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délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

1° Chambre Section D

ARR’T DU 24 MARS 2015

Numéro d’inscription au répertoire général : 13/06424

Décision déférée à la Cour : Jugement du 27 MAI 2013

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE A COMPETENCE COMMERCIALE DE PERPIGNAN

N° RG 12/04700

APPELANTE :

SCI HOTEL DE X

XXX

XXX

représentée par M^e Murielle MOLINE, avocat au barreau de BEZIERS

INTIMEE :

SARL MARODO

XXX

XXX

représentée par M^e Philippe NESE, avocat au barreau des PYRENEES ORIENTALES

ORDONNANCE DE CL TURE du 26 Janvier 2015

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du Code de Procédure civile, l’affaire a été débattue le 16 FEVRIER 2015, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Jacques MALLET, Président, chargé du rapport et devant Monsieur Philippe GAILLARD, conseiller.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Jacques MALLET, Président

Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre

M^me Françoise VIER, Conseiller

Greffier, lors des débats : M^me Z A

ARRET :

— contradictoire

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile ;

— signé par Monsieur Jacques MALLET, Président, et par M^me Andrée ALCAIX, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*

* *

*

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte du 7 janvier 2002, à effet du 1^er janvier 2002, les époux X aux droits desquels est venue la SCI Hôtel de X par acte authentique du 30 décembre 2010, a donné à bail commercial situé à Saillagouse (66800) à la SARL Le Christiania des locaux commerciaux à usage de bar, café, hôtel, restaurant pour un loyer initial annuel de 16 150 €.

Par acte du 16 septembre 2004, après en avoir obtenu l’autorisation, la SARL Le Christiania a consenti à la SARL Marodo la location-gérance de la branche restaurant du fonds de commerce, puis par acte du 24 juillet 2008, celle des autres branches du même fonds.

Par acte du 1^er avril 2009, la SARL Le Christiania a cédé l’intégralité du fonds de commerce à la SARL Marodo.

En réponse à un commandement visant la clause résolutoire délivré le 29 mars 2011 par la bailleresse, au motif d’une location-gérance irrégulièrement consentie, notamment sur la partie bar à l’enseigne 'Le Boléro’ ainsi que de l’installation d’une cabane 'grillade’ sur la terrasse du restaurant, la SARL Marodo a notifié, par acte du 29 avril 2011, une demande de renouvellement du bail venu à expiration le 31 décembre 2010.

Par acte du 12 juillet 2011, la SCI Hôtel de X a notifié son acceptation de ce renouvellement, moyennant un nouveau loyer annuel de 42 600 € TTC et ce, sous condition de la cessation effective de la location-gérance.

Dans l’intervalle, le 31 mai 2011, la bailleresse avait notifié à la SARL Marodo une augmentation du loyer du fait de l’absence de révision depuis plus de trois ans, contestée par la locataire, soit à hauteur de 22 463,48 € TTC à compter du 1^er juin 2011, suivant lettre de la bailleresse du 10 octobre 2011.

Par acte du 28 septembre 2011 à effet du 1^er octobre 2011, après avoir obtenu l’autorisation de son bailleur, la SARL Marodo a consenti la location-gérance du bar à M. B C.

C’est dans ce contexte que suivant mémoire notifié préalablement et assignation en date du 10 décembre 2012, la SCI Hôtel de X a saisi le juge des loyers commerciaux d’une demande en fixation du prix du loyer à la somme annuelle de 43 400 € à compter du 1^er janvier 2011.

Par jugement contradictoire du 27 mai 2013, le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Perpignan a :

débouté la SCI Hôtel de X de sa demande en fixation d’un loyer dérogeant aux règles de plafonnement ;

fixé le montant du loyer des locaux dont s’agit à la somme annuelle de 22 197,54 € ;

ordonné l’exécution provisoire du jugement ;

mis la totalité des dépens à la charge de la SCI Hôtel de X et condamné cette dernière à payer à la SARL Marodo la somme de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le 21 août 2013, la SCI Hôtel de X a relevé appel de ce jugement.

Vu les dernières conclusions déposées :

* le 26 janvier 2015 par la SCI Hôtel de X ;

* le 15 janvier 2015 par la SARL Marodo.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 26 janvier 2015.

******

' La SCI Hôtel de X demande à la cour, au visa des articles L. 145-31, R. 145-10 et L. 145-33 du code du commerce ainsi que d’un rapport amiable établi par M. Y, de :

à titre principal, infirmer le jugement déféré, ordonner la fixation de la valeur locative à la somme annuelle de 43 400 € avec effet à compter du 1^er janvier 2011 ;

subsidiairement, au cas où la cour estimerait utile de compléter le rapport de M. Y, désigner un expert avec la mission habituelle en la matière ;

à titre infiniment subsidiaire, si la cour confirmait le jugement, dire et juger que le bail prend effet au 1^er janvier 2011 et constater que suite à la révision triennale notifiée le 30 (en réalité, le 31) mai 2011, le loyer est fixé d’un commun accord entre les parties à la somme de 22 463,48 € à compter du 1^er juin 2011 ;

condamner la SARL Marodo à lui rembourser ses frais irrépétibles à hauteur de 2 000 € ainsi que les entiers dépens de première instance et d’appel.

' La SARL Marodo conclut, au visa de l’article 564 du code de procédure civile à l’irrecevabilité comme étant nouvelles, des demandes relatives au réajustement du loyer en application de l’article L. 145-31 du code du commerce et au caractère monovalent des locaux loués, demandant ainsi à la cour de :

confirmer le jugement en toutes ses dispositions ;

en conséquence, débouter la SCI Hôtel de X de ses demandes ;

dire que le loyer en renouvellement de bail doit être déterminé selon le régime de droit commun du plafonnement découlant de l’article L. 145-34 du code du commerce, à l’exclusion du régime dérogatoire et spécifique des locaux monovalents ;

faute de rapporter la preuve d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité, fixer le montant de ce loyer renouvelé à effet du 1^er mai 2011 à la somme de 22 197,54 € par application de la variation de l’indice du coût de la construction ;

reconventionnellement, condamner la SCI Hôtel de X à lui verser la somme de 3 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ainsi qu’aux dépens de première instance et d’appel avec distraction au profit de Maître Philippe Nèse, par application de l’article 699 du même code.

SUR CE :

Sur les irrecevabilités soulevées par la SARL Marodo au visa de l’article 564 du code de procédure civile :

Force est de constater que les prétentions énoncées par la SCI Hôtel de X et relatives d’une part, au réajustement du loyer en application de l’article L. 145-31 du code du commerce et d’autre part, au caractère monovalent du bail litigieux, ne sauraient être qualifiées de nouvelles au sens de l’article 564 du code de procédure civile dès lors qu’elles caractérisent des moyens nouveaux et non des demandes nouvelles, tendant aux mêmes fins que celles soutenues en première instance, à savoir la fixation du loyer commercial à la valeur locative.

Ces fins de non-recevoir seront en conséquence en voie de rejet.

En préliminaire, sur le fond :

Pour débouter la SCI Hôtel de X de sa demande en fixation du loyer à la somme annuelle de 43 400 € à compter du 1^er janvier 2011, le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Perpignan a retenu, en substance, que :

* la demande de fixation de loyers en dehors des règles de plafonnement, se fonde, au cas d’espèce, non pas sur les caractéristiques des locaux qui seraient monovalents mais sur une modification notable des facteurs locaux de commercialité ;

* en tout état de cause, la monovalence n’est pas établie, faute d’éléments figurant dans le contrat de bail, établissant que

les immeubles objet du bail auraient été construits en vue d’une seule et unique utilisation, la monovalence étant différente de l’affectation des locaux à une seule utilisation par une clause du bail ;

* au soutien de sa prétention relative à une modification notable des facteurs locaux de commercialité, intervenue au cours du bail expiré et ayant eu une incidence sur le commerce considéré, la SCI Hôtel de X n’est pas pertinente à invoquer une étude des prix couramment pratiqués dans le voisinage, un tel document n’étant pas un élément à prendre en compte dans la recherche des conditions d’un éventuel déplafonnement ;

* le rapport d’expertise privé produit par cette SCI, établi le 14 mars 2012 par M. Y, n’a pas été discuté contradictoirement mais surtout, ne donne aucun élément précis sur la modification des facteurs locaux de commercialité, se borne à évoquer de manière générale, un bon emplacement des locaux, une bonne visibilité de l’établissement, la présence d’un parking à proximité, dont la date de création n’est pas indiquée, ce technicien reconnaissant, en sens inverse, que l’hôtel ne bénéficie d’aucune étoile, est dans un état moyen à très moyen, en inadéquation avec la demande actuelle touristique ;

* l’inauguration, le 4 juillet 2002, soit six mois après la souscription du bail initial, à proximité du local, d’un centre de commerce comprenant un supermarché avec station-service, une agence bancaire, un tabac presse, un salon de coiffure et un agent d’assurances, sont des éléments insuffisants, faute pour la bailleresse de justifier de l’attractivité de ce centre commercial, aucun élément ne permettant de démontrer que la création de ce centre aurait entraîné la création de nouveaux commerces qui ne se trouvaient pas encore dans le centre du village de Saillagouse, commune dont la superficie n’est pas importante, aucune preuve n’étant rapportée de l’incidence éventuelle de ce centre commercial sur le commerce de bar restaurant hôtel ;

* la même motivation doit être opposée à l’argument relatif à la rénovation d’une ferme et l’exploitation du commerce charcuterie traiteur Bonzom qui a toujours existé.

Sur le réajustement du loyer par application de l’article L. 145-31 du code du commerce :

A l’appui de ce moyen, la SCI Hôtel de X soutient que l’article L. 145-31, alinéa 3, du code de commerce est applicable en ce qu’il permet au propriétaire, lorsque le loyer de la sous-location est supérieur au prix de la location principale, d’exiger une augmentation correspondante des loyers de la location principale.

Toutefois, c’est à bon droit que la SARL Marodo rétorque que cet article ne concerne que les sous-locations alors qu’en l’espèce, il s’agit d’une location gérance, non visée par ce texte, et encore plus surabondamment, fait valoir :

que la redevance afférente aux murs est de 418 €, charges de chauffage et d’électricité incluses, que le locataire-gérant est assujetti à la TVA, omise par l’appelante ;

que la location-gérance du bar café ne répond pas à une finalité spéculative mais à des nécessités économiques, l’exploitation en direct du bar café nécessitant l’embauche de trois salariés qualifiés, ce qui la condamnerait à être déficitaire, le chiffre d’affaires n’étant que de 78 000 € ;

que la surface de locaux donnés en location-gérance est bien supérieure à celle retenue par l’appelante dans ses calculs, l’appelante ayant omis 57 m² de surface couverte, alors que le bar seul atteint 69,02 m², outre 12 m² d’un réduit servant de cuisine et une véranda d’environ 100 m², ce qui fausse les calculs 'avantageux’ proposés par l’appelante ;

que ces calculs sont encore faussés par le fait que la surface utile n’est pas de 1 070 m² mais de 600 m², de sorte que le rapport loyer (1 871,95 €)/superficie (1 070 m²), est faux.

Ce moyen tiré de l’article L. 145-31 du code du commerce sera donc en voie de rejet.

Sur le caractère monovalent ou non du bail litigieux :

Pour combattre la motivation du juge des loyers commerciaux sur ce point et faire juger la monovalence du bail, la SCI Hôtel de X expose en substance :

* que le caractère monovalent des locaux est établi, ces derniers ayant été effectivement construits en vue de l’utilisation unique d’hôtellerie, en proposant à ses pensionnaires des activités complémentaires de 'restauration’ et de 'bar', l’entrée principale étant située au niveau du hall de l’hôtel alors que depuis l’extérieur, l’accès au restaurant et au bar ne se fait que par des portes-fenêtres, l’ensemble n’étant doté que d’un seul compteur électrique, les deux toilettes étant communes ;

* que la séparation des trois activités qui a débuté en 2004, a été poursuivie par la SARL Marodo, en avril 2009, en réalisant le détournement et la dénaturation du bail commercial d’origine, au détriment de l’activité hôtellerie, dont l’entretien

n’est pas assuré, qui est devenue vétuste alors qu’elle représente plus de la moitié de la surface louée.

Pour conclure à son rejet, la SARL Marodo rappelle que ce moyen tiré de la monovalence du bail, n’est énoncé par le premier juge qu’à titre purement documentaire, après avoir souligné expressément que 'la demande de fixation des loyers en dehors des règles de plafonnement, se fonde, non pas sur une caractéristique des locaux qui seraient monovalents, mais sur la modification des facteurs locaux de commercialité’ ;

* qu’en tout cas, au fond, ce moyen déjà rejeté par le tribunal manque de base, faute de preuve de ce que les locaux ont été construits en vue d’une seule et unique utilisation, situation qui est différente de la notion d’usage exclusif, l’opinion non argumentée de l’expert privé Y étant à elle seule insuffisante tandis que le bail du 7 janvier 2002 vise implicitement les dispositions de l’article L. 145-33 et suivants du code de commerce, plaçant donc le loyer sous le régime du plafonnement en fonction de la variation de l’indice du coût de construction ;

* que la prétendue monovalence doit encore être écartée dès lors que les activités d’hôtel et de restaurant sont séparables, de nature différente et sont autonomes ;

* qu’en l’espèce, les trois activités exercées par la SARL Marodo sont distinctes, tant pour ce qui est des aménagements que pour ce qui concerne la clientèle, le restaurant étant réservé à la cantine scolaire avec une clientèle totalement différente du bar café, ce qu’admet l’expert Y, lorsqu’il écrit que 'le restaurant et le bar peuvent être exploités de façon séparée, comme c’est le cas d’ailleurs aujourd’hui’ ;

* qu’enfin, le bail du 7 janvier 2002 énonce, dans le cadre d’une clause d’indivisibilité, que 'dans l’ensemble les lieux loués forment une location considérée comme indivisible', ce qui est confirmé par la configuration des lieux, telle que décrite dans les quatre photographies (pièce 26 de l’intimée).

Autrement dit, outre l’absence de construction des locaux en vue d’une seule utilisation, comme rappelé pertinemment par le premier juge, la cour rappelle que l’indivisibilité des locaux, telle que stipulée au bail, ne saurait se confondre avec la notion d’une utilisation unique, voire exclusive, sauf à devoir engager des travaux importants ou des transformations coûteuses.

Or, il s’évince des propres constatations par M. Y à qui la SCI Hôtel de X a commandé un rapport amiable aux fins de détermination du prix du loyer, que les activités de restaurant et de bar peuvent être séparées.

L’appelante ne vient pas plus démontrer en quoi l’activité d’hôtellerie ne pourrait pas, au cas d’espèce, être séparée des deux autres, en l’état des clauses du bail, ce qui résulte d’ailleurs de l’exploitation même de trois activités concernées par le bail, dans un premier temps par la SARL Le Christiania puis, dans un second temps, par la SARL Marodo dans le cadre d’une location-gérance circonscrite à une activité seulement, sans que la bailleresse ne vienne démontrer le détournement et la dénaturation du bail commercial d’origine, qui plus est au détriment de l’activité d’hôtellerie, en dehors de procéder par simple affirmation.

Dès lors, le moyen tiré de la monovalence sera écarté, de sorte que la valeur locative des locaux donnés à bail doit être appréciée, comme invoquée par la bailleresse, sur la modification notable des facteurs locaux de commercialité, au sens des articles L. 145-33 et L. 145-34 du code du commerce.

Sur la modification notable des facteurs locaux de commercialité :

La SCI Hôtel de X soutient qu’en toute hypothèse, le déplafonnement est justifié par la modification notable des facteurs locaux de commercialité qui résulte de la création depuis le 7 janvier 2002 d’un centre commercial à proximité des lieux loués, de la situation très avantageuse des locaux, seuls à être dotés d’une terrasse en bordure de la route nationale 116, passage obligé vers la Principauté d’Andorre, ajoutant :

* que l’hôtel est au centre de la commune, face à la mairie, à l’office du tourisme et à l’unique pharmacie, enfin qu’à quelques mètres, se trouve une ferme, rénovée en 2008, dans laquelle la famille Bonzom exploite un commerce traditionnel de traiteur, cave à vin, épicerie fine, organisant des visites et des dégustations des produits locaux ;

* que contrairement à ce qu’a retenu le premier juge, la commune de Saillagouse n’est pas sinistrée, connaît un commerce prospère en raison de son implantation touristique (forteresse de Mont-Louis, train jaune…) ;

* qu’il ressort des éléments chiffrés aux débats que les chiffres d’affaires de certains commerces, repris en page 15 de ses écritures, établissent une progression, le loyer annuel de ces établissements de qualité comparable étant de 92,38 € HT/m², à comparer à celui de 20,99 € TTC/m² payé par la SARL Marodo.

Toutefois, la SARL Marodo objecte justement à cette argumentation :

* que la création, à proximité, d’un centre commercial, n’est pas reprise à ce titre par l’expert privé Y ;

* qu’en ce qui concerne la consistance et les caractéristiques des lieux loués, contrairement à ce que prétend l’appelante, le restaurant litigieux n’est pas le seul sur la route nationale 116 à avoir une terrasse, entre Mont-Louis et Le Pas-de-la-Case, tandis que l’expert privé précise que l’hôtel ne bénéficie d’aucune étoile, est dans un état moyen à très moyen, ce qui rend difficile une exploitation commerciale, eu égard aux exigences actuelles de la clientèle, cet expert ne proposant une valeur locative que sous réserve que le bien ait 'fait l’objet d’une rénovation totale des façades puisque le bailleur indique que ces travaux seront réalisés au mois de mai 2012' (page 4 du rapport – pièce 20 de l’intimée) ;

* que de tels travaux futurs ne sauraient être pris en compte pour un déplafonnement, seuls étant à prendre en compte les éléments intervenus depuis la conclusion du bail initial, et au plus tard, au moment de la prise d’effet du nouveau bail ;

* que le parc de stationnement dont l’appelante se prévaut, est un parking municipal (sa pièce 28).

L’intimée met en exergue que le dossier de l’appelante est vide de toute preuve d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité, alors qu’au contraire :

la basse Cerdagne est confrontée à de graves difficultés économiques, liées notamment à un manque d’enneigement pendant plusieurs années, à l’impact de la très sévère crise économique qui secoue l’Espagne entraînant une diminution importante et constante depuis 2008 de la fréquentation des touristes espagnols, tandis que les villes voisines telles que Puigcerda, Llivia et Font-Romeu, villes locomotives de Cerdagne, ont vu de nombreux commerces fermer leurs portes, selon l’énumération en page 11 de ses écritures ;

le complexe commercial vanté par l’appelante subit également la crise, les comparaisons faites par cette dernière avec les loyers de certains commerces (détaillés en page 12 des écritures de l’intimée), étant inopérantes dès lors que lesdits commerces appartiennent à une classe supérieure, n’ayant rien de comparable ;

enfin, la stagnation des loyers est liée, non seulement aux difficultés économiques qui frappent la région depuis

2007, mais aussi au changement de mode de vie des touristes qui font de plus en plus souvent de courts séjours inopinés, fréquentent des résidences hôtelières aux pratiques tarifaires agressives, avec notamment la location en meublé, ce marasme étant confirmé par le nombre important de redressements et de liquidations judiciaires de restaurants et d’hôtels dans cette zone touristique.

Force est de constater qu’en l’état de ces éléments et alors même que les améliorations envisagées par la bailleresse, à les supposer justifiées, ne couvrent pas la période du bail venu à expiration, la SCI Hôtel de X demeure défaillante dans la preuve qui lui incombe, d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité et ayant eu, qui plus est, une incidence sur le commerce considéré conformément aux dispositions de l’article R. 145-6 du code du commerce.

Par ces motifs partiellement ajoutés et ceux pertinents du premier juge, la cour ne peut que confirmer le jugement déféré en ce qu’il a exclu le déplafonnement et maintenu l’évolution du loyer en fonction de la variation de l’indice.

En revanche, alors qu’elle n’explique pas en quoi le bail litigieux serait venu à expiration à une autre date que celle du 31 décembre 2010, ni quel événement aurait fait courir un nouveau bail à compter du 1^er mai 2011, la SARL Marodo ne sera pas suivie en ce qu’elle demande que le loyer du bail renouvelé soit fixé à effet de cette dernière date, le nouveau bail ayant couru à compter du 1^er janvier 2011.

Succombant en son appel, la SCI Hôtel de X supportera les dépens d’appel et devra payer à la SARL Marodo une somme supplémentaire de 2 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe

Rejette les fins de non-recevoir soulevées par la SARL Marodo en application de l’article 564 du code de procédure civile ;

Déboutant la SCI Hôtel de X de son appel principal et la SARL Marodo de son appel incident concernant la date d’effet du bail renouvelé ;

Confirme le jugement déféré dans toutes ses dispositions ;

Y ajoutant ;

Condamne la SCI Hôtel de X à payer à la SARL Marodo la somme de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Déboute la SCI Hôtel de X de sa demande sur le même fondement ;

Condamne la SCI Hôtel de X aux dépens d’appel, avec recouvrement direct au profit de Maître Philippe Nèse, par application de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER. LE PRÉSIDENT.

JM/AA