RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 22/02770 – N° Portalis DBVS-V-B7G-F3SY

Minute n° 24/00304

Société EUROMETROPOLE DE METZ HABITAT

C/

[W], [B]

Jugement Au fond, origine Juge des contentieux de la protection de METZ, décision attaquée en date du 14 Novembre 2022, enregistrée sous le n° 11-21-0865

COUR D’APPEL DE METZ

3ème CHAMBRE – TI

ARRÊT DU 10 OCTOBRE 2024

APPELANTE :

SOCIETE D’ECONOMIE MIXTE EUROMETROPOLE DE METZ HABITAT (en abrégé SEM EMH), venant aux droits de l’EPIC OPH DE METZ METROPOLE

[Adresse 1]

Représentée par M^e Philippe KAZMIERCZAK, avocat au barreau de METZ

INTIMÉS :

Monsieur [G] [W]

[Adresse 3]

Représenté par M^e Laure-anne BAI-MATHIS, avocat au barreau de METZ

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 57463-2023-002224 du 12/07/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de METZ)

Madame [L] [B] épouse [W]

[Adresse 3]

Représentée par M^e Laure-anne BAI-MATHIS, avocat au barreau de METZ

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 57463-2023-002225 du 12/07/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de METZ)

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 13 Juin 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés devant M^me GUIOT-MLYNARCZYK, Président de Chambre, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries.

A l’issue des débats, les parties ont été informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 10 Octobre 2024, en application du deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :

PRÉSIDENT : M^me GUIOT-MLYNARCZYK, Président de Chambre

ASSESSEURS : M. MICHEL, Conseiller

M. KOEHL, Conseiller

GREFFIER LORS DES DÉBATS : M^me BAJEUX, Greffier

ARRÊT :

Contradictoire

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ;

Signé par M^me GUIOT-MLYNARCZYK, Présidente de Chambre, et par M^me BAJEUX, Greffier à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 29 septembre 2000, l’OPH de Metz Métropole devenu la SEM Eurométropole de Metz Habitat (ci après la SEM EMH) a consenti à M. [G] [W] et Mme [L] [B] épouse [W] un bail sur un local d’habitation situé [Adresse 3] moyennant un loyer mensuel de 3.172,44 francs (483,64 euros) et une provision sur charges de 753 francs (114,79 euros).

Par actes sous seing privé des 31 janvier 2008 et 3 février 2009, M. et Mme [W] ont également pris à bail deux garages situés [Adresse 2] à [Localité 4] moyennant un loyer mensuel de 46,06 euros pour le premier garage et 46,89 pour le second.

Par acte d’huissier du 9 août 2021, la SEM EMH les a assigner devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Metz aux fins de voir prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail, ordonner l’expulsion, condamner M. et Mme [W] à lui payer à compter de la résiliation judiciaire du bail une indemnité mensuelle d’occupation de 723,94 euros pour le logement, 53,21 euros pour chacun des garages avec intérêts au taux légal à compter de chaque terme impayé et révisable selon les modalités du bail et une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

M. et Mme [W] se sont opposés aux demandes et ont sollicité la condamnation du bailleur au paiement d’une amende civile, de dommages et intérêts et d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement du 14 novembre 2022, le juge a :

— déclaré recevables les demandes de la SEM EMH

— débouté la SEM EMH de ses demandes de résiliation du bail signé le 29 septembre 2000, d’expulsion de M. et Mme [W] et de paiement d’une indemnité d’occupation

— débouté M. et Mme [W] de leurs demandes d’amende civile et de dommages et intérêts

— condamné la SEM EMH à payer à M. et Mme [W] la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— condamné M. et Mme [W] aux dépens.

Par déclaration déposée au greffe de la cour le 7 décembre 2022, la SEM EMH a formé appel du jugement en ce qu’il l’a déboutée de ses demandes de résiliation du bail, d’expulsion et d’indemnité d’occupation et l’a condamnée à payer à M. et Mme [W] la somme de 600 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions du 31 mai 2024, elle demande à la cour d’infirmer le jugement et de':

— prononcer la résiliation du bail liant les parties concernant le logement [Adresse 3]

— ordonner l’évacuation de M. et Mme [W] et de tout occupant de leur chef des lieux loués au besoin avec le concours de la force publique

— dire et juger qu’il sera procédé en tant que besoin à l’enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux et à leur séquestration dans un garde-meuble aux risques et périls de M. et Mme [W]

— condamner solidairement, au besoin in solidum, M. et Mme [W] à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation de 723,94 euros pour le logement, de 53,21 euros pour le garage n°1 et de 53,21 euros pour le garage n°2, payable dans les mêmes conditions que le loyer, jusqu’à la libération définitive des lieux, tout mois commencé étant dû en totalité et chaque indemnité étant augmentée des intérêts au taux légal à compter de chaque terme impayé et révisable conformément aux augmentations qui seront décidées dans le cadre de la législation applicable aux HLM

— condamner in solidum M. et Mme [W] aux dépens de première instance et d’appel et à lui verser une somme de 1.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle expose qu’un protocole d’accord selon lequel M. et Mme [W] se sont engagés à respecter la tranquillité de la famille [U] a été signé en octobre 2018 et n’a pas été suivi d’effet, le médiateur social rappelant aux intimés leurs obligations par courrier du 14 mars 2019, que les nuisances sont établies par la production d’attestations d’autres témoins et des plaintes adressées en novembre 2022, que M. [W] utilise son statut de correspondant d’immeuble pour dissuader tout témoignage gênant et obtenir des attestations favorables et qu’elle a mis en demeure les intimés de respecter leur obligation de jouissance paisible par courrier recommandé du 21 mai 2021. Elle rappelle ses obligations prévues par les articles 1719 du code civil et 6-1 de la loi du 6 juillet 1989 suite à l’envoi d’une mise en demeure par la famille [U] en avril 2021, considère démontrer la réalité des troubles de voisinage par la production de lettres, courriels, mains courantes, dépôts de plainte, rapport de médiation et certificats médicaux et conteste les attestations adverses.

Aux termes de ses dernières conclusions du 5 juin 2024, M. et Mme [W] demandent à la cour de':

— confirmer le jugement en ce qu’il a rejeté la demande de résiliation du bail, d’expulsion et d’indemnité d’occupation

— l’infirmer en ce qu’il a rejeté leur demande de dommages et intérêts

— condamner la SEM EMH à leur payer une somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de trouble de jouissance

— la condamner à leur verser la somme de 2.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens d’appel.

Ils exposent que les seules pièces produites par l’appelante émanent de la famille [U], qu’aucune suite n’a été donnée aux plaintes déposées, que les mains courantes reposent uniquement sur les déclarations de leurs auteurs et que les autres locataires de l’immeuble ne se plaignent pas. Ils contestent être à l’origine de troubles de voisinage et précisent avoir accepté une médiation pour trouver une solution à la situation soulignant qu’aux termes de l’accord la famille [U] s’engageait aux mêmes obligations qu’eux. Ils estiment que les attestations produites n’établissent pas l’existence de troubles anormaux et contestent toute pression sur les témoins. Sur appel incident, ils sollicitent des dommages et intérêts aux motifs que l’appelante a manqué à ses obligations à leur égard en prenant parti pour la famille [U] dont l’acharnement trouble leur jouissance paisible.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 12 juin 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la résiliation du bail

Il résulte des dispositions combinées des articles 1724 du code civil et 7 b de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, que le locataire à l’obligation d’user raisonnablement et paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location, ce qui induit notamment l’abstention de tout comportement de nature à troubler la tranquillité et la sécurité des autres résidents et du voisinage.

Selon l’article 1729 du code civil, si le preneur n’use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut selon les circonstances, faire résilier le bail.

L’article 6-1 de la loi du 6 juillet 1989, dispose qu’après mise en demeure dûment motivée, les propriétaires des locaux à usage d’habitation doivent, sauf motif légitime utiliser les droits dont ils disposent en propre afin de faire cesser les troubles de voisinage causés à des tiers par les personnes qui occupent les locaux.

En l’espèce, c’est à juste titre que le premier juge a estimé que les pièces produites par l’appelante reposent exclusivement sur les récriminations de la famille [U], à l’origine de lettres, courriels, mains courantes et dépôts de plaintes dont les suites pénales ne sont pas indiquées. Les allégations qu’elles contiennent ne sont corroborées par aucun autre locataire des 26 logements que comprend l’immeuble, les attestations rédigées par Mme [Z] et Mme [Y] imprécises et peu circonstanciées étant insuffisantes à caractériser un trouble du voisinage. Par ailleurs, l’accord de médiation signé tant par la famille [U] que M. et Mme [W] ne peut être considéré comme une reconnaissance des nuisances par ces derniers, chaque signataire s’étant engagé à respecter ses obligations vis-à-vis de l’autre. De même, il ne ressort pas du courrier adressé aux intimés le 14 mars 2019 par le médiateur que celui-ci ait constaté personnellement un manquement. Il y fait d’ailleurs preuve d’une certaine réserve en indiquant «'vous ne semblez plus respecter le protocole d’accord selon les dires de vos voisins, M. et Mme [U] et votre bailleur…'».

Les pièces nouvelles versées à hauteur d’appel ne permettent pas plus d’établir l’existence d’un trouble imputable à M. et Mme [W], alors qu’il s’agit principalement de courriels de Mme [D] [U] qui ne reposent que sur ses propres déclarations, aucun élément objectif ne venant les corroborer. Enfin, il est constaté que l’appelante ne justifie d’aucune pièce postérieure au jugement de nature à caractériser la persistance des nuisances alléguées.

En conséquence, en l’absence de preuve d’un manquement grave, répété et persistant de M. et Mme [W] à leurs obligations d’user paisiblement des lieux loués, il convient de confirmer le jugement en ce qu’il a débouté la SEM EMH de ses demandes de résiliation du bail, d’expulsion des locataires et de versement d’une indemnité d’occupation.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, les intimés ne démontrent par aucune pièce que l’appelante aurait agi abusivement en contestant la décision de première instance. De même, l’existence d’une faute imputable à l’appelante n’est pas établie ni même l’existence d’un préjudice consécutif à son action, aucune pièce nouvelle n’étant produite devant la cour.

En conséquence c’est à juste titre et par des motifs pertinents que la cour adopte, que le premier juge a rejeté la demande de dommages et intérêts de M. et Mme [W]. Le jugement est confirmé de ce chef.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

L’appelante, partie perdante, est condamnée aux dépens d’appel et à verser aux intimés la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile. Elle est déboutée de sa demande présentée sur ce même fondement.

PAR CES MOTIFS

LA COUR, statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

CONFIRME le jugement déféré en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

CONDAMNE la SEM Eurométroplole de Metz Habitat aux dépens d’appel ;

CONDAMNE la SEM Eurométroplole de Metz Habitat à payer à M. [G] [W] et Mme [L] [B] épouse [W] la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE la SEM Eurométroplole de Metz Habitat de sa demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT