RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 24/00237 – N° Portalis DBVS-V-B7I-GDKH

Minute n° 25/00286

[E], [O]

C/

[M]

Jugement Au fond, origine TJ de [Localité 4], décision attaquée en date du 21 Novembre 2023, enregistrée sous le n° 11-23-0671

COUR D’APPEL DE METZ

3ème CHAMBRE

ARRÊT DU 23 OCTOBRE 2025

APPELANTS :

Madame [F] [E] épouse [O]

[Adresse 3] (LUXEMBOURG)

Représentée par M^e Marjorie EPISCOPO, avocat au barreau de METZ

Monsieur [X] [O]

[Adresse 3] (LUXEMBOURG)

Représenté par M^e Marjorie EPISCOPO, avocat au barreau de METZ

INTIMÉE :

Madame [Z] [I] [M] épouse [K]

[Adresse 1]

Représentée par M^e Armelle BETTENFELD, avocat au barreau de METZ

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 10 Juillet 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés devant M. MICHEL, Conseiller, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries.

A l’issue des débats, les parties ont été informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 23 Octobre 2025, en application du deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :

PRÉSIDENT : M^me GUIOT-MLYNARCZYK, Président de Chambre

ASSESSEURS : M. MICHEL, Conseiller

M^me MARTIN, Conseiller

GREFFIER LORS DES DÉBATS : M^me BAJEUX, Greffier

ARRÊT :

Contradictoire

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ;

Signé par M^me GUIOT-MLYNARCZYK, Président de Chambre, et par M^me BAJEUX, Greffier à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 14 octobre 2015, Mme [Z] [I] [M] épouse [K] a consenti à M. [X] [O] et Mme [F] [E] épouse [O] un bail portant sur maison située [Adresse 2].

M. et Mme [O] ont quitté le logement et par ordonnance du 20 mars 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Thionville leur a enjoint de payer à Mme [K] la somme de 14.914,60 euros.

Suite à l’opposition des débiteurs et lors de l’audience au fond, Mme [K] a demandé au tribunal de les condamner à lui payer la même somme ainsi qu’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

M. et Mme [O] se sont opposés à la demande en invoquant la prescription des loyers de janvier et février 2020.

Par jugement du 21 novembre 2023, le tribunal judiciaire de Thionville a’reçu l’opposition formée par M. et Mme [O], mis à néant l’ordonnance rendue le 20 mars 2023, condamné solidairement M. et Mme [O] à payer à Mme [K] la somme de 12.934,60 euros avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du jugement, débouté les parties du surplus de leurs demandes et condamné solidairement M. et Mme [O] à payer à Mme [K] la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Par déclaration d’appel déposée au greffe de la cour le 8 février 2024, M. et Mme [O] ont interjeté appel de toutes les dispositions du jugement.

Aux termes de leurs dernières conclusions du 12 novembre 2024, ils demandent à la cour d’infirmer le jugement et de':

— à titre principal débouter Mme [K] de l’ensemble de ses demandes

— à titre subsidiaire condamner Mme [K] à leur payer des dommages et intérêts équivalant au montant des condamnations éventuellement mises à leur charge et ordonner la compensation

— en tout état de cause déclarer Mme [K] irrecevable et subsidiairement mal fondée en l’ensemble de ses demandes et les rejeter

— la condamner à leur payer une somme de 2.500 euros H.T. soit 3.000 euros T.T.C. en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens d’instance et d’appel.

Ils exposent que l’intimée ne démontre pas qu’ils sont responsables des dégradations alléguées, que l’expertise réalisée par son assureur est à charge, non contradictoire et vraisemblablement réalisée sur pièces, que l’expertise effectuée par leur assureur s’est déroulée en présence de toutes les parties et a révélé que les désordres sont dus à des infiltrations par capillarité et liés à un problème de gouttière, de sorte que la responsabilité de la bailleresse est susceptible d’être engagée. Ils précisent avoir quitté le logement peu après, l’intimée refusant de faire les travaux et que l’état des lieux du 6 avril 2020 fait état de vétusté. Ils sollicitent à titre subsidiaire, dans l’hypothèse où les dégradations leur seraient imputées, la condamnation de l’intimée à des dommages et intérêts d’un montant équivalent à la somme mise à leur charge au titre des réparations. Ils s’opposent enfin à l’appel incident au titre des travaux supplémentaires que l’intimée soutient avoir pris en charge.

Aux termes de ses dernières conclusions du 12 août 2024, Mme [K] demande à la cour de':

— infirmer le jugement en ce qu’il lui a alloué la somme de 12.234,60 euros

— condamner solidairement M. et Mme [O] à lui payer la somme de 13.634,56 euros avec intérêts au taux légal à compter de la sommation du 1er mars 2023 et à compter de la demande du 12 octobre 2024 pour le surplus

— les condamner solidairement à lui payer la somme provisionnelle de 2.000 euros avec intérêts au taux légal à compter du 12 octobre 2024 pour les travaux complémentaires à venir

— lui réserver le droit de parfaire ses demandes indemnitaires

— subsidiairement confirmer le jugement en toutes ses dispositions

— en tout état de cause déclarer M. et Mme [O] irrecevables et subsidiairement mal fondés en l’ensemble de leurs demandes et les rejeter

— les condamner solidairement aux entiers frais et dépens d’appel ainsi qu’à lui payer une somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure d’appel.

Elle expose que les précédents locataires n’avaient relevé aucun désordre, que la maison a été remise aux appelants en très bon état au vu de l’état des lieux d’entrée et qu’un constat d’huissier établi le 5 mars 2020 évoque de nombreuses dégradations (murs, sols, volet, vitres sales, cuisine abîmée, éléments manquants, carreaux fissurés, traces de suies sur le mur de la terrasse), les appelants ayant notamment ôté une descente d’eau pluviale qui a causé des remontées capillaires et bouché les évacuations d’eau et VMC. Elle conteste avoir délivré un logement vétuste et soutient que les désordres résultent d’une utilisation non conforme des lieux par les locataires qui n’ont pas respecté leurs obligations prévues à l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, soulignant qu’ensuite ils ont quitté les lieux sans avis pour s’installer au Luxembourg et ne pas assumer les sommes nécessaires à la remise en état de l’immeuble. Elle actualise sa demande à la somme de 13.634,56 euros en raison de frais supplémentaires supportés (236,50 euros) et de frais annexes (constat d’huissier 285,09 euros et sommation de payer 178,37 euros) et sollicite en outre une provision de 2.000 euros pour les travaux complémentaires à venir, se réservant le droit de parfaire ses demandes.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 1er juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité des demandes

Selon l’article 954 du code de procédure civile, les conclusions d’appel doivent formuler expressément les prétentions des parties et les moyens de fait et de droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation, ainsi qu’un bordereau récapitulatif des pièces annexé.

Il est constaté que si le dispositif des conclusions de chacune des parties comporte une prétention tendant à l’irrecevabilité des demandes qui lui sont opposées, aucune d’entre elles ne fait valoir un moyen à l’appui de cette fin de non-recevoir et la cour ne relève aucun motif d’irrecevabilité, de sorte que les demandes d’irrecevabilité sont rejetées.

Sur les réparations locatives

Selon l’article 7 (paragraphes c et d) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de':

— répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement

— de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

En l’espèce, l’état des lieux établi contradictoirement par les parties atteste que le logement était en bon état général lorsque les appelants en ont pris possession. Il ressort en revanche des pièces produites qu’en suite de leur occupation, les locaux présentaient des dégradations. Le procès-verbal de constat établi par huissier de justice le 5 mars 2020 fait notamment état d’un volet manquant (cuisine), d’un autre ne tenant pas ouvert (séjour), de meubles de cuisine détériorés, d’une fenêtre déboîtée, d’un sol inondé (3ème chambre), d’un mur dont le placage est détérioré et humide (dégagement sur cour arrière), de traces d’humidité et de moisissures et de peintures et tapisseries tachées défraîchies. Ces constatations sont corroborées par des photographies annexées à l’acte et pour l’essentiel par les deux rapports d’expertise. Si les deux rapports d’expertise judiciaire sont non judiciaires, l’une des expertises étant en outre effectuée de manière non contradictoire, ils ne sont pas pour autant dénués de valeur probante puisque chacun des rapports vient corroborer l’autre sur la réalité des désordres décrits de manière similaire. Toutefois, le rapport d’expertise réalisé à la demande de l’assureur de la bailleresse évoque la détérioration d’un radiateur et le décrochage du vase d’expansion de la chaudière dont la réalité n’est confirmée que par des photographies produites par l’intimée qui ne sont authentifiées par aucune pièce objective notamment quant à leur date, de sorte que ces dégradations ne peuvent être retenues.

La preuve de l’imputabilité aux locataires des désordres tenant à la présence d’une humidité excessive de la pièce de dégagement sur cour arrière (cellier) et dans une des chambres du 1er étage mais aussi de la salle de bains, n’est pas rapportée. Aucune pièce ne permet en effet d’en attribuer l’origine à une dégradation au sens de l’article 7 c de la loi du 6 juillet 1989 ou à un défaut d’entretien courant du logement. L’expert mandaté par l’assureur des appelants attribue au contraire le premier désordre à une remonté d’humidité par capillarité ainsi qu’à l’absence d’une conduite de descente d’eau pluviale et explique que l’humidité excessive dans la chambre parentale et la salle de bains peut provenir de l’état de la couverture tuile, de l’état du pare-vapeur ou encore d’un manque d’étanchéité de la fenêtre de toit, qui relèvent des obligations du bailleur. Ces conclusions ne sont pas remises en cause par l’expertise adverse et si l’intimée prétend que ce sont les appelants qui ont procédé à l’enlèvement de la descente des eaux pluviales, elle ne le démontre en rien.

En revanche, il apparaît que les autres désordres sont imputables aux locataires. L’expert de leur assureur considère en effet que ces dégradations sont en lien avec l’utilisation des lieux et il ne relève aucune non-conformité ou vétusté. Ses conclusions sont reprises par l’expert de la compagnie d’assurance de la bailleresse et ne sont contredites par aucun élément tangible. Il appartient dès lors aux appelants de supporter le montant des réparations de ces dégradations.

Au soutien de sa demande l’intimée produit différentes factures dont le montant s’élève au total à 12.911,45 euros. Il apparaît toutefois que cette somme comprend notamment le remplacement de la chaudière (4.159 euros), du revêtement de sol (2.532,36 euros), des appareils électroménagers (629,88 euros), d’un évier (118,80 euros) ainsi que l’achat d’une colonne de douche (99 euros) alors que la nécessité de ces dépenses et leur imputabilité aux locataires ne ressort ni du procès-verbal de constat du 5 mars 2020, ni des expertises, ni d’aucune pièce objective, hormis la reprise du revêtement de sol d’une chambre dont sont responsables les appelants et qui peut être évaluée à 400 euros. Les locataires doivent par ailleurs supporter le coût de la désobstruction d’une canalisation effectué en 2018 à hauteur de 236,50 euros, en application de l’annexe du décret n°87-712 du 26 août 1987 prévoyant que le dégorgement des canalisations d’eau a le caractère de réparation locative.

En conséquence, eu égard aux éléments dont dispose la cour, le montant des réparations locatives est fixé à 5.609 euros. Le jugement est infirmé et M. et Mme [O] sont condamnés à payer cette somme avec intérêts au taux légal à compter du 21 novembre 2023, date du jugement.

Il n’y pas lieu de mettre en outre à la charge des appelants une somme provisionnelle de 2.000 euros pour des travaux qui seraient toujours en cours dont ni la nature ni le montant ne sont justifiés, étant observé qu’ils ont quitté les lieux depuis plus de 5 ans. L’intimée est donc déboutée de ce chef de prétention. Elle est également déboutée de sa demande de remboursement du coût de la sommation de payer (178,37 euros) qu’elle a fait délivrer aux locataires le 1er mars 2023 et ce conformément à l’article L.111-8 alinéa 2 du code des procédures civiles d’exécution qui dispose que les frais de recouvrement entrepris sans titre exécutoire restent à la charge du créancier, sauf s’ils concernent un acte dont l’accomplissement est prévu par la loi. Enfin, le procès-verbal de constat du 5 mars 2020, relatif à l’état du logement juste après le départ des locataires, a été réalisé en leur absence à la demande de la propriétaire. L’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 conditionne la réalisation de cet acte par commissaire de justice à l’impossibilité de l’établir contradictoirement et amiablement et à la convocation de chacune des parties au moins sept jours à l’avance. Il n’est démontré par aucune pièce que ces conditions étaient remplies, de sorte que l’intimée est déboutée de sa demande en paiement des frais de constat (463,46 euros).

Sur les dommages et intérêts

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Aux termes de l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 (paragraphe a, b et c), que le bailleur a l’obligation de :

— délivrer au locataire un logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement

— assurer au locataire la jouissance paisible du logement et de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle

— entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux.

Il résulte des développements qui précèdent que l’humidité excessive de la pièce de dégagement sur cour arrière (cellier), d’une des chambres du premier étage et de la salle de bains, procède de manquements de l’intimée à ses obligations notamment de délivrance d’un logement en bon état d’usage et d’entretien. Toutefois, il est relevé que l’existence du désordre n’a été constatée qu’au cours de l’expertise réalisée le 27 janvier 2020, soit quelques semaines avant le départ des locataires. Eu égard à l’ensemble de ces éléments, il convient de condamner Mme [K] à verser aux appelants la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur la demande de compensation

Selon l’article 1347 du code civil, la compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes et elle s’opère, sous réserve d’être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies. L’article 1348 précise que la compensation peut être prononcée en justice, même si l’une des obligations, quoique certaine, n’est pas encore liquide ou exigible et à moins qu’il n’en soit décidé autrement, la compensation produit alors ses effets à la date de la décision.

En l’espèce il convient d’ordonner la compensation entre les créances réciproques des parties à la date du présent arrêt.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Les dispositions du jugement sur les frais irrépétibles et les dépens sont confirmées.

Mme [K] qui succombe pour l’essentiel en cause d’appel, est condamnée aux dépens d’appel. Les parties sont déboutés de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

LA COUR, statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

DEBOUTE M. [X] [O] et Mme [F] [E] épouse [O] de leur demande d’irrecevabilité des prétentions de Mme [I] [M] épouse [K]';

DEBOUTE Mme [I] [M] épouse [R] sa demande d’irrecevabilité des prétentions de M. [X] [O] et Mme [F] [E] épouse [O]';

CONFIRME le jugement entrepris en ce qu’il a reçu l’opposition formée par M. [X] [O] et Mme [F] [E] épouse [O], mis à néant l’ordonnance rendue le 20 mars 2023, condamné in solidum M. [X] [O] et Mme [F] [E] épouse [O] aux dépens et au paiement d’une indemnité de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile';

L’INFIRME pour le surplus et statuant à nouveau,

CONDAMNE M. [X] [O] et Mme [F] [E] épouse [O] à payer à Mme [I] [M] épouse [K] la somme de 5.609 euros avec intérêts au taux légal à compter du 21 novembre 2023';'

Y ajoutant,

DEBOUTE Mme [I] [M] épouse [K] de ses demandes en paiement de la sommation de payer du 1er mars 2023, du procès-verbal de constat du 5 mars 2020, de la somme provisionnelle de 2.000 euros et de réserve de ses droits ;

CONDAMNE Mme [I] [M] épouse [K] à verser à M. [X] [O] et Mme [F] [E] épouse [O] la somme de 500 euros de dommages et intérêts';

ORDONNE la compensation entre les créances réciproques des parties ;

CONDAMNE Mme [I] [M] épouse [K] aux dépens d’appel';

DEBOUTE les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure d’appel.

LE GREFFIER LE PRESIDENT