RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 22/01745 – N° Portalis DBVS-V-B7G-FYXP

Minute n° 24/00266

[P]

C/

[M], [F]

Jugement Au fond, origine TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de SARREGUEMINES, décision attaquée en date du 28 Juin 2022, enregistrée sous le n° 21/00573

COUR D’APPEL DE METZ

1ère CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 24 OCTOBRE 2024

APPELANTE :

Madame [B] [P] épouse [Z]

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représentée par M^e Stéphane FARAVARI, avocat au barreau de METZ

INTIMÉS :

Monsieur [D] [M]

[Adresse 7]

[Localité 4]

Représenté par M^e Gilles ROZENEK, avocat au barreau de METZ

Monsieur [E] [F]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représenté par M^e Gilles ROZENEK, avocat au barreau de METZ

DATE DES DÉBATS : En application de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 06 Juin 2024 tenue par M^me Catherine DEVIGNOT, Magistrat rapporteur, qui a entendu les plaidoiries, les avocats ne s’y étant pas opposés et en a rendu compte à la cour dans son délibéré, pour l’arrêt être rendu le 24 Octobre 2024, en application de l’article 450 alinéa 3 du code de procédure civile.

GREFFIER PRÉSENT AUX DÉBATS : M^me Cindy NONDIER

COMPOSITION DE LA COUR :

PRÉSIDENT : M^me FLORES, Présidente de Chambre

ASSESSEURS : M^me DEVIGNOT,Conseillère

M^me DUSSAUD, Conseillère

ARRÊT : Contradictoire

Rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par M^me Anne-Yvonne FLORES, Présidente de Chambre et par M^me Cindy NONDIER, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSE DU LITIGE

Le 10 août 2020, Mme [B] [Z] a signé un compromis avec M. [E] [F] et M. [D] [M] pour la vente d’un immeuble sis [Adresse 3], le prix étant fixé à 360.000 euros.

Par acte d’huissier du 17 mai 2021, Mme [Z] a assigné MM. [F] et [M] devant le tribunal judiciaire de Sarreguemines.

Par jugement contradictoire du 28 juin 2022, le tribunal judiciaire de Sarreguemines a :

rejeté toutes les demandes de Mme [Z]

laissé à chaque partie la charge de ses dépens sans indemnité pour frais irrépétibles.

Le tribunal a considéré que la caducité du compromis résultait de la non réalisation de la condition suspensive, de sorte que la clause pénale, qui sanctionne le refus de réitération après vaine mise en demeure et qui ne vise pas la défaillance de la condition suspensive, n’était pas applicable.

Par déclaration déposée au greffe de la cour d’appel de Metz le 4 juillet 2022, Mme [Z] a interjeté appel de ce jugement aux fins d’annulation, subsidiairement d’infirmation du jugement en ce qu’il a rejeté toutes ses demandes, l’a condamnée pour partie aux dépens sans indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ses dernières conclusions récapitulatives du 9 novembre 2023 auxquelles il sera renvoyé pour un plus ample exposé des prétentions et moyens, Mme [Z] demande à la cour de :

recevoir son appel et le dire bien fondé.

infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a a rejeté toutes ses demandes tendant à la condamnation solidaire de MM. [F] et [M] à lui payer la somme de 36.000 euros en application de la clause pénale, avec intérêts au taux légal à compter du 24.03.2021, tendant à leur condamnation solidaire aux entiers frais et dépens y compris les frais d’huissier de justice, ainsi qu’à lui payer une somme de 3.600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et en ce qu’il a laissé à chaque partie la charge de ses dépens sans indemnité pour frais irrépétibles.

Et statuant à nouveau :

vu le compromis de vente du 10 août 2020, vu les articles 1193 et 1231-5 et suivants du code civil

condamner solidairement MM. [F] et [M] à lui payer la somme de 36.000 euros en application de la clause pénale, avec intérêts au taux légal à compter du 24 mars 2021.

Subsidiairement, vu les articles 1231 et suivants du code civil

condamner solidairement MM. [F] et [M] à lui payer la somme de 36.000 euros à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter du 24 mars 2021

rejeter l’appel incident subsidiaire de MM. [F] et [M], le dire mal fondé

débouter MM. [F] et [M] de l’ensemble de leurs demandes

condamner solidairement MM. [F] et [M] aux entiers frais et dépens d’instance et d’appel ainsi qu’à lui payer une somme de 3.600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la première instance et une somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure d’appel.

Mme [Z] rappelle que toutes les conditions suspensives ont été levées hormis celle d’obtention de prêt et que toute condition suspensive est réputée accomplie lorsque la réalisation est empêchée par la partie qui y avait intérêt. Elle souligne que les acquéreurs ont vu leur demande de prêt refusée en juillet 2020, soit avant la signature du compromis, alors qu’ils ont déclaré dans cet acte qu’il n’y avait aucun obstacle de principe à l’obtention des financements. Elle ajoute qu’ils ne l’ont jamais informée, ni même le notaire, des différents refus de prêts dans les délais prévus contractuellement alors qu’ils s’étaient engagés à produire deux refus de prêt émanant de deux établissements bancaires différents. Elle précise qu’une seule attestation est produite, après la fin du délai, qui ne mentionne pas les conditions dans lesquelles le prêt était sollicité. Elle souligne en outre que le mail de la Société Générale dont se prévalent les intimés n’est pas une attestation de refus. Elle sollicite dès lors le montant de la clause pénale, soit 36.000,00 euros, étant rappelé que cette clause survit à la caducité du compromis. Elle sollicite également les intérêts au taux légal à compter du 24 mars 2021.

Subsidiairement, Mme [Z] met en cause la responsabilité contractuelle des intimés en reprenant les manquements à leurs obligations visés précédemment. Elle estime que cette demande est recevable car elle tend aux mêmes fins, le paiement de la même somme, avec un fondement différent. Elle ajoute que les acquéreurs n’ont pas répondu aux lettres recommandées ni aux sommations par huissier, et qu’il s’est avéré que les demandes de prêts ne correspondaient pas à l’engagement contractuel. Elle déclare que les acquéreurs qui connaissaient ses problèmes financiers ainsi que les problèmes de santé de son mari savaient que la vente était importante pour elle. Elle conclut que leur mauvaise foi lui a fait perdre plus d’une année avant de vendre le bien durant laquelle elle a continué à subir des difficultés financières. Elle estime donc avoir subi un préjudice matériel et moral et sollicite la somme de 36.000 euros de dommages et intérêts à ce titre.

Elle termine en relevant que le fait qu’elle ait, par la suite, vendu le bien à prix supérieur à celui qui avait été fixé n’a pas d’incidence sur le montant forfaitaire de la clause pénale qui n’a pas à être réduit. Elle ajoute que cela n’influence en rien l’attitude fautive des acquéreurs, ni le préjudice subi du fait de l’immobilisation.

Par leurs dernières conclusions récapitulatives du 20 avril 2023 auxquelles il sera renvoyé pour un plus ample exposé des prétentions et moyens, MM. [F] et [M] demandent à la cour de :

rejeter l’appel de Mme [Z]

confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 28 juin 2022 par le tribunal judiciaire de Sarreguemines, au besoin par substitution de motifs,

débouter Mme [Z] de toutes ses demandes, tant irrecevables qu’infondées,

à titre subsidiaire, et si par impossible la cour devait infirmer le jugement s’agissant de la clause pénale, et dans cette seule limite, réduire à l’euro symbolique la somme sollicitée par Mme [Z]

condamner Mme [Z] aux entiers frais et dépens,

condamner Mme [Z] à leur payer la somme de 3.000 euros chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils déclarent que le refus qui leur a été opposé avant la signature du compromis ne préjuge en rien de la suite des événements, que ce soit avec ce même établissement bancaire ou un autre, ce qui ne constituait donc pas un obstacle de principe tel qu’entendu dans le compromis, étant précisé qu’il existait un accord verbal avec le Crédit Agricole, ce dernier s’étant ravisé suite à des consignes du siège dans le contexte de crise du covid 19.

Ils précisent que la Société Générale a opposé un refus à M. [F] puisque les autres investisseurs n’étaient pas membres de sa famille et que son épouse devait être co-emprunteur ou caution, tout comme le Crédit Agricole qui n’a pas motivé sa décision, ceci ne leur étant en rien imputable. Ils précisent également que la Société Générale a refusé, en l’absence de montage du prêt, de délivrer une attestation de refus. Ils estiment avoir effectué les démarches utiles pour l’obtention d’un prêt auprès de deux établissements.

Les intimés soutiennent que Mme [Z] ne prouve pas la réunion des conditions de mobilisation de la clause pénale, puisque sa mise en demeure ne portait que sur la justification de l’obtention ou non du prêt, non sur la réitération authentique, et qu’à la date de délivrance de la mise en demeure, le 30 novembre 2020, l’acte était caduc.

Ils affirment que même s’ils n’ont pas répondu à la mise en demeure en raison d’une mission en Guyane, ils ont justifié du refus de prêt au notaire avant le 30 novembre 2020, puisqu’ils avaient envoyé à ce dernier les éléments de la société générale et du crédit agricole. Ils ajoutent que le notaire a été informé des refus opposés par les autres établissements bancaires.

Ils concluent que la clause pénale n’a pas à s’appliquer dès lors que les conditions stipulées ne sont pas réunies et qu’elle sanctionnait uniquement le refus de réitérer l’acte de vente lorsque l’ensemble des conditions sont remplies. En outre, ils affirment que la caducité du compromis entraîne également celle de la clause pénale.

Subsidiairement, MM. [F] et [M] sollicitent la modération de la pénalité, et sa réduction à l’euro symbolique.

Ils contestent par ailleurs la recevabilité de la demande formée par Mme [Z] sur le fondement de leur responsabilité contractuelle de droit commun. Ils estiment qu’il s’agit d’une demande nouvelle puisque les demandes faites au premier juge visaient à mettre en 'uvre une clause contractuelle et non à engager leur responsabilité et qu’en application des dispositions des articles 564 et 565 du code civil, cette nouvelle demande est irrecevable.

Sur le fond de la demande, ils contestent avoir été de mauvaise foi en ce que le refus de prêt antérieur au compromis ne préjugeait en rien d’un refus postérieur, alors qu’un accord verbal du crédit agricole existait. Ils contestent l’argument selon lequel leur demande de prêt portait sur une durée de plus de 20 ans, alors qu’en réalité la société générale n’a fait qu’indiquer qu’elle n’accorderait pas un prêt locatif pour une durée supérieure à 20 ans.

Ils concluent qu’aucune faute n’est démontrée et que Mme [Z] ne peut se prévaloir de sa propre turpide puisqu’elle ne les a jamais mis en demeure de réitérer la vente ce qui a entraîné la caducité du compromis. Ils ajoutent qu’elle ne justifie pas de son préjudice puisqu’elle a vendu le bien à un prix supérieur à celui qui avait été convenu.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 8 février 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

I- Sur la recevabilité de la demande en paiement de dommages et intérêts formée à titre subsidiaire par Mme [Z]

L’article 564 du code de procédure civile dispose que « à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions, si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers ou de la survenance ou de la révélation d’un fait ».

L’article 565 du même code précise toutefois que les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge même si leur fondement juridique est différent.

En l’espèce la demande initiale formée par Mme [Z] tend à obtenir la condamnation des intimés à lui payer la somme de 36.000 euros au titre de la clause pénale contenue dans le compromis de vente.

Sa demande subsidiaire formée pour la première fois devant la cour tend à obtenir des dommages et intérêts à hauteur de 36.000 euros sur le fondement de la responsabilité contractuelle des intimés en raison du manquement à leurs obligations précisées dans le compromis de vente.

Le fondement juridique de ces deux prétentions est différent toutefois, les demandes tendent toutes les deux à obtenir une indemnisation à hauteur de 36.000 euros pour la non réitération de la vente. La demande subsidiaire fondée sur la responsabilité contractuelle des intimés tend donc aux mêmes fins que la demande initiale et sera dès lors déclarée recevable.

II- Sur la demande formée par Mme [Z] au titre de la clause pénale

Le compromis de vente signé par les parties le 10 août 2020 comporte une clause intitulée « Stipulation de pénalité » rédigée ainsi :

« Au cas où toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes seraient remplies, et dans l’hypothèse où l’une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique ne satisfaisant pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l’autre partie la somme de 36.000 euros à titre de dommages et intérêts conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du code civil. (') sauf inexécution définitive, la peine n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure. La présente stipulation de pénalité ne peut priver, dans la même hypothèse, chacune des parties de la possibilité de poursuivre l’autre en exécution de la vente. »

Le compromis stipulait par ailleurs que « l’acquéreur s’oblige de faire toutes les démarches nécessaires à l’obtention du prêt dans un délai de 31 jours à compter des présentes. [Il] devra informer sans retard le vendeur de tout événement provoquant la réalisation ou la défaillance de la condition suspensive. L’acquéreur déclare qu’il n’existe à ce jour, aucun obstacle de principe à l’obtention des financements qu’il envisage de solliciter. »

L’acte précise que les conditions suspensives sont stipulées en faveur de l’acquéreur à la condition suspensive de l’obtention d’un crédit répondant aux conditions énoncées ainsi :

« – organisme prêteur : Crédit Agricole ou tout autre établissement bancaire

— montant maximum emprunté : 360.000 euros

— durée de remboursement : 20 ans

— taux nominal d’intérêt maximum hors assurance : 1,50%

garanties offertes : privilège de prêteur de deniers avec ou sans hypothèque conventionnelle complémentaire ».

La vente étant conclue sous la condition suspensive de l’obtention d’un prêt, le compromis précise à ce titre que la condition suspensive sera réalisée par la remise par la banque à l’acquéreur de l’offre de prêt écrite, la réception de cette offre devant intervenir au plus tard dans un délai de 60 jours à compter des présentes. Il est précisé ensuite que «la défaillance de la présente condition suspensive sera établie par la production de deux attestations de refus de prêt émanant de deux établissements bancaires différents, respectant les critères visés ci-dessus (montant, taux, durée). A défaut de réception de cette dans un délai fixé, le vendeur aura la faculté de mettre l’acquéreur en demeure de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition. Cette demande devra être faite par lettre recommandée avec demande d’avis de réception au domicile ci-après élu. Les parties conviennent expressément que les présentes ne seront pas automatiquement caduques à l’expiration du délai stipulé pour l’obtention du prêt.

Passé le délai de 8 jours à compter de la mise en demeure sans que l’acquéreur ait apporté les justificatifs, la condition sera censée défaillie et les présentes seront caduques de plein droit, sans autre formalité et le vendeur retrouvera son entière liberté (…) ».

Il résulte ainsi de l’ensemble de ces dispositions que les acquéreurs devaient faire toutes les démarches nécessaires à l’obtention d’un prêt remplissant les conditions susvisées dans un délai de 31 jours et de justifier de l’acceptation du prêt dans un délai de 60 jours.

Il est constant que les acquéreurs n’ont pas obtenu de prêt.

Dans ce cas, selon les clauses visées plus haut, MM. [F] et [M] devaient justifier, afin que la condition suspensive soit considérée comme défaillante et qu’ils ne soient pas tenus de régler la clause pénale, avoir sollicité des prêts auprès d’autres banques répondant aux caractéristiques précisées par le compromis et que leur demande ait été refusée par deux établissements bancaires.

Or, non seulement MM. [F] et [M] ne produisent aucune attestation de refus de prêt émanant de deux établissements bancaires différents, visant le montant, le taux et la durée du prêt répondant aux caractéristiques visées dans le compromis, mais les documents qu’ils produisent émanant du Crédit Agricole et de la Société Générale ne justifient même pas qu’ils ont bien sollicité un prêt répondant aux critères visés dans le compromis.

En effet, le courrier daté du 27 octobre 2020 du Crédit Agricole indique uniquement aux intimés que « après étude de votre demande de financement d’un montant de 359.919 euros pour un projet immobilier destiné à financer l’acquisition d’une maison à usage d’habitation située [Adresse 3] à [Localité 5], nous ne pouvons y donner une suite favorable ». Aucune précision sur la durée du prêt et son taux notamment n’est précisée.

Par ailleurs, dans les échanges de mails produits par MM. [F] et [M], la Société Générale a répondu au clerc de notaire qu’il n’était pas possible de délivrer une attestation de refus de financer leur projet car le montage du prêt n’avait pas été effectué. Elle indique que dans son mail du 7 juillet 2020 elle avait donné à M. [F] les motifs du refus en exposant qu’un prêt immobilier locatif ne pouvait se faire que sur 20 ans maximum, qu’elle n’acceptait pas les financements effectués entre 2 ou plusieurs personnes qui n’étaient pas mari/femme, frère/s’ur, et que l’épouse de M. [F] devrait être coemprunteur ou caution. Ces informations ne permettent pas d’établir que les conditions du prêt sollicité auprès de la Société Générale étaient celles fixées par le compromis (durée, taux, montant).

Il convient en outre d’observer que MM. [F] et [M] savaient dès le 7 juillet 2020 qu’ils n’auraient pas de prêt par la Société Générale, donc avant la signature du compromis. Or, ils ne justifient pas avoir effectué une demande de prêt postérieurement à la signature du compromis auprès d’autres établissement après le refus du Crédit Agricole.

En l’absence de deux attestations de refus de prêt émanant de deux établissements bancaires différents, respectant les critères visés par le compromis (montant, taux, durée), il n’est pas rapporté la preuve de la défaillance de la condition suspensive.

Le compromis précise dans le paragraphe « conditions suspensives » que « toute condition suspensive est réputée accomplie lorsque sa réalisation est empêchée par la partie qui y avait intérêt ». Il s’en déduit que si la condition suspensive n’a pas pu être réalisée par la faute des acquéreurs qui ont manqué à leurs obligations, dans ce cas la condition suspensive est réputée accomplie.

Il résulte des motifs ci-dessus que les acquéreurs ont manqué à leurs obligations en n’accomplissant pas toutes les diligences pour solliciter un prêt dans les conditions fixées par le compromis, et que leur comportement a empêché la réalisation de la clause suspensive. Dès lors, cette dernière doit être réputée accomplie.

Or, selon les termes de la clause pénale, cette pénalité s’applique si, d’une part, toutes les conditions relatives à l’exécution de la vente sont remplies, et si d’autre part, l’une des parties ne régularise pas l’acte authentique ne satisfaisant pas ainsi aux obligations alors exigibles.

Il convient par ailleurs de préciser que la caducité d’un acte n’affecte pas la clause pénale qui y est stipulée. La clause pénale survit donc à la caducité d’une promesse de vente et doit produire ses effets en cas de défaillance fautive de l’une des parties.

Au regard des motifs susvisés il est établi que la clause suspensive est réputée réalisée et que MM. [F] et [M] n’ont pas réitéré la vente par acte authentique.

Les conditions d’application de la clause pénale sont donc réunies à l’encontre de MM. [F] et [M], et ce, même si la promesse de vente est devenue caduque, étant souligné que par acte d’huissier du 7 janvier 2021, Mme [Z] avait mis en demeure les intimés de justifier des démarches entreprises pour obtenir le prêt et le cas échéant de justifier de deux refus de prêt et que cette mise en demeure est restée infructueuse. Elle n’avait pas à adresser une autre mise en demeure de signer l’acte authentique faute de preuve d’un financement obtenu par les acquéreurs.

L’article 1231-5 du code civil repris par la clause pénale stipulée dans le compromis, permet au juge de modérer la pénalité convenue si elle est manifestement excessive. Le caractère excessif s’apprécie au jour où le juge statue.

Il résulte des pièces produites par l’appelante que celle-ci a vendu l’immeuble, objet du compromis conclu avec MM. [F] et [M], par acte du 4 février 2022 pour la somme de 370.000 euros, soit 10.000 euros de plus que le prix de vente convenu avec les intimés. Il y a lieu de considérer que la pénalité de 36.000 euros est donc manifestement excessive et doit être réduite de 10.000 euros.

En conséquence, il y a lieu d’infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a rejeté toutes les demandes de Mme [Z] et de condamner solidairement (par application de la clause de solidarité entre eux stipulée dans le compromis) MM. [F] et [M] à payer à cette dernière la somme de 26.000 euros au titre de la clause pénale, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent arrêt par application de l’article 1231-7 du code civil.

III- Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Le jugement sera également infirmé dans ses dispositions relatives aux dépens et à l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans la mesure où MM. [F] et [M] succombent, ils seront condamnés in solidum aux dépens de première instance.

Par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, l’équité commande de condamner in solidum MM. [F] et [M] à payer à Mme [Z] la somme de 2.000 euros et de les débouter de leur demande formée sur ce même fondement.

Les intimés succombant également en appel seront condamnés in solidum aux dépens.

L’équité commande de condamner in solidum MM. [F] et [M] à payer à Mme [Z] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et de débouter les intimés de leur demande formée au même titre.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Déclare recevable la demande en paiement de la somme de 36.000 euros de dommages et intérêts formée par Mme [B] [Z] à titre subsidiaire sur le fondement de la responsabilité contractuelle de M. [E] [F] et M. [D] [M] ;

Infirme le jugement du tribunal judiciaire de Sarreguemines dans toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

Condamne solidairement M. [E] [F] et M. [D] [M] à payer à Mme [B] [Z] la somme de 26.000 euros de dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent arrêt ;

Déboute Mme [B] [Z] du surplus de ses prétentions ;

Condamne in solidum M. [E] [F] et M. [D] [M] aux dépens ;

Condamne in solidum M. [E] [F] et M. [D] [M] à payer à Mme [B] [Z] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

Déboute M. [E] [F] et M. [D] [M] de leur demande formée au même titre ;

Y ajoutant,

Condamne in solidum M. [E] [F] et M. [D] [M] aux dépens ;

Condamne in solidum M. [E] [F] et M. [D] [M] à payer à Mme [B] [Z] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

Déboute M. [E] [F] et M. [D] [M] de leur demande formée au même titre.

La Greffière La Présidente de chambre