ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

3e chambre civile

ARRET DU 23 MAI 2024

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 20/00237 – N° Portalis DBVK-V-B7E-OPFY

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 30 DECEMBRE 2019

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE BEZIERS

N° RG 15/03355

APPELANT :

Monsieur [R] [O]

[Adresse 5]

[Localité 4]

Représenté par M^e Marie Camille PEPRATX NEGRE de la SCP ERIC NEGRE, MARIE CAMILLE PEPRATX NEGRE, avocat au barreau de MONTPELLIER substitué sur l’audience par M^e Eric NEGRE, avocat au barreau de MONTPELLIER

INTIMES :

Madame [M] [N], [U], [G] [P] épouse [B]

née le 23 Octobre 1964 à [Localité 7]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 3]

et

Monsieur [T] [B]

né le 22 Janvier 1966 à [Localité 6]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentés par M^e Yannick CAMBON de la SELARL ELEOM BEZIERS-SETE, avocat au barreau de BEZIERS substitué sur l’audience par M^e Gilles BERTRAND avocat au barreau de BEZIERS

Ordonnance de clôture du 20 Février 2024

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 12 mars 2024, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l’article 804 du même code, devant la cour composée de :

M. Gilles SAINATI, président de chambre

M. [T] CARLIER, conseiller

M^me Emmanuelle WATTRAINT, conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Sabine MICHEL

ARRET :

— contradictoire,

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M. Gilles SAINATI, président de chambre, et par M^me Sabine MICHEL, Greffière.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant acte notarié en date du 13 décembre 2013, Madame [M] [P] épouse [B] et Monsieur [T] [B] ont fait l’acquisition auprès de Monsieur [R] [O] d’une maison d’habitation sise à [Adresse 2] cadastrée section B n° [Cadastre 1], pour un prix de 270 000 euros.

Constatant des infiltrations d’eaux causées par des désordres en toiture, les époux [B] ont saisi leur compagnie d’assurance laquelle a mandaté le cabinet Sateb pour expertiser le bien immobilier.

Par acte d’huissier de justice du 1er décembre 2015, les époux [B] ont fait assigner Monsieur [O] devant le tribunal de grande instance de Béziers en garantie des vices cachés.

Par jugement du 30 décembre 2019, le tribunal de grande instance de Béziers a :

— déclaré Monsieur [R] [O] responsable sur le fondement de l’action en garantie des vices cachés ;

— condamné Monsieur [R] [O] à payer à Monsieur et Madame [B] les sommes de :

* 35 711,73 euros en réparation du préjudice matériel

* 1000 euros en réparation du préjudice de jouissance

* 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

— débouté Monsieur [O] de ses demandes y compris sa demande reconventionnelle en dommages et intérêts ;

— condamné Monsieur [O] aux dépens, avec distraction au profit de Maître Christian Causse, en application de l’article 699 du code de procédure civile ;

— ordonné l’ exécution provisoire de l’intégralité de la décision.

Le 14 janvier 2020, Monsieur [R] [O] a interjeté appel du jugement.

Vu les conclusions de Monsieur [R] [O] remises au greffe le 15 avril 2020 ;

Vu les conclusions de Monsieur [T] [B] et Madame [M] [P] épouse [B] remises au greffe le 6 juillet 2020 ;

MOTIVATION :

Aux termes de l’article 1641 du code civil ' Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminue tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus '.

Par ailleurs, l’article 1643 du code civil dispose que le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

En appel, Monsieur [O] soutient principalement :

— que le contrat stipule expressément que l’acquéreur doit prendre le bien dans son état au jour de l’entrée en jouissance sans recours contre le vendeur ;

— qu’il a consenti lors de la vente un énorme rabais de 75 000 euros en raison des améliorations à apporter à une partie de la toiture, ce rabais s’ajoutant à tous les travaux d’amélioration effectués sur l’immeuble ;

— que la toiture en flexotuile ne rend pas l’immeuble impropre à sa destination ;

— que l’état de la toiture était apparent et n’a pas été dissimulé aux acquéreurs qui ont visité l’immeuble à de nombreuses reprises ;

Au préalable, il convient de rappeler que la clause de non garantie stipulée dans le contrat de vente n’a vocation à s’appliquer que dans l’hypothèse où le vendeur a ignoré les vices cachés affectant l’immeuble.

En l’espèce, il convient d’une part de constater qu’aucun élément au dossier ne permet d’établir que Monsieur [O] aurait consenti aux acquéreurs un rabais de 75 000 euros correspondant au double du prix de l’amélioration du toit et motivé par l’état de ce dernier, et qui aurait justifié, selon lui, la clause de non garantie figurant à l’acte de vente alors que ce dernier ne mentionne aucunement une telle réduction de prix qui aurait été motivé par l’absence de réalisation des travaux de la toiture, la clause de non garantie étant en outre une clause type figurant dans tous les actes de vente.

Par ailleurs, le tribunal a justement relevé que les nombreux embellissements apportés à l’immeuble et mis en avant par Monsieur [O] sont sans incidence sur le litige existant entre les parties et portant exclusivement sur la toiture.

D’autre part, si Monsieur [O] soutient que la toiture en flexotuile existe depuis des années et ne présente pas de défauts majeurs, aucun désordre n’étant, selon lui, intervenu, il ressort cependant d’un rapport d’expertise judiciaire établi le 31 octobre 2005 dans le cadre d’un litige opposant Monsieur [O] à ses anciens vendeurs, les époux [H], que le type de couverture de l’immeuble de Monsieur [O] est en réalité une sous-toiture composée d’une volige bois et de plaques ' Flexotuiles ', la pose de tuiles canal devant être normalement prévue, l’étanchéité étant normalement assurée par la mise en oeuvre de ces dernières.

L’expert ajoutait que les sections de bois de la charpente n’étaient pas adaptées aux charges et surcharges de la couverture et concluait à la nécessité de reprendre l’ensemble de la charpente après dépose de celle existante.

Monsieur [O] ne conteste pas ne pas avoir réalisé les travaux de reprise préconisés par l’expert, exposant cependant qu’il a amélioré une partie de la toiture pour la somme de 519,06 euros, alors que ce montant correspond uniquement à une réparation partielle de la gouttière, selon facture des établissements Bouzat.

Il fait également état dans ses conclusions d’un défaut très partiel d’achèvement de la toiture et de l’absence de désordres en résultant.

Or, il ressort des pièces versées aux débats que contrairement à ce que soutient l’appelant, les époux [B] ont été victimes de dégâts des eaux ayant fait l’objet de déclarations auprès de leur assureur multirisques habitation en avril 2015 et en mars 2017, le rapport Saretec du 6 avril 2017 faisant état d’infiltrations d’eaux pluviales au travers de la toiture achevée depuis plus de 10 ans et constatant des dommages aux murs dans les combles aménagés au R+2 et dans la chambre parentale au R+1, les infiltrations prenant naissance sur deux versants différents.

Monsieur [O] ne conteste pas davantage avoir omis d’informer les époux [B] lors de la vente de l’existence d’une procédure portant sur la charpente et la toiture l’ayant opposé aux époux [H] et de la nécessité de procéder à la réfection de la charpente avant les travaux de couverture de tuile, faisant uniquement valoir que la toiture était aisément visible de l’extérieur comme de l’intérieur de la maison que les époux [B] ont visité à de multiples reprises.

Il résulte cependant du rapport d’expertise de 2005 que mise à part la mise en oeuvre de certaines zones de la volige bois ( aboutements), la toiture ne présentait effectivement pas de vices apparents, le jugement ayant justement relevé sur ce point qu’un acquéreur profane, s’il peut se rendre compte de l’absence de tuiles en toiture, n’est pas en mesure de détecter le sous-dimensionnement de la charpente et le défaut d’étanchéité de l’ouvrage inachevé.

En tout état de cause, il appartenait à Monsieur [O] d’informer les époux [B] de l’existence d’une précédente procédure concernant la toiture et de l’absence de travaux de réfection de cette dernière, contrairement aux préconisations de l’expert, étant rappelé que rien ne permet d’établir que cette absence de travaux aurait été prise en compte par les acquéreurs pour obtenir une réduction substantielle du prix de vente.

Compte tenu de ces éléments, la mauvaise foi de Monsieur [O], qui non seulement n’a pas réalisé les travaux de réfection de la charpente et de la toiture préconisés par l’expertise de 2005 mais a en outre manqué à son obligation contractuelle d’information en omettant, en toute connaissance de cause, d’informer les acquéreurs d’une précédente procédure et de l’existence d’un désordre majeur affectant la toiture, est en l’espèce caractérisée, de sorte qu’il ne peut se prévaloir de la clause de non garantie figurant dans l’acte de vente du 13 décembre 2013.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a déclaré Monsieur [R] [O] responsable sur le fondement de l’action en garantie des vices cachés.

Sur le préjudice matériel :

En 2005, l’expert judiciaire estimait le coût des travaux d’ensemble à la somme de 47 643,52 euros TTC dont 10 297,19 euros TTC de travaux de couverture de tuiles.

Les époux [B] produisent aux débats un devis établi le 1er avril 2015 par l’entreprise [P] Maçonnerie d’un montant de 35 711,73 euros et une facture établie le 6 juillet 2017 par la même entreprise pour la réfection de la charpente et de la couverture à hauteur de 16 271,76 euros, le dirigeant de l’entreprise, Monsieur [C] [P], attestant que la différence de montant entre le devis et la facture se justifie par la demande de Monsieur [B] pour minimiser le coût de la toiture et la remettre cependant en bon état avant de vendre la maison.

Si Monsieur [O] soutient, à titre subsidiaire, que le préjudice ne pourrait excéder la somme de 16 271,76 euros réellement dépensée, il convient de rappeler, comme le tribunal, que l’action estimatoire permettant de replacer l’acheteur dans la situation où il se serait trouvé si la chose vendue n’avait pas été atteinte de vices, les époux [B] sont donc fondés à solliciter la réduction du prix correspondant aux travaux nécessaires pour remédier aux vices, la circonstance qu’ils aient par la suite choisi de minimiser le coût des travaux dans l’objectif d’une revente de l’immeuble étant indifférente.

Monsieur [O] sera donc condamné à leur payer la somme de 35 711,73 euros en réparation du préjudice matériel subi, le jugement étant confirmé de ce chef.

Sur le préjudice de jouissance :

En l’espèce, si Monsieur [O] soutient qu’aucun désordre ne serait survenu sur l’immeuble, ni infiltration, ni dégât des eaux pendant la période d’occupation des intimés avant la réparation, cette affirmation est contredite par les dégâts des eaux subis en avril 2015 et mars 2017 ayant fait l’objet de déclarations des époux [B] auprès de leur assureur multirisques habitation, étant rappelé que le rapport Saretec fait état de dommages sur les murs des combles et de la chambre parentale.

Si le défaut d’étanchéité de la toiture a incontestablement entraîné un préjudice de jouissance, ce dernier doit cependant être relativisé en l’absence de toute pièce permettant d’en mesurer précisément l’ampleur.

Si, pour contester l’existence d’un préjudice de jouissance subi par les époux [B], Monsieur [O] fait état de la plus-value que ces derniers auraient réalisé en revendant l’immeuble, cette plus-value et les conditions de revente de l’immeuble sont sans incidence et ne présentent aucun lien avec le préjudice de jouissance subi par les intimés résultant des infiltrations.

Compte tenu de ces éléments, Monsieur [O] sera condamné à payer à Monsieur et Madame [B] la somme de 3000 euros en réparation de leur préjudice de jouissance.

Le jugement sera infirmé de ce chef.

PAR CES MOTIFS :

La cour,

Confirme le jugement sauf en ce qu’il a condamné Monsieur [R] [O] à payer à Monsieur et Madame [B] la somme de 1000 euros en réparation de leur préjudice de jouissance;

Statuant à nouveau,

Condamne Monsieur [R] [O] à payer à Monsieur [T] [B] et Madame [M] [P] épouse [B] la somme de 3000 euros en réparation de leur préjudice de jouissance ;

Condamne Monsieur [R] [O] à payer à Monsieur [T] [B] et Madame [M] [P] épouse [B] la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, pour leurs frais engagés en appel ;

Condamne Monsieur [R] [O] aux entiers dépens d’appel, avec autorisation de recouvrement direct au profit de Maître Christian Causse.

Le greffier, Le président,