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délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

5e chambre civile

ARRET DU 08 NOVEMBRE 2022

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 20/03456 – N° Portalis DBVK-V-B7E-OVDW

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 18 JUIN 2020

TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE MONTPELLIER

N° RG 18-001123

APPELANTS :

Madame [V] [R]

née le 22 Août 1985 à [Localité 6]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e Agathe ROUY, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2020/006995 du 29/07/2020 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de MONTPELLIER),

Monsieur [T] [R]

né le 02 Octobre 1981 à [Localité 6]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représenté par M^e Agathe ROUY, avocat au barreau de MONTPELLIER

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2020/006994 du 29/07/2020 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de MONTPELLIER), avocat postulant et plaidant

INTIMEE :

SAS GROUPE SOLLY AZAR prise en la personne de son représentant légal en exercice y domicilié

[Adresse 4]

[Localité 5]

Représentée par M^e Marie Camille PEPRATX NEGRE de la SCP ERIC NEGRE, MARIE CAMILLE PEPRATX NEGRE, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assistée de M^e Frédéric GONDER, avocat au barreau de Bordeaux, substitué par M^e Eric NEGRE de la SCP ERIC NEGRE, MARIE CAMILLE PEPRATX NEGRE, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

Ordonnance de clôture du 05 Septembre 2022

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 26 SEPTEMBRE 2022,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Emmanuel GARCIA, Conseiller, chargé du rapport.

Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre

Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller

Monsieur Emmanuel GARCIA, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Estelle DOUBEY

ARRET :

— Contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre, et par Madame Estelle DOUBEY, Greffier.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

Le 23 novembre 2013, [V] [R] et [T] [R], frère et s’ur, ont pris à bail à [X] [Z] un appartement situé à [Localité 7] contre un loyer de 700 euros par mois hors charges, outre un dépôt de garantie d’un montant de 700 euros.

Le 1er décembre 2014, les consorts [R] ont déménagé de l’appartement.

Le 24 décembre 2015, un état des lieux de sortie a été établi par un huissier.

Le 30 décembre 2015, le bailleur a mis en demeure les consorts [R] de lui régler la somme de 4 474,46 euros au titre des dégradations locatives.

Le 8 mars 2016, la société Groupe Solly Azar a reçu quittance subrogative pour la somme de 3 556,82 euros, réglée au bailleur au titre de l’assurance loyers impayés et dégradations immobilières pour les dégradations, puis, le 8 avril 2016, pour la somme de 9 586,45 euros au titre des loyers et charges impayés du 1er décembre 2014 au 9 décembre 2015.

Suite à plusieurs sommations de payer restées sans réponse, la société Groupe Solly Azar a déposé une requête en injonction de payer la somme de 9 741,31 euros comprenant la somme de 9 586,45 euros au titre des loyers impayés ainsi que les frais de requête.

Le 3 juin 2016, une ordonnance d’injonction de payer a été rendue à l’encontre des consorts [R] pour la somme principe de 9 586,45 euros, contre laquelle ces derniers ont formé opposition le 30 avril 2018.

La société Groupe Solly Azar a demandé notamment la condamnation solidaire des consorts [R] à lui payer la somme de 3 556,82 euros correspondant aux dégradations immobilières et de 9 586,45 euros au titre des loyers et charges impayés.

Les consorts [R] ont opposé le congé qu’ils auraient délivré le 13 novembre 2014 à leur bailleur et qui serait resté sans réponse.

Le jugement rendu le 18 juin 2020 par le tribunal judiciaire de Montpellier énonce dans son dispositif :

Déclare les consorts [R] recevables en leur opposition qui met à néant l’ordonnance d’injonction de payer rendue le 3 juin 2016 ;

Condamne solidairement les consorts [R] à payer à la société Groupe Solly Azar subrogée dans les droits d'[X] [Z] les sommes de 9 586,45 euros au titre des loyers impayés pour la période du 1er décembre 2014 au 6 décembre 2015 et 3 556,82 euros au titre des frais de remise en état du logement ;

Dit que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

Déboute les parties du surplus de leurs demandes ;

Condamne solidairement les consorts [R] à payer à la société Groupe Solly Azar la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum les consorts [R] aux dépens de l’instance ;

Ordonne l’exécution provisoire.

Le jugement expose que l’opposition formée est recevable dès lors qu’elle n’a pas été signifiée à personne et qu’aucune mesure d’exécution n’ayant pour effet de rendre indisponible tout ou partie des biens des débiteurs n’a été effectuée. Les consorts [R] n’ont donc eu connaissance de la procédure que par la lettre d’huissier reçue le 13 avril 2018.

Le jugement constate que le bailleur a récupéré les clés du logement loué le 9 décembre 2015 et que l’état des lieux de sortie a été dressé le 24 décembre 2015. Il relève que le décompte produit par le bailleur démontre que les loyers ont été partiellement payés d’avril 2012 à décembre 2014, date à laquelle le bailleur n’a plus perçu aucune somme sans que les locataires ne fournissent de justificatif de paiement contraires. Le logement doit être considéré comme libéré au 9 décembre 2015, ce qui rend les locataires redevables des loyers et charges jusqu’à cette date.

Concernant les dégradations locatives, le jugement expose que la comparaison entre les états des lieux et de sortie permet de constater qu’il a été nécessaire de procéder à des travaux de remise en état ne relevant pas d’une usure normale des lieux loués, ce que démontre aussi les factures jointes et le rapport d’expertise réalisé par la société Groupe Solly Azar.

Les consorts [R] relevé appel du jugement par déclaration au greffe du 14 août 2020.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 5 septembre 2022.

Les dernières écritures pour les consorts [R] ont été déposées le 23 décembre 2021.

Les dernières écritures pour la société Groupe Solly Azar ont été déposées le 17 août 2022.

Le dispositif des écritures pour les consorts [R] énonce :

Confirmer le jugement en ce qu’il a déclaré les consorts [R] recevables en leur opposition ;

Réformer le jugement en ce qu’il a condamné solidairement les consorts [R] à payer à la société Groupe Solly Azar les sommes de 9 586,45 euros au titre des loyers impayés et 3 556,82 euros au titre des frais de remise en état du logement et la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

Débouter la société Groupe Solly Azar de l’intégralité de ses demandes ;

Condamner la société Groupe Solly Azar à payer aux consorts [R] la somme de 2 000 euros au titre des article 37 et 75 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridictionnelle et de l’article 700 du code de procédure civile.

Les consorts [R] contestent être débiteurs de la somme demandée au titre des loyers impayés au motif qu’ils auraient délivré congé. Ils rappellent qu’un congé régulièrement délivré est un acte unilatéral qui met fin au bail sans qu’il ne soit nécessaire que le bailleur l’ait accepté. C’est ce que la jurisprudence a pu rappeler notamment dans un arrêt du 4 février 2009 rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation. Les consorts [R] avancent que le bailleur a réceptionné le congé le 13 novembre 2014 et que le préavis est d’un mois en zone tendue, ce qui a mis fin au bail à compter du 13 décembre 2014 et non pas à la date de récupération effective des clés. Ils ajoutent que les attestations de droits délivrées par la CAF corroborent leurs dires. Ils ajoutent qu’ils ne peuvent en effet que démontrer la réception de la lettre par le bailleur et non pas le contenu et, qu’en tout état de cause, le bailleur ne démontre pas avoir reçu un quelconque courrier autre que le congé de leur part à cette date.

Les consorts [R] ajoutent que s’ils avaient abandonné le logement, comme le prétend la société Groupe Solly Azar, celle-ci aurait dû respecter la procédure prévue à l’article 14-1 de la loi du 6 juillet 1989, ce qui n’a pas été le cas selon eux car le bailleur avait conscience que les locataires avaient valablement donné congé. Ils font valoir que pendant un an, le bailleur n’a jamais réclamé les loyers impayés ni entrepris de démarches pour récupérer son logement. Ils ajoutent que rien ne démontre que le bailleur ait récupéré les clés le 9 décembre 2015.

Les consorts [R] contestent être responsables des détériorations intervenues dans le logement. Ils soulignent qu’ils ont notamment été victimes d’un dégât des eaux le 1er septembre 2014, qu’ils ont déclaré à leur assurance, sans que le bailleur ne réagisse. Ils avancent que ce sont les conséquences de ce sinistre qui les ont contraints à quitter le logement. C’est cette négligence du bailleur qui a eu des conséquences sur les dégradations subies par le bien, laissé à l’abandon pendant un an. Les locataires ajoutent que les factures produites, sur lesquelles s’appuient le juge en première instance, sont antérieures à la signature du bail.

Le dispositif des écritures pour la société Groupe Solly Azar énonce :

Confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Montpellier du 18 juin 2020 en toutes ses dispositions ;

Rejeter l’ensemble des demandes des consorts [R] ;

Condamner solidairement les consorts [R] au paiement de la somme de 1 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens avec droit de recouvrement direct.

La société Groupe Solly Azar soutient que les locataires ont quitté les lieux « à la cloche de bois », ce qui a contraint leur bailleur à procéder par voie d’huissier à l’état des lieux de sortie. Elle ajoute que le bailleur a récupéré les clés le 9 décembre 2015, ce qui signifie que les locataires sont redevables du paiement des loyers et charges jusqu’au 9 décembre 2015. Il n’est pas démontré que le bailleur n’a pas répondu à leur congé et, en tout état de cause, la société Groupe Solly Azar affirme que les locataires auraient pu faire procéder à un état des lieux de sortie par huissier pour donner une date certaine à leur départ, ce qu’ils n’ont pas fait. Le contenu de la lettre, dont l’accusé de réception est fourni, n’est pas démontré. La société Groupe Solly Azar soutient que c’est aux locataires de rapporter la preuve d’un congé valable délivré à leur bailleur et qu’il convient en outre de restituer les lieux loués. Elle précise que l’arrêt cité par les appelants, en date du 4 février 2009, concerne une situation où les locataires ont fait établir un état des lieux de sortie par un huissier à qui les clefs avaient été remises. La société Groupe Solly Azar conteste l’inertie alléguée du bailleur à leur départ des lieux au motif, que rien ne vient étayer cette théorie.

La société Groupe Solly Azar demande également le paiement des sommes dues au titre des dégradations locatives. Elle produit un rapport d’expertise qui chiffre les dégradations et le devis les concernant, précision faite que le rapport d’expertise tient compte de la vétusté selon la société Groupe Solly Azar. Les factures antérieures au bail mentionnées par les appelants sont produites pour justifier des travaux réalisés dans les lieux loués avant le bail. La société Groupe Solly Azar fait valoir que la liste des dégradations retenues ressort de la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et de sortie. La jurisprudence considère d’ailleurs que le seul devis est suffisant sans qu’il ne soit nécessaire de produire des factures. Concernant le sinistre, la société Groupe Solly Azar soutient qu’il aurait dû être pris en charge par l’assureur des locataires puisqu’il est intervenu le 1er septembre 2014. En tout état de cause, les dégradations ont bien eu lieu lors de l’occupation des lieux par les consorts [R] qui ne peuvent s’exonérer de leur responsabilité en invoquant un départ des lieux.

MOTIFS

1. Sur les loyers impayés

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, la principale obligation du locataire est de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus en contrepartie de la jouissance du logement mis à sa disposition.

En matière de baux d’habitation, la date de restitution des lieux est celle de la remise effective des clés en mains propres au bailleur, dont la charge de la preuve incombe au locataire. Tant qu’elle n’a pas eu lieu et même s’il a quitté les lieux ou donné congé au bailleur, le locataire reste tenu de toutes les obligations du bail, dont le paiement des loyers.

En l’espèce, dès lors que les consorts [R] n’apportent pas la preuve de la remise des clés mais que le bailleur reconnaît les avoir reçues le 9 décembre 2015, il y a lieu de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a retenu cette date pour le calcul des loyers et charges restant à devoir par les appelants.

Sur le quantum, ces derniers n’apportent aucune critique utile, de sorte que le jugement sera confirmé en ce qu’il a condamné solidairement les consorts [R] à payer à la société Groupe Solly Azar, subrogée dans les droits d'[X] [Z], la somme de 9 586,45 euros au titre des loyers impayés, pour la période du 1er décembre 2014 au 9 décembre 2015.

2. Sur les dégradations locatives

Outre le fait qu’il est affirmé mais non démontré que le bailleur aurait été défaillant consécutivement au dégât des eaux que les consorts [R] auraient déclaré à leur assureur, ceux-ci se limitent à alléguer que la justification des sommes réclamées au titre des dégradations locatives n’est pas rapportée par la société Goupe Solly Azar.

Or, outre le fait que les appelants n’apportent aucune critique argumentée aux motifs retenus par le premier juge, en lecture des pièces versées au débat, notamment les états des lieux d’entrée et de sortie, le rapport d’expertise et les factures versées par l’intimée, la cour confirme le jugement entrepris en ce qu’il a condamné solidairement les consorts [R] à payer à la société Groupe Solly Azar subrogée dans les droits d'[X] [Z] la somme de 3 556,82 euros au titre des frais de remise en état du logement.

En conséquence de ce qui précède, le jugement rendu le 18 juin 2020 par le tribunal judiciaire de Montpellier sera confirmé en toutes ses dispositions.

3. Sur les dépens et les frais non remboursables

Les consorts [R] seront condamnés solidairement aux dépens de l’appel, avec recouvrement direct au bénéfice des avocats de la cause qui peuvent y prétendre.

Les consorts [R], qui échouent en cause d’appel, seront au surplus condamnés solidairement à payer à la société Groupe Solly Azar la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire et mis à disposition au greffe ;

CONFIRME le jugement rendu le 18 juin 2020 par le tribunal judiciaire de Montpellier, en toutes ses dispositions ;

CONDAMNE solidairement [V] [R] et [T] [R] à payer à la société Groupe Solly Azar la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais non remboursables exposés en appel ;

CONDAMNE solidairement [V] [R] et [T] [R] aux dépens d’appel et accorde aux avocats de la cause qui peuvent y prétendre le droit de recouvrement direct conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le greffier, Le président,