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délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

1° Chambre Section AO1

ARRÊT DU 13 JUILLET 2016

Numéro d’inscription au répertoire général : 13/04398

Décision déférée à la Cour : Jugement du 04 AVRIL 2013

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE MONTPELLIER

N° RG 11/04880

APPELANTES :

SARL DOMAINE DU GOLF

représentée par son gérant en exercice, domicilié ès qualité au dit siège social

XXX

XXX

représentée par M^e Jacques Henri AUCHE de la SCP AUCHE HEDOU, AUCHE – avocats associés, avocat postulant au barreau de MONTPELLIER

assistée de M^e Jean-Claude ATTALI, avocat plaidant au barreau de MONTPELLIER

Syndicat des copropriétaires DU DOMAINE DU GOLF,

prise en la personne de son syndic en exercice, la Société DP IMMO immatriculée au RCS de Montpellier sous le N° 802 102 798 dont le siège social est situé

XXX

XXX

représenté par M^e Audrey LISANTI, avocat postulant au barreau de MONTPELLIER

assisté de M^e Justine FAGES, avocat plaidant substituant M^e LISANTI, avocat

INTIMES :

Monsieur Z Y

né le XXX à XXX

XXX

XXX

représenté par M^e Thomas DES PREZ DE LA MORLAIS, avocat postulant au barreau de MONTPELLIER

assisté de M^e Grégory HANSON, avocat plaidant au barreau de NÎMES

Madame B C épouse Y

née le XXX à XXX

XXX

XXX

représentée par M^e Thomas DES PREZ DE LA MORLAIS, avocat postulant au barreau de MONTPELLIER

assistée de M^e Grégory HANSON, avocat plaidant au barreau de NÎMES

ORDONNANCE de CLOTURE du 9 MAI 2016

après révocation de l’ordonnance de clôture en date du 18 avril 2016

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du Code de Procédure civile, l’affaire a été débattue le LUNDI 9 MAI 2016 à 8h45 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Thierry JOUVE, Conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Yves BLANC-SYLVESTRE, Président de chambre

Madame Caroline CHICLET, Conseiller

Monsieur Thierry JOUVE, Conseiller

Greffier, lors des débats : Marie-Françoise COMTE

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE,

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile ;

le délibéré prévu pour le 23 juin 2016 ayant été prorogé au 13 juillet 2016 ;

— signé par Monsieur Yves BLANC-SYLVESTRE, Président de chambre, et par Madame Marie-Françoise COMTE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

Dans le cadre d’une vente en état futur d’achèvement et par acte notarié en date du 30 janvier 2008, Monsieur D Y et son épouse, Madame B C ont acquis de la SARL Domaine du golf , moyennant un prix total de 249'964 € exigible par fractions, une villa et un emplacement de stationnement dépendant d’un ensemble immobilier soumis aux règles de la copropriété dénommé Domaine du golf et situé à Launac le vieux sur le territoire de la commune de Fabrègues (Hérault).

Le 13 janvier 2011, la société de promotion immobilière faisait signifier à ses clients un commandement de payer la somme de 25'241,02 € dont 24'996,40 € en principal correspondant aux derniers 10 % du prix de vente. Cet acte visait expressément la mise en jeu de la clause résolutoire en cas de non-paiement dans le délai d’un mois.

Par exploit en date du 11 août 2011, les époux Y assignaient leur cocontractante devant le tribunal de grande instance de Montpellier afin de voir, au principal, juger le caractère infondé de la créance réclamée et la nullité subséquente du commandement de payer. À titre subsidiaire il était formulé une demande de délais de paiement et de dispense d’imputation des intérêts.

Par dépôt de conclusions, le syndicat des copropriétaires est intervenu volontairement à l’instance pour réclamer à titre principal la condamnation des demandeurs à lui payer les sommes de 4 785,51 € et 171,68 € correspondant à des charges impayées.

À titre reconventionnel, la SARL Domaine du golf a essentiellement réclamé le bénéfice de la mise en jeu de la clause résolutoire et la condamnation des défendeurs à lui payer la somme de 24'996,40 € au titre de l’indemnité de 10 % due en cas de résolution de la vente.

Par jugement en date du 4 avril 2013, la juridiction ainsi saisie a :

— constaté que les sommes réclamées par la SARL Domaine du golf n’étaient pas exigibles,

en conséquence,

— dit que le commandement de payer du 13 juillet 2011 était nul et de nul effet,

— débouté la SARL Domaine du golf de l’ensemble de ses demandes,

— débouté le syndicat des copropriétaires de ses demandes,

— condamné la SARL Domaine du golf à payer aux époux Y la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la SARL Domaine du golf aux dépens de l’instance.

A P P E L

La SARL Domaine du golf et le syndicat des copropriétaires ont interjeté appel de cette décision le 11 juin 2013.

La SARL Domaine du golf a notifié des conclusions par voie électronique le 4 février 2016.

Le syndicat des copropriétaires a notifié ses conclusions par voie électronique le 9 mai 2016.

Les époux Y ont notifié leurs conclusions par voie électronique le 1^er avril 2016.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 9 mai 2016 après rabat de la précédente.

PRÉTENTIONS DES PARTIES :

Dans ses écritures du 4 février 2016, la SARL Domaine du golf qui avait conclu à la réformation du jugement en toutes ses dispositions, sollicitait :

à titre principal,

— qu’il soit dit et jugé qu’en application de l’article 1656 du code civil et postérieurement à la sommation du 13 juillet 2011, la juridiction ne peut accorder le moindre délai de paiement aux époux Y,

à titre reconventionnel,

— le constat de l’acquisition de la clause résolutoire à effet du 13 août 2011,

en conséquence,

— que soit ordonnée la résolution de la vente litigieuse,

— la condamnation des époux Y à verser à la SASU Domaine du golf une somme de 24'996,40 € représentant l’indemnité égale à 10 % du prix en cas de résolution imputable aux acquéreurs,

— la condamnation des époux Y à la relever et garantir indemne de l’ensemble des charges de copropriété, ainsi que de toutes taxes, impositions de toute nature susceptibles d’affecter le bien immobilier jusqu’au jour de la parfaite exécution de la décision à intervenir,

en tout état de cause, et compte tenu de la procédure sur adjudication engagée à l’initiative de la Caisse de crédit agricole prévue pour le 7 mars 2016 et dans l’hypothèse où le bien immobilier ferait l’objet d’une vente sur adjudication à la requête de la banque, et compte tenu de l’impossibilité de la résolution de la vente,

— la condamnation des époux Y à lui verser la somme de 24'996,40 € au titre du solde du prix de vente outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 18 janvier 2011,

— la condamnation des époux Y à lui verser la somme de 5 000 € HT en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamnation des époux Y aux entiers dépens.

Par des dernières conclusion déposées le jour de l’audience après rabat de l’ordonnance de clôture, la SARL Domaine du golf indique en fonction des éléments d’information qui lui ont été fournis à cette occasion, renoncer à sa demande de résolution de la vente et maintenir exclusivement sa demande en paiement du solde du prix à hauteur de 24'996,40 € majoré des intérêts au taux légal à compter du 18 janvier 2011 et sa demande relative aux frais irrépétibles.

Le syndicat des copropriétaires qui conclut à l’infirmation du jugement déféré en toutes ses dispositions, sollicite :

à titre principal,

— la condamnation des époux Y à lui verser la somme de 15 711,36€ au titre des charges de copropriété dues pour la période du 1^er juin 2009 au 31 décembre 2015, avec intérêts au taux légal à compter de la première lettre de mise en demeure, soit le 18 janvier 2010,

— qu’il soit dit et jugé qu’il appartiendra aux époux Y de s’acquitter de toutes les charges échues jusqu’au jour du caractère définitif de la décision à intervenir,

à titre subsidiaire,

— qu’il soit dit et jugé que dans l’hypothèse où la livraison ne serait pas considérée comme effective, la SARL Domaine du golf sera condamnée à prendre à sa charge le paiement des charges de copropriété échues,

en conséquence,

— la condamnation de la SARL Domaine du golf à lui payer la somme de 15 711,36 € au titre des charges de copropriété dues pour la période du 1^er juin 2009 au 31 décembre 2015,

en toute hypothèse,

— la condamnation solidaire des époux Y et de la SARL Domaine du golf à lui payer la somme de 2 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamnation solidaire des époux Y et de la SARL Domaine du golf aux entiers dépens d’instance.

Les époux Y qui concluent à la confirmation du jugement déféré, sollicitent :

— le constat de l’absence de publicité de la demande en résolution de la vente,

— le constat de l’irrecevabilité de la demande en résolution de la vente,

— qu’il soit dit et jugé que la créance de la SARL Domaine du golf et du syndicat des copropriétaires n’est pas fondée,

— qu’il soit dit et jugé que le commandement de payer en date du 13 juillet 2011 est nul et de nul effet,

— le rejet de l’intégralité des demandes présentées par la SARL Domaine du golf et le syndicat des copropriétaires,

à titre subsidiaire,

— la désignation d’un expert afin notamment d’établir l’état d’avancement des travaux, d’évaluer le coût des éventuels travaux de reprise ainsi que la moins-value induite par la différence entre le bien réservé et le bien livré,

à titre très subsidiaire, si la résolution de la vente devait être prononcée,

— que soit ordonnée la restitution du prix de vente,

— que leur soient accordés les plus larges délais de paiement,

— la suppression des intérêts de retard dus depuis la délivrance de l’exploit introductif d’instance,

— la réduction de la clause pénale manifestement excessive,

— qu’il soit dit et jugé qu’il a été opéré novation de la créance locative des époux X à l’égard de la SAS Village Center Gestion au profit de la SARL Domaine du golf pour un montant de 6 471 € le 11 juin 2012 à parfaire au jour de l’arrêt à intervenir,

— la condamnation de la SARL Domaine du golf et du syndicat de copropriétaires à lui payer la somme de 4 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamnation de la SARL Domaine du golf et du syndicat des copropriétaires aux entiers dépens dont distraction au profit de leur conseil.

M O T I F S

Sur la recevabilité de l’appel :

L’appel interjeté dans les formes et délai de la loi est recevable.

Sur la créance revendiquée par la SARL « Domaine du golf » :

Les époux Y contestent devoir la somme de 24'996,40 € réclamée au titre du solde du prix de vente (derniers 10%) au motif retenu par le premier juge qu’il n’est pas justifié que l’achèvement de l’ouvrage et la prise de possession qui conditionnent l’exigibilité de la créance alléguée, sont régulièrement intervenus.

L’acte authentique du 30 janvier 2008 dispose au paragraphe intitulé Constatations de l’achèvement des ouvragées prises de possession (page 21), que :

L’exécution de l’obligation d’achever ci-dessus contractée sera constatée dans les conditions ci-après précisées.

Le vendeur notifiera à l’acquéreur, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, le certificat de l’architecte ou du maître d''uvre attestant l’achèvement tel qu’il est défini à l’article R 261-1 du code de la construction et de l’habitation.

Par la même lettre, le vendeur invitera l’acquéreur à constater la réalité de cet achèvement aux jours et heures fixés.

Audit jour, il sera procédé contradictoirement à cette constatation et à l’établissement d’un procès-verbal.

(…)

Si les parties sont d’accord pour constater l’achèvement, que des réserves aient été ou non formulées, acceptées ou contredites, il sera procédé à la remise des clés à l’acquéreur pour valoir livraison et prise de possession et l’acquéreur procédera au versement du solde du prix payable lors de la mise des locaux à sa disposition.

(…)

Le procès-verbal relatera ces constatations, réserves, contredits, remise des clés et paiement du solde du prix.

Les époux Y, par bail commercial loisirs en date du 4 avril 2007 annexé au contrat de réservation du 2 avril 2007, ont donné mandat irrévocable à la SAS Village Center Gestion pour constater la réalité de la livraison en leur nom et pour leur compte.

L’article 3 de ce bail stipule notamment que : le preneur (la SAS Village Center Gestion) prendra livraison du bien, notera les réserves, signera les procès-verbaux de réception et suivra la levée de réserves. Au jour de la livraison et selon les modalités définies par le mandat de prise de livraison, il sera procédé contradictoirement entre la SARL 'Domaine du golf’ et la SAS 'Village Center Gestion’ à cette constatation et à l’établissement du procès-verbal, qui ne devra présenter aucune réserve de nature à rendre les lieux impropres à la location et à l’habitabilité.

Suivant attestation du 15 mai 2009 établie par la SAS GP CONSULTANTS ENGINEERING agissant en qualité de maître d''uvre, les travaux étaient à cette date au stade de la livraison.

Sur quoi, il convient de constater à l’instar du premier juge que malgré la sommation qui lui en a été faite, la SARL 'Domaine du golf n’a jamais produit le procès-verbal de constatation d’achèvement de l’ouvrage qui aurait dû conformément aux dispositions du contrat de vente être établi contradictoirement entre le vendeur et l’acquéreur (ou son mandataire).

Concernant la livraison du bien vendu caractérisée en l’espèce par la remise des clés, il y a lieu de relever que le promoteur justifie insuffisamment de l’accomplissement de cette formalité par la production d’un document daté du 3 juillet 2009, très sommaire et intitulé un Procès-verbal de réception maître d’ouvrage -Réception des clés dont aucune mention ne permet de déterminer l’identité et la qualité du signataire au titre du maître de l’ouvrage, et surtout, si, comme il est implicitement prétendu, il s’agissait d’un mandataire.

De surcroît, l’invitation qui avait été adressée à Monsieur Y le 4 juin 2009 afin qu’il soit convenu, conformément aux dispositions de l’acte de vente, d’un rendez-vous pour l’accomplissement de cette formalité de réception, mentionnait expressément qu’aucune livraison ne pourra être effectuée sans paiement du solde du prix, paiement aujourd’hui réclamé pour n’avoir pas eu lieu.

Enfin, il n’est nullement soutenu et a fortiori justifié que la SAS Village Center Gestion, locataire au titre de la convention commerciale 'loisirs’ de la villa vendue dans le cadre de l’opération litigieuse, en ait pris, pour le compte de son bailleur, matériellement possession et que notamment elle l’aurait proposée à la location à ses propres clients.

L’état de l’absence de ces deux éléments, il convient de confirmer le jugement déféré qui a rejeté la demande en paiement d’une créance dont l’exigibilité n’est pas, en l’état, démontrée.

Sur la créance revendiquée par le syndicat des copropriétaires :

Le syndicat des copropriétaires du Domaine du golf réclame la somme totale de 15 711,36 € au titre des charges dues pour la villa et l’emplacement de stationnement sur une période s’étalant du 1^er juin 2009 au 31 décembre 2015.

En matière de vente en état futur d’achèvement, l’acquéreur n’est tenu des charges de copropriété qu’à partir de l’achèvement des lots acquis. A défaut de production du procès-verbal de constatation d’achèvement de l’ouvrage, la SARL « Domaine du golf » sera tenue d’acquitter cette somme dont il est justifiée par deux extraits de compte actualisés.

Sur les frais irrépétibles et les dépens :

Aucune considération d’équité n’impose qu’il soit fait application en cause d’appel, des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit des époux Y.

Succombant, la SARL Domaine du golf devra verser au syndicat des copropriétaires du Domaine du golf la somme de 1 500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Pour le même motif, elle supportera les dépens d’appel.

P A R C E S M O T I F S

La cour

— reçoit la SARL Domaine du golf en son appel,

— confirme le jugement déféré en ce qu’il a :

dit que le commandement de payer du 13 juillet 2011 était nul et de nul effet,

débouté la SARL Domaine du golf de l’ensemble de ses demandes,

condamné la SARL Domaine du golf aux dépens de l’instance,

— l’infirme pour le surplus,

et statuant à nouveau,

— condamne la SARL Domaine du golf à payer au syndicat des copropriétaires du Domaine du golf la somme de 15 711,36 € au titre des charges dues pour la villa et l’emplacement de stationnement sur une période s’étalant du 1^er juin 2009 au 31 décembre 2015,

— condamne la SARL Domaine du golf à payer au syndicat des copropriétaires du Domaine du golf la somme de 1 500 € en application, des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— dit n’y avoir lieu à application de ce texte au profit des époux Y ou de la SARL Domaine du golf ,

— rejette les demandes plus amples ou contraires,

— condamne la SARL Domaine du golf aux dépens d’appel.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

Th.J.