RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 22/01427 – N° Portalis DBVS-V-B7G-FX76

Minute n° 24/00029

[N]

C/

[O], [P]

Jugement Au fond, origine Tribunal de proximité de SAINT AVOLD, décision attaquée en date du 28 Avril 2022, enregistrée sous le n° 21/00324

COUR D’APPEL DE METZ

3ème CHAMBRE – TI

ARRÊT DU 25 JANVIER 2024

APPELANT :

Monsieur [E] [N]

[Adresse 1]

Représenté par M^e Yves ROULLEAUX, avocat au barreau de METZ

INTIMÉS :

Monsieur [E] [O]

[Adresse 2]

Représenté par M^e Stéphane FARAVARI, avocat au barreau de METZ

Madame [G] [P] épouse [O]

[Adresse 2]

Représentée par M^e Stéphane FARAVARI, avocat au barreau de METZ

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 14 Septembre 2023, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés devant Madame GUIOT-MLYNARCZYK, Président de Chambre, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries.

A l’issue des débats, les parties ont été informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 09 novembre 2023, en application du deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

A cette date le délibéré a été prorogé au 25 janvier 2024 et les parties en ont été avisées.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :

PRÉSIDENT : M^me GUIOT-MLYNARCZYK, Président de Chambre

ASSESSEURS : M. [E], Conseiller

M. KOEHL, Conseiller

GREFFIER LORS DES DÉBATS : M^me Hélène BAJEUX, Greffier

ARRÊT :

Contradictoire

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au troisième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par M^me GUIOT-MLYNARCZYK, Présidente de Chambre, et par M^me Hélène BAJEUX, Greffier à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 22 août 2019, M. [E] [N] a consenti à M. [E] [O] et à Mme [G] [P] épouse [O], un bail sur un appartement situé [Adresse 3] à [Localité 4] moyennant un loyer mensuel de 950 euros et une provision sur charges de 90 euros.

Par acte d’huissier signifié le 28 avril 2020, il a fait délivrer aux locataires un commandement visant la clause résolutoire figurant dans le bail, d’avoir à justifier dans le délai d’un mois de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs.

Par acte d’huissier signifié le 10 juin 2020, M. [N] a fait citer M. et Mme [O] devant le tribunal de proximité de Saint-Avold et au dernier état de ses conclusions, il a demandé au tribunal de constater la résiliation judiciaire du bail et condamner les défendeurs à lui verser une indemnité mensuelle d’occupation de 950 euros jusqu’à libération effective des lieux, subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail et les condamner à lui verser les loyers restant à courir jusqu’à la date de résiliation du bail et une indemnité mensuelle d’occupation de 950 euros jusqu’à libération des lieux, ordonner leur expulsion et les condamner à lui verser des dommages et intérêts et une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les locataires se sont opposés à ces prétentions et ont sollicité des dommages et intérêts pour préjudice moral et une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement du 28 avril 2022, le tribunal a débouté M. [N] de l’ensemble de ses demandes, débouté M. et Mme [O] de leur demande reconventionnelle de dommages et intérêts et condamné M. [N] à payer à M. et Mme [O] la somme de 1.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Par déclaration déposée au greffe de la cour le 2 juin 2022, M. [N] a interjeté appel du jugement en ce qu’il l’a débouté de l’ensemble de ces demandes et l’a condamné au paiement de la somme de 1.200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions du 4 septembre 2023, il demande à la cour d’infirmer le jugement et de':

— constater que M. et Mme [O] ont pris l’initiative de mettre fin au bail et juger sans objet ses demandes tendant à la résolution et subsidiairement la résiliation du bail, à l’expulsion des preneurs et au paiement d’une indemnité d’occupation

— condamner solidairement M. et Mme [O] à lui payer la somme de 12.606,92 euros avec intérêts au taux légal à compter de la demande, au titre du solde des charges locatives, des dégradations locatives et des loyers impayés, après déduction de la caution et des avances sur charges réglées

— condamner solidairement M. et Mme [O] aux frais et dépens de première instance et d’appel et à lui verser une somme de 4.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il expose que les locataires ont quitté les lieux au cours de la procédure de première instance après lui avoir donné congé par lettre du 9 septembre 2021 et qu’ils sont redevables de la somme de 12.606,92 euros au titre des loyers, charges et réparations locatives. Il soutient que ses demandes sont recevables par application de l’article 564 du code de procédure civile eu égard à la survenance d’un fait à savoir la libération des lieux, qu’elles sont également l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire des demandes soumises au premier juge et qu’il est indifférent que le départ soit survenu avant l’audience de première instance.

Sur les charges, l’appelant produit un décompte établi le 21 décembre 2021, adressé aux intimés avec les pièces justificatives par lettre recommandée du 31 décembre 2021 et expose avoir fait intervenir un chauffagiste qui n’a pu accéder au logement, que le récupérateur d’eau n’est pas hors service, que la révision de la chaudière est justifiée ainsi que la facture d’entretien des espaces verts qui a été divisée entre les trois occupants de l’immeuble selon la surface de leur logement.

Sur les réparations locatives, il prétend que la comparaison entre les états des lieux caractérise de très nombreuses dégradations imputables aux intimés, que la jurisprudence n’impose pas la production de factures ni la preuve de l’exécution des travaux de réparation, qu’il produit des devis et le procès-verbal d’état des lieux comportant de très nombreuses photos faisant apparaître des dégradations dans l’intégralité du logement, et que les intimés ne justifient pas avoir remis en état l’appartement avant leur départ. Il soutient que les dégradations affectant la véranda, même si elles sont dues à des infiltrations d’eau, doivent être supportées par les intimés dès lors qu’ils se sont abstenus de toute déclaration de sinistre auprès de leur assurance, que l’état des lieux de sortie dressé contradictoirement le 5 novembre 2021 n’a pas révélé la présence d’eau, ni de traces d’humidité visibles dans la maison et précise avoir fait réaliser un second procès-verbal de constat le 30 novembre 2021qui établit l’absence d’humidité sur le pourtour des fenêtres vélux et le sol, malgré une pluie continue et en déduit que le logement n’est pas affecté d’infiltrations d’eau.

Sur les loyers, il expose que les intimés qui ont quitté les lieux en cours de bail, devaient respecter un délai de préavis de trois mois, soit jusqu’au 13 décembre 2021 puisque la lettre de congé a été réceptionnée le 13 septembre 2021.

Aux termes de leurs dernières conclusions du 12 septembre 2023, M. et Mme [O] demandent à la cour de :

— déclarer irrecevables les demandes nouvelles formées par M. [N], subsidiairement les rejeter

— confirmer le jugement

— condamner M. [N] à leur restituer le dépôt de garantie de 950 euros avec intérêts au taux légal à compter de la demande

— le condamner aux frais et dépens d’appel et à leur payer la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils exposent que peu après leur entrée dans les lieux, ils ont subi des infiltrations d’eau au niveau des fenêtres de toit, de la véranda et du garage, qu’en suite du rapport d’expertise judiciaire, ils ont assigné le propriétaire en réalisation de travaux et en indemnisation de troubles de jouissance, qu’en réaction celui-ci a initié la présente procédure, qu’ils ont donné congé par lettre du 9 septembre 2021 et remis les clés au bailleur le 5 novembre 2021, date à laquelle l’état des lieux a été établi.

Ils relèvent que l’appelant n’a sollicité en première instance aucune condamnation au titre des charges, loyers impayés et dégradations locatives, que les demandes formées pour la première fois en appel sont irrecevables en application de l’article 564 du code de procédure civile, qu’elles ne constituent pas un accessoire des demandes présentées en première instance et que l’appelant ne justifie d’aucune évolution du litige.

Sur le fond, les intimés exposent qu’ils se sont toujours plaints de ne pas avoir communication des décomptes, justificatifs et régularisations des charges et que dans le cadre de l’autre procédure pendante devant la cour, l’appelant a été condamné à fournir le décompte de charges qu’ils ont réceptionné le 30 décembre 2021. Ils font valoir que les capteurs solaires étaient en panne dès leur arrivée et que le récupérateur d’eau a été mis hors de fonction par le chauffagiste, de sorte qu’il convient de déduire 150 euros de la somme portée en compte au titre de la consommation d’eau. Ils contestent les montants réclamés pour la révision de la chaudière et l’entretien des espaces verts et après déduction des provisions sur charges (2.205 euros), ils reconnaissent devoir un solde de 197,38 euros à imputer sur le dépôt de garantie.

Sur les réparations locatives, ils font valoir qu’ils ont subi pendant deux ans des infiltrations dans les chambres et la véranda, une terrasse déformée et dangereuse, un plan de travail et une table bar abîmés, des fuites d’eau dans le garage et la cage d’escalier et une cave non utilisable, que le propriétaire a été informé des désordres qui ont démarré dès les premiers mois d’occupation, qu’ils ont effectué une déclaration de sinistre auprès de leur assureur, que suite à l’expertise judiciaire, l’appelant a indiqué prendre en charge la réparation des désordres qu’il cherche à leur imputer, ajoutant qu’il ne produit aucune facture et qu’ils avaient remis en état toutes les pièces à leur départ. Ils soutiennent que les dégradations ne leur sont pas imputables et contestent le procès-verbal de constat du 30 novembre 2021 alors qu’ils étaient partis le 5 novembre 2021, ajoutant que ce constat non contradictoire leur est inopposable et ne peut contredire le rapport d’expertise judiciaire.

Enfin, ils contestent devoir des loyers au-delà du 5 novembre 2021, date à laquelle le propriétaire a accepté la restitution des clés, précisant qu’il ne détaille pas la somme réclamée.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 13 septembre 2023.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la recevabilité des demandes

L’article 564 du code de procédure civile dispose qu’à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

Aux termes de l’article 565 du même code, les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge même si leur fondement juridique est différent. Selon l’article 566, les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises aux premiers juges que les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire. Il résulte enfin de l’article 567 que les demandes reconventionnelles sont également recevables en appel à la condition de se rattacher aux prétentions originaires par lien suffisant.

La notion d’évolution du litige est étrangère à la recevabilité des demandes nouvelles formées en appel contre une personne qui était partie au procès devant le tribunal.

En première instance, les prétentions de l’appelant étaient relatives à la résiliation du contrat de bail et ses conséquences, la condamnation des locataires au paiement des loyers restant à courir jusqu’à la résiliation et d’une indemnité d’occupation, et de dommages et intérêts pour propos diffamatoires et il est constaté qu’il n’avait formé aucune demande relative aux charges récupérables, loyers impayés et réparations locatives, ces prétentions ayant été formées pour la première fois en cause d’appel.

Sur l’application de l’article 564, l’appelant soutient en vain que les demandes relatives aux charges récupérables et réparations locatives sont recevables en raison de la survenance ou de la révélation d’un fait tenant à la résiliation du contrat de location. En effet, ce fait ne conditionne pas la régularisation des charges récupérables qui doit intervenir annuellement et, s’agissant des réparations locatives, la fin du contrat de bail et la restitution des lieux sont intervenues au cours de la procédure de première instance (état de lieux de sortie contradictoire du 5 novembre 2021) et plusieurs mois avant le jugement et la dernière audience du 3 mars 2022.

Les réclamations de charges et de réparations locatives ne tendent pas non plus aux mêmes fins que les demandes soumises au premier juge au sens de l’article 565 du code de procédure civile puisque le but poursuivi par le bailleur n’est pas le même selon l’instance. En effet, si en première instance les prétentions avaient pour objet la résiliation du contrat de bail et ses conséquences, outre des dommages et intérêts pour des propos diffamatoires, il sollicite en appel le paiement de sommes dues par les locataires du chef de leurs obligations contractuelles.

Il ne peut davantage soutenir que ses demandes sont la conséquence ou le complément nécessaire des prétentions soumises au premier juge conformément à l’article 566 du code de procédure civile. La réclamation relative aux charges récupérables est sans lien avec les prétentions initiales tendant à la cessation des rapports locatifs et la demande formée devant la cour tendant à faire supporter aux locataires la remise en état des lieux loués ne constitue pas le complément des prétentions originaires en constatation de la résiliation du bail, expulsion et versement d’une indemnité d’occupation. Il est relevé en outre que ces demandes ne constituent pas une demande reconventionnelle.

Il s’en déduit que les prétentions présentées en appel du chef des charges récupérables et réparations locatives sont nouvelles au sens de l’article 564 du code de procédure civile et irrecevables.

En revanche, contrairement à ce que soutiennent les intimés, la demande relative aux loyers impayés n’est pas nouvelle puisqu’à hauteur de cour, l’appelant s’est contenté de chiffrer en son montant la demande déjà présentée à titre subsidiaire devant le premier juge du chef des 'loyers dus jusqu’à la date de résiliation du bail'. Ce chiffrage n’est que la conséquence ou le complément nécessaire de sa prétention originaire, de sorte qu’en application des dispositions de l’article 566 du code de procédure civile, la demande en paiement de l’arriéré de loyer est recevable.

Sur le préavis

Il résulte des dispositions combinées des articles 12 et 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que le locataire peut résilier le contrat de location à tout moment et que le délai de préavis applicable à son congé est de trois mois. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en main propre. Le locataire est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire, en accord avec le bailleur.

En l’espèce, les intimés justifient avoir donné congé par lettre recommandée du 9 septembre 2021 et si l’accusé de réception n’est pas produit, M. [N] indique l’avoir reçu le 13 septembre 2021. Même si le congé a été donné pour le 31 octobre 2021, en l’absence de mention d’une cause légale de réduction du délai et de justificatif, le préavis est de trois mois de sorte que le bail a été résilié à effet du 13 décembre 2021, étant rappelé que les dispositions l’article 15 précitées sont d’ordre public. Le fait qu’à l’époque le bailleur a saisi le tribunal d’une demande de résiliation du contrat de bail n’est pas de nature à dispenser les locataires de préavis ou à en écourter la durée, de sorte qu’ils sont redevables du loyer jusqu’au 13 décembre 2021, l’occupation de l’appartement avant la fin du préavis par un autre locataire avec l’accord du bailleur n’étant ni alléguée ni démontrée. Le décompte versé aux débats fait état du règlement des loyers et provisions sur charge jusqu’au mois de septembre 2021 inclus et il est relevé que la somme réclamée par le bailleur correspond précisément au montant de deux mois et 13 jours de loyer. Les intimés ne justifiant pas du règlement des loyers sur la période du 1er octobre au 13 décembre 2021, ils restent devoir la somme de 2.311,66 euros au titre des loyers impayés.

Conformément aux dispositions de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, les sommes restant dues au bailleur viennent en déduction du dépôt de garantie et en l’espèce, il ressort des pièces que les intimés se sont acquittés d’un dépôt de garantie de 950 euros. Déduction faite de cette somme, il reste dû à M. [N] un solde de 1.361,66 euros. En conséquence le jugement est infirmé en ce qu’il a débouté l’appelant de sa demande de paiement des loyers et M. et Mme [O] sont condamnés à lui payer la somme de 1.361,66 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’arrêt et déboutés de leur demande en restitution du dépôt de garantie.

Sur les autres dispositions

Selon l’article 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif.

Si l’appelant a formé appel de la dispositions du jugement ayant rejeté sa demande de dommages et intérêts, il est constaté qu’il ne forme aucune prétention de ce chef dans ses conclusions, de sorte que le jugement doit être confirmé. Pour le reste, il est constaté qu’il ne forme plus à hauteur d’appel de demandes relatives à la résiliation du contrat de bail, l’expulsion des intimés et leur condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation, de sorte que la cour ne peut que confirmer les dispositions susvisées.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Les dispositions du jugement relatives aux dépens et frais irrépétibles sont confirmées.

Il n’y a pas lieu à application des dispositions au titre de l’article 700 du code de procédure civile en appel et chaque partie supportera la moitié des dépens de d’appel.

PAR CES MOTIFS

LA COUR, statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

DÉCLARE irrecevables les demandes de M. [E] [N] tendant à la condamnation de M. [E] [O] et Mme [G] [P] épouse [O] à lui verser une somme au titre du solde des charges et une somme au titre des dégradations locatives ;

DÉCLARE recevable la demande de M. [E] [N] en paiement des loyers impayés ;

CONFIRME le jugement déféré en ce qu’il a :

— débouté M. [E] [N] de ses demandes de résolution subsidiairement de résiliation du contrat de bail, d’expulsion des locataires et de leur condamnation à lui verser une indemnité mensuelle d’occupation et des dommages et intérêts

— condamné M. [E] [N] à payer à M. [E] [O] et Mme [G] [P] épouse [O] la somme de 1.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens ;

L’INFIRME en ce qu’il a débouté M. [E] [N] de sa demande en paiement des loyers et statuant à nouveau,

CONDAMNE solidairement M. [E] [O] et Mme [G] [P] épouse [O] à payer à M. [E] [N] la somme de 1.361,66 euros au titre des loyers impayés, déduction faite du dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter de l’arrêt;

DÉBOUTE M. [E] [O] et Mme [G] [P] épouse [O] de leur demande en restitution du dépôt de garantie ;

DÉBOUTE les parties de leur demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en appel ;

CONDAMNE M. [E] [O] et Mme [G] [P] épouse [O] d’une part, et M. [E] [N] d’autre part, à supporter la moitié les dépens d’appel.

LE GREFFIER LE PRESIDENT