Cour d'appel de Montpellier, 3e chambre civile, 10 mars 2022, n° 19/06084

TGI Béziers 29 juillet 2019

CA Montpellier
Confirmation 10 mars 2022

Arguments

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Accepté
Non-respect des normes de diagnostic
La cour a confirmé que le diagnostiqueur a commis une faute en n'opérant pas un diagnostic conforme, ce qui a causé des préjudices matériels aux acquéreurs.
Accepté
Évaluation du préjudice de jouissance
La cour a jugé que le préjudice de jouissance devait être évalué sur la période durant laquelle les intimés n'ont pas pu jouir de leur bien, confirmant ainsi le montant accordé par le tribunal.
Rejeté
Lien de causalité entre l'état de santé et la procédure
La cour a estimé qu'il n'existait pas de lien de causalité entre l'état de santé des intimés et la procédure, rejetant ainsi leur demande.

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Sur la décision

Référence :	CA Montpellier, 3e ch. civ., 10 mars 2022, n° 19/06084
Juridiction :	Cour d'appel de Montpellier
Numéro(s) :	19/06084
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Béziers, 29 juillet 2019, N° 17/02096
Dispositif :	Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours

Sur les parties

Président :	Thierry CARLIER, président
Avocat(s) :	Bernard BORIESSéverine VALLETJean-Marc PEREZEmma BARRAL-CROS
Cabinet(s) :	ELEOM BEZIERS - SETESOCIETE CIVILE PROFESSIONNELLE LIBELLEAVOX
Parties :	Société LANGUEDOC EXPERTISES IMMOBILIERES

Texte intégral

Grosse + copie

délivrées le

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

3e chambre civile

ARRET DU 10 MARS 2022

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 19/06084 – N° Portalis DBVK-V-B7D-OKGL

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 29 juillet 2019

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE BEZIERS

N° RG 17/02096

APPELANTE :

[…]

RCS de Béziers n° 433 997 236, exercant sous l’enseigne AGENDA, prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié ès qualités au siège social

[…]

Représentée par M^e Séverine VALLET de la SCP SCP D’AVOCATS COSTE, DAUDE, VALLET, LAMBERT, avocat au barreau de MONTPELLIER, substituée à l’audience par M^e Jean-Marc PEREZ de la SELARL AVOX, avocat au barreau de PARIS

INTIMES :

Madame C X

née le […] à BEZIERS

de nationalité Française

[…]

et Monsieur E Y

né le […] à EPINAL

de nationalité Française

[…]

Représentés par M^e K L de la SCP MAGNA L CAUSSE CHABBERT CAMBON TRAVER AQUILA, avocat au barreau de BEZIERS, substitué à l’audience M^e Emma BARRAL-CROS, avocat au barreau de BEZIERS

Ordonnance de clôture du 22 Décembre 2021

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 12 JANVIER 2022,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Thierry CARLIER, Conseiller, chargé du rapport et M. Fabrice DURAND, Conseiller.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. Thierry CARLIER, Conseiller faisant fonction de président de chambre

M. Fabrice DURAND, Conseiller

M^me Marie-Claude SIMON, Vice-présidente placée par ordonnance du premier président du 1er décembre 2021

Greffier, lors des débats : M^me Camille MOLINA

ARRET :

- contradictoire.

- prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

- signé par M. Thierry CARLIER, Conseiller faisant fonction de président de chambre, et par M^me Camille MOLINA, Greffière.

* *

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte notarié du 7 juillet 2015, Madame G H a vendu à Madame C X et Monsieur E Y une maison à usage d’habitation sise à Murviel
Les Béziers (34) au 2 et […], cadastrée section […], moyennant le prix principal de 78 000 euros.

Préalablement à la vente et à la demande du vendeur, un état du bâtiment relatif à la présence de termites avait été effectué en mai 2015 par la société Languedoc Expertise Immobilières exerçant sous l’enseigne Agenda.

Les conclusions de ce diagnostic étaient les suivantes : « absence d’indice de présence de termites ».

Lors de la réalisation de travaux de rénovation, Madame X et Monsieur Y, découvrant que des éléments de bois présentaient des traces d’infection par les termites, sollicitaient la désignation d’un expert judiciaire.

Par ordonnance du 15 décembre 2015, Monsieur M N O était désigné comme expert et faisait appel à un sapiteur, Monsieur I J.

Le rapport d’expertise était déposé le 5 janvier 2017.

Le 5 septembre 2017, Madame X et Monsieur Y assignaient la société Languedoc Expertises Immobilières devant le tribunal de grande instance de Béziers afin d’obtenir sa condamnation à leur verser 130 647, 18 euros pour les travaux de réfection ainsi que des dommages et intérêts pour leur préjudice moral et locatif.

Par jugement du 29 juillet 2019, le tribunal de grande instance de Béziers a :

- constaté que la SARL Languedoc Expertises Immobilières a commis une faute en n’opérant pas un diagnostic termites conformément aux normes en vigueur et dans le respect des règles de l’art ;

- déclaré la SARL Languedoc Expertises Immobilières responsable, sur le fondement de la responsabilité civile délictuelle, des préjudices subis par Madame C X et Monsieur E Y ;

- condamné la SARL Languedoc Expertises Immobilières à payer à Madame C X et à Monsieur E Y les sommes indivises suivantes en réparation de leurs préjudices :

- 130 647,18 euros en réparation du préjudice matériel

- 26 740 euros en réparation du préjudice de jouissance

- condamné la SARL Languedoc Expertises Immobilières à payer à Madame C X et Monsieur E Y une somme indivise de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

- débouté les parties du surplus de leurs demandes ;

- condamné la SARL Languedoc Expertises Immobilières aux dépens en ce compris les frais de procédure du référé-expertise et les frais de l’expertise judiciaire, avec distraction au profit de Maître K L conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

- ordonné l’exécution provisoire de l’intégralité de la décision.
Le 5 septembre 2019, la SARL Languedoc Expertises Immobilières exerçant sous l’enseigne Agenda a interjeté appel du jugement à l’encontre de Madame C X et Monsieur E Y.

Vu les conclusions de la SARL Languedoc Expertises Immobilières remises au greffe le 20 mai 2020 ;

Vu les conclusions de Madame C X et Monsieur E Y remises au greffe le 22 juillet 2020 ;

MOTIFS DE L’ARRÊT :

Sur la responsabilité de la SARL Languedoc Expertises Immobilières :

La SARL Languedoc Expertises Immobilières sollicite l’infirmation du jugement en ce qu’il l’a condamné à indemniser Madame X et Monsieur Y sur le fondement de la responsabilité délictuelle alors qu’il n’est prouvé à son encontre aucune faute en lien de causalité avec la situation litigieuse. Elle soutient principalement :

- avoir réalisé son diagnostic conformément à la norme AFNOR, par constat visuel, par sondage non destructif des bois visibles et accessibles, sans investigations invasives, sans démolition ni démontages importants, le rapport mentionnant les parties cachées ou inaccessibles n’ayant pu faire l’objet d’un contrôle ;

- avoir réalisé des sondages dans tous les bois accessibles avec les outils adaptés;

Elle fait également valoir d’une part que les traces de termites litigieuses ont été découvertes lors des travaux de dépose réalisés par Madame X et Monsieur Y postérieurement à la vente, travaux interdits au diagnostiqueur qui ne pouvait donc pas voir les éléments dégradés ni y accéder, d’autre part qu’un meilleur poinçonnage des bois accessibles n’aurait pas permis de révéler plus d’indices d’infestation.

Aux termes de l’article L 133-6 du code de la construction et de l’habitation ' En cas de vente de tout ou partie d’un immeuble bâti situé dans une zone délimitée en application de l’article L 133-5, un état relatif à la présence de termites est produit dans les conditions et selon les modalités prévues aux articles L 271-4 à L 271-6".

Le diagnostiqueur engage sa responsabilité délictuelle en présence de termites, lorque le diagnostic n’a pas été réalisé conformément aux normes édictées et aux règles de l’art.

En l’espèce, il ressort du rapport du sapiteur que le cabinet Agenda est intervenu à deux reprises sur l’immeuble :

* le 11 mai 2009 pour le compte de Monsieur Z

* le 22 mai 2015 pour le compte de Monsieur A

Ces contrôles avaient fait mention de la présence d’injecteurs sur les boiseries mais de l’absence d’indice de présence de termites, un testeur d’humidité ayant été utilisé lors du contrôle intervenu en 2015, les sondages préconisés par la norme NF P 03-201 n’étant pas mentionnés.
Or, aux termes de la norme NF P 03-201, les moyens suivants sont nécessaires pour détecter une éventuelle présence de termites, notamment :

- examen visuel des parties visibles et accessibles

- sondage mécanique des bois visibles et accessibles : sondage non destructif de l’ensemble des éléments en bois (….) Ne sont pas considérés comme sondages destructifs des altérations telles que celles résultant de l’utilisation de poinçons, de lames etc…

Le sapiteur expose que lors de sa visite contradictoire des lieux, il n’a pas trouvé de t e l l e s t r a c e s d e s o n d a g e s , n o t a m m e n t d a n s l e s h u i s s e r i e s d e l a p i è c e d u rez-de-chaussée où tous les plafonds sont particulièrement concernés par les attaques de termites et celles de l’étage.

Le sapiteur poursuit : « A notre avis, le problème lié à l’infestation des termites était connu et traité depuis longtemps, ayant justifié la nécessité de deux traitements ( 1995 et 2005) complété par des réfections complètes de plancher pour assurer la sécurité de ce type de structure.

Lors de ces travaux, l’action visible du traitement s’est portée sur les poutres maîtresses par la présence d’injecteurs.De même, le traitement visible à l’extérieur dénote une démarche curative qui aurait dû alerter l’intervenant chargé des contrôles techniques et qui ne pouvait pas se contenter de la signaler simplement dans le compte rendu de diagnostic.Il aurait fallu approfondir les investigations, conformément à la norme en vigueur en procédant à des sondages et ne pas se contenter d’une inspection reposant sur un testeur d’humidité ».

Par conséquent, la SARL Languedoc Expertises Immobilières, compte tenu des précédentes interventions, celle de 2009 étant réalisée par elle-même et de la présence d’injecteurs laissant supposer qu’un traitement anti termites avait été réalisé sur le bâtiment, aurait dû pratiquer un examen complet et attentif des lieux, l’expert faisant état d’une infestation généralisée qui s’est prolongée après les traitements qui avaient déjà été réalisés, ce qui contredit l’affirmation de l’appelante selon laquelle des sondages mécaniques plus importants ou avec un outil différent n’auraient pas permis de trouver des indices de présence de termites sur les éléments bois visibles et accessibles.

Par ailleurs, contrairement à ce que soutient la SARL Languedoc Expertises Immobilières, il ressort du rapport d’expertise que l’humidimètre utilisé par cette dernière ne constitue en aucun cas un outil permettant d’effectuer les sondages préconisés par la norme NF P 03-201 recommandant notamment l’utilisation de poinçons ou de lames, le sapiteur confirmant que quelque soit l’appareil utilisé, il n’a trouvé aucune trace du passage du diagnostiqueur, contestant que les deux pointes de l’hygromètre fournirait plus d’informations qu’un poinçon classique sans créer de traces d’impact.

L’expert conclut que le diagnostiqueur, lors de sa visite, s’est contenté de faire des constatations visuelles et n’a réalisé aucun sondage mécanique des bois visibles et accessibles, conformément à la norme NF P 03-201.

Force est de constater que la SARL Languedoc Expertises Immobilières ne produit aux débats aucun élément permettant de venir contredire utilement les conclusions du sapiteur et de l’expert judiciaire.
Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a retenu la responsabilité délictuelle de la SARL Languedoc Expertises Immobilières.

Sur la réparation des préjudices :

L’expert expose que l’immeuble présente une infestation généralisée de termites souterrains, l’ensemble de la structure porteuse des planchers, les poutres et solives, étant attaqué avec une importance plus ou moins grande selon les niveaux.

Au vu de l’ampleur de l’infestation, il indique qu’il est impossible de renforcer les planchers et qu’une démolition complète, avec un changement complet des matériaux, s’impose.

Il ajoute que la solution de refaire les ouvrages en plancher béton constitue une solution pérenne pour l’avenir.

L’expert valide différents devis prévoyant le traitement curatif chimique de l’habitation (devis Bouzat), la démolition et le gros oeuvre et second oeuvre (devis Fusco), la climatisation (devis J.Elec), la plomberie-sanitaires (devis Pioch) et la peinture (devis Couleurs de Tollens Carcassonne) pour un montant total de 130 647,18 euros TTC.

La SARL Languedoc Expertises Immobilières soutient que la moitié au moins de ces travaux ne constituent pas un préjudice lié à l’infestation litigieuse mais représentent seulement le coût des travaux qu’il aurait fallut mettre en oeuvre même en l’absence d’infestation.

Cependant, il est constant que le diagnostiqueur doit indemniser l’acquéreur pour le coût des travaux de remise en état des dommages causés par les termites si l’état parasitaire s’avère inexact et n’a pas été mené conformément aux normes édictées et aux règles de l’art, ce qui est le cas en l’espèce.

En tout état de cause, il résulte du rapport d’expertise que l’infestation généralisée de l’immeuble nécessitant les travaux préconisés et notamment la démolition des différents planchers, des cloisons, des doublages et de tous les escaliers est imputable au diagnostiqueur, ce dernier devant en conséquence en assumer la charge.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a condamné la SARL Languedoc Expertises Immobilières à payer à Madame X et Monsieur Y une somme de 130 647,18 euros en réparation de leur préjudice matériel.

S’agissant du préjudice de jouissance, le jugement sera confirmé en ce qu’il a évalué, sur la base de la valeur locative de l’immeuble, le préjudice de jouissance mensuel à hauteur de 955 euros de septembre 2015, date à laquelle les acquéreurs devaient aménager, à juillet 2017, outre les 5 mois de travaux estimés par l’expert, soit un montant total de 26 740 euros sur une période de 28 mois, rien ne justifiant de limiter le préjudice de jouissance à la durée effective des travaux retenue par l’expert.

Enfin, s’agissant du préjudice moral invoqué par les intimés, le tribunal a justement relevé qu’il n’était démontré aucun lien de causalité entre l’état de santé de Madame X, de Monsieur Y et de leur fils B tel qu’il résulte des certificats médicaux versés aux débats ( trouble du sommeil, anxiété, repli sur soi..) et la procédure en cours.
Leur demande présentée à ce titre sera donc rejetée, le jugement étant confirmé de ce chef.

PAR CES MOTIFS :

La cour,

Confirme le jugement en toutes ses dispositions ;

Condamne la SARL Languedoc Expertises Immobilières aux entiers dépens d’appel, avec autorisation de recouvrement direct au profit de Maître K L ;

Condamne la SARL Languedoc Expertises Immobilières à payer à Madame C X et à Monsieur E Y une somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, pour leurs frais engagés en appel.

Le greffier, Le conseiller faisant fonction de président de chambre,