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délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

1^re Chambre A

ARRET DU 16 NOVEMBRE 2017

Numéro d’inscription au répertoire général : 14/06504

Décision déférée à la Cour : Jugement du 30 JUIN 2014

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE BEZIERS

N° RG 12/03101

APPELANTE :

Madame H, K A épouse X

née le […] à […]

de nationalité Française

11 rue Jean-Paul Sartre

[…]

représentée par M^e Charlène DHEROT substituant la SELARL CHAPUIS, avocat au barreau de BEZIERS

INTIMES :

Monsieur B Y

né le […] à […]

de nationalité Française

[…]

[…]

représenté par M^e Fabienne MIGNEN-HERREMAN, avocat au barreau de BEZIERS

Madame F G épouse Y

née le […] à […]

de nationalité Française

[…]

[…]

représentée par M^e Fabienne MIGNEN-HERREMAN, avocat au barreau de BEZIERS

ORDONNANCE DE CLOTURE DU 11 Septembre 2017

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 02 OCTOBRE 2017, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Emmanuelle WACONGNE Conseiller, chargée du rapport

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Nadia BERGOUNIOU-GOURNAY, Présidente

Madame Caroline CHICLET, Conseiller

Madame Emmanuelle WACONGNE, Conseiller

Greffier, lors des débats : Madame Elisabeth RAMON

en présence de Madame Julie ABEN-MOHA, greffier stagiaire

ARRET :

— Contradictoire

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile ;

— signé par Madame Nadia BERGOUNIOU-GOURNAY, Présidente, et par Madame Elisabeth RAMON, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

**********

EXPOSE DU LITIGE ET DES PRÉTENTIONS DES PARTIES

Madame X née A H s’est engagée le […] par acte sous seing privé auprès de B et F Y à acquérir un immeuble sis […] à Sauvian moyennant un prix de 385.000 euro.

Cette promesse d’achat était assortie d’une condition suspensive de l’obtention d’un financement permettant de réaliser l’opération, d’un montant de 290.000 euro sur 25 ans maximum au taux maximum de 4,4% hors assurance.

Le 24 juin 2011 un avenant était signé au compromis prorogeant le délai d’obtention du prêt et fixant la date de réitération par acte authentique au plus tard le 4 novembre

2011.

La vente n’a finalement pas été réitéré par acte authentique, Madame X née A invoquant la non obtention du financement.

Par assignation délivrée le 25 septembre 2012 B et F Y ont saisi le Tribunal de Grande Instance de Béziers aux fins d’obtenir condamnation de Madame H X née A à payer les sommes de 52000 euro correspondant au dépôt de garantie et à la clause pénale , à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et privation de jouissance de leur bien, et de 1.500 euro sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement en date du 30 juin 2014 le Tribunal de Grande Instance de Béziers a :

— dit que H X a empêché l’accomplissement de la condition suspensive contenue à l’acte du […] tenant à l’obtention du financement,

— condamné H X à payer à B et F Y la somme de 19.250 euro à titre de dommages et intérêts

— rejeté toute autre demande

— ordonné l’exécution provisoire

— condamné H X aux dépens et à payer à B et F Y la somme de 1.500 euro en application de l’article 700 du code de procédure civile

— accordé à la SCP I-J le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile .

Par déclaration reçue au greffe le 27 août 2014, Madame X née A a interjeté appel de la décision.

Par conclusions remises au greffe le 4 décembre 2014 Madame X née A sollicite :

— au visa de l’article 1134 alinéa 3 du code civil

— la réformation du jugement entrepris

— le débouté des consorts Y de leurs demandes,

— à titre subsidiaire au visa de l’article 1152 du code civil et de sa bonne foi,

— que le montant de la clause pénale soit ramené à un montant symbolique

— en tout état de cause, la condamnation des consorts Y à payer la somme de 2.000 euro sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens.

Par conclusions remises au greffe le 7 septembre 2017 Monsieur et Madame Y sollicitent au visa des dispositions de l’article 1147 du code civil, la confirmation du jugement entrepris, la condamnation au paiement de la somme de 3.000 euro en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’ordonnance du 11 septembre 2017 fixait la clôture des débats au même jour et renvoyait l’affaire à l’audience de plaidoirie du 2 octobre 2017.

SUR CE

Madame X née A reproche au jugement attaqué d’avoir considéré qu’elle n’avait pas respecté les conditions d’application de la condition suspensive et qu’elle ne pouvait donc s’en prévaloir, alors qu’elle a sollicité un premier emprunt auprès de In&Fi dès le 28 avril 2011 qui a été refusé, qu’elle a signé un avenant prorogeant le délai pour obtenir le financement, et qu’elle s’est heurtée à un second refus.

Les époux Y font valoir que Madame X née A n’a pas respecté ses obligations contractuelles en sollicitant un prêt

d’un montant supérieur à celui mentionné dans l’acte sous seing privé, et en tout état de cause, postérieurement au délai butoir du 4 novembre 2011, pour le prêt sollicité auprès de la Caisse d’Epargne.

L’article 1178 du code civil dispose que la condition est réputée accomplie lorsque c’est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l’accomplissement.

Il est constant que lorsque la vente est conclue sous la condition suspensive de l’obtention d’un prêt, la demande de prêt doit être conforme aux caractéristiques stipulées dans l’acte sous seing privé et à défaut, la condition est réputée accomplie conformément aux dispositions de l’article 1178 du code civil.

C’est en outre au débiteur qu’il appartient de démontrer qu’il a sollicité un prêt conforme aux caractéristiques prévues dans la promesse de vente.

En l’espèce la promesse de vente signée entre les parties mentionne que l’acquisition sera effectuée par Madame X née A à hauteur de 120.000 euro par un apport personnel, et de 290.000 euro par un ou plusieurs prêts bancaires, sous la condition suspensive de l’obtention du prêt de 290.000 euro sur une durée maximale de 25 ans au taux maximal de 4,4%, le dossier devant être déposé dans le délai de 15 jours à compter de la signature de l’acte sous seing privé.

Cet acte mentionne également que si le défaut de réalisation de l’une des conditions suspensives était imputable à l’acquéreur en raison notamment de sa faute, sa négligence, sa mauvaise foi ou d’un abus de droit, le vendeur pourra demander le bénéfice des dispositions de l’article 1178 du code civil et faire déclarer la ou les conditions suspensives réalisées et ce sans préjudice de l’attribution de dommages et intérêts.

Le 24 juin 2011 un avenant au compromis reportait la date ultime de réitération par acte authentique au 4 novembre 2011.

Il ressort des pièces produites comme l’a relevé le juge de première instance que d’une part Madame X née A H ne produit aucune demande de prêt auprès de In&Fi, ni de preuve d’un rejet quelconque par cet organisme d’une demande de prêt.

Elle ne produit pour en justifier que l’attestation de la gérante de Finance Immobilier qui se contente d’indiquer que la demande présentée auprès de In&Fi a été jugée irrecevable. Cet élément ne permet pas de déterminer si la demande de prêt formée auprès de cet organisme était conforme aux stipulations de la promesse de vente, notamment quant au montant sollicité.

Cette même attestation, en date du 5 mars 2012 mentionne d’autre part que le prêt sollicité auprès de la Caisse d’Epargne a dans un premier temps été rejetée en raison du fichage à la banque de France du compagnon de Madame A. Aucun élément du dossier ne permet d’attester que d’une part une demande de prêt a réellement été déposée avant la date du 4 novembre 2011, et que les raisons du refus ont été celles avancées.

Enfin, la seule attestation émanant de la Caisse d’Epargne est en date du 17 janvier 2012 et mentionne qu’au vu des éléments confiés à l’organisme bancaire, aucune suite favorable n’a pu être donnée à la demande de financement de 315.000 euro, aucune précision n’étant rapportée quant à la date de dépôt de la dite demande.

L’attestation de Madame D gérante de Finance Immobilier, mentionne cependant que le bilan comptable n’a été obtenu qu’avant les fêtes de E et que la demande de prêt avait alors été renouvelée auprès de la Caisse d’Epargne, soit postérieurement au 4 novembre 2011, sans justifier du fait qu’une demande antérieure aurait été déposée et rejetée.

En effet, Madame X née A ne produit pas le justificatif du dépôt d’une quelconque demande de prêt avant le 4 novembre 2011, et il y a lieu de constater que les demandes formulées postérieurement à cette date ne correspondent pas aux conditions stipulées dans la promesse de vente.

En conséquence, le refus opposé par l’organisme bancaire en janvier 2012 ne remplit aucune des conditions prescrites pour être recevable et il ressort de l’ensemble de ces éléments que le comportement fautif de Madame X née A a fait obstacle à l’obtention du financement dans les délais contractuellement impartis.

Le jugement de première instance sera en conséquence confirmé en ce qu’il a retenu la responsabilité de Madame X née A H dans l’empêchement de la réalisation de la condition suspensive.

Concernant l’indemnisation, Madame X née A se contente de reprendre devant la cour ses prétentions et moyens de première instance, et les époux Y sollicitent la confirmation du montant retenu.

La Cour estime que le premier juge, par des motifs pertinents qu’elle approuve et adopte, a fait une exacte appréciation des faits de la cause et du droit des parties, en ce qu’il a retenu une indemnisation équivalente à 5% du prix de vente, conformément aux stipulations contractuelles, soit une somme de 19.250 euro.

Il convient en conséquence de confirmer la décision déférée en toutes ses dispositions.

Sur les frais irrépétibles et les dépens.

Les circonstances de l’espèce justifient en équité que Madame X née A soit condamnée à payer aux époux Y la somme de 3.000 euro sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile .

Madame X née A sera condamnée aux entiers dépens dont distraction au profit de la SCP JURIS EXCELL.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Confirme en toutes ses dispositions le jugement du Tribunal de Grande Instance de Béziers en date du 30 juin 2014

Y ajoutant

Condamne Madame X née A à payer aux époux Y la somme de 3.000 euro sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile .

Condamne Madame X née A aux entiers dépens dont distraction au profit de la SCP JURIS EXCELL.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

EW