Cour d'appel de Montpellier, 26 septembre 2013, n° 11/05282

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

1° Chambre Section AO1

ARRÊT DU 26 SEPTEMBRE 2013

Numéro d’inscription au répertoire général : 11/05282

auquel est joint le n°11/5792

Décision déférée à la Cour : Jugement du 23 MAI 2011

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE BEZIERS

N° RG 09/2762

APPELANTE :

SARL VERDIER et associés

XXX

XXX

représentée par M^e Yves GARRIGUE de la SCP Yves GARRIGUE, Yann GARRIGUE, avocat postulant au barreau de MONTPELLIER, assistée de M^e Delphine SERRIER, avocat plaidant substituant M^e Corinne PICON, avocat plaidant au barreau de BEZIERS

INTIMES :

Monsieur D X

XXX

XXX

représenté par M^e H-Pierre VEDEL-SALLES de la SCP CAPDEVILA et VEDEL SALLES, avocat postulant au barreau de MONTPELLIER,

assisté de M^e Mady TEISSEDRE, avocat plaidant au barreau de MONTPELLIER

Madame B C épouse X

XXX

XXX

représentée par M^e H-Pierre VEDEL-SALLES de la SCP CAPDEVILA et VEDEL SALLES, avocat postulant au barreau de MONTPELLIER,

assistée de M^e Mady TEISSEDRE, avocat plaidant au barreau de MONTPELLIER

Numéro d’inscription au répertoire général : 11/05792

Décision déférée à la Cour : Jugement du 23 MAI 2011

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE BEZIERS

N° RG 09/02762

APPELANTE :

SOCIETE D’ASSURANCE MUTUELLE M. M.A. IARD

à cotisations fixes, inscrite au RCS de LE MANS sous le n° 775 652 126, prise en la personne de son Directeur Général en exercice, domicilié en cette qualité au siège social sis

14 boulevard H et Alexandre Oyon

XXX

représentée par M^e Philippe SENMARTIN de la SCP Philippe SENMARTIN et associés, avocat postulant au barreau de MONTPELLIER

assistée de M^e Jean-Michel DIVISIA, avocat plaidant de la SCP COULOMB-DIVISIA-CHIARINI, avocat au barreau de NIMES,

INTIMES :

Monsieur D X

né le XXX à XXX

XXX

XXX

représenté par M^e H-Pierre VEDEL-SALLES de la SCP CAPDEVILA et VEDEL SALLES, avocat postulant au barreau de MONTPELLIER,

assisté de M^e Mady TEISSEDRE, avocat plaidant au barreau de MONTPELLIER

Madame Y, Maria, B C épouse X

née le XXX à XXX

XXX

XXX

représentée par M^e H-Pierre VEDEL-SALLES de la SCP CAPDEVILA et VEDEL SALLES, avocat postulant au barreau de MONTPELLIER,

assistée de M^e Mady TEISSEDRE, avocat plaidant au barreau de MONTPELLIER

Monsieur F G, H Z

né le XXX à ARLES

de nationalité française

XXX

XXX

XXX

représenté par M^e Joséphine HAMMAR, avocat postulant au barreau de MONTPELLIER

assisté de M^e Anne-Chloé MERCEY, avocat plaidant substituant la SCP PIJOT POMPIER, avocat au barreau de BEZIERS

SARL VERDIER et associés

prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité audit siège social

XXX

XXX

représentée par, M^e Yves GARRIGUE de la SCP Yves GARRIGUE, Yann GARRIGUE, avocat postulant au barreau de MONTPELLIER, assistée de M^e Delphine SERRIER, avocat plaidant substituant M^e Corinne PICON, avocat au barreau de BEZIERS

ORDONNANCE de CLOTURE du 13 AOÛT 2013

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le MARDI 3 SEPTEMBRE 2013 à 8H45 en audience publique, Madame Anne BESSON, Président ayant fait le rapport prescrit par l’article 785 du Code de Procédure Civile, devant la Cour composée de :

Madame Anne BESSON, Président de Chambre

Madame Caroline CHICLET, Conseiller

Monsieur Bruno BERTRAND, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : H-Françoise COMTE

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE,

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile ;

— signé par Madame Anne BESSON, Président de Chambre, et par H-Françoise COMTE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

* * *

FAITS ET PROCEDURE

Par l’intermédiaire de la SARL Verdier et associés, Monsieur Z a vendu à Monsieur et Madame X par acte notarié du 28 mai 2007 une maison sise XXX à Quarante, avec en annexe l’état parasitaire établi par le cabinet Herault Diagnostic Immobilier mentionnant l’existence de termites.

Ayant découvert à l’occasion de travaux l’état d’infestation avancé de l’immeuble, les époux X ont assigné le 30 juillet 2009 leur vendeur, Monsieur Z, la société AXA, la société Hérault Diagnostics Immobilier, la MMA Iard et la société Verdier et associés en réparation de leurs préjudices sur la base du rapport d’expertise judiciaire du 6 novembre 2008.

Par jugement du 23 mai 2011, le tribunal de grande instance de Béziers a :

— mis hors de cause Monsieur Z,

— condamné in solidum la société Hérault Diagnostic Immobilier, la MMA Iard et la SARL Verdier et Associés à payer à Monsieur et Madame X les sommes de:

* 37 771,60 € HT pour la mise en protection de l’immeuble

* 21 470 € HT pour les pièces à changer

* 1 500 € pour le trouble de jouissance,

— mis hors de cause la société AXA France Iard,

— condamné in solidum la société Hérault Diagnostic Immobilier, la MMA Iard et la SARL Verdier et Associés aux entiers dépens en ce compris les frais d’expertise et à payer à Monsieur et Madame X la somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La société Verdier et Associés a régulièrement interjeté appel le 19 juillet 2011 à l’encontre de Monsieur et Madame X ;

La société MMA IARD assureur du cabinet Hérault Diagnostic, a régulièrement interjeté appel le 4 août 2011 à l’encontre de Monsieur et Madame X, de Monsieur Z et de la société Verdier et Associés.

Vu les conclusions du 10 juillet 2013 de la société Verdier et associés, appelante à titre incident,

Vu les conclusions du 11 janvier 2012 de la compagnie MMA Assurances,

Vu les conclusions du 16 décembre 2011 de Monsieur et Madame X, appelants à titre incident,

Vu les conclusions du 19 juillet 2013 de Monsieur Z,

Vu les ordonnances de clôture du 13 août 2013 ;

M O T I V A T I O N

Les deux appels du même jugement étant connexes, il convient d’ordonner la jonction des deux procédures d’appel et de statuer par un seul arrêt.

' Sur la responsabilité de l’agence immobilière

A l’appui de son appel, la société Verdier et Associés fait valoir qu’elle n’a commis aucune faute dans l’exécution de son mandat de vente et a parfaitement rempli ses obligations et sollicite sa mise hors de cause.

La société Verdier et Associés a été chargée de vendre l’immeuble par Monsieur Z, son propriétaire, et elle a représenté son mandant dans toutes les démarches qui ont précédé la conclusion définitive de la vente ; elle a rempli ses obligations en sollicitant et obtenant de la société Hérault Diagnostics Immobilier les différents diagnostiques exigés par article L 271-5 du code de la construction et de l’habitation et l’article L 133-1 du même code, notamment l’état parasitaire de l’immeuble mis à la vente et en le remettant aux futurs acquéreurs, les époux X.

Trois rapports sur l’état parasitaire en date des 25 juillet 2006, 18 août 2006 et 14 mai 2007 ont été remis aux époux X sur lesquels il est conclu après un examen complet des pièces de la maison principale :

— dans l’état du 25 juillet 2006 « traces de termites sans activité et traces d’insectes à larves xylophages de type vrillettes et capricornes avec altérations biologiques »

— dans l’état du 18 août 2006. « traces de termites avec altérations biologiques sans activité galeries tunnels) ».

— dans l’état du 15 mai 2007:" traces de termites (cordonnets) traces d’insectes à larves xylophages de types vrillettes et capricornes avec altérations biologiques (trous de sorties).

L’agence immobilière, tenue à l’égard des acquéreurs d’une obligation d’information sur les risques de l’immeuble sans avoir une obligation de connaissance technique, a parfaitement rempli son obligation en fournissant aux époux X outre un état parasitaire datant de moins de trois mois, deux autres états parasitaires qui établissaient que dès août 2006 l’immeuble subissait une attaque de termites ; les acquéreurs disposaient donc de l’information essentielle sur la présence de termites dans l’immeuble qu’ils se proposaient d’acheter, puisque l’état parasitaire révélait la présence de termites.

Les époux X ne rapportent pas la preuve que la société Verdier leur aurait fourni une fausse information ou aurait minimisé la gravité réelle de l’infestation, alors qu’elle a fourni les états parasitaires établis par un spécialiste, seuls éléments dont elle-même avait connaissance, d’autant qu’il appartenait aux acquéreurs, alertés par les mentions positives de l’état parasitaire et les visites du bien immobilier qu’il ont pu effectuer tout à loisir puisqu’ils disposaient des clés avant la signature de l’acte authentique, de se renseigner sur la gravité de l’infestation.

En effet l’expert judiciaire a constaté que les désordres des insectes xylophages étaient visibles et sans conteste apparents pour un profane et pour preuve les époux X ont pris de nombreux clichés et réalisé un CD Rom en juillet 2007,( soit à une date concomitante de la vente) pour établir l’importance des dégâts commis par les insectes xylophages.

Dans ces conditions, il n’est pas établi que l’agence immobilière aurait dissimulé aux acquéreurs un élément dont elle aurait eu connaissance et dont les époux X ne pouvaient se convaincre par eux-mêmes, et ces derniers seront déboutés de leurs

demandes envers la SARL Verdier et Associés par infirmation du jugement de ce chef.

L’appel en garantie de l’agence immobilière à l’encontre de Monsieur Z est donc sans objet.

' Sur la responsabilité de la société Hérault Diagnostics Immobilier

A l’appui de son appel, la compagnie MMA conteste la responsabilité de son assuré, le cabinet diagnostiqueur.

Les époux X agissent directement à l’encontre de la compagnie MMA en l’état de la procédure collective dont fait l’objet la société Hérault Diagnostics Immobilier par jugement du tribunal de commerce de Béziers du 13 décembre 2008.

Conformément à l’arrêté du 10 août 2000 applicable à la date des états parasitaires, le diagnostiqueur doit :"mentionner l’absence de termites ou la présence de termites ou de traces de termites et préciser la nature et l’ampleur des dégâts relevés; indiquer au regard des ouvrages ou parties d’ouvrages et d’éléments mentionnés ceux qui exceptionnellement n’ont pas été examinés en raison de l’absence de moyen d’accès ou de diagnostic appropriés."

Ainsi le diagnostiqueur est tenu de donner des informations détaillées sur l’ampleur des dégâts résultant de l’infestation, il est tenu d’une obligation de résultat.

L’expert judiciaire, sans être utilement contredit par la compagnie MMA, a constaté la présence de termites et de capricornes de maison, l’infestation ambiante de termites souterrains et autres insectes à larves xylophages qui a pu se développer depuis 2006 et 2007 en l’absence de traitement et il a conclu que les investigations n’ont pas été suffisamment approfondies par le diagnostiqueur tant sur les pièces de bois mises en oeuvre que sur les bois et autres éléments cellulosiques jonchant les sols des diverses annexes alors que plusieurs constatations visuelles essentielles pour la recherche de termites étaient possibles, ce qui a entraîné une information incomplète sur le véritable état sanitaire des lieux ; il ajoute que les désordres étaient visibles et apparents même pour un profane.

Dans ces conditions, le cabinet diagnostiqueur a commis une faute en ne mentionnant pas de façon explicite et exhaustive dans ses rapports parasitaires la présence de termites en activité à l’intérieur et l’extérieur des planchers bas et hauts ainsi que la présence d’attaques de termites sur les divers bois posés et jonchant le sol et l’ampleur des dégâts, notamment les dégradations des poutres du plancher rez de jardin de l’ancienne cave vinaire.

Cette faute est en relation directe avec le préjudice résultant des traitements curatifs et de changement de poutres et pièces de bois que les époux X doivent impérativement réaliser.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a retenu la responsabilité professionnelle du diagnostiqueur à l’égard des acquéreurs les époux X ;

la compagnie MMA sera donc tenue en sa qualité d’assureur d’indemniser les époux X de leurs préjudices.

' Sur la responsabilité de Monsieur Z

Les époux X recherchent la responsabilité de leurs vendeurs, Monsieur Z, sur le fondement du vice caché, la présence de termites, affectant le bien immobilier vendu.

XXX sollicite la garantie de Monsieur Z ;

L’acte notarié du 28 mai 2007 indique en page 5 dans le paragraphe intitulé « Etat sanitaire du bien » que l’immeuble se trouve dans une zone délimitée par arrêté préfectoral du 20 juin 2001, comme étant une zone contaminée ou susceptible de l’être et que l’état parasitaire du bien du 14 mai 2007 annexé à l’acte révèle en conclusions "Traces de termites (cordonnets) ; traces d’insectes xylophages de type Vrillettes et Capricornes avec altération biologique (trous de sorties)."

Tant par les états parasitaires des 25 juillet 2006 et 18 juin 2006, que par l’acte authentique du 28 mai 2007auqeul était annexé l’état parasitaire du 15 mai 2007, les époux X ont donc parfaitement eu connaissance de l’existence des insectes xylophages dans le bien qu’ils acquéraient ; il n’y a donc pas eu de vice caché et ils seront donc déboutés de leurs demandes à l’encontre de Monsieur Z fondée sur l’article 1641 du code civil.

Avant les états parasitaires, Monsieur Z ignorait la présence de termites car il n’a jamais habité cet immeuble dont il a hérité de son oncle le 3 avril 2006 et qu’il a mis immédiatement en vente, sans effectuer aucun travaux de rénovation ou de dissimulation dans cette ancienne cave vinaire en très mauvais état ; il n’a donc commis aucune réticence dolosive envers les époux X, d’autant qu’il leur a remis les clés de l’immeuble avant l’acte authentique leur permettant ainsi de parfaitement se rendre compte de l’état des lieux et d’y faire toutes les investigations qu’ils souhaitaient.

Dès que Monsieur Z a eu connaissance par les états parasitaires de la présence de termites, il en a loyalement informé ses acquéreurs par la mention faite dans l’acte authentique.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a débouté les époux X de leurs demandes à l’encontre de Monsieur Z.

Pour les mêmes motifs, faute de preuve de la mauvaise foi de Monsieur Z, la compagnie MMA sera déboutée de ses demandes à son encontre .

' Sur les préjudices des époux X

Les époux X sollicitent la réparation de leurs préjudices tels que chiffrés dans leurs conclusions de première instance.

L’expert a exactement chiffré les travaux relatifs au traitement curatif de lutte contre les termites et insectes à larves xylophages à la somme de 37 771, 60 € HT soit 39 849,94 € TTC, les travaux de remplacement de pièces défectueuses en raison de l’action des termites à la somme de 21 470 € HT soit 22 650,85 € TTC ;

il n’y a pas lieu de retenir la réparation des plâtreries et embellissements, que l’expert n’a pas fixée, puisque cet immeuble en très mauvais état avait besoin d’une rénovation importante et qu’il convient de commencer par changer les poutres et planchers infestés avant de faire les plâtreries, les époux X seront donc déboutés de ce chef de préjudices.

Le préjudice de jouissance des époux X engagés dans des travaux de rénovation d’une bâtisse très ancienne et en mauvais état est limité et a été à bon escient évalué à 1 500 € par le premier juge.

XXX, assureur du diagnostiqueur, doit réparer l’entier préjudice des époux X qui, s’ils avaient connu l’ampleur des dégâts causés par l’infestation des insectes xylophages auraient négocié la vente avec leur vendeur en tenant compte du coût des travaux de réparations des dits dégâts.

Il convient donc de condamner la compagnie MMA à indemniser les époux X de l’intégralité des travaux de traitement des dégâts causés par les termites et insectes xylophages.

P A R C E S M O T I F S

La cour,

Ordonne la jonction des procédures enregistrées sous les n°11-5282 et n°11-5792,

Confirme le jugement déféré en ce qu’il a débouté les époux X de leurs demandes à l’encontre de Monsieur Z et en ce qu’il a retenu l’obligation de la compagnie MMA IARD à garantir la SARL Diagnostics Immobilier, responsable d’un état parasitaire insuffisant,

L’infirme en ses autres dispositions et statuant à nouveau,

Déboute les époux X de leurs demandes à l’encontre de la société Verdier et Associés,

Condamne la compagnie MMA à payer à Monsieur et Madame X les sommes de 39 849,94 € TTC et de 22 650,85 € TTC en réparation de leurs préjudices matériels et la somme de 1 500 € au titre du préjudice de jouissance,

Dit que les sommes allouées au titre des préjudices matériels portent intérêts au taux légal à compter du 6 novembre 2008, date du dépôt du rapport avec capitalisation dans les conditions de l’article 1154 du code civil,

Déboute la compagnie MMA de tous ses recours en garantie,

Déboute les époux X de leurs demandes à l’encontre de la SARL Verdier et Associés,

Condamne la compagnie MMA à payer aux époux X la somme de 5 000 € en l’application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne les époux X à payer à Monsieur Z la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute la société Verdier et Associés de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne la compagnie MMA IARD en tous les dépens, avec application de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

AB