ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

2e chambre civile

ARRET DU 19 DECEMBRE 2024

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 24/01681 – N° Portalis DBVK-V-B7I-QF4X

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance du 20 MARS 2024

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE [Localité 8]

N° RG 23/00592

APPELANT :

Monsieur [W] [I]

né le 04 Avril 1972 à [Localité 10]

de nationalité Française

[Adresse 4] [Adresse 7]

[Localité 6]

Représenté par M^e Emilie GUEGNIARD, avocat au barreau de MONTPELLIER

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-004213 du 17/05/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 9])

INTIMEE :

[Adresse 11], Société Anonyme à conseil d’administration au capital de 27.279.139,50 €, inscrite au RCS deTOULOUSE sous le n° 690 802 053, dont le siège social est situé [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié ès-qualités audit siège social

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentée par M^e Karine GARDIER de la SCP TRIAS, VERINE, VIDAL, GARDIER LEONIL, avocat au barreau de MONTPELLIER

Ordonnance de clôture du 29 Octobre 2024

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 05 Novembre 2024,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Anne-Claire BOURDON, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M^me Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre

Madame Nelly CARLIER, Conseillère

M^me Anne-Claire BOURDON, Conseillère

Greffier lors des débats : M. Salvatore SAMBITO

ARRET :

— contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M^me Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre, et par M. Salvatore SAMBITO, Greffier.

*

* *

FAITS, PROCEDURE – PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

Par acte en date du 18 octobre 2018, avec effet au 24 octobre suivant, la SA d’habitation à loyer modéré Promologis a donné à bail à M. [W] [I] un appartement n°A08, situé [Adresse 3] à [Adresse 12], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 233,10 euros.

Par acte de commissaire de justice du 20 octobre 2022, la société Promologis a assigné M. [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Béziers afin de résiliation du bail au regard du harcèlement téléphonique subi par ses collaborateurs et du dénigrement auprès des autres locataires et par jugement en date du 9 juin 2023, frappé d’appel, ces demandes ont été rejetées.

Par acte de commissaire de justice du 25 juillet 2023, la société Promologis a fait délivrer à un commandement de payer la somme de 751,64 euros au titre des loyers impayés, visant la clause résolutoire figurant au contrat de location.

Par acte de commissaire de justice du 3 octobre 2023 la société Promologis a assigné M. [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Béziers aux fins, principalement, de solliciter la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire, ordonner son expulsion, le voir condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle et à la somme provisionnelle de 1 132,84 euros au titre des loyers et charges dus à la date de l’assignation.

Par ordonnance en date du 20 mars 2024, ce juge, statuant en référé, a :

— Rejeté l’exception d’incompétence soulevée in limine litis par M. [I] pour existence d’une contestation sérieuse.

— Dit n’y avoir lieu à surseoir à statuer en raison de l’arrêt pendant devant la cour d’appel de Montpellier.

— Constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 16 octobre 2018 étaient réunies à la date du 27 septembre 2023.

— Ordonné à M. [I] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de 15 jours à compter de la signification de l’ordonnance de référé.

— Dit qu’à défaut, la société Promologis pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion, ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris, le cas échéant, avec le concours d’un serrurier et de la force publique.

— Dit que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

— Condamné M. [I] à payer à Promologis une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 27 septembre 2023 et jusqu’à la date de libération définitive des lieux et la restitution des clés

— Condamné M. [I] à verser à la Société Promologis la somme prévisionnelle de 1 674,14 euros arrêtée au 3 février 2024, au titre des loyers impayés.

— Condamné M. [I] à verser à la Société Promologis la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

— Débouté M. [I] de l’ensemble de ses prétentions, demandes et fins reconventionnelles.

— Condamné M. [I] aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer, de l’assignation, et de sa notification à la Préfecture, qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle.

Par déclaration en date du 28 mars 2024, M. [I] a relevé appel de cette ordonnance.

Par ordonnance en date du 30 avril 2024, l’affaire a été fixée à l’audience du 5 novembre 2024 en application des dispositions de l’article 905 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions communiquées par voie électronique le 19 juin 2024, M. [I] demande, au visa des articles 834, 835 du code de procédure civile, 6 et 7 de la loi du 6 juillet 1989, 1231-1 et 1343-5 du code civil, à la cour de :

— le déclarer recevable et bien fondé en son appel ;

— infirmer l’ordonnance en toutes ses dispositions,

— à titre principal, juger que les demandes de la SA Promologis se heurtent à des contestations sérieuses ;

— débouter la SA Promologis de ses demandes comme étant irrecevables ;

— condamner la SA Promologis à lui verser la somme de 1'500 euros sur le fondement de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 sur l’aide juridictionnelle ;

— condamner la SA Promologis aux entiers dépens.

— à titre subsidiaire, débouter la SA Promologis de ses demandes ;

— juger qu’il bénéficiera d’un délai de 24 mois pour s’acquitter des sommes mises à sa charge au titre des arriérés de loyer ;

— juger que les effets de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail seront suspendus durant les délais accordés ;

— condamnerla SA Promologis à lui verser une indemnité correspondant à un préjudice de jouissance de 1 900 euros ;

— juger que l’indemnisation allouée au titre de son préjudice de jouissance se compensera avec les sommes éventuellement mises à sa charge au titre du paiement des arriérés de loyer ;

— condamner la SA Promologis à réaliser les travaux suivants, sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la signification de l’arrêt à intervenir :

— faire réparer la pompe à chaleur afin de permettre la production d’eau chaude

— fournir une télécommande en bon état de fonctionnement pour le portail électrique

— réaliser une expertise pour comprendre l’origine des moisissures dans la salle de bain

et le placard et procéder aux réparations nécessaires

— faire réparer la clôture séparative grillagée abîmée suite aux intempéries de 2019

— juger que l’équité ne commande pas la condamnation de M. [I] sur le fondement de l’article 700, ni en première instance ni en cause d’appel ;

— condamner la SA Promologis aux entiers dépens.

Au soutien de son appel, il fait essentiellement valoir que':

— il existe des contestations sérieuses’ eu égard aux dysfonctionnements (eau chaude et chauffage) dont il se plaint depuis mars 2020,

— les autres désordres (absence télécommande portail, moisissures dans la salle de bains, mauvais état de la clôture du grillage, absence d’entretien) ne sont pas résolus, l’exception d’inexécution est justifié,

— il n’y a plus d’arriéré depuis novembre 2023,

— il n’est pas de mauvaise foi, il a des difficultés d’ordre psychologique,

— le décompte est irrégulier, car il comprend les frais d’instance,

— il a subi un préjudice de jouissance pendant 19 mois, le bailleur doit réaliser les réparations non effectuées,

— sa situation justifie des délais de paiement.

Aux termes de ses dernières conclusions communiquées par voie électronique le 22 mai 2024, la société Promologis demande à la cour, au visa de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, de :

— confirmer l’ordonnance de référé en toutes ses dispositions,

— en conséquence, débouter M. [W] [I] de l’intégralité de ses demandes,

— juger qu’il n’existe aucune contestation sérieuse.

— juger n’y avoir lieu à sursis à statuer dans l’attente de l’arrêt à intervenir de la cour d’appel de Montpellier,

— juger qu’à la date du 17 mai 2024, M. [W] [I] doit, du chef de l’actualisation de sa créance, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés échus à la date du 15 mai 2024, la somme de 3 155,43 euros,

— en conséquence, le condamner au règlement provisionnel de cette somme,

— condamner M. [W] [I] à lui payer une somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens.

Elle fait valoir en substance que :

— suite aux dysfonctionnements signalés, M. [I] a refusé l’accès de son domicile à la société Proxiserve jusqu’en décembre 2020, il a, à nouveau, refusé tout accès en décembre 2023,

— aucune indécence n’est établie, les autres désordre allégués ne sont pas démontrés';

— la procédure pendante ne démontre aucune résistance abusive de sa part, alors que ses salariés ont été harcelés par M. [I], qui s’est procuré des numéros personnels en se faisant passer pour le directeur général,

— aucune régularisation n’est intervenue, le compte est débiteur à hauteur de 3'155,43 euros au 21 mai 2024,

— le comportement de M. [I] et la permanence de la dette locative s’opposent à tout délai de paiement,

— le préjudice de jouissance allégué résulte du refus de recevoir l’entreprise mandatée.

Il est renvoyé, pour l’exposé exhaustif des moyens et prétentions des parties, aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est en date du 29 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

1- sur le sursis à statuer

M. [I] ne sollicite plus, dans ses dernières conclusions, la réformation de l’ordonnance de référé du chef du dispositif ayant rejeté sa demande de sursis à statuer et ne développe aucun moyen de ce chef.

Au demeurant, l’autre instance pendante devant cette cour concernant une demande de la société Promologis de résiliation du même bail pour d’autres motifs, à savoir un harcèlement de ses collaborateurs par M. [I], que ceux de la présente instance, elle n’est pas de nature à influer sur la solution du présent litige.

L’ordonnance de référé sera confirmée en ce qu’elle a rejeté une telle demande.

2- sur la résiliation du bail et ses conséquences

En application de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux et de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Pour s’opposer aux demandes de la société Promologis, M. [I] considère que l’état d’indécence du logement et le trouble de jouissance, qui en découle, constituent des contestations sérieuses, qui privent le juge des référés de tout pouvoir pour statuer et justifient, en application de l’exception d’inexécution, le non-paiement du loyer.

Toutefois, pour établir cet état d’indécence, il se borne à produire deux courriers, adressés au bailleur, en date des 6 mars 2020 et du 4 avril 2020, dans lesquels il énumère différents dysfonctionnements’relatifs au portail, à l’interphone ainsi qu’à l’absence de télécommande pour le portail, l’absence d’entretien des parties communes et la panne de sa chaudière.

Outre que ces courriers sont insuffisants à démontrer la matérialité des désordres signalés, ils ne sont pas, pour ceux concernant les parties communes, comme l’a justement relevé le premier juge, de nature à caractériser une quelconque indécence du logement.

Au demeurant, la société Promologis rapporte la preuve des interventions qu’elle a sollicitées et fait état, pour certains désordres (ménage, vitrage, clôture), d’incivilités ou de vandalisme.

Concernant le logement de M. [I], la photographie de moisissures sur le bas d’un mur dans un placard', situé dans une pièce, qui n’est pas identifiée, ne peut être imputée, à défaut d’autres éléments, à un manquement du propriétaire à son obligation de délivrance et de jouissance paisible.

Par ailleurs, concernant les dysfonctionnements avérés du chauffe-eau du logement, la société Promologis justifie d’une célérité certaine dans sa réponse pour qu’une réparation intervienne dès le premier signalement en février 2020, du refus de M'. [I] de voir intervenir à son domicile la société Proxiserve, avec laquelle elle a conclu pour chaque locataire un «'contrat cadre d’entretien et de réparation collectif multiservices TCE'» et de la nécessité, pour M. [I], de résilier ce contrat, qu’il a accepté lors de la souscription du bail, s’il souhaite qu’un autre prestataire intervienne.

Au demeurant, si la réparation en mai et juin 2020 a été effectuée par une société tierce, la société Promologis a pris en charge celle-ci «'à titre exceptionnel'».

Il en résulte que M. [I] ne démontre pas la matérialité de l’état d’indécence du logement, dont il argue, ni du trouble de jouissance, qui en serait résulté, de sorte qu’il n’établit pas l’existence de contestations sérieuses, susceptibles de faire obstacle aux pouvoirs du juge des référés.

Ses demandes d’indemnisation, qui ne pourraient donner lieu qu’à une condamnation provisionnelle, de compensation éventuelle et de condamnation à faire réaliser divers travaux ne pourront prospérer.

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, applicable au litige, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, le commandement de payer devant satisfaire aux conditions de forme prévues à cet article.

Le commandement de payer du 25 juillet 2023 est demeuré infructueux pendant plus de deux mois'; c’est à juste titre que le premier juge a constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire, figurant au bail (article 4.7.1), étaient réunies à la date du 26 septembre 2023.

Il en résulte que M. [I], qui ne conteste nullement le montant de la dette locative, est occupant sans droit du logement, appartenant à la société Promologis depuis la résiliation le 26 septembre 2023. Cette occupation caractérise un trouble manifestement illicite qu’il appartient au juge des référés de faire cesser sur le fondement de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile.

L’ordonnance sera confirmée en ce qu’elle a ordonné à M. [I] de libérer les lieux et dit qu’à défaut, la société Promologis pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion, et rejeté ses demandes d’indemnisation, compensation et condamnation à la réalisation de divers travaux.

3- sur le paiement de l’arriéré locatif et d’une indemnité mensuelle d’occupation

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Aux termes de l’article 7 a de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. A compter de la résiliation du bail, l’occupant sans droit, ni titre du logement est tenu au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, fixé par le premier juge, à un montant égal à celui des loyers et provisions sur charges applicables au jour de la résiliation.

Il ressort du décompte versé aux débats par la société Promologis qu’à la date du 21 mai 2024 (terme de mai 2024 inclus), M. [I] était redevable d’une somme de 2'355,43 euros au titre des loyers, provisions sur charges et indemnités d’occupation (déduction faite de la somme de 800 euros correspondant aux frais irrépétibles de première instance) de sorte que, contrairement à ce que M. [I] soutient, la dette locative augmente.

Au regard des motifs développés ci-dessus, M. [I], qui ne rapporte pas la preuve de la matérialité d’un préjudice de jouissance, ne peut justifier que l’exception d’inexécution est fondée.

Ainsi, l’ordonnance déférée sera confirmée sur le principe de la condamnation à titre provisionnel du locataire à s’acquitter de l’arriéré locatif et à verser une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui des loyers et provisions sur charges, qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, étant seulement amendée quant au montant de la provision au titre de l’arriéré locatif.

4- sur les délais de grâce

En application de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, M. [I] justifie qu’il a été reconnu en qualité de travailleur handicapé pour la période du 1er décembre 2018 au 30 novembre 2023 et que ses revenus étaient constitués de l’allocation de solidarité spécifique du 1er mai 2023 au 5 avril 2024. Il bénéficie d’une allocation logement. Il produit son avis d’imposition pour l’année 2022, qui mentionne une somme de 95 euros. Le diagnostic social et financier en date du 10 novembre 2023 mentionne qu’il supporte les charges de la vie courante, en ce compris un prêt FSL.

Il justifie avoir déposé une demande de logement social le 1er juillet 2022, qu’il a renouvelée le 19 avril 2024.

Outre que le décompte produit par le bailleur montre que la dette locative ne cesse d’augmenter, M. [I], qui ne conteste pas cette dette, ne justifie pas avoir repris le paiement du loyer courant, ayant cessé tout versement en février 2024, et ne démontre pas avoir entrepris une quelconque démarche pour régler cette situation. Il ne formule aucune proposition d’apurement de sa dette.

Au surplus, il ne conteste pas qu’il entretient de mauvaises relations avec son bailleur.

Comme il a été précédemment mentionné, le commandement ayant été délivré le 25 juillet 2023, le bail s’est trouvé résilié le 26 septembre 2023 et la décision du premier juge a été rendue le 20 mars 2024, de sorte qu’il a déjà bénéficié d’un délai de plus de treize mois depuis la résiliation du contrat de location et de près de neuf mois depuis la décision ordonnant son expulsion.

Au vu de ces éléments, il convient de rejeter la demande de délais formée par M. [I]. L’ordonnance de référé sera confirmée.

5 -sur les autres demandes

M. [I], qui succombe, sera condamné aux dépens d’appel et, étant bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale, la demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

PAR CES MOTIFS':

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire,

— Confirme l’ordonnance de référé déférée dans ses dispositions soumises à la cour, sauf en ce qu’elle a condamné M. [I] à payer à la société Promologis la somme provisionnelle de 1'674,14 euros représentant l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêté à la date du 13 février 2024,

— Statuant à nouveau sur ce seul chef infirmé et y ajoutant,

— Condamne M. [W] [I] à payer à la SA d’habitation à loyer modéré Promologis la somme provisionnelle de 2'355,43 euros, représentant l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêté à la date du 10 mai 2024 (terme de mai inclus)';

— Rejette la demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamne M. [W] [I] aux dépens d’appel, qui seront recouvrés conformément aux dispositions applicables en matière d’aide juridictionnelle.

le greffier le président