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délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

3^e chambre civile

ARRET DU 30 SEPTEMBRE 2021

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 20/05649 – N° Portalis DBVK-V-B7E-OZF3

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 16 novembre 2020

TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, […]

N° RG 17/3125

APPELANTE :

Madame E A

née le […] à […]

[…]

[…]

Représentée par M^e Valérie BOSC-BERTOU de la SCP DE TORRES – PY – MOLINA – BOSC BERTOU, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES

INTIMEE :

Madame F X

née le […] à […]

[…]

[…]

Représentée par M^e Jacques Henri AUCHE de la SCP AUCHE HEDOU, AUCHE – AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, substitué à l’audience par M^e Philippe NESE de la SELARL NESE, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES

Ordonnance de clôture du 05 Mai 2021

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 26 MAI 2021, en audience publique, au moins un conseil s’étant opposé à ce que l’affaire soit jugée sans audience en vertu de l’article 6 de l’ordonnance n°2020-1400 du 18 novembre 2020.

M. Jacques RAYNAUD, Président, ayant fait le rapport prescrit par l’article 804 du même code, devant la cour composée de :

M. Jacques RAYNAUD, Président

M. Thierry CARLIER, Conseiller

M. Fabrice DURAND, Conseiller

Greffier, lors des débats : M^me G MOLINA

ARRET :

— contradictoire.

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au B de la cour au 2 septembre 2021 prorogé au 30 septembre 2021, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M. Jacques RAYNAUD, Président, et par M^me G MOLINA, Greffier.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié du 8 août 2014, reçu par M^e Jean-I DUPONT, notaire à Perpignan, M^me E A a vendu à M^me F X une maison à usage d’habitation située […] Juin à Perpignan sur une parcelle […], au prix de 130 000 euros.

Par actes des 3 et 5 décembre 2014, se plaignant de vices cachés, M^me X a saisi le juge des référés du tribunal de grande instance de Perpignan aux fins d’expertise. Par ordonnance du 18 mars 2015, M. G H a été désigné en qualité d’expert.

M. G H a déposé son rapport d’expertise le 16 février 2017.

Par acte du 4 septembre 2017, M^me F X a fait assigner M^me E A devant le tribunal de grande instance de Perpignan aux fins d’obtenir l’indemnisation de ses préjudices.

Par jugement du 16 novembre 2020, ce tribunal a :

— jugé que M^me E A a gravement manqué à son obligation de renseignement et d’information préalable à la vente;

— prononcé la résolution de la vente intervenue entre M^me E A et M^me F X le 8 août 2014 portant sur la maison d’habitation sise à Perpignan, […] Juin, […] ;

— dit que M^me F X devra restituer l’immeuble, objet de la vente ainsi résolue à M^me E A ;

— dit que M^me E A devra en contrepartie restituer à M^me F X les sommes suivantes :

—  130 000 euros du prix de vente ;

—  3 360,80 euros des frais d’acte notarié ;

—  8 000 euros de la commission versée à l’agence immobilière;

— condamné en outre M^me E A à payer à M^me F X les sommes de :

—  2 758,57 euros représentant 37 mensualités d’intérêts conventionnels, à parfaire ;

—  420 euros en remboursement du coût des sondages préfinancés ;

—  1 000 euros en réparation du préjudice moral ;

—  4 000 euros pour les frais irrépétibles ;

— débouté les parties de toutes demandes plus amples ou contraires;

— prononcé l’exécution provisoire du jugement ;

— condamné M^me E A aux entiers dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise judiciaire.

M^me E A a interjeté appel de ce jugement le 10 décembre 2020 et par assignation en référé du 22 décembre 2020, elle a sollicité, sur le fondement des dispositions de l’article 524 ancien du code de procédure civile, l’arrêt de l’exécution provisoire.

Par ordonnance de référé du 24 mars 2021, M^me E A a été déboutée de sa demande d’arrêt de l’exécution provisoire du jugement du 16 novembre 2020.

Vu les conclusions de M^me E A remises au B le 28 avril 2021 ;

Vu les conclusions de M^me F X remises au B le 3 mai 2021 ;

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

M^me E A demande l’infirmation du jugement attaqué en toutes ses dispositions au motif qu’il a prononcé la résolution de la vente sur la base d’un manquement à l’obligation d’information alors que d’une part, il n’est pas démontré

qu’elle avait connaissance des informations non divulguées et d’autre part, les informations concernaient un empiétement apparent dont l’acheteur aurait pu se convaincre lui-même.

Sur la demande subsidiaire de M^me F X de résolution de la vente fondée sur le dol, M^me E A soutient que l’intention dolosive n’est pas caractérisée.

Sur la demande subsidiaire de M^me F X de résolution de la vente fondée sur l’erreur, M^me E A soutient que la preuve d’une erreur sur une qualité substantielle au jour de la vente n’est pas rapportée.

A titre subsidiaire, si la cour confirmait le jugement sur le principe de la résolution, elle soutient que M^me F X doit être déclarée responsable de la dépréciation du bien en l’état des dégradations survenues et du non-entretien du bien. Elle soutient qu’elle est bien fondée à solliciter l’indemnisation de ce préjudice lié à la perte de la valeur puisque M^me F X est tenue de restituer le bien dans l’état dans lequel il était lorsqu’elle est entrée en possession de sorte que M^me F X doit être condamnée à lui payer une indemnisation équivalente à la dépréciation du bien, laquelle devra se compenser avec le prix de vente qu’elle devrait restituer.

Pour fixer le montant de l’indemnisation, elle demande à la cour de désigner un expert judiciaire.

M^me F X sollicite la confirmation du jugement en ce qu’il a prononcé la résolution de la vente sur le fondement de l’article 1184 ancien du code civil en retenant que M^me E A a commis un manquement à son obligation d’information.

Elle reproche à M^me E A deux manquements, d’une part, l’absence d’information relative à l’empiétement sur le fonds voisin et d’autre part, la vente de la chose d’autrui.

Elle forme un appel incident en demandant que les sommes soient assorties des intérêts au taux légal à compter de l’acte introductif d’instance du 4 septembre 2017 et que M^me E A soit condamnée à lui payer les sommes de :

—  20 500 euros d’intérêts conventionnels de l’emprunt arrêtés en mai 2021 ;

—  5 000 euros de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral.

Subsidiairement, elle demande la confirmation du jugement par substitution de motifs en fondant ses demandes de condamnation sur le dol ou sur l’erreur sur les qualités substantielles de la chose vendue.

Plus subsidiairement, dans l’hypothèse où la cour ne prononçerait pas la résolution de la vente, M^me F X demande la condamnation de M^me E A sur le fondement de la responsabilité délictuelle à lui verser les sommes de :

—  39 867 euros du coût des travaux de démolition et reconstruction avec réactualisation par application de l’indice BT 01 au jour de l’arrêt outre les intérêts au taux légal ;

—  20 000 euros de moins-value de l’immeuble ;

—  5 000 euros en réparation de son préjudice moral.

Sur les demandes reconventionnelles de M^me E A relatives à la dégradation de l’immeuble, elle soulève leur irrecevabilité au visa de l’article 564 du code de procédure civile au motif qu’il s’agit de demandes nouvelles en cause d’appel. En tout état de cause, elle sollicite le rejet de ces demandes reconventionnelles. Elle soutient que le délabrement avancé de l’immeuble ne lui est pas imputable et le fait d’avoir décidé de ne pas habiter dans cet immeuble ne peut être constitutif d’une faute.

MOTIFS DE L’ARRÊT

Sur les constatations et analyses de l’expert,

L’expert H a relevé deux catégories de désordres affectant l’immeuble :

— un mouvement de déversement de la clôture en panneaux de béton érigée à la limite de propriété assorti d’un empiétement sur le fonds voisin notamment un débordement de près de 20 cm de la toiture ;

— des fissures se produisant aux jonctions bois/maçonnerie de la poutre surplombant l’ouverture de communication entre la bâtisse d’origine et une extension.

Sur le dévers de la clôture et l’empiétement sur la parcelle voisine,

Dans son rapport du 16 février 2017 l’expert H mentionne que :

« Nous avons constaté que cette clôture présente face à la partie « extension » de l’immeuble X un dévers vers le fonds voisin. Celui-ci atteint 10 cm au sommet de la clôture, la hauteur de cette dernière étant de 2 mètres environ.

Le corps de bâtiment de cette extension qui a été bâti contre la clôture préfabriquée en béton, émerge au dessus de celle-ci. La partie verticale qui surplombe la clôture est entièrement obturée par un châssis vitré qui éclaire le local « extension » dont le plafond est mansardé.

La toiture de ce corps de bâtiment « extension » déborde de près de 20 cm la limite entre propriétés en empiétant anormalement sur la parcelle voisine cadastrée BD490.

Sur le mur pignon du corps de bâtiment principal cadastré BD 491 et en soubassement de celui-ci, nous avons relevé la présence d’une fissuration en étoile ainsi que décrite dans le rapport de l’expert B.

Nous avons constaté le 27.05.2015 au cours du premier accedit la matérialité de la situation décrite dans le rapport d’expertise privée de la requérante, qui fait état de constatations faites en septembre 2014.

Ce rapport mentionne que les travaux entreprise sur le fonds voisin pour la construction d’un immeuble semblaient alors avoir été réalisés depuis un « certain temps », le chantier étant alors déjà clôturé et un panonceau « à vendre » étant apposé sur la clôture ».

La cause du basculement de la clôture résulte selon l’expert H d’un ancrage insuffisant de ses poteaux dans le sol, ceux-ci ont été simplement fichés dans le sol de sorte qu’ils ont basculé vers l’extérieur de la parcelle en cause cadastrée section BD

n°491. Il indique que l’aggravation du phénomène était inéluctable eu égard à l’ampleur du déversement déjà apparu lorsque les travaux d’extension du pavillon ont été réalisés.

Ainsi, ces travaux d’extension du pavillon ayant été réalisés bien avant la ventePACULL- X du 7 avril 2014, cette aggravation du phénomène de basculement inéluctable existait et se poursuivait avant cette cession.

Le déversement de la partie de clôture constaté au droit de la partie « extension » est, d’ après l’expert, eu égard à son importance, de nature à affecter la stabilité et la solidité d’une partie de l’immeuble et constitue un vice grave qui met en péril un élément constitutif et structurel de l’ouvrage. Il précise que la poursuite du mouvement de déstabilisation est susceptible d’entraîner l’effondrement d’une partie de la structure de l’immeuble sur le fonds voisin.

L’expert H a par ailleurs constaté que la toiture de l’immeuble X

débordait de 20 cm sur la parcelle voisine de M. Y. Il indique que :

« Monsieur Y présent le 28 juin 2016 a confirmé que lorsqu’il a fait entreprendre les travaux sur sa parcelle pour excaver le sol et exécuter les fondations de l’immeuble en projet, il existait bien alors une haie végétale qui dissimulait le parement de la clôture. M. Y a également déclaré le même jour qu’à la suite de l’abattage de cette haie de laurier, il a pu se rendre compte de l’important dévers que présentait une partie de la clôture séparative et empiétait sur son fonds ainsi que de l’existence d’un débord anormal de la couverture de la partie « extension » de l’immeuble X au-dessus de son terrain. Monsieur Y a déclaré alors avoir indiqué à la locataire des lieux 1'existence du problème lié à ces empiétements et la nécessité d’y mettre fin. M^me PACULL a reconnu le 28 juin 2016 que sa locataire, qui occupait alors les lieux, l’avait bien informée de l’existence de ces problèmes d’empiétement mais qu’elle ne s’était pas estimée alors concernée car n’étant pas responsable de ceux-ci.

Nous concluons de ces déclarations que si M^me PACULL ne peut effectivement être à l’origine des problèmes en question, elle était néanmoins informée de leur existence lorsque la vente à M^me Z a été conclue le 8 août 2014 ».

M^me A produit une attestation de M. I D datée du 3 avril 2018 (pièce n°16) qui a été son locataire par bail du 1^er avril 2009 versé aux débats (pièce n°19) jusqu’à mars 2013 selon une seconde attestation datée du 8 janvier 2013 (pièce n°20). Dans sa première attestation datée du 3 avril 2018 (pièce n°16), M. I D déclare que le nouveau propriétaire de la parcelle voisine [M. Y] voulait rencontrer M^me PACULL « pour évoquer le problème du défaut d’aplomb du pan de mur de la clôture arrière », que n’étant que locataire il allait « contacter M^me A pour qu’elle puisse le joindre » et que ce voisin ne « lui a adressé aucune demande de faire cesser un quelconque empiétement de la toiture de l’ancienne véranda dans son terrain » en raison de sa seule qualité de locataire.

Se référant au rapport d’expertise amiable établi par M. B le 8 septembre 2014 et mentionnant que les travaux d’excavation dans 1a parcelle de M. Y étaient arrêtés « depuis suffisamment longtemps pour que les herbes folles aient envahi le terrain », l’expert H en déduit : « cela confirme que les travaux de terrassement et de fondations entrepris sur le fonds Y l’ont été bien avant le 8 août 2014, date de conclusion de la vente ». Si l’expert H mentionne dans son rapport que

le désordre pouvait être constaté à la date de la vente, il ajoute cependant que M^me X, enseignante de profession, bien qu’ayant pu voir le défaut d’aplomb du pan de clôture qui n’était alors plus dissimulé par la haie, pouvait ne pas être pleinement consciente des conséquences de cette anomalie et de ses implications ».

L’expert H note que « les déclarations concordantes de M. Y, propriétaire voisin, et de M^me PACULL faites au cours du deuxième accedit et que nous avons consignées dans le compte-rendu de la réunion (annexe n° 3) font apparaître que M^me PACULL a bien été avisée du problème que pose le déversement de la clôture implantée sur son fonds vers le fonds voisin de M. Y et de l’empiétement d’une partie de la couverture, informations qu’elle n’a pas transmises à l’acquéreur ».

Répondant a un dire de l’avocat de M^me PACULL, l’expert ajoute que « l’acte de vente, page 14, informe effectivement l’acquéreur du risque d’obturation de cette partie vitrée dans le cas où le propriétaire voisin viendrait à construire. En revanche, il n’y est pas fait allusion au dévers de la clôture et à son empiétement sur le fonds voisin ni à l’empiétement d’une partie de la couverture de la partie « extérieure ». Il apparaît ainsi que M^me PACULL était informée oralement de l’existence du problème à régler nécessairement mais qu’elle n’en a pas alors avisé l’acquéreur du bien ».

L’expert rappelle par ailleurs que « une partie de la clôture litigieuse assure le « clos » d’un local à usage d’habitation situé dans la partie « extension » de l’immeuble X. Les règles de construction en vigueur imposent de ménager un joint à la jonction des deux constructions pour le respect des normes parasismiques. Il ne peut être ainsi imaginé que la construction du contremur de l’immeuble voisin vienne pallier les vices de construction existant sur le fonds X ».

Enfin, l’expert précise que « le devers du pan de clôture situé au droit de la partie

agrandissement contraint, eu égard aux improvisations constructives réalisées par les exécutants de l’agrandissement, entraîne la nécessité de :

- démolir et reconstruire la clôture litigieuse ;

- refaire la couverture eu égard à sa piètre qualité d’exécution et à son empiétement sur le fonds voisin ;

- reconstruire les murs d’enveloppe de la partie agrandissement ;

- refaire le dallage de la partie agrandissement ;

- renforcer la poutre surplombant l’ouverture qui met en communication le bâtiment d’origine et la partie agrandissement.

Ces travaux relativement importants dont l’exécution s’impose maintenant eu égard au risque d’effondrement d’une partie du bâtiment et aux préjudices subis par le propriétaire du fonds voisin du fait de l’empiétement de certains ouvrages sur son fonds justifiaient de l’avis de l’expert une diminution conséquente du prix de vente qu’il évalue à 20 % du prix de la vente ».

L’expert estime le coût des travaux préconisés par lui à 39 867,30 euros TTC et indique que les frais d’investigation préfinancés par M^me X se sont élevés a 420 euros TTC.

Sur les fissures,

L’expert indique que les fissures apparues témoignent d’une instabilité de la poutre formant linteau et attribue la cause de ce désordre au dimensionnement insuffisant de cette poutre. Il considère que le désordre est de nature a affecter la solidité du bâtiment et qu’il constitue un vice grave mettant l’ouvrage en péril. Il estime néanmoins que les divers travaux réalisés sur l’immeuble à l’initiative de M^me C lorsqu’elle en était propriétaire et qui se sont limités à la réfection du revêtement de sol et des peintures intérieures, n’ont pas pu permettre à cette dernière de constater l’existence des désordres.

Sur l’action de M^me F X en résolution de la vente,

Le principe de bonne foi dans les relations précontractuelles et contractuelles impose au vendeur une obligation de renseignement et d’information. L’obligation de renseignement et d’information découlant du devoir de bonne foi a pour objectif de permettre à l’acheteur de prendre une décision en pleine connaissance de cause et d’assurer ainsi l’intégrité de son consentement. Cette obligation de renseignement et d’information se rattache par ailleurs au devoir de loyauté qui s’impose au vendeur dans la période de formation du contrat de vente. Un vendeur, même non professionnel, doit renseigner l’acquéreur sur la chose vendue et lui communiquer toutes les informations utiles dont il dispose.

Cette obligation d’information s’étend aux charges, nuisances ou contraintes supportées par l’immeuble vendu et notamment celles susceptibles d’impacter le droit de propriété. Notamment un vendeur doit informer l’acheteur du caractère litigieux d’une partie de l’immeuble vendu et notamment du fait qu’il a été pour partie construit sur le terrain d’autrui.

En l’espace. il est parfaitement acquis, comme établi ci-dessus par l’analyse du rapport d’expertise et l’attestation de M. D, d’une part que M^me E A avait connaissance du problème de l’empiétement par le basculement en cours de la clôture et le surplomb de la toiture dénoncé par M. Y, propriétaire de la parcelle voisine cadastrée BD490, et d’autre part qu’elle avait l’obligation d’en informer son acheteur, M^me F X.

M^me E A sur laquelle repose la charge de la preuve inhérente à l’accomplissement de son devoir d’information ne conteste pas ne pas avoir rempli cette obligation, puisqu’elle prétend ne pas avoir eu connaissance du problème, ce qui s’avère inexact et en contradiction avec les constatations de l’expert H et avec les termes de l’attestation qu’elle produit (sa pièce n°16) rédigée le 3 avril 2018 par son ancien locataire, M. I D.

Le compromis de vente du 7 avril 2014 ne comporte pas d’information sur ces désordres, alors qu’ils existaient et que M^me E A en avait connaissance même si elle n’était pas responsable de leur origine, responsabilité qui est indifférente à son obligation d’en informer l’acquéreur.

L’acte de vente authentique du 8 août 2014 stipule en page 14, deuxième paragraphe, « qu’au rez-de-chaussée, coté jardin, il existe une bande translucide vitrée donnant sur la parcelle voisine cadastrée BD n°490 qui pourrait être obstruée en cas de construction sur ladite parcelle.

Il existe également dans le bien vendu une alarme intrusion qui ne fonctionne pas à ce jour ».

Ainsi M^me E A a pris soin d’informer M^me F X de l’existence de cette bande translucide dans l’extension de la construction, ce qui était pourtant une évidence, et du risque de la voir occultée dans le cas où la parcelle contiguë BD n°490 de M. Y serait construite en limite de propriété, hypothèse qui n’était pas une véritable information mais une précaution pour éviter un éventuel recours après la vente et la construction d’un immeuble alors envisagé sur trois étages.

En revanche, dans cet acte de vente, ni d’ailleurs par tout autre moyen, M^me E A qui avait connaissance de l’existence du problème lié au devers de la clôture et à l’empiétement de la couverture sur la parcelle voisine lorsque la vente a été réalisée, n’en a pas sciemment informée son acquéreur, M^me F X.

La méconnaissance de l’obligation d’information et de renseignement par un vendeur peut être sanctionnée par la résolution de la vente en application de l’article 1 184 ancien du code civil dès lors que le manquement est d’une gravité suffisante.

En l’espèce, il résulte du rapport d’expertise qu’avant de vendre sa maison à M^me F X, M^me E A avait appris par son voisin M. Y qu’une partie de la clôture constituant par ailleurs le mur de l’extension de sa maison empiétait sur le fonds cadastré AB 490 de M. Y et que le toit de la construction débordait également de 20 cm sur la propriété de celui-ci.

Ce même rapport d’expertise établit, comme d’ailleurs l’acte notarié du 7 avril 2014, que M^me E A n’a pas informé M^me F X de ce double empiétement au motif qu’elle ne s’était pas estimée alors concernée car n’en étant pas responsable. M. Y avait pourtant indiqué au précédent locataire de M^me E A la nécessité d’y mettre fin.

Les conséquences de cet empiétement peuvent être d’une particulière gravité puisque même s’il peut sembler minime, ce basculement de la clôture ne peut qu’empirer de sorte que la démolition est encourue et prononcée lorsqu’elle est demandée.

Il est aussi établi par l’expert qu’une partie de la clôture litigieuse assure le « clos » d’un local à usage d’habitation situé dans la partie « extension » de l’immeuble objet de la vente et que le dévers du pan de clôture contraint à démolir et reconstruire la clôture, refaire la couverture, reconstruire les murs d’enveloppe de la partie « agrandissement », refaire le dallage de cette partie et renforcer la poutre surplombant l’ouverture pour un coût total de travaux de 39 867,30 euros.

Si M^me E A avait révélé ce dont M. Y l’avait informée, M^me F X aurait pu se renseigner et faire des recherches pour éclairer son consentement et décider d’acheter à d’autres conditions ou de se rétracter.

M^me E A ne peut utilement se prévaloir de la clause de non-garantie des vices cachés contenues dans l’acte de vente dès lors que d’une part M^me F X ne fonde pas son action sur la garantie des vices cachés et que d’autre part la connaissance par le vendeur de l’existence du vice et sa dissimulation à l’acheteur prive en toute hypothèse d’effet une telle clause.

M^me E A ne peut soutenir que la clôture à l’origine de l’empiétement

n’est pas susceptible de démolition et que la servitude de surplomb peut s’acquérir par prescription trentenaire. Toutefois. tout élément en surplomb du fonds constitue nécessairement un empiétement qu’une servitude ne saurait permettre de régulariser. Il importe dès lors peu de savoir si le dépassement d’une toiture sur le fonds voisin existe depuis plus de 30 ans puisque même dans l’hypothèse où tel serait le cas, il ne peut conférer le droit d’empiéter sur la propriété d’autrui, alors que l’expert établit que ce devers ne peut que s’accentuer et mettre en péril, la clôture et aussi la partie de construction close de l’extension où se trouvent les fissures .

M^me E A ne démontre pas que M^me F X connaissait ces désordres lors de la vente ni qu’elle pouvait s’en rendre compte lors de la visite des lieux en ce que ces désordres n’étaient pas manifestes et qu’ils étaient dissimulés du coté de la parcelle voisine de M. Y par de la végétation haute. Contrairement à c e q u e s o u t i e n t M m e A n n e P A C U L L l a p r é s e n c e d u p è r e d e M^me F X lors de la visite des lieux ne suffit pas à démontrer que celle-ci avait connaissance de ces désordres. Il ne peut être reproché à M^me F X de ne pas s’être elle-même convaincue de l’existence des empiétements lors de la visite des lieux préalable à la vente, en qualité de non-professionnel de l’immobilier.

Par la suite, M^me E A a commis un manquement à son obligation d’information dont les conséquences sont d’une gravité telle que la résolution de la vente est encourue en application de l’article 1184 du code civil dans sa rédaction antérieure au 1^er octobre 2016, applicable aux faits de la cause.

Il résulte du rapport d’expertise qu’en raison de son importance et de son évolution en cours, le déversement de la partie de clôture constaté au droit de la partie « extension » est, de nature à affecter la stabilité et la solidité d’une partie de l’immeuble et constitue un vice grave qui met en péril un élément constitutif et structurel de l’ouvrage. La poursuite du mouvement de déstabilisation est susceptible d’entraîner l’effondrement d’une partie de la structure de l’immeuble sur le fonds voisin.

En conséquence, il convient de confirmer le jugement déféré en ce qu’il prononce la résolution de la vente et ses conséquences concernant la restitution par M^me F X du bien immobilier à M^me E A qui doit en contrepartie restituer les sommes de :

—  130 000 euros du prix de vente ;

—  3 360,80 euros de frais notariés de la vente ;

—  8 000 euros de la commission versée à l’agent immobilier.

Il convient aussi de confirmer le jugement en ce qu’il condamne M^me E A à payer à M^me F X la somme de 420 euros de frais de sondages qu’elle avait financé, cette dépense dont elle avait fait l’avance ayant participé à la manifestation de la vérité, notamment lors de l’expertise judiciaire.

Ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter de l’acte introductif d’instance du 4 septembre 2017 conformément aux dispositions des articles 1345 et suivants du code civil.

Sur les intérêts du prêt immobilier,

M^me F X sollicite la condamnation de M^me E A à lui payer la somme de 20 500 euros d’intérêts conventionnels de l’emprunt contracté auprès du Crédit Agricole Sud Méditerranée, arrêtée en mai 2021.

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, à l’appui de sa demande, M^me F X ne verse aux débat qu’un tableau d’amortissement type (pièce n°10) d’un prêt du Crédit Agricole Sud Méditerranée d’un capital de 158 760 euros mais qui n’est ni daté, ni signé et ne comportant aucune date des échéances mensuelles de remboursement de sorte qu’elle ne met pas la cour en mesure d’apprécier, au seul vu de ce barème théorique, le montant des intérêts effectivement payés depuis la vente du 7 avril 2014.

En conséquence, il convient :

— d’abord d’infirmer le jugement attaqué en ce qu’il a condamné M^me E A à lui payer la somme de 2 758,57 euros représentant 37 mensualités d’intérêts à parfaire ;

— ensuite de débouter M^me F X de sa demande en paiement de la somme de 20 500 euros d’intérêts conventionnels de l’emprunt contracté auprès du Crédit Agricole Sud Méditerranée, arrêtée selon elle en mai 2021.

Sur les demandes de dommages-intérêts,

M^me F X demande en outre la condamnation de M^me E A à lui payer 5 000 euros de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral.

Il résulte des éléments ci-dessus que depuis la vente du 7 avril 2014, M^me F X n’a pas pu jouir paisiblement de la maison qu’elle venait d’acheter, qu’elle a souscrit le prêt immobilier en a payé des intérêts et autres charges, qu’elle a été contrainte de préfinancer des travaux de sondage, qu’elle justifie de l’impact psychologique que la procédure et les tracas inhérents lui ont occasionné, qu’elle a souffert des soucis et tracas générés par le présent litige depuis maintenant sept années avec des mesures d’instruction, des démarches, des déplacements et des incertitudes tenant au procès en première instance et en appel du fait du comportement de M^me E A et que ce préjudice moral sera réparé par la somme de quatre mille euros.

En conséquence, il convient :

— d’abord d’infirmer le jugement attaqué en ce qu’il a condamné M^me E A à payer à M^me F X la somme de 1 000 euros de dommages-intérêts en réparation de son préjudice moral ;

— ensuite de condamner M^me E A à payer à M^me F X la somme de quatre mille euros (4 000 euros) de dommages-intérêts en réparation de son préjudice moral.

Sur la demande d’expertise de M^me E A,

M^me E A sollicite à titre subsidiaire une mesure d’expertise aux fins de dire notamment s’il existe une dépréciation de l’immeuble ressortissant à une usure normale ou non, liée à l’habitation du bien, à la vétusté ou à un défaut d’entretien de l’acquéreur depuis 2014.

Mais à l’appui de sa demande, elle ne produit aucun élément permettant d’asseoir le défaut d’entretien allégué alors qu’il lui appartient d’apporte la preuve de ses allégations conformément aux dispositions de l’article 9 du code de procédure civile rappelé ci-dessus. Une mesure d’expertise ne saurait compenser la carence d’une partie dans l’administration de la preuve.

En conséquence, il convient de débouter M^me E A de sa demande non fondée d’une mesure d’expertise.

Il ne pourra qu’appartenir aux parties de faire établir tout constat utile à la protection de leurs intérêts respectifs lors de la restitution par l’acquéreur, M^me F X, de l’immeuble en cause à la venderesse, M^me E A.

Sur les dépens,

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile qui dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, il convient de :

— confirmer le jugement attaqué en ce qu’il condamne M^me E A aux dépens de première instance comprenant les frais d’expertise, avec distraction conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

— condamner M^me E A aux dépens d’appel avec distraction au profit de la SCP AUCHE-HEDOU, avocats, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Sur les demandes d’indemnité représentative des frais et honoraires exposés et non compris dans les dépens,

Il résulte de ce qui précède qu’il convient de :

— confirmer le jugement en ce qu’il condamne M^me E A à payer à M^me F X la somme de 4 000 euros d’indemnité représentative des frais exposés par elle en première instance et non compris dans les dépens en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner M^me E A à payer M^me F X à la somme de 2 000 euros d’indemnité représentative des frais exposés en appel et non compris dans les dépens en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Confirme le jugement attaqué en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’il condamne M^me E A à payer à M^me F X les sommes de :

—  2 758,50 euros représentant 37 mensualités d’intérêts à parfaire ;

—  1 000 euros de dommages-intérêts en réparation de son préjudice moral ;

L’infirme sur ces deux chefs de demande et statuant à nouveau,

Déboute M^me F X de sa demande en paiement de la somme de 20 500 euros d’intérêts conventionnels d’un emprunt contracté auprès du Crédit Agricole Sud Méditerranée ;

Condamne M^me E A à payer à M^me F X la somme de quatre mille euros (4 000 euros) de dommages-intérêts en réparation de son préjudice moral ;

Y ajoutant,

Déboute M^me E A de sa demande non fondée d’une mesure d’expertise ;

Condamne M^me E A aux entiers dépens de première instance comprenant les frais d’expertises et aux dépens d’appel avec distraction au profit de la SCP AUCHE-HEDOU, avocats, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Condamne M^me E A à payer à M^me F X la somme de deux mille euros (2 000 euros) d’indemnité représentative des frais et honoraires exposés en cause d’appel et non compris dans les dépens en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier, Le président,