COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

1° Chambre Section B

ARRET DU 09 MAI 2012

Numéro d’inscription au répertoire général : 04/05600

Décision déférée à la Cour : Jugement du 06 SEPTEMBRE 2004

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE C

N° RG 01/683

APPELANT :

Monsieur K A

né le XXX à XXX

de nationalité Française

132 AT AU

XXX

représenté par M^e Joséphine HAMMAR, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et assisté par M^e Christian CHARRIÈRE- BOURNAZEL, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

INTIMES :

Madame U X

XXX

XXX

XXX

représentée par la SCP YVES GARRIGUE, YANN GARRIGUE, avocats au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et assistée par la SCP COSTE – BERGER – PONS – DAUDE, avocats au barreau de MONTPELLIER substituée par M^e COSTE, avocat plaidant

Madame AL R épouse Z

née le XXX à XXX

XXX

XXX

représentée par la SCP YVES GARRIGUE, YANN GARRIGUE, avocats au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et assistée par la SCP COSTE – BERGER – PONS – DAUDE, avocats au barreau de MONTPELLIER substituée par M^e COSTE, avocat plaidant

Monsieur AH X

né le XXX à XXX

XXX

XXX

représenté par la SCP YVES GARRIGUE, YANN GARRIGUE, avocats au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et assisté par la SCP COSTE – BERGER – PONS – DAUDE, avocats au barreau de MONTPELLIER substituée par M^e COSTE, avocat plaidant

Madame S H

Domaine St AH et AQ

XXX

représentée par la SCP YVES GARRIGUE, YANN GARRIGUE, avocats au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et assistée par la SCP COSTE – BERGER – PONS – DAUDE, avocats au barreau de MONTPELLIER substituée par M^e COSTE, avocat plaidant

Madame AJ X

née le XXX à XXX

XXX

XXX

représentée par la SCP YVES GARRIGUE, YANN GARRIGUE, avocats au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et assistée par la SCP COSTE – BERGER – PONS – DAUDE, avocats au barreau de MONTPELLIER substituée par M^e COSTE, avocat plaidant

Madame Q R

née le XXX à XXX

4 AT AF Clémenceau

XXX

représentée par la SCP YVES GARRIGUE, YANN GARRIGUE, avocats au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et assistée par la SCP COSTE – BERGER – PONS – DAUDE, avocats au barreau de MONTPELLIER substituée par M^e COSTE, avocat plaidant

Madame G H

XXX

XXX

représentée par la SCP YVES GARRIGUE, YANN GARRIGUE, avocats au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et assistée par la SCP COSTE – BERGER – PONS – DAUDE, avocats au barreau de MONTPELLIER substituée par M^e COSTE, avocat plaidant

Monsieur I J

né le XXX à XXX

XXX

XXX

représenté par la SCP YVES GARRIGUE, YANN GARRIGUE, avocats au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et assisté par la SCP COSTE – BERGER – PONS – DAUDE, avocats au barreau de MONTPELLIER substituée par M^e COSTE, avocat plaidant

Monsieur O J

né le XXX à XXX

XXX

XXX

représenté par la SCP YVES GARRIGUE, YANN GARRIGUE, avocats au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et assisté par la SCP COSTE – BERGER – PONS – DAUDE, avocats au barreau de MONTPELLIER substituée par M^e COSTE, avocat plaidant

Monsieur AH AQ X

né le XXX à C (34500)

XXX

XXX

représenté par la SCP YVES GARRIGUE, YANN GARRIGUE, avocats au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et assisté par la SCP COSTE – BERGER – PONS – DAUDE, avocats au barreau de MONTPELLIER substituée par M^e COSTE, avocat plaidant

Monsieur W X

né le XXX à C (34500)

XXX

XXX

représenté par la SCP YVES GARRIGUE, YANN GARRIGUE, avocats au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et assisté par la SCP COSTE – BERGER – PONS – DAUDE, avocats au barreau de MONTPELLIER substituée par M^e COSTE, avocat plaidant

Madame AJ AK épouse X

née le XXX à XXX

XXX

XXX

représentée par la SCP YVES GARRIGUE, YANN GARRIGUE, avocats au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et assistée par la SCP COSTE – BERGER – PONS – DAUDE, avocats au barreau de MONTPELLIER substituée par M^e COSTE, avocat plaidant

CONSERVATOIRE DE L’ESPACE LITTORAL ET DES RIVAGES LACUSTRES, pris en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité au siège social sis

165 AW M Rimbaud

XXX

représenté par la SCP Gilles ARGELLIES ET Fabien WATREMET, avocats au barreau de MONTPELLIER

REVOCATION DE L’ORDONNANCE DE CLOTURE DU 29 Février 2012 ET NOUVELLE CLOTURE AU 14 Mars 2012

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 14 MARS 2012, en audience publique, AF AG ayant fait le rapport prescrit par l’article 785 du Code de Procédure Civile, devant la Cour composée de :

Monsieur Jacques MALLET, Président

Monsieur AF AG, Conseiller

Madame Chantal RODIER, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : M. I CLUZEL

ARRET :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile ;

— signé par Monsieur Jacques MALLET, Président, et par Madame Myriam RUBINI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS

La SCI de VILLODEVE, aux droits de laquelle interviennent les consorts X, a donné à bail les 2 et 3 février 1971, pour une durée de trente ans à Messieurs B et M A, plusieurs parcelles de terre en nature de vignes, terre, landes, chemins, marais et sols, situés sur le territoire de la commune d’AGDE, présentées comme

étant cadastrées XXX, IV 4 et IV 5. Par acte notarié en date du 15 juillet 2002, Madame AJ X, co-indivisaire, a cédé au Conservatoire de l’Espace Littoral et des Rivages Lacustres, sur la parcelle IS 10, ses droits indivis, de 2/24^e en usufruit et 4/24^e en nue-propriété. Ayant fait l’objet d’une expropriation par le Conservatoire de l’espace littoral et des rivages lacustres, dans le cadre de la mission menée par cet établissement public au titre d’une politique foncière de sauvegarde de l’espace

littoral, par ordonnance du juge de l’expropriation du département de l’HERAULT en date du 19 octobre 1998, ladite parcelle a donné lieu à une indemnisation des consorts X, par jugement en date du 26 mai 2003, confirmé par un arrêt de la Cour d’Appel de MONTPELLIER en date du 29 juin 2004, devenu définitif.

Le 28 juin 2000, les consorts X ont donné congé à Monsieur K A, fils unique de B A, pour le 31 décembre 2000, s’agissant du bail en date des 2 et 3 février 1971.

Par acte d’huissier en date du 21 février 2001, K A a fait assigner les douze co-indivisaires de l’indivision X aux fins de voir constater que le Conservatoire du Littoral est depuis le 15 juillet 1992, membre de l’indivision propriétaire des terrains donnés à bail à Monsieur K A en vertu de l’acte notarié des 2 et 3 février 1971 ; lui donner acte qu’il entend renouveler ce bail aux conditions de l’acte ; constater que la condition d’unanimité de l’article 815-3 n’est pas réalisée à l’occasion du congé délivré le 28 juin 2000 à Monsieur K A ; par suite, d’en prononcer la nullité ; condamner solidairement les défendeurs à verser à Monsieur K A la somme de 5.000 francs au titre de l’article 700 du nouveau code de procédure civile.

Les défendeurs ont soutenu devant le tribunal que le congé du 28 juin 2000 était valable et ont demandé au tribunal de juger que la parcelle IS 10 était entièrement exclue du bail depuis le 18 octobre 1998, en conséquence de son expropriation par le Conservatoire de l’Espace Littoral et des Rivages Lacustres.

Par le jugement déféré en date du 6 septembre 2004, le tribunal de grande instance de C a : dit que le bail consenti les 2 et 3 février 1971 entre l’indivision X et les sieurs A est un bail commercial ; avant dire droit a ordonné une mesure d’expertise et commis pour y procéder Monsieur AD AE avec la mission définie au dispositif du jugement, notamment de rechercher l’existence d’un fonds de commerce au vu des conditions d’exploitation du CHM B A,…

K A a interjeté appel de cette décision. Par conclusions du 26 mai 2006, il demande à la Cour de : 'Vu les articles 15, 31 et 544 du nouveau code de procédure civile, L. 145-1 et suivants du code de commerce, 1134, 1722 et 1738 du code civil, L.121-1 et suivants du code de l’expropriation,

Donner acte à Monsieur K A qu’il a conclu totalement au fond dans le cadre d’un appel général du jugement du tribunal de grande instance de C en date du 6 septembre 2004,

Infirmer ledit jugement dans toutes ses dispositions,

Evoquer l’ensemble des points en litige entre les parties, soit : sur le droit légitime de Monsieur A au statut des baux commerciaux ;

Dire et juger :

— que le bail authentique des 2 et 3 février 1971 établi par Maître D est un bail commercial entièrement soumis aux dispositions des articles L. 145-1 et suivants du code de commerce, sans en exclure aucune, donnant ainsi droit au preneur à l’entier bénéfice du droit au statut de baux commerciaux institué par ces textes,

— que ce droit du preneur au bénéfice du statut des baux commerciaux a permis, en 1983 et en 1987, au notaire rédacteur de l’acte de bail, sans aucune protestation du bailleur, de réaliser une cession partielle du fonds de commerce exploité sur les terrains nus loués au titre du bail des 2 et 3 février 1971, puis sa mise en location-gérance ;

— que c’est bien un fonds de commerce de Camping Caravaning, tel que visé à l’acte de bail des 2 et 3 février 1971, que Monsieur A exploite et qui est en outre connu et reconnu par tous les organismes officiels ;

— que sur ces terrains loués nus, des constructions fixes et solides à usage commercial ont réellement été édifiées par le preneur avec l’accord écrit du bailleur donné dans l’acte du bail ;

En conséquence, dire et juger que Monsieur K A satisfait totalement aux conditions d’application du statut de baux commerciaux institué entre les parties par l’acte de bail commercial authentique des 2 et 3 février 1971, tel que régi par les articles L.145-1 et suivants du code de commerce ;

Qu’en application des dispositions de l’acte de bail commercial des 2 et 3 février 1971 comme de celles des articles L.145-1 et suivants du code de commerce, il a donc droit au renouvellement du bail des 2 et 3 février 1971 pour la durée de trente ans stipulée à l’acte, ou, en cas de refus de renouvellement, au paiement par le bailleur, d’une indemnité compensant le préjudice subi du fait de l’éviction ; sur le congé du 28 juin 2000 ;

A titre principal, constater :

— l’absence du moindre motif précis exigé par l’article L. 145-9 du code de commerce ;

— s’agissant d’une dénégation du statut des baux commerciaux .

— la dénaturation de l’acte de bail auquel il se réfère, puisque le congé fait état de la location d’un camping, alors que le bail ne vise que la location de terrain nus ;

— l’affirmation mensongère de la propriété du bailleur sur la parcelle IS10 ;

En conséquence, prononcer la nullité du congé du 28 juin 2000,

Par suite dire et juger :

— que le bail des 2 et 3 février 1971 se poursuit actuellement par acte de reconduction à compter du 1^er janvier 2001, conformément aux dispositions de l’article 1738 du code civil ;

A titre subsidiaire, nommer tout expert qu’il plaira afin de recueillir tous éléments permettant d’évaluer le préjudice que Monsieur A aurait à subir du fait de l’éviction, en cas de non renouvellement du bail, et en conséquence fixer le montant de l’indemnité d’éviction et des indemnités accessoires dues à Monsieur A par les consorts X ;

Condamner solidairement les consorts X à verser lesdites indemnités à Monsieur K A, avec intérêts de droit et capitalisation à compter de la décision ;

Dire et juger que Monsieur A aura droit au maintien dans les lieux jusqu’à complet paiement desdites indemnités ;

En tout état de cause .

Donner acte à Monsieur K A qu’il a contesté le congé du 28 juin 2000 et sollicité le paiement de l’indemnité d’éviction dans les délais légaux ;

Sur l’expertise décidée par les premiers juges :

Infirmer en totalité la décision des premiers juges sur la mission d’expertise confiée à Monsieur Y ;

Donner acte à Monsieur A que sa seule demande d’expertise porte sur l’évaluation de l’indemnité d’éviction ;

En conséquence, mettre à la charge des consorts X, demandeurs, toutes opérations d’expertise qui seraient ordonnées par la Cour ;

Sur l’irrecevabilité des demandes principales des consorts X en :

— résiliation du bail commercial des 2 et 3 février 1971, pour cause d’expropriation partielle, à la date du 19 octobre 1998 ;

— constatation de l’expiration du même bail à la date du 1^er décembre 2000 du fait de la survenance d’un terme fixe prétendument convenu entre la SCI DE VILLODEVE et les frères B et M A en 1971,

— validation du congé du bail commercial du 28 juin 2000, qui met fin au bail à la date du 31 décembre 2000, sans renouvellement ni indemnité d’éviction ;

Par suite, dire et juger irrecevables les demandes des consorts X ;

Sur la parcelle IS 10 :

Constater l’exclusion de la parcelle IS 10, d’une surface de 4 ha 99 a 20 ca, de l’assiette du bail commercial des 2 et 3 février 1971, du fait de son expropriation du profit du Conservatoire de l’Espace Littoral et des Rivages Lacustres.

En tout état de cause, débouter les consorts X de toutes leurs demandes fins et conclusions à l’encontre de Monsieur K A et les condamner à verser la somme de 10.000 euros à Monsieur A au titre de l’article 700 du nouveau code de procédure civile.

U X et autres bailleurs en indivision, intimés, dans leurs conclusions du 31 mars 2006, demandent à la Cour de :

'Vu le jugement du tribunal de grande instance de C du 6 septembre 2004 ; Vu les articles 546 et 911 du nouveau code de procédure civile, 815-3, 1134, 1722 et 1737 du code civil, L.12-1 L; 12-2, L. 15-1 du code de l’expropriation, ensemble les articles L. 145-1 et suivants du code de commerce ;

Avant toute défense au fond ;

Déclarer irrecevable l’appel de Monsieur A pour défaut d’intérêt,

Au fond, et si par impossible son appel était déclaré recevable ;

Confirmer le jugement entrepris mais seulement en ce qu’il a ordonné une mesure d’expertise :

L’infirmer pour le surplus en ce qu’il a dit que le bail consenti les 2 et 3 février 1971 entre l’indivision X et les sieurs A est un bail commercial ;

Statuant à nouveau et à titre principal, sur la qualification et le régime du bail des 2 et 3 février 1971 :

Dire et juger que le bail des 2 et 3 février 1971 est un bail civil conclu pour une durée non renouvelable de trente ans ;

Constater que, faute d’exploiter un fonds de commerce indépendant et d’avoir édifié des locaux commerciaux fixes et solides sur l’ensemble des terrains loués, l’activité principale de Monsieur K A consiste à sous-louer les terrains appartenant aux intimés ;

Dire et juger, par suite, que le bail des 2 et 3 février 1971, malgré ses références au décret du 30 septembre 1953, ne fait pas bénéficier Monsieur K A d’une extension conventionnelle complète du statut des baux commerciaux ;

Sur la parcelle IS-10 :

Constater que ladite parcelle a été expropriée par voie de cession amiable après déclaration d’utilité publique le 15 juillet 1992 pour 2/24 ème en nue propriété et 4/24^e en pleine propriété par le Conservatoire de l’Espace Littoral et des Rivages Lacustres ;

Constater que ladite parcelle a été expropriée pour 22/24^e en pleine propriété par ordonnance d’expropriation en date du 19 octobre 1998 par ledit organisme ;

Dire et juger, en conséquence, que la parcelle IS-10 est entièrement exclue du bail litigieux depuis le 19 octobre 1998 ;

Par suite ;

Dire et juger le congé du 28 juin 2000 valablement délivré, motivé et bien fondé au regard de l’article L. 145-9 du code de commerce ;

Dire et juger que le bail des 2 et 3 février 1971 s’est éteint en totalité par la délivrance du congé pour survenance du terme, le 31 décembre 2000 ;

Dire et juger, en outre, que ledit bail est résilié sans indemnité à la charge du bailleur, par l’effet de l’expropriation de la parcelle IS-10 .

Dire et juger que Monsieur A ne bénéficie d’aucun droit au renouvellement, faute de satisfaire pleinement aux conditions d’application du statut des baux commerciaux :

Dire et juger, pour les mêmes motifs, qu’il ne peut prétendre à aucune indemnité d’éviction, à la charge des intimés ;

Dire et juger, au résultat de l’expropriation du bail, que Monsieur K A devra verser une indemnité d’occupation annuelle

aux intimés, suivant la valeur locative des terrains loués, à compter du 31 décembre 2000 ;

A titre subsidiaire, et si par impossible le demandeur est admis au bénéfice du statut des baux commerciaux, dire et juger, au résultat du congé du 28 juin 2000, que le bail des 2 et 3 février 1971 n’est pas renouvelé ;

Donner acte aux intimés, dans ce cas, qu’ils ne s’opposent pas à la fixation sur expertise de l’indemnité d’éviction, sur demande de Monsieur K A ;

Dire et juger, dans le cas contraire où le bail des 2 et 3 février 1971 serait renouvelé, qu’il s’agit d’un nouveau bail ;

Dire et juger que ce nouveau bail n’est renouvelé que pour la durée légale de neuf ans courant du 1^er janvier 2001 au 31 décembre 2009 ;

Constater en tout état de cause l’exclusion de la parcelle IS-10 de l’assiette du bail s’il est renouvelé que pour la durée légale de neuf ans courant du 1^er janvier 2001 au 31 décembre 2009 ;

Constater en tout état de cause l’exclusion de la parcelle IS-10 de l’assiette du bail s’il est renouvelé ;

Dire et juger, au résultat de l’occupation sans droit ni titre de ladite parcelle par Monsieur A, qu’il doit aux défendeurs depuis le

9 octobre 1998 une indemnité d’occupation sans droit ni titre de ladite parcelle par Monsieur A, qu’il doit aux défendeurs depuis le

9 octobre 1998 une indemnité d’occupation fixée suivant la valeur locative de la parcelle IS n° 10, telle qu’elle sera fixée par l’expert ;

Dire et juger, au résultat de la nouvelle durée du bail s’il est renouvelé, que Monsieur K A doit aux consorts X, à compter du 31 décembre 2000, un loyer fixé suivant la valeur locative des terrains loués, telle qu’elle sera fixée par l’expert ;

En toute hypothèse : Désigner aux frais avancés de l’appelant, tout expert qu’il plaira à l’exclusion de tout expert collaborant habituellement avec l’expert qu’il plaira à l’exclusion de tout expert collaborant habituellement avec l’expert de l’appelant ou l’appelant lui-même ;

Dire et juger qu’à défaut pour Monsieur A de consigner la somme à valoir sur la rémunération de l’expert dans le délai qu’il plaira à la Cour de fixer à compter de la date de son arrêt, Monsieur K A sera déchu de tout droit d’occupation sur les terrains litigieux et que son expulsion pourra être ordonnée au besoin avec le concours de la force publique :

Dire et juger que l’expert désigné avec la mission la plus large de : visiter les lieux loués, les décrire en précisant leur usage, leur destination ainsi que leur environnement ;

Rechercher l’existence d’un fonds de commerce au vu des conditions d’exploitation du CHM B A sur le site, inventaire des aménagements mobiliers et immobiliers réalisés par le preneur, examen des comptes d’exploitation, bilans, etc… ;

Donner tout avis technique sur le point de savoir si Monsieur A satisfait totalement aux conditions d’application du statut des baux commerciaux ;

Se prononcer sur la superficie des parcelles comprises dans le bail expiré après expropriation de la parcelle IS 10 ;

Rechercher, en cas de renouvellement du bail au 1^er janvier 2001, la valeur locative des parcelles données à bail ;

Evaluer l’indemnité d’éviction du preneur et des indemnités accessoires, en cas de non renouvellement du bail et en présence d’un fonds de commerce ;

Evaluer le montant de l’indemnité d’occupation par Monsieur A de la parcelle IS-10 depuis le 19 octobre 1998, suivant la valeur locative de cette parcelle ;

Procéder aux dites évaluations suivant la rentabilité locative de l’ensemble des terrains occupés par Monsieur A et le Conservatoire de l’Espace Littoral et des Rivages Lacustres de l’ensemble de leurs demandes, plus amples ou contraires à celles des intimés ;

Déclarer l’arrêt à intervenir commun à Monsieur A et au Conservatoire auquel le jugement sera déclaré opposable ;

Condamner Monsieur K A à verser aux intimés la somme de 15.000 euros au titre de l’article 700 du nouveau code de procédure civile et condamner le Conservatoire à leur verser la somme de 3.000 suros au titre de l’article 700 du nouveau code de procédure civile…'

Le Conservatoire de l’Espace Littoral et des Rivages Lacustres, intimé, dans ses dernières conclusions en date du 30 mars 2006, demande à la Cour de :

A titre principal,

Dire et juger que la parcelle cadastrée section XXX, sur le territoire de la Commune d’AGDE, ne fait pas l’objet du bail commercial consenti les 2 et 3 février 1971 par les consorts X aux consorts A ;

A titre subsidiaire,

Dire et juger, si par extraordinaire la Cour devait considérer que la parcelle cadastrée section XXX faisait l’objet du bail commercial consenti les 2 et 3 février 1971 par les Consorts X aux Consorts A, que ledit bail n’a pas été éteint, en vertu de l’article L. 12-2 du code de l’expropriation, du fait du transfert de propriété de ladite parcelle, sous déclaration d’utilité publique, au Conservatoire du Littoral.

En toute hypothèse, donner acte au Conservatoire de l’Espace Littoral et des Rivages Lacustres de ce qu’il ne s’oppose pas à la demande de Monsieur K A ;

Prononcer la mise hors de cause du Conservatoire dans la procédure diligentée par Monsieur A ;

Condamner solidairement les Consorts X à verser au Conservatoire de l’Espace Littoral la somme de 3.000 suros sur le fondement de l’article 700 du nouveau code de procédure civile…'

Par arrêt avant dire droit en date du 12septembre 2006, la Cour a confirmé le jugement en ce qu’il a constaté l’existence d’un bail commercial en date du 2 et 3 février 1971 entre les consorts X et K A,

Constaté l’exclusion de la parcelle IS 10 d’une surface de 4 ha 99 a 20 ca, de l’assiette du bail commercial des 2 et 3 février 1971 et son expropriation au profit du Conservatoire du Littoral et des Rivages Lacustres après déclaration d’utilité publique le 15 juillet 1992 (2/24^e en nue-propriété et 4/24^e en pleine propriété) et le 19 octobre 1998 pour 22/24^e en nue propriété et 20/24^e en pleine propriété selon ordonnance d’expropriation en date du 19 octobre 1998.

Validé le congé délivré par acte extra-judiciaire en date du 28 juin 2000 ouvrant droit à indemnité d’éviction au bénéfice de K A,

Avant-dire droit sur toutes autres demandes des parties, ordonne une mesure d’expertise confiée à Monsieur AY-AZ BA, XXX à XXX, avec pour mission, après avoir pris connaissance du dossier et entendu les parties dans leurs explications, de :

— visiter les lieux loués, les décrire en précisant leur usage et leur destination ainsi que leur environnement,

— évaluer l’indemnité d’éviction du preneur et les indemnités accessoires,

— donner tous renseignements, utiles à la solution du litige,

— provoquer les observations des parties en leur adressant un pré-rapport de ses opérations et répondre à leurs dires,

L’expert, E F, a déposé son rapport le 17 février 2010 et les parties ont conclu en lecture de ce rapport.

Monsieur K A, appelant, a conclu le 20 février 2012 et demande à la Cour de bien vouloir :

Vu les articles 656 et suivants du code de procédure civile,

Vu les articles L 145-9, L 145-58 et L 145-59 du code de commerce,

Sur la délivrance de l’acte de dit repentir de juillet 2010

Vu les articles 656 et suivants du code de procédure civile,

— Constater que l’huissier n’a pas procédé, lors de la délivrance du droit de repentir des consorts X à Monsieur K A, aux vérifications imposées par les articles 656 et suivants du code de procédure civile ;

— Constater que l’acte du 31 juillet 2010 n’a pas davantage été délivré au domicile personnel de Monsieur A, connu des consorts X, ni à domicile élu, chez son avocat depuis 2008, Maître Pierre ALBEROLA ;

Par suite,

— Prononcer l’invalidité de l’exercice du droit de repentir des consorts X en juillet 2010 ;

Sur les vices de l’acte de juillet 2010 comportant l’exercice irrégulier au regard de la loi d’un repentir valable

— Constater que les consorts X offrent de renouveler le bail des 2 et 3 février 1971 en prétendant qu’il s’agit d’un 'bail de camping', alors que ce bail ne porte en réalité que sur des terrains

nus ;

— Constater le caractère conditionnel de l’acte de repentir lui-même, par l’existence d’une condition illicite de durée mise à l’offre de renouvellement ;

Par suite,

— Prononcer l’invalidité de l’exercice du droit de repentir par l’acte d’huissier délivré le 30 juillet 2010 et donner actes aux parties de la validité de l’acte délivré le 7 décembre 2010 comportant l’expression du repentir du bailleur ;

— Constater que cet acte rappelle que le bail ne porte que sur des terrains nus et qu’il en découle que l’objet du bail renouvelé, par l’effet de la loi, en peut inclure les constructions et aménagements résultant des travaux réalisés par le seul preneur ;

Sur l’acte de repentir du 7 décembre 2010

— Constater la validité de l’acte repentir du 7 septembre, accepté par le preneur, cet acte visant correctement un bail de terrains nus et ne comportant pas de condition de durée ;

En cas de besoin,

— Donner acte à Monsieur A de son refus d’une durée de renouvellement de neuf ans ;

Sur la clause 'Améliorations’ du bail

Vu l’article L 149-54 du code de commerce,

— Constater que la clause d’accession figurant à l’acte de bail renouvelé ne vise que les seules améliorations ;

En conséquence,

— Dire et juger que sont exclus du domaine de l’accession contractuelle tous les travaux de mise en conformité réalisés par le preneur sur les terrains nus du bail ;

— Constater que ladite clause 'Améliorations’ comporte une clause dite d’arasement ou de nivellement, instituant en fin de bail, une option au profit du bailleur entre l’accession des travaux d’amélioration réalisés par le locataire ou la remise des lieux à leur état initial de terrains nus, en nature de landes, chemins, vignes et marais ;

En conséquence,

— Dire et juger que le droit d’option du bailleur ne pouvant jouer qu’au départ définitif du locataire, l’accession des améliorations ou la remise des terrains nus loués à usage de camping ne pourra jouer qu’à la fin des relations contractuelles, soit au départ définitif du locataire quelle qu’en soit la raison ;

Par suite,

— Rejeter la demande d’accession des consorts X ;

Sur la durée de renouvellement du bail

Vu les articles 1134 du code civil et L 145-12 du Code de Commerce,

— Constater que conformément à la volonté des parties, le bail a une durée de trente années entières et consécutives et que la loi, notamment les articles 1134 du code civil et L 145-12 du code de commerce, oblige les parties, sauf à faire fixer le loyer par le juge s’ils ne s’accordent pas, à renouveler le bail aux clauses et conditions lors de la signature du bail échu et que, dès lors, le bail né de l’exercice du droit de repentir des consorts X conserve la durée initialement convenue ;

Par suite,

— Dire et juger que la durée de bail renouvelé par l’acte de repentir des consorts X est celle stipulée d’un commun accord entre les parties, soit 30 ans ;

— Condamner les consorts X solidairement à payer à Monsieur K A la somme de 30.000 suros par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Les condamner en outre sous la même solidarité aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Les consorts X ont conclu le 9 mars 2012, et demandent à la Cour de bien vouloir :

Vu la signification du droit de repentir intervenue le 30 juillet 2010 et réitérée par acte du 7 décembre 2010,

Vu les conclusions déposées par les consorts X,

Vu les dispositions de l’article L 145-58 du code de commerce,

Rejeter les demandes de nullité formées par Monsieur K A à l’encontre de l’acte de repentir du 30 juillet 2010.

Dire et juger qu’en l’état du droit de repentir exercé par les consorts X à travers les deux actes d’huissiers des 30 juillet 2010 et 7 décembre 2010 et de leurs conclusions prises après dépôt du rapport d’expertise, le bail s’est renouvelé.

Dire et juger que la Cour n’est pas saisie des conditions de renouvellement de ce bail qui, en cas de désaccord, sont fixées conformément aux dispositions réglementaires des articles R145-23 et suivants du code de commerce.

Subsidiairement,

Vu les dispositions de l’article R145-23, R145-12 alinéa 1^er du code de commerce,

Débouter Monsieur A de ses prétentions tendant à voir écarter la clause d’accession au bénéfice des bailleurs incluse dans le contrat de bail.

Débouter Monsieur A de sa demande tendant à voir fixer la durée du renouvellement du bail à trente ans.

Rejeter la demande de Monsieur A au titre des frais

irrépétibles ;

Donner acte aux consorts X de leur accord pour payer tous les frais de l’instance (frais taxés) en fixation de l’indemnité d’éviction, y compris les frais d’appel,

Le Conservatoire de l’Espace du Littoral a conclu le 26 avril 2010 à sa mise hors de cause, avec condamnation des consorts X à lui payer 3.000 suros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

SUR CE

Sur l’exercice du droit de repentir :

Attendu que les consorts X, suite au dépôt du rapport d’expertise de Monsieur E F, ont entendu exercer leur droit de repentir selon un premier acte extra-judiciaire en date du 30 juillet 2010, par Maître ADAM, huissier à PARIS ;

Attendu que Monsieur A ayant contesté par voie de conclusions l’adresse (132 AT AU – XXX) où ce premier acte a été délivré, les consorts X ont réitéré leur repentir, selon acte extra-judiciaire du même huissier en date du 7 décembre 2010 ;

Attendu que ce second acte n’est en rien contesté par Monsieur A, estimant même que :

XXX

l’acte… précédent ont été

ainsi dûment corrigées par les

bailleurs dans l’acte de repentir

du 7 décembre 2010" …;

Mais attendu que force est de constater que les deux actes sont quasiment rédigés de la même manière, notamment pour ce qui concerne :

— l’exercice de repentir et le consentement au renouvellement du bail ;

— la prise d’effet au jour de la notification d’un nouveau bail d’une durée de neuf ans ;

— le loyer proposé : 2.000.000 HT.

— le report des clauses du bail expiré, à l’exception du prix du loyer et de la durée du bail ;

Attendu que la seule différence est constituée par la mention 'renouveler le bail commercial du camping qu’ils lui avaient loué’ (premier repentir) comparée à la mention ' renouveler le bail

commercial de terrains nus qu’ils lui avaient loués et qui sont aujourd’hui à usage de camping’ ;

Mais attendu que l’exercice du repentir emporte acceptation automatique et irrévocable pour le bailleur du renouvellement du bail, l’énoncé de la durée du bail renouvelé et du loyer sollicité ne pouvant donc nullement être interprété comme une liste des conditions à l’exercice du droit de repentir ;

Attendu qu’en sens inverse, le locataire n’a nullement la possibilité de contester l’exercice du droit de repentir, au motif qu’il n’accepte ni la durée indiquée du nouveau bail ni le loyer sollicité, sans que cela ne le prive d’exercer, par toute voie de droit, une action en fixation de la durée du bail et du nouveau loyer ;

Attendu qu’en d’autres termes, Monsieur A, dès lors qu’il ne peut qu’accepter le droit de repentir et qu’il conserve l’exercice de ses droits en matière de durée du bail renouvelé et de montant du loyer de ce bail, est infondé à soutenir que le repentir des consorts X était conditionné, ou que la mention 'camping qu’ils lui avaient loué’ contenue au premier repentir – qui ne lui est en rien opposable – constitue une irrégularité entachant la validité du premier acte de repentir ;

Attendu que cette analyse est d’autant plus fondée qu’il s’agit là de la seule différence de libellé entre les deux repentirs, et que de façon pour le moins paradoxale, Monsieur A ne conteste pas la régularité du deuxième repentir, alors même qu’il comporte les mêmes énonciations essentielles sur la durée du nouveau bail et sur le loyer sollicité ;

Attendu qu’enfin, et alors même qu’il a relevé appel en se domiciliant AT AU, et qu’il conclut le 20 février 2012 et même le 7 décembre 2010 (en nullité de premier repentir) en se domiciliant à cette

adresse, Monsieur A ne saurait soutenir que l’acte de repentir du 30 juillet 2010 est invalide car non délivré à son domicile personnel, qu’il situe AW AX ;

Attendu que l’huissier a d’ailleurs procédé AT AU à trois tentatives, se heurtant à l’absence de Monsieur A, et a vérifié que le nom était sur l’interphone, avec confirmation du domicile par un voisin ;

Attendu que ces constatations valent jusqu’à inscription de faux, Monsieur A ne pouvant en aucune hypothèse justifier d’un quelconque grief puisqu’il ne conteste pas les mentions essentielles pourtant identiques du second repentir, et qu’il a été motivé supra que la seule différence de libellé ('camping’ par rapport à 'terrains nus aujourd’hui à usage de camping') ne lui est pas opposable ;

Attendu qu’en revanche, les consorts X ont un intérêt à se prévaloir du premier repentir, puisque ce repentir mentionne expressément l’acceptation du renouvellement, et que c’est à compter de cette acceptation que court la prise d’effet du nouveau bail (article L 145-12 du code de commerce) ;

Attendu qu’en conclusion sur l’exercice du droit de repentir, la Cour estime infondée la contestation de la validité du premier repentir, et juge irrévocable l’exercice de ce droit notifié par le bailleur de façon régulière le 30 juillet 2010 ;

Sur les conséquences du repentir :

Attendu que s’applique tout d’abord l’article 145-58 du code de commerce qui prévoit :

'Le propriétaire peut… se soustraire

au paiement de l’indemnité (d’éviction),

à charge pour lui de supporter les frais de l’instance

et de consentir au renouvellement

du bail dont les conditions,

en cas de désaccord, sont fixées

conformément aux dispositions

réglementaires prises à cet effet…'

Attendu qu’en l’espèce, le désaccord est patent entre les parties, tant pour ce qui concerne la durée du bail renouvelé que le montant du

loyer ;

Attendu que s’applique donc l’article 145-12 :

'La durée du bail renouvelé est de

neuf ans sauf accord des parties pour

une durée plus longue. Le nouveau

bail prend effet à compter de l’expiration

du bail précédent…

Toutefois, lorsque le bailleur a notifié,

soit pour un congé, soit par un refus

de renouvellement, son intention de ne

pas renouveler le bail, et si, par

la suite, il décide de le renouveler,

le nouveau bail prend effet à partir

du jour où cette acceptation a été

notifiée au locataire par acte extra-judiciaire'… ;

Attendu que la Cour relève, sous toutes réserves, le lien pouvant exister entre le montant du loyer du bail renouvelé (sur lequel les parties sont en désaccord) et le périmètre de la clause d’accession susceptible d’influer sur la teneur et contenance des lieux loués ;

Attendu qu’il est essentiel de noter que la Cour n’est saisie de la question de l’accession que par l’effet des conclusions des parties postérieures à l’acte de repentir, et que cette question n’était pas soumise au premier juge et n’a donc pu être englobée par l’effet dévolutif de l’appel ;

Attendu que de façon plus générale, la demande de fixation du prix du bail renouvelé n’est pas l’accessoire de la contestation relative à l’indemnité d’éviction dont était saisie la Cour et qui n’a plus d’objet depuis l’exercice régulier du droit de repentir ;

Attendu que les parties doivent donc être renvoyées à l’article 29 du décret du 30 septembre 1953 :

'Les contestations relatives à la

fixation du prix du bail révisé

ou renouvelé sont portées, quel que

soit le montant du loyer, devant

le Président du tribunal de grande instance

ou le juge qui le remplace.

Il est statué sur mémoire ;

Les autres contestations sont portées

devant le tribunal de grande instance

qui peut accessoirement,

se prononcer, sur les demandes

mentionnées à l’alinéa précédent…'

Attendu qu’il sera donc fait droit aux conclusions des consorts X faisant état de l’absence de saisine de la Cour s’agissant des conditions de renouvellement du bail sur lesquelles les parties sont en désaccord ;

Attendu que tenant l’enjeu global du litige et la succombance partielle de chacune des parties au terme de ce premier volet du litige, la Cour n’estime pas devoir faire application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Attendu que le présent recours ayant statué sur l’indemnité d’éviction et sur les conséquences de l’exercice du droit de repentir, il y a lieu de donner acte aux consorts X de leur accord pour payer tous les frais de l’instance (frais taxés), y compris les frais d’appel, à l’exception de tous les éventuels frais afférents à des mesures d’expertise privées ;

Attendu que les consorts X ont certes assigné en premier ressort le conservatoire du littoral en déclaration de jugement commun, mais uniquement parce que Monsieur A contestait la régularité du congé au motif que le conservatoire était membre de l’indivision ;

Attendu qu’en appel, c’est Monsieur A appelant qui a intimé le conservatoire, auquel il ne réclame plus rien au vu de ses dernières conclusions récapitulatives ;

Attendu que l’arrêt du 12 septembre 2006 a constaté l’exclusion de la parcelle expropriée du bail et validé le congé du 28 juin 2000 ;

Attendu qu’en conséquence, la demande de frais irrépétibles du conservatoire à l’encontre des seuls consorts X n’est pas fondée ;

PAR CES MOTIFS

La Cour statuant contradictoirement ;

Tenant l’arrêt de la Cour en date du 12 septembre 2006 qui a confirmé le jugement en ce qu’il a constaté l’existence d’un bail commercial et validé le congé en date du 28 juin 2000 ;

Tenant l’exclusion de la parcelle IS 10 d’une surface de 4 hec 99 a 20 ca de l’assiette du bail commercial suite à son expropriation ;

Vu le rapport d’expertise de Monsieur E F ;

Déclare valide et irrévocable l’exercice du droit de repentir régulièrement notifié à Monsieur A en date du 30 juillet 2010 ;

Constate que par ledit acte, les consorts X ont acquiescé au renouvellement du bail initial, avec prise d’effet au jour de la notification ;

Constate le désaccord des parties tant sur la durée du bail renouvelé que sur le montant du loyer et les effets de la clause d’accession ;

Dit et juge que la Cour n’est pas saisie de ces contestations et renvoie la partie la plus diligente à exercer ses droits par application des textes ci-dessus visés ;

Met hors de cause le conservatoire du littoral à qui le présent arrêt est déclaré commun ;

Dit n’y avoir lieu à appliquer l’article 700 du code de procédure civile au profit de l’une ou l’autre des parties ;

Donne acte aux consorts X de leur accord pour payer, et les condamne en tant que de besoin, tous les frais de l’instance (frais taxés) en fixation de l’indemnité d’éviction y compris les frais d’appel.

Dit que cet accord englobe nécessairement les dépens de premier ressort de d’appel.

Alloue aux représentants des parties le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

GT/NB