RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A.R.I. N° RG 24/01457 – N° Portalis DBVS-V-B7I-GGXG

Minute n° 25/00230

[F]

C/

SOCIÉTÉ D’ECONOMIE MIXTE EUROMETROPOLE DE [Localité 5] HABITAT (SEM EMH)

— ------------------------

Juge des contentieux de la protection de [Localité 5]

11 Juillet 2024

24/000219

— ------------------------

COUR D’APPEL DE METZ

3ème CHAMBRE

A.R.I.

ARRÊT DU 11 SEPTEMBRE 2025

APPELANTE :

Madame [G] [F]

[Adresse 2]

Représentée par M^e Stéphane FARAVARI, avocat au barreau de METZ

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-004494 du 13/08/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 5])

INTIMÉE :

SOCIÉTÉ D’ECONOMIE MIXTE EUROMETROPOLE DE [Localité 5] HABITAT (SEM EMH)

[Adresse 1]

Représentée par M^e Arnaud ZUCK, avocat au barreau de METZ

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 22 Mai 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés devant M. MICHEL, conseiller, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries.

A l’issue des débats, les parties ont été informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 11 Septembre 2025, en application du deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :

PRÉSIDENT : M^me GUIOT-MLYNARCZYK, Président de Chambre

ASSESSEURS : M. MICHEL, Conseiller

M^me DEVIGNOT, Conseiller

GREFFIER LORS DES DÉBATS : M^me BAJEUX, Greffier

ARRÊT :

Contradictoire

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ;

Signé par M^me GUIOT-MLYNARCZYK, Présidente de Chambre, et par M^me H BAJEUX, Greffier à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 13 janvier 2023, la SEM Eurométropole de [Localité 5] Habitat (ci-après la SEM EMH) a consenti un bail à Mme [G] [F] portant sur un local d’habitation situé [Adresse 3] moyennant un loyer mensuel de 386,86 euros, outre 176,61 euros d’avance sur charges.

Par acte du 3 juillet 2023, la SEM EMH a fait délivrer à Mme [F] un commandement de payer pour les arriérés de loyers et charges visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

Par acte du 10 janvier 2024, elle l’a assignée devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Metz statuant en référé aux fins de constater la résiliation du bail, ordonner l’expulsion de la locataire, la condamner à lui verser à titre provisionnel une somme de 1.491,94 euros au titre de l’arriéré locatif, une indemnité d’occupation mensuelle de 597,40 euros jusqu’à la libération des lieux et une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ordonnance réputée contradictoire du 11 juillet 2024, le juge des référés a :

— déclaré recevables les demandes formées par la SEM EMH à l’encontre de Mme [F]

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail d’habitation conclu le 13 janvier 2023 entre la SEM EMH et Mme [F] concernant le logement situé [Adresse 4] sont réunies à la date du 3 septembre 2023

— condamné à titre provisionnel Mme [F] à payer à la SEM EMH la somme de 1.491,94 euros au titre des loyers, des charges et des indemnités d’occupation, incluant l’échéance du mois de novembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 3 juillet 2023 sur la somme de 825 euros et à compter de l’ordonnance pour le surplus

— dit n’y avoir lieu à accorder d’office les délais de paiement prévus à l’article 24 de la loi n°89-462 du juillet 1989

— ordonné en conséquence l’expulsion de Mme [F] ainsi que celle de tout occupant de son chef du logement

— ordonné à Mme [F] de libérer le logement et restituer les clefs dans un délai de quinze jours à compter de la signification de l’ordonnance

— dit qu’à défaut la SEM EMH pourra, à expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux et dans le respect notamment de l’article L.412-6 du code des procédures civiles d’exécution, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique

— dit que le sort des meubles laissés sur place sera régi, le cas échéant par l’application des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution

— condamné à titre provisionnel Mme [F] à payer à la SEM EMH une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer indexé augmenté des charges, soit 597,40 euros à compter du 3 septembre 2023, outre actualisation conformément au bail et à la réglementation applicable en matière d’HLM, cette indemnité se substituant aux loyers et aux charges jusqu’au départ volontaire ou à défaut l’expulsion des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités qui seront dues à terme échu au dernier jour de chaque mois mais le tout sous déduction le cas échéant de la somme de 1.491,94 euros outre intérêts à laquelle Mme [F] est déjà condamnée provisionnellement par l’ordonnance au titre non seulement des arriérés de loyers et de charges mais également pour partie au titre des indemnités d’occupation entre le 3 septembre 2023 et la date de l’ordonnance, dit que la dernière indemnité d’occupation sera calculée prorata temporis et dit que les charges seront régularisées sur présentation des justificatifs

— constaté qu’aucun élément des débats ne permet de retenir que Mme [F] bénéficierait des effets d’une procédure de traitement de la situation de surendettement au sens des articles 171-1-1 et suivants du code de la consommation

— condamné Mme [F] à payer à la SEM EMH la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens en ce compris de plein droit le coût du commandement de payer du 3 juillet 2023, de l’assignation en référé du 10 janvier 202l et le cas échéant de sa notification à l’autorité préfectorale du 11 janvier 2024.

Par déclaration d’appel déposée au greffe de la cour le 30 juillet 2024, Mme [F] a interjeté appel de l’ordonnance en toutes ses dispositions.

Aux termes de ses dernières conclusions du 20 mai 2025, elle demande à la cour d’infirmer l’ordonnance et de':

— dire n’y avoir lieu à référé et déclarer irrecevables les demandes de la SEM EMH

— subsidiairement rejeter les demandes

— plus subsidiairement lui accorder, au besoin rétroactivement, un délai de 36 mois pour s’acquitter de tout arriéré locatif avec suspension des effets de la clause résolutoire

— plus subsidiairement encore lui accorder les plus larges délais de paiement sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil

— condamner la SEM EMH aux entiers frais et dépens d’instance et d’appel.

Elle expose qu’il existe des contestations sérieuses sur la régularité de la procédure et les montants visés au commandement de payer, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé et que les demandes sont irrecevables. Elle ajoute qu’au vu de la modicité de la somme restant due, il n’y a pas lieu à résiliation du bail et expulsion. Subsidiairement elle sollicite des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire en indiquant qu’il n’y a plus de dette locative en mai 2025.

Aux termes de ses dernières conclusions du 19 mai 2025, la SEM EMH demande à la cour de confirmer l’ordonnance, débouter Mme [F] de toutes ses demandes et la condamner aux dépens et à lui payer une somme de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle expose que la dette locative est de 453,88 euros au mois de mai 2025 et s’oppose à la demande de délais de paiement.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 20 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité des demandes

C’est à juste titre et par des motifs pertinents que la cour adopte, que le premier juge a déclaré la procédure régulière et recevables les demandes du bailleur. Il n’y a aucune contestation sérieuse sur les demandes de l’intimé. L’ordonnance est confirmée.

Sur la résiliation du bail

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, la clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de bail pour défaut de paiement du loyer ou des charges produit effet deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, il a été exactement relevé par le premier juge que le commandement de payer notifié à l’appelante le 3 juillet 2023 d’avoir à payer la somme de 825 euros au titre de l’arriéré locatif, rappelant expressément les termes de la clause résolutoire prévue au bail, est demeuré infructueux dans le délai de deux mois. En effet, au vu des pièces produites par le bailleur, il apparait que l’appelante a uniquement effectué un règlement de 174,62 euros le 6 juillet 2023, ce montant étant insuffisant pour apurer la somme visée au commandement.

En conséquence, il convient de confirmer l’ordonnance en ce qu’elle a constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 3 septembre 2023.

Sur l’indemnité d’occupation

En l’absence d’élément nouveau soumis à son appréciation, la cour estime que le premier juge, par des motifs pertinents qu’elle approuve, a fait une exacte appréciation des faits de la cause et des droits des parties en condamnant Mme [F] à verser à l’intimée à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle de 597,40 euros à compter de la résiliation du bail. L’ordonnance est confirmée.

Sur l’arriéré locatif

En application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Selon l’article 835 du code de procédure civile, dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, il ressort des décomptes et des avis d’échéances versés aux débats qu’ont été décomptés au titre des loyers et charges, le coût des actes de procédure et la condamnation à une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile (au total 610,53 euros) qui ne sont pas dus au titre de l’arriéré locatif et doivent être déduits. Au vu du dernier avis d’échéance produit, la dette de l’appelante était de 679,49 euros au 23 avril 2025 et après déduction des frais indus, le solde restant dû à cette date est de 69,96 euros. Il ressort de la pièce n°13 de l’intimé que l’appelante a versé la somme de 225,61 euros le 5 mai 2025 de sorte qu’il n’est pas justifié d’un arriéré locatif à hauteur de cour. En conséquence il convient de débouter la SEM EMH de sa demande de provision et d’infirmer l’ordonnance déférée.

Sur les délais de paiement

Selon l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Si l’appelante n’a pas réglé la cause du commandement de payer dans le délai légal, il résulte de ce qui précède qu’elle a apuré la totalité de l’arriéré locatif. Il convient donc de lui accorder des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire à compter du commandement de payer jusqu’au 5 mai 2025, de constater que durant ce délai elle a apuré l’intégralité de sa dette et réglé le loyer courant et en déduire que la clause résolutoire est réputée ne jamais avoir joué et que le contrat de bail se poursuit dans les conditions contractuelles.

En conséquence la demande d’expulsion de la locataire est rejetée et l’ordonnance est infirmée.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Les dispositions de l’ordonnance sur les frais irrépétibles et les dépens sont confirmées.

Chaque partie supportera la moitié des dépens d’appel et il n’y a pas lieu en équité de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

LA COUR, statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

CONFIRME l’ordonnance en ce qu’elle a :

— déclaré recevables les demandes formées par la SEM Eurométropole de [Localité 5] Habitat à l’encontre de Mme [G] [F]

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail d’habitation conclu le 13 janvier 2023 entre la SEM Eurométropole de [Localité 5] Habitat et Mme [G] [F] concernant le logement situé [Adresse 4] sont réunies à la date du 3 septembre 2023

— condamné à titre provisionnel Mme [G] [F] à payer à la SEM Eurométropole de [Localité 5] Habitat une indemnité mensuelle d’occupation de 597,40 euros à compter du 3 septembre 2023, outre actualisation conformément au bail et à la réglementation applicable en matière d’HLM, cette indemnité se substituant aux loyers et aux charges jusqu’au départ volontaire ou à défaut l’expulsion des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités qui seront dues à terme échu au dernier jour de chaque mois mais le tout sous déduction le cas échéant de la somme de 1.491,94 euros outre intérêts à laquelle Mme [G] [F] est déjà condamnée provisionnellement par l’ordonnance au titre non seulement des arriérés de loyers et de charges mais également pour partie au titre des indemnités d’occupation entre le 3 septembre 2023 et la date de l’ordonnance, dit que la dernière indemnité d’occupation sera calculée prorata temporis et dit que les charges seront régularisées sur présentation des justificatifs

— constaté qu’aucun élément des débats ne permet de retenir que Mme [G] [F] bénéficierait des effets d’une procédure de traitement de la situation de surendettement au sens des articles 171-1-1 et suivants du code de la consommation

— condamné Mme [G] [F] à payer à la SEM Eurométropole de [Localité 5] Habitat la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens en ce compris de plein droit le coût du commandement de payer du 3 juillet 2023, de l’assignation en référé du 10 janvier 202l et le cas échéant de sa notification à l’autorité préfectorale du 11 janvier 2024 ;

L’INFIRME pour le surplus et statuant à nouveau,

DEBOUTE la SEM Eurométropole de [Localité 5] Habitat de sa demande de provision au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation ;

ACCORDE à Mme [G] [F] des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire, à compter du 3 septembre 2023 jusqu’au 5 mai 2025 ;

CONSTATE qu’au 5 mai 2025 Mme [G] [F] justifie avoir apuré l’arriéré locatif et réglé le loyer courant ;

DIT que la clause résolutoire est réputée ne jamais avoir joué et que le contrat de bail se poursuit selon les dispositions contractuelles à compter du 5 mai 2025 ;

DEBOUTE la SEM Eurométropole de [Localité 5] Habitat de sa demande d’expulsion ;

CONDAMNE chaque partie à supporter la moitié des dépens d’appel';

DEBOUTE la SEM Eurométropole de [Localité 5] Habitat de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT