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délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

3e chambre civile

ARRET DU 10 MARS 2022

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 16/04229 – N° Portalis DBVK-V-B7A-MVFX

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 03 mai 2016

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE MONTPELLIER.

N° RG 15/02961

APPELANTE :

Madame I Z

née le […] à […]

de nationalité Française

[…]

[…]

Représentée par M^e Q LAFONT, avocat au barreau de MONTPELLIER

INTIMES :

Maître AE E-AF

de nationalité Française

[…]

[…]

Représentée par M^e Gilles LASRY de la SCP SCP D’AVOCATS BRUGUES – LASRY, avocat au barreau de MONTPELLIER

Madame K F épouse X

née le […] à […] de nationalité Française

Décédée le […]

INTERVENANT :

Monsieur M G, assignée en reprise d’instance et venant aux droits de M^me X décédée, par l’acquisition du lot de copropriété N°2

né le […] à […]

de nationalité Française

[…]

[…]

Représenté par M^e Didier FAVRE, avocat au barreau de MONTPELLIER, substitué à l’audience par M^e Geoffrey ROCHE, avocat au barreau de PARIS

Ordonnance de clôture du 21 Décembre 2021

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 11 JANVIER 2022,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Thierry CARLIER, Conseiller et M. Fabrice DURAND, Conseiller, chargé du rapport.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. Thierry CARLIER, Conseiller faisant fonction de président de chambre

M. Fabrice DURAND, Conseiller

M^me Marie-Claude SIMON, Vice-présidente placée Vice-présidente placée par ordonnance du premier président du 1er décembre 2021

en présence de M^me Célia YACOUBET, stagiaire avocat

Greffier, lors des débats : M^me Camille MOLINA

ARRET :

- contradictoire.

- prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

- signé par M. Thierry CARLIER, Conseiller faisant fonction de président de chambre, et par M^me Camille MOLINA, Greffière.
*

* *

EXPOSE DU LITIGE

Le 25 septembre 1945, M. O Y et son épouse M^me P Q ont fait l’acquisition d’un immeuble sis […] et […].

Cet immeuble d’un étage sur rez-de-chaussée était édifié sur une parcelle alors cadastrée section C […] d’une contenance au sol de 75 m².

Courant 1954, M. et M^me Y ont entrepris de diviser cet immeuble et d’en vendre les deux niveaux, rez-de-chaussée et étage, à des propriétaires distincts :

' Le 9 juin 1954, ils AD la totalité du rez-de-chaussée à M. R Z et à son épouse M^me H S.

L’acte de vente indiquait que M. et M^me Z devenaient propriétaires des 500/1000èmes de toutes les parties communes de l’immeuble encore cadastré section C […].

' Le 23 décembre 1955, M. et M^me Y AD la totalité du premier étage avec l’escalier individuel à M. T A et à son épouse M^me U V.

L’acte de vente indiquait que M. et M^me A devenaient propriétaires des 500/1000èmes toutes les parties communes de l’immeuble cadastré section C […].

Le 4 janvier 2004, T A décédait en laissant comme héritiers ses deux filles, M^me W A épouse B et M^me AA A épouse C, ainsi que sa troisième épouse, M^me H AB.

Sur le fondement de l’article 50-1 du décret n°55-22 du 4 janvier 1955, M^e E-AF, notaire, a été requise courant 2005 par les consorts A aux fins d’établir un document analogue à l’état descriptif de division de cet immeuble qui entrait dans le champ d’application de l’article 7 alinéa 3 de ce décret.

M^e AE E AF, notaire chargée de la succession de T A, établissait un projet d’acte équivalent à un état descriptif de division de la copropriété, document devenu obligatoire avant toute nouvelle mutation immobilière.

Cet état descriptif de division prévoyait que l’immeuble, désormais cadastré section BH […]33 pour une contenance de 84 m², était composé de deux lots :

' lot […] propriété de T A, comprenant au rez-de-chaussée de l’immeuble : entrée et escalier pour accéder au premier étage et à l’étage : un logement de deux pièces principales outre le droit de jouissance exclusive d’une terrasse extérieure.

Ce lot représentait les 505/1000èmes de la propriété du sol et des parties communes générales.

' lot n°3 propriété des consorts Z, comprenant des locaux commerciaux en rez-de-chaussée.
Ce lot représentait les 495/1000èmes de la propriété du sol et des parties communes générales.

M^me Z AC alors son désaccord avec le projet préparé par le notaire qui attribuait à son lot du rez-de-chaussée une quote-part des parties communes de 495/1000èmes tandis que l’appartement du premier étage en recevait les 505/1000èmes.

Convoqués le 3 juin 2005 chez le notaire pour signature de ce projet d’état descriptif de division, les consorts Z ne se présentaient pas après avoir exprimé par courrier du 30 mai 2005 leur désaccord avec ce projet.

Ce désaccord portait principalement sur les deux points suivants :

' le projet mentionnait que le lot […] englobait au rez-de-chaussée de l’immeuble « entrée et escalier pour accéder au premier étage » alors que les consorts Z soutenaient que le droit de propriété des consorts A s’arrêtait à l’escalier ;

- le lot n°3 « locaux commerciaux » ne rendait pas compte de la présence d’une courette.

Le 3 juin 2005, M^e E-AF dressait procès-verbal de carence qu’elle publiait au fichier immobilier.

Par acte notarié du 8 juin 2005, les consorts A AD à M^me K F épouse X leur lot […] comprenant l’appartement situé à l’étage et au rez-de-chaussée de l’immeuble l’entrée et escalier pour accéder au premier étage, le tout représentant les 505/1000èmes de la propriété du sol et des parties communes générales.

Suite au décès de R Z le 18 septembre 2002 et de H Z le 24 juin 2007, un acte de partage de la succession de ses parents attribuait le 27 juin 2008 le lot n°3 du rez-de-chaussée à M^me I Z.

Par acte d’huissier signifié le 29 avril 2015, M^me I Z faisait assigner M^me K F épouse X et M^e AE E-AF devant le tribunal de grande instance Montpellier aux fins de voir constater que l’état descriptif de division litigieux serait erroné, qu’il ne lui serait pas opposable et que M^e E-AF aurait commis une faute engageant sa responsabilité en se fondant sur un plan et un calcul de géomètre au lieu de s’en tenir aux actes notariés translatifs de propriété du 9 juin 1954 et du 23 décembre 1955.

Par jugement du 3 mai 2016, le tribunal de grande instance de Montpellier a :

' déclaré prescrite l’action en responsabilité engagée par M^me Z à l’encontre de M^e E-AF ;

' constaté que l’état descriptif de division établi le 3 juin 2005 était conforme aux actes de vente des 9 juin 1954 et 23 décembre 1955, ainsi qu’aux dispositions légales qui lui étaient applicables ;

' dit qu’il était régulier et opposable à M^me Z ;
' constaté que M^me Z ne justifiait d’aucun titre et n’invoquait aucune possession l’autorisant à revendiquer la propriété du « sas » situé entre la porte d’entrée donnant sur le boulevard Joffre et l’escalier d’accès au premier étage ;

' débouté M^me Z de l’intégralité de ses demandes

' condamnée M^me Z à indemniser M^e E-AF de ses frais irrépétibles à hauteur de 2 000 euros ;

' condamné M^me Z à indemniser M^me X de ses frais irrépétibles à hauteur de 2 000 euros ;

' condamné M^me Z aux entiers dépens de l’instance.

M^me I Z a relevé appel de ce jugement le 27 mai 2016.

K F épouse X est décédée le […].

Suite à l’ordonnance du 2 octobre 2019 enjoignant aux héritiers de régulariser la procédure, M^me Z a fait assigner le 16 décembre 2019 en reprise d’instance M. M G.

M. M G s’est constitué le 27 décembre 2019 venant aux droits de M^me F épouse X suite l’acquisition du lot […] par acte authentique du 14 octobre 2019.

Ce dernier a demandé devant la cour d’appel que soient écartées des débats certaines pièces de M^me Z pour absence de communication.

Par arrêt du 1er juillet 2021, la cour d’appel de Montpellier avant dire droit a :

' ordonné la réouverture des débats à l’audience collégiale du 25 janvier 2022 ;

' enjoint à M^me Z de communiquer contradictoirement à M. M G l’ensemble des pièces produites par elle, et ce avant le 20 octobre 2021, faute de quoi l’affaire sera radiée ;

' fixé la clôture de l’instruction au 4 janvier 2022 ;

' sursis à statuer sur les demandes des parties.

Vu les dernières conclusions de M^me Z remises au greffe le 12 octobre 2016 ;

Vu les dernières conclusions de M. G remises au greffe le 16 septembre 2021 ;

Vu les dernières conclusions de M^e AE E-AF remises au greffe le 16/09/2016 ;

L’ordonnance de clôture a été rendue le 21 décembre 2021.

MOTIFS DE L’ARRET

Sur la prescription de l’action en responsabilité contre le notaire,
L’article 2224 du code civil dispose : ' Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer '.

En l’espèce, le courrier adressé le 3 juin 2005 à M^e E-AF par M^mes H et I Z fait état de leur opposition au projet d’état descriptif de division préparé par le notaire.

M^e E-AF a adressé le 6 juin 2005 un courrier à M^mes H et I Z leur confirmant qu’elle avait reçu en la forme authentique l’acte de carence valant état descriptif de division le 3 juin 2005 et que cet acte allait être publié au fichier immobilier.

A cette date du 6 juin 2005, les consorts Z avaient donc connaissance de la faute qu’ils allèguent contre le notaire et des conséquences dommageables que cette faute leur aurait causées. Cette date constitue donc le point de départ de la prescription de leur action.

S’agissant d’une action délictuelle exercée contre le notaire, le délai de prescription applicable était alors de 10 ans.

Cette action n’était pas prescrite à la date d’entrée en vigueur de la loi […]008-561 du 17 juin 2008 qui a réduit ce délai de prescription de 10 ans à 5 ans.

Il convient donc d’appliquer les dispositions de l’article 26 II de la loi du 17 juin 2008 qui dispose : « Les dispositions de la présente loi qui réduisent la durée de la prescription s’appliquent aux prescriptions à compter du jour de l’entrée en vigueur de la présente loi, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure ».

Cette loi étant entrée en vigueur le 18 juin 2008, le délai de prescription de l’action en responsabilité de M^me Z contre M^e E-AF a donc expiré le 18 juin 2013.

Cette action était donc prescrite à la date de signification de l’acte introductif d’instance le 29 avril 2015.

Le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu’il a déclaré cette action irrecevable pour cause de prescription.

Sur la prescription de l’action en rectification de l’acte du 3 juin 2005,

Pour chaque lot de copropriété, l’état descriptif de division est le document qui désigne la fraction de l’immeuble qui constitue physiquement le lot ainsi que la quote-part dans la propriété du sol qui est attribuée à ce lot.

Toute contestation afférente à l’état descriptif de division relève d’une action en revendication du droit de propriété.

Ainsi que l’a exactement relevé le jugement déféré, une telle action est imprescriptible.

Le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu’il a rejeté l’irrecevabilité de cette action soulevée par M. G venant aux droits de M^me X.
Sur les demandes formées par M^me Z visant à rectifier l’acte équivalent à un état descriptif de division établi le 3 juin 2005,

Sur la description des lots,

L’article 3 alinéa 1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 dispose :

« Les règlements, états et conventions énumérés aux articles qui précèdent peuvent faire l’objet d’un acte conventionnel ou résulter d’un acte judiciaire, suivant le cas, ayant pour objet de réaliser, constater ou ordonner la division de la propriété d’un immeuble dans les conditions fixées par l’article 1er de la loi du 10 juillet 1965. »

Il résulte de ces dispositions que l’acte portant état descriptif de division, essentiel à la définition du droit de propriété de chaque copropriétaires au sein de la copropriété, ne peut être établi qu’à l’unanimité des copropriétaires concernés.

M^me Z a manifesté son désaccord et n’a pas signé le projet établi par M^e E-AF le 3 juin 2005.

Un tel projet n’a donc pas valeur d’état descriptif de division et il appartient donc au juge d’établir ce document dans le cadre d’une procédure contradictoire, conformément aux titres de propriété et dans le respect des dispositions impératives de la loi du 10 juillet 1965.

Les deux points en litige seront donc successivement examinés.

Sur la définition matérielle des lots,

Le litige porte sur le droit de propriété du sas situé au rez-de-chaussée entre la porte d’entrée et l’escalier :

' M^me Z soutient que se sas est inclus dans son lot […] ;

' M. G soutient à l’inverse que ce sas est au contraire inclus dans son lot n°3

En l’absence d’état descriptif de division, il convient de se référer aux actes initiaux de vente des deux biens qui constituent désormais les deux lots litigieux.

Concernant le lot n°3

L’acte du 9 juin 1954 stipule que M. et M^me Z ont fait l’acquisition de :

« La totalité du rez-de-chaussée d’une maison située à Palavas-les-Flots, […], à l’angle formé par ce quai et l'[…]) cadastrée sous le […] de la section C lieu-dit « Le Village » pour une contenance de soixante-quinze centiares.

Ledit rez-de-chaussée composé de : magasin donnant sur le […] et […], arrière magasin cuisine, débarras sous l’escalier et courette dans l’angle nord-est empiétant en dehors de l’immeuble.

Ainsi que ces parties d’immeuble s’étendent, se poursuivent, et se comportent avec leur appartenances et dépendances sans aucune exception ni réserve.»
Concernant le lot […]

L’acte du 23 décembre 1955 stipule que M. et M^me A ont fait l’acquisition de :

« Le solde, soit la totalité du premier étage avec escalier individuel, d’une maison sise à Palavas-les-Flots, […] à l’angle formé par cette avenue et le […]) cadastrée sous le […] de la section C lieu-dit « Le Village » ou « […] ».

Ladite partie d’immeuble comprenant un escalier individuel avec porte d’entrée sur l’avenue de la Gare, un couloir prenant jour sur une courette, une cuisine, une chambre, une salle à manger et terrasse sur l’avenue de la Gare et sur le […].

Telles au surplus que ces parties d’immeuble s’étendent, se comportent et se poursuivent par forme de corps avec toutes leurs appartenances et dépendances sans aucune exception ni réserve.»

Une lecture littérale de l’acte du 9 juin 1954 pourrait laisser penser que le rédacteur a entendu englober « la totalité du rez-de-chaussée » dans le lot n°3. Toutefois, il convient d’interpréter l’intention des signataires de l’acte au regard des autres clauses de ce même acte, de la configuration des lieux ainsi que de l’acte du 23 décembre 1955 rédigé par le même notaire pour vendre l’autre moitié du même immeuble.

En premier lieu, il convient de relever que la description du bien vendu par l’acte du 9 juin 1954 mentionne le magasin, l’arrière-magasin, la courette et le débarras sous l’escalier mais n’évoque ni la porte d’entrée, ni le sas, ni l’escalier lui-même.

A l’inverse, l’acte du 23 décembre 1955 stipule que le bien vendu (futur lot […]) comprend notamment un « escalier individuel avec porte d’entrée ». La propriété de cette porte et de cet escalier n’a de sens que si elle englobe également la propriété du sas précisément situé entre cette porte et cet escalier.

Les éléments factuels évoqués par M^me Z quant au déplacement des portes d’entrée des lots depuis 1954 ne sont pas démontrés et sont donc impuissants à contredire l’analyse des stipulations contractuelles précédemment exposée.

S’agissant de la prescription acquisitive invoquée par M^me Z, ce fondement est inopérant en l’absence de preuve d’actes de possession du sas litigieux par M^me Z, et alors surtout que cette dernière ne dispose d’aucun accès à cet espace que ce soit à partir de son lot ou à partir de la voie publique.

En conséquence, ces deux actes doivent être interprétés en ce que la propriété du sas litigieux est rattachée au bien acquis par M. et M^me A qui deviendra ultérieurement le lot […].

Il résulte de ces développements que le sas litigieux constitue une partie privative qui se rattache au lot […] actuellement propriété de M. G.

Le jugement déféré sera donc confirmé de ce chef.

Sur la répartition des millièmes des parties communes,
Le litige porte également sur la répartition des millièmes de parties communes de l’immeuble en copropriété :

' M^me Z revendique une répartition égale de 500/1000èmes pour chacun des lots […] et n°3 ;

' M. G soutient à l’inverse que son lot n°3 doit se voir attribuer 505/1000èmes et le lot n° de M^me Z seulement 495/1000èmes.

En l’absence d’état descriptif de division, il convient également de se référer aux actes initiaux de vente de ces deux biens et aux dispositions de la loi du 10 juillet 1965.

Concernant le lot n°3

L’acte du 9 juin 1954 stipule que M. et M^me Z ont fait l’acquisition de :

« Et les cinq cents millièmes de toutes les parties communes dudit immeuble telles qu’elles sont définies par la loi du 28 juin 1938 modifiée par le décret du 29 novembre 1939, à laquelle les parties entendent expressément se référer pour le règlement de toutes questions intéressant la copropriété devant exister entre elles à la suite des présentes et tant qu’il n’aura pas été dressé un règlement spécial de cette copropriété.»

Concernant le lot […]

L’acte du 23 décembre 1955 comporte une clause strictement identique et stipule que M. et M^me A ont aussi fait l’acquisition de :

« Et les cinq cents millièmes de toutes les parties communes dudit immeuble telles qu’elles sont définies par la loi du 28 juin 1938 modifiée par le décret du 29 novembre 1939, à laquelle les parties entendent expressément se référer pour le règlement de toutes questions intéressant la copropriété devant exister entre elles à la suite des présentes et tant qu’il n’aura pas été dressé un règlement spécial de cette copropriété.»

L’article 5 de la loi du 10 juillet 1965 dispose :

« Dans le silence ou la contradiction des titres, la quote-part des parties communes tant générales que spéciales afférentes à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l’ensemble des valeurs desdites parties, telles que ces valeurs résultent de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie e de la situation des lots sans égard à leur utilisation. »

Dans leurs écritures, M. G et M^e E-AF se fondent sur cette disposition légale pour conclure à la régularité du projet d’état descriptif de division établi le 3 juin 2005.

En réponse à ce moyen, et contrairement à l’appréciation erronée en droit du jugement déféré sur ce point, il convient toutefois de rappeler que cet article 5 de la loi du 10 juillet 1965 est purement supplétif et doit s’effacer devant la volonté des parties.

En l’espèce, les parties aux actes du 9 juin 1954 et du 23 novembre 1955 ont attribué aux deux biens vendus une quote-part des parties communes de l’immeuble identique pour chaque bien à hauteur de 500/1000èmes.
Cette répartition contractuelle est définitive et ne peut être remise en cause que par un accord entre les deux copropriétaires.

C’est donc par erreur que le notaire requis a remis en cause cette répartition historique des millièmes des parties communes. Le projet d’état descriptif de division établi le 3 juin 2005 par le notaire en forme de procès-verbal de carence n’est pas conforme à la loi sur ce point et devra donc être rectifié.

En conséquence, le jugement déféré sera infirmé en ce qu’il a retenu que l’état descriptif de division établi le 3 juin 2005 était conforme aux actes de vente des 9 juin 1954 et 23 décembre 1955, régulier et opposable à M^me Z.

En conséquence, la cour d’appel ordonnera la rectification de l’état descriptif de division établi le 3 juin 2005 par M^e E-AF conformément au dispositif du présent arrêt.

Sur les demandes accessoires,

Les parties succombent toutes partiellement à l’instance.

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, il convient de tenir compte de l’erreur commise par le notaire dans la rédaction du projet d’état descriptif de division du 3 juin 2005 qui se trouve à l’origine de l’entier litige.

En conséquence, M^e E-AF sera tenue de supporter l’intégralité des dépens supportés par toutes les parties en première instance et en appel.

Sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, l’équité commande de mettre à la charge de M^e E-AF, tenue aux dépens, les sommes suivantes :

' une indemnité de 1 000 euros à verser à M. G ;

' une indemnité de 1 000 euros à verser M^me Z ;

' l’intégralité des frais de rédaction et de publication au fichier immobilier du rectificatif à l’acte du 3 juin 2005 portant état descriptif de division, s’agissant de frais exposés par les parties et non compris dans les dépens et qui sont la conséquence d’une erreur imputable au notaire.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Confirme le jugement déféré en ce qu’il a :

' déclaré irrecevable l’action en responsabilité exercée par M^me I Z contre M^e AE E-AG pour cause de prescription ;

' déclaré recevable l’action en rectification de l’acte notarié du 3 juin 2005 exercée par M^me I Z contre M. M G venant aux droits de K X ;
L’infirme pour le surplus de ses dispositions ;

Statuant à nouveau sur les dispositions infirmées,

Ordonne la rectification de l’acte du 3 juin 2005 portant état descriptif de division de l’immeuble soumis au statut de la copropriété sis […] sur la commune de Palavas-les-Flots (34) en ce sens que cet acte devra :

' préciser que l’espace du sas se situant au rez-de-chaussée de l’immeuble entre la porte d’entrée et la première marche de l’escalier est rattaché au lots […] de cette copropriété ;

' attribuer les quote-parts suivantes de parties communes générales de cet immeuble aux deux lots :

- 500/1000èmes au lot […] ;

- 500/1000èmes au lot n°3 ;

Dit que M^e AE E-AF sera tenue de supporter les entiers dépens de première instance et d’appel, dont distraction au profit de M^e Vedel-Salles ;

Dit que M^e AE E-AF sera tenue de payer les sommes suivantes sur le fondement de l’article 700 du code de procédures civile pour les procédures de première instance et d’appel :

' 1 000 euros à M^me I Z ;

' 1 000 euros à M. M G ;

' l’intégralité des coûts de rédaction et de publication au fichier immobilier de l’acte rectificatif à l’acte du 3 juin 2005 portant état descriptif de division de l’immeuble conformément au présent arrêt ;

Déboute les parties de leurs plus amples demandes.

Le greffier, Le conseiller faisant fonction de président de chambre,