ne sont pas de nature à remettre en cause la véracité des mentions de l’état des lieux de sortie, dès lors que deux d’entre elles ne précisent pas la date à laquelle a été constaté le bon état des locaux qu’elles relatent et que la troisième est imprécise et d’une valeur probante insuffisante, son auteur indiquant que la maison a été laissée 'dans un état parfaitement correct’ sans autres précisions. Il s’en déduit que les appelants doivent répondre des dégradations affectant notamment les murs, plafonds et la clôture telles que mentionnées dans l’état des lieux de sortie.

Si le premier juge a fait droit à la demande de réparations locatives au vu de la facture du 5 février 2018, produite en appel par les appelants, ces derniers font pertinemment remarquer que la facture émane de la propre société de peinture de M. [N] et il est relevé qu’elle ne comporte aucun détail du coût des prestations, de sorte que sa valeur probante est sujette à caution. Compte tenu des éléments dont dispose la cour, de la taille du logement, du nombre de pièces et de la durée de la location justifiant que soit pris en compte un coefficient de vétusté pour les peintures et papiers peints, le montant des réparations locatives est évalué à la somme de 2.000 euros.

Il découle de ces éléments que les appelants restent devoir la somme totale de 4.154,87 euros.

En application de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, les sommes restant dues au bailleur sont déduites du montant du dépôt de garantie à restituer aux locataires. En l’espèce, il résulte des termes du contrat de location et de l’ordre de virement produit, que les appelants se sont acquittés d’un dépôt de garantie d’un montant de 5.750 euros et il n’est pas justifié de la restitution de cette somme aux locataires au terme de la location.

Après déduction des sommes dues par les appelants, l’intimé doit leur restituer partiellement le dépôt de garantie, soit la somme de 1.595,13 euros (5.750 – 4.154,87). En conséquence, M. [N] est débouté de sa demande en paiement et condamné à verser à M. [Z] et Mme [X] la somme de 1.595,13 euros avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Le jugement est infirmé sur les dépens et les frais irrépétibles sauf en ce qu’il a débouté M. [Z] et Mme [X] de leur demande présentée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [N], partie perdante, devra supporter les dépens de première instance et d’appel et il est équitable qu’il soit condamné à verser aux appelants la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Il est débouté de sa propre demande de ce chef.

PAR CES MOTIFS

LA COUR, statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

CONFIRME le jugement déféré en ce qu’il a débouté M. [H] [Z] et Mme [V] [J] épouse [X] de leur demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

L’INFIRME en ce qu’il a débouté M. [H] [Z] et Mme [V] [J] épouse [X] de leur demande en restitution du dépôt de garantie et les a condamnés à payer à M. [N] la somme de 13.782,03 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement et une indemnité de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens, et statuant à nouveau,

CONDAMNE M. [K] [N] à payer à M. [H] [Z] et Mme [V] [J] épouse [X] la somme de 1.595,13 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt ;

DÉBOUTE M. [K] [N] de l’intégralité de ses demandes ;

CONDAMNE M. [K] [N] à verser à M. [H] [Z] et Mme [V] [J] épouse [X] la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure d’appel ;

CONDAMNE M. [K] [N] aux dépens de première instance et d’appel.

LE GREFFIER LE PRESIDENT