ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

5e chambre civile

ARRET DU 04 NOVEMBRE 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 22/05647 – N° Portalis DBVK-V-B7G-PTJZ

Décision déférée à la Cour : Jugement du 30 AOUT 2022

Tribuanl Judiciciaire de MONTPELLIER

N° RG 16/01909

APPELANTE :

S.A. ABEILLE IARD & SANTE dont l’ancienne dénomination est AVIVA ASSURANCES SA, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié ès qualités audit siège

[Adresse 1]

[Localité 9]

Représentée par M^e Jean-Louis DEMERSSEMAN de la SELARL ACCESSIT, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assistée de M^e Dominique PETIT-SCHMITTER, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, avocat plaidant

INTIMES :

Monsieur [E] [O]

[Adresse 3]

[Localité 10]

Représenté par M^e Yann GARRIGUE de la SELARL LX MONTPELLIER, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assistée de M^e Grégory ANGLES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

Monsieur [D] [A]

né le 06 Août 1957 à [Localité 11] (IRAN)

[Adresse 5]

[Localité 10]

Représenté par M^e Arnaud LAURENT de la SCP SVA, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assisté de M^e Thierry VERNHET, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

Syndicat [Adresse 3] prise en la personne de son syndic bénévole en exercice, M. [L] [W] domicilié [Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 10]

Représentée par M^e Thierry BERGER, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assistée de M^e Gaëlle CABARET, avocat au barreau de MONTPELLIER substituant M^e Thierry BERGER, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

S.A.R.L. ART’IMMO RCS MONTPELLIER B 401 025 150 prise en la personne de de ses co-gérants en exercice, M. [A] [X] et M. [A] [D] demeurant et domicilié ès qualités audit siège social est sis

[Adresse 5]

[Localité 10]

Représenté par M^e Arnaud LAURENT de la SCP SVA, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assisté de M^e Thierry VERNHET, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

S.A. ACM IARD

[Adresse 4]

[Localité 6]

Représentée par M^e Bénédicte CHAUFFOUR de la SCP LAFONT ET ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant

S.A. GROUPAMA GAN VIE Société anonyme au capital de 1 371 100 605 euros RCS Paris 340 4427 616

[Adresse 8]

[Adresse 2]

[Localité 7]

Représentée par M^e Yann LE TARGAT de la SELARL VINCKEL – ARMANDET – LE TARGAT – BARAT BAIER, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assistée de M^e Vincent LE JUNTER, avocat au barreau de MONTPELLIER substituant M^e Yann LE TARGAT, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

INTERVENANTE VOLONTAIRE :

S.A. GAN ASSURANCES Compagnie française d’assurances et de réassurances , prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié ès qualités au siège social Société anonyme au capital de 216 033 700 euros ' RCS Paris 542063797

[Adresse 8]

[Localité 7]

Représentée par M^e Yann LE TARGAT de la SELARL VINCKEL – ARMANDET – LE TARGAT – BARAT BAIER, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assistée de M^e Vincent LE JUNTER, avocat au barreau de MONTPELLIER substituant M^e Yann LE TARGAT, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

Ordonnance de clôture du 27 Août 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 17 SEPTEMBRE 2025, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l’article 804 du même code, devant la cour composée de :

M. André LIEGEON, Président de chambre

M. Emmanuel GARCIA, Conseiller

M^me Corinne STRUNK, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Sylvie SABATON

ARRET :

— contradictoire

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M. André LIEGEON, Président de chambre, et par Madame Sylvie SABATON, greffier.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

La SARL Art’Immo a acquis la totalité d’un immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 10] et a procédé à sa mise en copropriété selon règlement en date du 15 décembre 1999.

Le 19 septembre 2000, M. [D] [A] a acquis auprès de la SARL Art’Immo les lots n°4, 10, 11, respectivement à usage de cave, d’habitation et de cour.

En 2004, M. [D] [A] a vendu l’appartement à M. [E] [O] et à M. [K], lesquels ont également acquis de la SARL Art’Immo le lot n°2 qui a été transformé en lots n°12 et 13 en 2007, le lot n°13 correspondant à une ancienne remise.

M. [E] [O] a racheté la part de M. [K], devenant ainsi l’unique propriétaire des lots n°13, 4, 10 et 11.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] a été assuré auprès de la société Aviva Assurances, aujourd’hui dénommée Abeille Iard & Santé, jusqu’au 10 septembre 2009, puis à compter du 11 septembre 2009, par la société Gan.

Le 28 janvier 2008, M. [E] [O], assuré depuis le 19 décembre 2007 auprès de la société Assurances Crédit Mutuel (ACM) au titre d’un contrat multirisque habitation, a effectué une déclaration de sinistre auprès de celle-ci, portant sur l’apparition de fissures sur les murs de son domicile. La société ACM a saisi en qualité d’expert le cabinet Gab Robin, lequel a déposé son rapport le 12 mars 2008.

En parallèle, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] a effectué une déclaration de sinistre auprès de son assureur, la société Aviva Assurances, laquelle a désigné le cabinet Polyexpert qui a déposé son rapport le 12 juin 2008.

A la suite de la publication d’un arrêté de catastrophe naturelle lié à un phénomène de sècheresse en date du 7 octobre 2008 couvrant la période de sècheresse du 1er janvier 2007 au 31 mars 2007, une nouvelle déclaration de sinistre a été adressée à la société Aviva Assurances au titre du volet catastrophe naturelle, laquelle a désigné le cabinet Derderian qui a déposé son rapport le 25 février 2009.

Suite au refus de garantie qui lui a été opposé, M. [E] [O] a saisi le juge des référés du tribunal judiciaire de Montpellier, lequel a, par ordonnance du 17 juin 2010, désigné M. [U] en qualité d’expert judiciaire au contradictoire de la SARL Art’Immo, de M. [E] [O], du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3], de son assureur, la société Groupama Gan Vie, de son ancien assureur, la société Aviva Assurances, aujourd’hui dénommée Abeille Iard & Santé, et de l’assureur de M. [E] [O], la société ACM.

Par exploits d’huissier des 8, 9 et 14 mars 2016, M. [E] [O] a fait assigner son assureur, la société ACM, la SARL Art’Immo, M. [E] [O], le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] et son assureur, la société Groupama Gan Vie, ainsi que l’ancien assureur du syndicat, la société Aviva Assurances, aujourd’hui dénommée Abeille Iard & Santé, devant le tribunal judiciaire de Montpellier, en réparation des désordres affectant ses lots de copropriété.

L’expert judiciaire a déposé son rapport définitif le 20 février 2020.

Le jugement contradictoire rendu le 30 août 2022 par le tribunal judiciaire de Montpellier :

condamne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 10], les compagnies d’assurance Groupama Gan Vie, Abeille Iard & Santé et ACM à payer à M. [E] [O], avec les intérêts au taux légal à compter de ce jour, les sommes de :

156.720 euros au titre des travaux de réparation,

54.600 euros au titre du préjudice de jouissance,

6.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,et à supporter les dépens comprenant les frais d’expertise judiciaire,

dit que la compagnie ACM pourra retenir une franchise de 150 euros et les deux autres compagnies aucune franchise,

condamne M. [E] [O] à payer au titre de l’article 700 du code de procédure civile à la SARL Art’Immo ainsi qu’à MM. [Z] et [D] [A] ensemble la somme de 2.000 euros,

dit que dans les rapports entre codébiteurs in solidum, garantie indemne sera due à la compagnie ACM et au syndicat des copropriétaires par les compagnies Groupama Gan Vie et Abeille Iard & Santé qui se devront garantie respective à concurrence de 50 %,

rejette toute autre demande,

dit n’y avoir lieu à suspension du caractère exécutoire d’office du présent jugement.

Le premier juge retient les conclusions du rapport d’expertise judiciaire, relevant qu’il incombe à la copropriété, en application de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, de répondre de tous les désordres à l’exception de ceux affectant le chauffage/climatisation dont la responsabilité incombe à M. [E] [O] dès lors que le vendeur, M. [D] [A], ne pouvait connaitre l’existence de défauts de construction ayant entraîné l’apparition de fissures en 2007 et se trouvait protégé par la clause de non responsabilité des vices cachés contenue dans l’acte de vente de 2004.

Il constate qu’aucune responsabilité ne peut être retenue sur le fondement de l’article 1792 du code civil à l’encontre de la SARL Art’Immo, à défaut de date précise de réalisation des travaux de réfection de l’immeuble centenaire, d’identité du réalisateur et de procès-verbal de réception de tels travaux, et pas davantage sur le fondement de l’article 1147 ancien du présent code, à défaut de preuve d’une faute de construction précise établie contre ladite société dans un délai non prescrit.

Par ailleurs, il condamne la société ACM à payer à M. [E] [O] in solidum avec le syndicat des copropriétaires les sommes de 156.720 euros et 54.600 euros, relevant que les travaux préconisés par l’expert sont des travaux de réfection d’insuffisance constructive, alors que ni la clause d’exclusion de garantie pour possibilité d’autre responsabilité des constructeurs, ni aucune des clauses nullement formelles et limitées stipulées par les conditions générales de la police ne peuvent s’appliquer.

Il retient encore que la société Abeille Iard & Santé doit sa garantie intégrale au syndicat des copropriétaires, constatant que l’aléa du sol, mentionné par l’expert judiciaire comme cause déterminante des dommages des lots n°10 et 11, avait été nécessairement grandement influencé par la catastrophe naturelle de l’hiver 2007, alors que l’exclusion de garantie du fait de la présence d’un responsable sur le fondement de l’article 1792 du code civil ne pouvait s’appliquer, pas plus qu’aucune autre des causes d’exclusion de garantie qui par leur nombre perdaient leur caractère d’exclusion formelle et limitée. Il précise que la garantie sans franchise due au propriétaire de l’immeuble n’exclut pas le préjudice immatériel.

Enfin, le premier juge condamne la société Groupama Gan Vie dans les mêmes termes que la société Abeille Iard & Santé, soulignant qu’elle ne conteste pas les demandes formées à son encontre.

La société Abeille Iard & Santé, prise en la personne de son représentant légal en exercice, a relevé appel de la décision par déclaration au greffe du 9 novembre 2022.

Dans ses dernières conclusions du 14 février 2025, la société Abeille Iard & Santé, prise en la personne de son représentant légal en exercice, demande à la cour de :

infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Montpellier en date du 30 août 2022 en ce qu’il a condamné la société Abeille Iard & Santé à garantir les désordres dont se plaint M. [E] [O], objet du rapport d’expertise de M. [U] en date du 20 février 2020 et ce, en violation des dispositions de l’article L. 125-1 du code des assurances et des conditions particulières de la police souscrite par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] et en ce qu’il a fait droit aux appels en garantie du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] et de la société ACM,

rejeter toute demande de condamnation formulée à l’encontre de la société Abeille Iard & Santé au titre du volet catastrophe naturelle, les fissures dont se plaint M. [E] [O] qui auraient pour origine un phénomène de sécheresse étant apparues postérieurement à la période visée par l’arrêté de catastrophe naturelle du 7 octobre 2008 et n’étant pas consécutives au phénomène de sécheresse visé à l’arrêté,

En tout état de cause,

infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Montpellier en date du 30 août 2022 en ce qu’il a condamné la société Abeille Iard & Santé au titre de fissures non imputables à un phénomène de sécheresse mais à des défauts de construction et donc à des fissures n’ayant pas pour cause déterminante un phénomène de sècheresse,

rejeter toute demande de condamnation formée à l’encontre de la société Abeille Iard & Santé au titre de fissures qui n’auraient pas pour cause déterminante un phénomène de sécheresse visé dans la période de l’arrêté de catastrophe naturelle du 7 octobre 2008,

infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Montpellier en date du 30 août 2022 en ce qu’il a prononcé des condamnations à l’encontre de la société Abeille Iard & Santé au titre des désordres affectant l’isolation thermique et le chauffage,

rejeter toute demande de condamnation formée à l’encontre de la société Abeille Iard & Santé au titre des désordres affectant le chauffage et le défaut d’isolation, s’agissant de désordres qui ne résultent pas du phénomène de sécheresse visé à l’arrêté de catastrophe naturelle du 7 octobre 2008,

infirmer le jugement en ce qu’il a prononcé des condamnations à l’encontre de la société Abeille Iard & Santé au titre des préjudices immatériels alloués à M. [E] [O],

rejeter toute demande de condamnation formulée à l’encontre de la société Abeille Iard & Santé au titre des dommages immatériels sollicités par M. [E] [O] s’agissant de dommages exclus des garanties de la police,

rejeter toute demande de condamnation formulée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3], la société ACM, la société Groupama Gan Vie et ce, pour les mêmes motifs que ceux opposés à M. [E] [O],

rejeter l’appel incident de M. [E] [O], du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3], de la société ACM Iard et de la société Gan Assurances,

les débouter de l’ensemble de leurs demandes,

rejeter la demande de M. [E] [O] tendant à ce que les sommes allouées au titre de son préjudice de jouissance soient majorées jusqu’à l’arrêt à intervenir en l’état de l’exécution du jugement de première instance,

infirmer le jugement en ce qu’il a déclaré non opposable la franchise contenue dans la police aux tiers ;

déduire de toute condamnation prononcée à l’encontre de la société Abeille Iard & Santé le montant de la franchise qui s’élève à 1.520 euros,

infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Montpellier en ce qu’il a rejeté les appels en garantie formulés par la société Abeille Iard & Santé à l’encontre de M. [D] [A], la SARL Art’Immo et M. [E] [O],

condamner in solidum M. [D] [A], la SARL Art’Immo et M. [E] [O] à relever et garantir la société Abeille Iard & Santé de toute condamnation prononcée à son encontre au titre des désordres thermiques et du chauffage et des fissures qui ne résulteraient pas de la sècheresse,

juger en tout état de cause qu’il appartiendra à M. [E] [O] de conserver une quote-part de responsabilité au titre de ces désordres et rejeter en conséquence toute demande correspondant à sa quote-part de responsabilité et le condamner à supporter cette quote-part de responsabilité mise à sa charge,

infirmer le jugement en ce qu’il a prononcé à l’encontre de la concluante une condamnation au titre des frais irrépétibles alloués à M. [E] [O] ainsi qu’au titre des dépens,

rejeter toute demande de condamnation formulée à l’encontre de la société Abeille Iard & Santé au titre des frais irrépétibles et au titre des dépens et, en tout état de cause, en ce qui concerne ces derniers, juger que ces dépens devront être calculés au prorata du montant des travaux de réparation mis à la charge de la concluante par rapport au montant total des travaux et rejeter en conséquence toute demande de condamnation supérieure à ce calcul,

condamner in solidum M. [E] [O], M. [D] [A] et la SARL Art’Immo à payer à la société Abeille Iard & Santé dont l’ancienne dénomination est Aviva Assurances la somme de 6.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

les condamner in solidum aux entiers dépens distraits au profit de M^e Demersemann qui affirme y avoir pourvu en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Au soutien de son appel, la société Abeille Iard & Santé, anciennement dénommée Aviva Assurances, fait valoir en substance qu’elle ne doit pas sa garantie, au visa de l’article L. 125-1 du code des assurances, dans la mesure où les fissures objet du litige sont apparues en 2008, soit postérieurement à la période du 1er janvier au 31 mars 2007 visée par l’arrêté de catastrophe naturelle du 7 octobre 2008, ce qui exclut toute prise en charge des dommages au titre de cette garantie.

En outre, elle expose qu’en tout état de cause, il ressort du rapport d’expertise que les fissures litigieuses sont liées à deux phénomènes consistant d’une part, en une discontinuité de matériaux et dans l’ancienneté de la construction, et d’autre part, en des mouvements de soubassement entraînés par le sol. Elle ajoute que selon l’expert, seul le second phénomène a un rôle causal dans l’apparition des fissures, et relève qu’il y a lieu en conséquence de vérifier pour chaque fissure si celle-ci est imputable au phénomène de sécheresse visé dans l’arrêté de catastrophe naturelle. Elle précise, sur ce point, que seules les fissures affectant les lots n°10 et 11 pour un montant de réparation de 75.033 EUR TTC ont pour cause déterminante les tassements différentiels liés à la sensibilité naturelle des sols par le phénomène de catastrophe naturelle sécheresse hivernale visé dans l’arrêté du 7 octobre 2008, de sorte que seules ces fissures pourraient être prises en charge au titre de la garantie catastrophe naturelle, pour le cas où la cour ne prendrait pas en considération le fait que la police souscrite ne saurait jouer dès lors qu’elle n’était pas en vigueur. Par ailleurs, elle relève, en réponse au moyen de M. [O] selon lequel le syndicat des copropriétaires et ses assureurs seraient de plein droit responsables, s’agissant d’un vice du sol de nature décennale qui constitue une partie commune, que sa garantie ne peut être mobilisée que dans les termes et limites de l’article L. 125-1 du code des assurances, ce qui exclut qu’elle puisse être responsable d’un vice du sol tout comme de désordres de nature décennale qui ne relèvent pas de sa garantie.

La société Abeille Iard & Santé soutient encore que c’est en contradiction avec les conclusions de l’expert et sa propre motivation ainsi qu’en violation totale des dispositions de l’article L. 125-1 du code des assurances que le tribunal est entré en voie de condamnation à son encontre au titre de l’ensemble des désordres allégués par M. [E] [O], c’est-à-dire y compris au titre des fissures non imputables au phénomène de sécheresse visé dans l’arrêté de catastrophe naturelle du 7 octobre 2008, mais également au titre des désordres affectant l’isolation et des dysfonctionnements du système de chauffage dont l’origine n’est pas liée aux mouvements de sol, selon l’expert, ces désordres et dysfonctionnements étant imputables à M. [E] [O] et à son vendeur M. [D] [A] et ne relevant ni des dispositions de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, ni des garanties souscrites (volet catastrophe naturelle et volet RC) au regard des dommages exclus par la police.

Critiquant le jugement déféré, la société Abeille Iard & Santé indique également qu’elle ne peut être tenue, au visa de l’article L. 125-1 du code des assurances, à la garantie des préjudices immatériels qui sont exclus, seuls les dommages matériels directs étant couverts, ce qui justifie le rejet de la demande formée à ce titre par M. [E] [O] au titre du préjudice de jouissance, y compris pendant la durée des travaux, étant encore observé qu’il n’est pas justifié d’un préjudice de jouissance liée aux fissures qui n’a pas été retenu par l’expert.

Enfin, elle observe que le tribunal a violé les dispositions de l’article L. 125-1 précité en considérant qu’elle ne pouvait opposer la franchise prévue au contrat et considère, pour le cas où une quelconque condamnation serait prononcée à son encontre au titre des désordres ne relevant pas du volet catastrophe naturelle, que ses appels en garantie formés à l’encontre de M. [E] [O], M. [D] [A] et la SARL Art’Immo sont bien fondés, au visa de l’article 1240 du code civil.

Dans ses dernières conclusions du 7 août 2025, M. [E] [P] [O] demande à la cour de :

rejeter toutes demandes, fins et conclusions contraires,

A titre principal :

confirmer le jugement de première instance du 30 septembre 2022 (et son rectificatif du 28 octobre 2022) en toutes ses dispositions,

Au titre des préjudices matériels et des travaux de réparation :

confirmer le jugement en ce qu’il a jugé qu’il y avait lieu de condamner in solidum le syndicat des copropriétaires [Adresse 3] du fait de sa responsabilité de plein droit au visa de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 pour l’essentiel d’une part, et d’autre part, les trois compagnies d’assurance multirisque habitation : Groupama Gan Vie & Gan Assurances + Abeille Iard & Santé (ex-Aviva) + ACM Iard (assureur multirisque habitation depuis toujours 2004 date d’achat de M. [E] [O]), à payer M. [E] [O] et l’indemniser de ses préjudices matériels au titre des travaux de réparation à hauteur de la somme de 156.720 euros déjà accordée en première instance,

Au titre des préjudices immatériels consécutifs et des préjudices de jouissance :

confirmer le jugement en ce qu’il a jugé qu’il y avait lieu de condamner in solidum le syndicat des copropriétaires [Adresse 3] du fait de sa responsabilité de plein droit au visa de l’article 14 de la loi pour l’essentiel d’une part, et d’autre part, les trois compagnies d’assurance multirisque habitation : Groupama Gan Vie & Gan Assurances + Abeille Iard & Santé (ex-Aviva) + ACM Iard à payer M. [E] [O] et l’indemniser de ses préjudices de jouissance arrêtés au jour du jugement du 30 août 2022 à hauteur de la somme de 54.600 euros déjà accordée en première instance,

Au titre des frais irrépétibles et des dépens :

confirmer le jugement en ce qu’il a jugé qu’il y avait lieu de condamner in solidum le syndicat des copropriétaires [Adresse 3] du fait de sa responsabilité de plein droit au visa de l’article 14 de la loi pour l’essentiel d’une part, et d’autre part, les trois compagnies d’assurance multirisque habitation : Groupama Gan Vie & Gan Assurances + Abeille Iard & Santé (ex-Aviva) + ACM Iard à payer M. [E] [O] et l’indemniser de ses frais irrépétibles à hauteur de la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile accordée en première instance et à supporter les dépens de référé, et de première instance au fond comprenant les frais d’expertise judiciaire,

A titre subsidiaire :

Au titre des préjudices matériels et des travaux de réparation, juger qu’il y a lieu de :

condamner in solidum le syndicat des copropriétaires [Adresse 3] du fait de sa responsabilité de plein droit au visa de l’article 14 loi 1965 de la loi pour l’essentiel d’une part, et d’autre part, les compagnies d’assurance multirisque habitation : Abeille Iard & Santé (ex-Aviva) (hormis Groupama Gan Vie qui n’était pas l’assureur ni au moment du sinistre ni au moment de l’arrêté de CAT’NAT de 2008) + ACM Iard à payer M. [E] [O] et l’indemniser de ses préjudices matériels au titre des travaux de réparation à hauteur de la somme de 156.720 euros (par rapport à la totalité des préjudices matériels chiffrés par l’expert à une somme totale de 194.720 euros),

condamner seule ACM Iard à payer M. [E] [O] et l’indemniser de ses préjudices matériels au titre des travaux de réparation à hauteur de la somme de 58.898 euros (3.567 + 10.304 + 5.614 + 7.530 + 8.500 + 925 + 3.567 + 18.891) au bénéfice de son assuré M. [E] [O] (par rapport à la totalité des préjudices matériels chiffrés par l’expert à une somme totale de 194.720 euros),

Au titre des préjudices immatériels consécutifs et des préjudices de jouissance :

juger qu’il y a lieu de confirmer et de condamner in solidum le syndicat des copropriétaires [Adresse 3] du fait de sa responsabilité de plein droit au visa de l’article 14 de la loi pour l’essentiel d’une part, et d’autre part, les compagnies d’assurance multirisque habitation : Abeille Iard & Santé (ex-Aviva) + ACM Iard à payer M. [E] [O] et l’indemniser de ses préjudices de jouissance arrêtés au jour du jugement du 30 août 2022 à hauteur de la somme de 54.600 euros,

Au titre des frais irrépétibles et des dépens :

juger qu’il y a lieu de confirmer et de condamner in solidum le syndicat des copropriétaires [Adresse 3] du fait de sa responsabilité de plein droit au visa de l’article 14 de la loi pour l’essentiel d’une part, et d’autre part, les compagnies d’assurance multirisque habitation : Abeille Iard & Santé (ex-Aviva) + ACM Iard à payer M. [E] [O] et l’indemniser de ses frais irrépétibles à hauteur de la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile accordée en première instance et à supporter les dépens de référé et de première instance au fond comprenant les frais d’expertise judiciaire,

En toutes hypothèses :

Au titre du préjudice de jouissance sur la période postérieure au jugement de première instance, et ce jusqu’en mars 2023, date représentant l’exécution provisoire confirmée par le 1er président de la cour d’appel et le paiement consécutif :

condamner in solidum le syndicat des copropriétaires [Adresse 3] du fait de sa responsabilité de plein droit au visa de l’article 14 de la loi pour l’essentiel d’une part, et d’autre part, les trois compagnies d’assurance multirisque habitation : Groupama Gan Vie & Gan Assurances + Abeille Iard & Santé (ex-Aviva) + ACM Iard à payer M. [E] [O] et l’indemniser de ses préjudices de jouissance à hauteur complémentaire de la somme de 2.100 euros (correspondant à la période de 7 mois entre le jugement entrepris du 30 aout 2022 et le jour du paiement intervenu fin mars 2023 au moment de la décision du 1er président de la cour d’appel de céans du 29 mars 2023,

Sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour l’instance en appel :

condamner in solidum le syndicat des copropriétaires [Adresse 3] du fait de sa responsabilité de plein droit au visa de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 d’une part, et d’autre part, les compagnies d’assurance multirisque habitation : Groupama Gan Vie & Gan Assurances + Abeille Iard & Santé (ex-Aviva) + ACM Iard à payer à M. [E] [O] la somme de 5.000 euros au titre de l’instance en appel,

Sur les dépens de l’instance d’appel :

condamner in solidum le syndicat des copropriétaires [Adresse 3] du fait de sa responsabilité de plein droit au visa de l’article 14 de la loi pour l’essentiel et les compagnies d’assurance Groupama Gan Vie & Gan Assurances + Abeille Iard & Santé (ex-Aviva) + ACM Iard à payer à M. [E] [O] les entiers dépens de ladite instance en appel,

Sur les dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 :

juger en toute hypothèse qu’il y a lieu de dispenser d’office M. [E] [O] de toute participation à la dépense des frais de procédure de première instance et d’appel du syndicat des copropriétaires [Adresse 3] dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.

M. [E] [O] soutient, après avoir rappelé la chronologie des opérations de vente du bien et des travaux effectués, que la SARL Art’Immo et M. [D] [A] ont la qualité de promoteurs et sont tenus à une obligation de résultat.

Il précise que les biens vendus sont inchauffables, entièrement lézardés et fissurés, affectés d’infiltrations et sont ainsi impropres à leur destination d’habitation. Il ajoute, selon les indications de l’expert, que des réparations sont nécessaires pour assurer la solidité de l’ouvrage et que les désordres se rapportent aussi bien à des désordres conduisant à une impropriété à destination qu’à des désordres structurels, de sorte qu’ils ont un caractère décennal, la garantie CAT’NAT étant en toute hypothèse mobilisable. Il indique encore que lors de l’achat, les biens vendus n’étaient affectés d’aucun désordre et que les fissures sont apparues après un épisode de sécheresse ayant donné lieu à un arrêté de catastrophe naturelle. Il expose, sur ce point, que la cause déterminante au sens de l’article L. 125-1 du code des assurances s’entend de la cause prépondérante des dommages matériels concernés et qu’il importe peu, en conséquence, que l’intensité anormale de l’agent naturel ne soit pas la cause unique des dommages dès lors qu’elle en est la cause déterminante et que les faiblesses de la fondation, inhérentes au mode de construction originel, n’aient dans le cas présent qu’un rôle plus accessoire dans les dommages existants.

Concernant les responsabilités, il indique que le syndicat des copropriétaires et ses assureurs multirisque habitation successifs, soit la société Aviva Assurances et Groupama Gan Vie et Gan Assurances, sont de plein droit responsables des fissurations et mouvements, s’agissant d’un vice du sol, par application de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965. A ce propos, il soutient que le sol constitue une partie commune indivise à l’ensemble de tous les copropriétaires de tous les lots, de sorte que la question des parties communes spéciales ne se pose pas, et expose que le syndicat des copropriétaires doit être relevé indemne et entièrement garanti in solidum par ses assureurs. Sur ce point, il note encore que contrairement à ce que soutient la société Abeille Iard & Santé, celle-ci était bien l’assureur du syndicat des copropriétaires lors de l’épisode de sécheresse ayant donné lieu à l’arrêté de catastrophe naturelle du 7 octobre 2008, et relève, selon le rapport d’expertise, que les effets de la sécheresse de 2007 sont déterminants pour les fissures apparues sur le lot n°10 (maison) et le lot n°11 (poteaux), et que l’aléa du sol est avéré pour le lot n°13 concernant l’une des fondations. Il ajoute que contrairement à ce qui est soutenu, les dispositions de l’article L. 125-1 du code des assurances n’exigent pas que la date d’apparition des fissures se situe pendant la période visée par l’arrêté et que l’argumentation soulevée à ce titre par la société Abeille Iard & Santé n’est donc pas fondée, ce qui justifie qu’elle soit tenue de relever et garantir le syndicat des copropriétaires.

Aux termes de ses écritures, M. [E] [O] indique encore que la société ACM depuis 2004 est son assureur multirisque habitation, avec le volet obligatoire CAT’NAT, de sorte que les désordres matériels et immatériels qu’il a subis doivent nécessairement être garantis et indemnisés par celle-ci, à hauteur minimale de 58.898 euros. Concernant le montant de ses préjudices matériels, il estime que le tribunal, sur la base du rapport d’expertise, a justement apprécié ceux-ci pour l’ensemble des lots, ce qui justifie les condamnations prononcées à l’encontre des autres assureurs. Enfin, il considère que les dommages immatériels subis sont bien consécutifs à un dommage matériel garanti de sorte que l’ensemble des assureurs du syndicat des copropriétaires, à savoir la société Abeille Iard & Santé et le Gan, et son assureur la société ACM doivent l’indemniser, le préjudice de jouissance devant toutefois être réactualisé.

Dans ses dernières conclusions du 7 mars 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3], pris en la personne de son syndic en exercice, demande à la cour de :

infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Montpellier le 30 août 2022 en ce qu’il a :

condamné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 10] et les compagnies d’assurance Groupama Gan Vie, Abeille Iard & Santé et ACM à payer à M. [E] [O], avec les intérêts au taux légal à compter de ce jour, les sommes de :

*156.720 euros au titre des travaux de réparation,

*54.600 euros au titre du préjudice de jouissance,

*6.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens comprenant les frais d’expertise judiciaire,

rejeté toute autre demande,

débouter M. [E] [O] de sa demande de condamnation in solidum des différents intervenants qui entre en contrariété avec les conclusions du rapport d’expertise judiciaire,

débouter M. [E] [O] de sa demande formulée au titre des préjudices immatériels qui apparaît injustifiée,

En tout état de cause :

condamner M. [D] [A], M. [E] [O], ACM Iard et la SARL Art’immo à relever et garantir le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre et qui sont imputables à ces différents intervenants au vu des conclusions du rapport d’expertise (lots X, Z, 4, Y et 13), en ce compris les sommes sollicitées au titre du préjudice immatériel et de jouissance,

condamner la société Abeille Iard & Santé (anciennement dénommée Aviva Assurances) et Gan Assurance à relever et garantir le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] de l’ensemble des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre en application de la garantie catastrophe naturelle (lots 10, 11 et 13), en ce compris les sommes sollicitées au titre du préjudice immatériel et de jouissance, des frais irrépétibles et des dépens,

condamner M. [E] [O] à relever et garantir le syndicat des copropriétaires de toutes condamnations prononcées à son encontre en ce qu’il est seul à devoir assumer le coût des travaux du lot 10, comprenant les découpages 4, X, Z, Y, 13, 11, eu égard à la répartition des charges prévue dans le règlement de copropriété,

débouter M. [E] [O] ou toutes autres parties de toutes autres demandes plus amples et contraires,

écarter l’application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 tenant l’équité et la situation économique des parties,

condamner M. [E] [O] ou la partie succombante à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 4.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Le syndicat des copropriétaires soutient en substance que le tribunal a statué ultra petita en le condamnant au paiement de sommes que M. [E] [O] ne sollicitait pas à son encontre et que l’expert judiciaire ne lui a jamais imputées. Ainsi, il relève que M. [E] [O] n’a jamais demandé, même à titre subsidiaire, sa condamnation au paiement de la somme de 156.720 EUR au titre de désordres affectant les parties communes. Par ailleurs, il expose que l’expert judiciaire l’a expressément mis hors de cause pour un grand nombre de désordres et rappelle les conclusions de son rapport ainsi que l’imputation des désordres telle que fixée par celui-ci. De plus, il relève qu’en application de l’article 13 du règlement de copropriété, les charges spéciales sont réparties entre les seuls copropriétaires des lots composant chacun des bâtiments, de sorte que le copropriétaire du lot n°10 devra seul prendre en charge le coût des travaux du bâtiment B, lesquels concernent également les travaux à réaliser dans les lots 4 (buanderie), 13 (cuisine), 11 (cour), X, Y et Z.

Le syndicat des copropriétaires fait encore valoir que le préjudice de jouissance revendiqué par M. [E] [O] n’est pas constitué dès lors que ce dernier ne rapporte pas la preuve d’une impossibilité de jouir de son bien acquis depuis janvier 2008. A ce propos, il relève que M. [E] [O] ne justifie d’aucun changement d’adresse ni d’aucuns frais de déménagement et de relogement et observe que le bien est en location sur le site Airbnb depuis de nombreuses années, ajoutant qu’il résulte du rapport d’expertise que les fissures ne justifient pas une impossibilité d’occuper les lieux. En tout état de cause, il estime qu’une telle impossibilité, à la supposer établie, serait en lien avec le manque de chauffage et d’isolation qui relève de la seule responsabilité des copropriétaires successifs, et que seule la demande formulée au titre du préjudice de jouissance durant les travaux pour une somme de 8.400 EUR apparaît justifiée.

Par ailleurs, il expose que c’est à bon droit que le tribunal a condamné la société Abeille Iard & Santé et la société Gan Assurances à le relever et garantir intégralement des condamnations prononcées à son encontre, y compris en ce qui concerne le préjudice immatériel, et considère qu’il doit également être relevé et garanti par les différents intervenants responsables des désordres. Ainsi, il souligne que les effets de la sécheresse de 2007 sont déterminants en ce qui concerne les fissures apparues au niveau des lots n°10 (maison) et 11 (poteaux), selon les conclusions de l’expert, et que la garantie catastrophe naturelle doit être mobilisée dès lors que l’effet CAT’NAT est déterminant, ce qui a été retenu par l’expert. Il indique encore que c’est à tort que l’appelante soutient que sa garantie catastrophe naturelle ne serait pas mobilisable et précise, sur ce point, que la déclaration de sinistre a été faite début 2008 et qu’aucune fissure n’affectait les lieux avant 2007. Il ajoute que les dispositions de l’article L. 125-1 du code des assurances n’exigent pas que la date d’apparition des fissures se situe pendant la période visée par l’arrêté et expose que c’est à tort que la société Abeille Iard & Santé soutient que sa garantie n’était pas mobilisable, motif pris de ce que la police souscrite n’était pas en vigueur pendant la période visée par l’arrêté interministériel, la police en vigueur depuis au moins 2005 n’ayant été résiliée qu’en 2009. A cet égard, il précise que la société Abeille Iard & Santé n’a jamais antérieurement soutenu cette argumentation et a même mandaté un expert, et expose que l’exécution de bonne foi du contrat exigeait que cette dernière invite, lors de la déclaration de sinistre, M. [E] [O] à se tourner vers le précédent assureur, si elle l’estimait nécessaire. Au de l’ensemble de ces éléments, il considère que la garantie de la société Abeille Iard & Santé est donc bien mobilisable.

Dans leurs dernières conclusions du 21 août 2025, les sociétés Groupama Gan Vie et Gan Assurances, prises en la personne de leur représentant légal en exercice, demandent à la cour de :

recevoir la société Gan Assurances en son intervention volontaire, la déclarer recevable et y faire droit,

prononcer la mise hors de cause de la société Groupama Gan Vie,

infirmer la décision querellée en toutes ses dispositions,

juger que la société Gan Assurances SA en sa qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 10] depuis le 11 septembre 2009 ne saurait être recherchée, ni condamnée au titre de sa garantie pour les conséquences d’un arrêt CAT’NAT en date du 7 octobre 2008 antérieur à l’effet de sa garantie,

juger que la société Gan Assurances SA en sa qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 10] depuis le 11 septembre 2009 ne saurait être recherchée, ni condamnée au titre de sa garantie pour un sinistre, quel qu’il soit, antérieur à l’effet de sa garantie,

juger que les désordres affectant le chauffage où l’isolation de la maison ne sauraient mobiliser d’une quelconque façon la police souscrite auprès de la société Gan Assurances, assureur de la copropriété dont la responsabilité n’est pas en cause au terme du rapport d’expertise déposé,

juger que la réclamation de dommages et intérêts au titre d’un préjudice de jouissance, dans la mesure où cela ne peut être imputable à la copropriété, ne saurait mobiliser la garantie de son assureur quel qu’il soit,

rejeter toutes demandes, fins et conclusions contraires comme injustes et, en toutes hypothèses, mal fondées,

condamner in solidum la SARL Art’immo, M. [E] [O], M. [D] [A] au paiement de la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Les intimées font valoir que Groupama Gan Vie SA n’a jamais été l’assureur du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 10], ce qui justifie sa mise hors de cause.

Elles exposent que celui-ci a été assuré auprès de la société Aviva Assurances aujourd’hui dénommée Abeille Iard & Santé du 19 décembre 2007 au 10 septembre 2009, et que depuis cette date, c’est la société Gan Assurances SA qui l’assure. Rappelant les termes du rapport d’expertise, elles notent que les travaux de reprise des fissures imputables au phénomène de sécheresse visé dans l’arrêté de catastrophe naturelle du 7 octobre 2008 concernent uniquement les lots n°10 et 11 et s’élèvent à la somme de 75.033 euros TTC. Elles ajoutent qu’en cas d’assurances successives garantissant le risque de catastrophe naturelle, la garantie est due par l’assureur dont le contrat est en cours durant la période visée par l’arrêté constatant l’état de catastrophe naturelle, de sorte que la garantie du Gan, qui n’a pris effet qu’à compter du 11 septembre 2009, n’est pas mobilisable, la période visée par l’arrêté du 7 octobre 2008 couvrant la période du 1er au 31 mars 2007, ce qui justifie l’infirmation du jugement.

Par ailleurs, elles considèrent, au vu du rapport d’expertise et de l’imputation fixée par l’expert, que les désordres affectant le chauffage ou l’isolation de la maison ne sauraient mobiliser d’une quelconque façon la police souscrite auprès du Gan, la responsabilité de la copropriété n’ayant du reste pas été envisagée par l’expert.

En outre, elles relèvent, selon les indications de l’expert, que les préjudices de jouissance sont liés au manque de chauffage et d’isolation et n’ont pas pour cause les fissures du bâtiment, de sorte qu’il n’y a pas lieu à l’octroi de dommages-intérêts à ce titre.

Poursuivant leurs explications, elles font encore valoir que les désordres affectant les lieux étaient préexistants à la souscription de la police d’assurance par la copropriété auprès du Gan et que les sinistres pour lesquels la garantie est sollicitée n’avaient donc aucun caractère aléatoire puisque déjà existants.

Enfin, elles exposent que toute garantie ne peut être mobilisée qu’au titre des parties communes générales, les parties communes spéciales étant réservées à la seule utilisation de M. [E] [O], de sorte que sauf à opérer une telle distinction qu’il appartient à l’intéressé d’établir, aucune garantie ne peut être réclamée à l’assurance de la copropriété.

Dans ses dernières conclusions du 26 août 2025, la société ACM, prise en la personne de son représentant légal en exercice, demande à la cour de :

A titre principal :

réformer le jugement du 30 août 2022 en ce qu’il a condamné ACM (avec le syndicat des copropriétaires et les sociétés Groupama Gan Vie et Abeille Iard & Santé) à payer à M. [E] [O] avec les intérêts au taux légal à compter de ce jour, les sommes de :

156.720 euros au titre des travaux de réparation,

54.600 euros au titre du préjudice de jouissance,

6.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

débouter M. [E] [O] de l’intégralité de ses demandes à l’encontre de ACM, comme étant injustes et infondées,

condamner M. [E] [O] à régler à ACM une somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de l’instance avec droit de recouvrement direct au profit de la SCP Lafont & Associés,

Subsidiairement, pour le cas où la cour ferait droit en tout ou partie aux demandes de M. [E] [O] contre ACM :

confirmer le jugement en ce qu’il a dit que dans les rapports entre codébiteurs in solidum, garantie indemne sera due à la compagnie ACM et au syndicat des copropriétaires par les compagnies Groupama, Gan Assurances SA, en l’état de son intervention volontaire aux lieu et place de Gan Assurances Vie et Abeille Iard & Santé qui se devront garantie respective à concurrence de 50 %.

Rappelant qu’elle est l’assureur habitation de M. [E] [O] depuis le 19 décembre 2007 et que l’appartement était préalablement assuré par ses soins depuis le 4 octobre 2004 suivant une police souscrite par M. [M] [K], la compagnie ACM considère que c’est à tort que le tribunal l’a condamnée au paiement de diverses sommes.

Ainsi, elle fait valoir que M. [E] [O] ne précise pas dans ses écritures quelle est la garantie contractuelle dont il se prévaut. En outre, elle précise que sa garantie n’est que subsidiaire et n’a vocation à s’appliquer que si les garanties principales liées à l’immeuble sont absentes ou insuffisantes, ce qui n’est pas démontré. Elle indique encore que les dommages dont il est demandé la réparation ne correspondent pas à la définition contractuelle de « dommage matériel », s’agissant de travaux d’amélioration et de mise aux normes. Elle ajoute qu’ils ne répondent pas davantage à la définition de la garantie Tous Risques Immobiliers pour n’être ni soudains, ni fortuits, et note sur ce point que les dernières demandes de M. [E] [O] sont fondées sur la responsabilité décennale. Elle indique encore que contrairement à ce qu’a indiqué le tribunal, la clause d’exclusion de garantie en cas d’autre responsabilité des constructeurs est bien applicable et que les exclusions invoquées sont bien formelles et limitées.

La société ACM soutient par ailleurs, au visa de l’article L. 121-7 du code des assurances, qu’aucune somme ne peut être mise à sa charge au titre du chauffage et de l’isolation, s’agissant de vices propres à l’habitation engendrés par l’assuré lui-même ou par des tiers mis en cause par ailleurs et ne résultant nullement de l’une des clauses de garantie prévues par le contrat. De plus, elle expose que les désordres liés à la sécheresse sont, par convention entre assurances, à prendre en charge par l’assureur de la copropriété d’une part, et que les désordres de nature décennale n’entrent absolument pas dans le cadre de la garantie Tous Risques Immobilier. Enfin, elle considère que la demande d’indemnisation formée au titre du préjudice immatériel n’est pas fondée dès lors d’une part, que M. [E] [O] n’indique pas quelle serait la garantie concernée, et d’autre part, qu’en l’absence de dommages matériels garantis, il ne peut y avoir de dommages immatériels consécutifs.

Dans ses dernières conclusions du 20 mars 2023, M. [D] [A] et la SARL Art’Immo demandent à la cour de :

confirmer soit par adoption, soit par substitution de motifs le jugement entrepris,

dire et juger qu’en tout état de cause, l’action est irrecevable comme prescrite,

dire et juger qu’en ce qui concerne M. [D] [A], la clause élusive de garantie doit jouer,

confirmer le jugement dont appel,

En cas de réformation :

réformer alors le jugement dont appel en ce qu’il a laissé à charge des défendeurs une quote-part du préjudice de jouissance prétendument subi par M. [E] [O] alors que ce dernier habite [Adresse 3], lieu auquel d’ailleurs il se dit domicilié tant dans l’assignation au fond que dans ses conclusions déposées en mars 2021,

condamner les trois assureurs Gan, ACM et Aviva à relever et garantir les concluants de toutes condamnations qui pourraient intervenir contre eux,

condamner tout succombant aux dépens, outre 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [D] [A] et la SARL Art’Immo font valoir pour l’essentiel que c’est à bon droit que le premier juge a estimé que le premier nommé ne pouvait connaître l’existence des défauts de construction ayant entraîné l’apparition de fissures en 2007. Ils ajoutent qu’aucune clause élusive de responsabilité des vices cachés n’a été introduite dans l’acte de vente, le bien ayant été vendu en l’état.

Ils indiquent encore que la SARL Art’Immo ne peut être condamnée en sa qualité de locateur d’ouvrage faute de connaître la date précise de réalisation des travaux de réfection de l’immeuble et soulignent qu’en tout état de cause, les travaux dont la réalisation lui est imputée ayant été effectués entre 1999 et 2000, toute action sur le fondement de l’article 1792 du code civil est prescrite au visa de l’article 1792-4-1 du code civil, l’interruption de la prescription n’étant intervenue qu’en juin 2010.

Par ailleurs, ils soutiennent que l’action est irrecevable pour cause de prescription au visa de l’article 1648 du code civil, l’assignation délivrée étant tardive dès lors qu’elle remonte au 9 mars 2016, que ce soit pour lui ou pour la SARL Art’immo.

Ils relèvent également, s’agissant du chauffage, qu’il n’est pas démontré que M. [D] [A] aurait installé un chauffage de puissance insuffisante, ce qui exclut toute indemnité au titre d’un trouble de jouissance.

Enfin, ils soutiennent que l’assureur de M. [E] [O] et celui de la copropriété doivent le relever et garantir, s’agissant d’un effet CAT’NAT. Ils précisent sur ce point que la police de la société Abeille Iard & Santé était en vigueur lorsque l’arrêté de catastrophe naturelle du 7 octobre 2008 a été pris, et considèrent que les trois assureurs au procès doivent rendre compte du sinistre soit en leur qualité d’assureurs CAT’NAT successifs, soit en qualité d’assureurs de la copropriété, laquelle est tenue en application de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 27 août 2025.

Pour un rappel exhaustif des moyens des parties, il convient, par application de l’article 455 du code de procédure civile, de se référer à leurs dernières écritures notifiées par RPVA.

MOTIFS

A titre liminaire, il sera rappelé que les demandes des parties tendant à juger, dire ou constater, en ce qu’elles ne constituent que le rappel de moyens, ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4 et 5 du code de procédure civile, de sorte qu’il n’y a pas lieu, pour la cour, de statuer sur de telles demandes.

SUR LES DESORDRES

Dans son rapport, l’expert expose que les désordres dénoncés portent sur deux grands types de pathologies, à savoir des fissures et mouvements assimilés de toute nature et des problèmes liés au chauffage.

Il constate des fissures et autres mouvements assimilés au niveau de l’arcade cuisine et mur de la baie, de l’accès à la buanderie, dans la buanderie, sur le même mur côté salle de bain avec notion d’atteinte à la solidité, dans le séjour/salle de bain, au niveau du pan de mur séjour sur la cour, de la terrasse du jardin, de la liaison terrasse-escalier, de la façade de la cuisine actuelle, du mur de la cuisine façon poteau contre le mur mitoyen, du poteau de l’angle de la cuisine dans le jardin, de l’escalier côté caniveau en béton, du caniveau béton/mur du séjour, des marches de la cuisine actuelle, du mur de véranda/buanderie, de la dalle béton situé devant la buanderie, du mur de l’ex-cuisine sur jardinière/buanderie, du mur du fond du salon et de la trémie de la mezzanine. Il évoque la notion d’atteinte à la solidité pour les désordres affectant l’accès à la buanderie, la buanderie, le mur de la salle de bain et celui de structure du lot n°13.

Il précise que ces désordres sont liés à deux phénomènes, d’une part la discontinuité de matériaux et l’ancienneté de la construction, et d’autre part, un mouvement des soubassements entraîné par le sol. Il ajoute que la première cause n’est pas déterminante car si tel était le cas, M. [E] [O] et M. [K] auraient vu les fissures et autres désordres de ce type, lors de leur acquisition en 2004, et expose que le second phénomène est causal et, selon les volumes, se rattache à des défauts de construction d’origine ou de construction plus récente ou à une intensité anormale des variations hydriques entraînant des mouvements du sol.

Concernant cette seconde cause, il indique que suivant un arrêté du 7 octobre 2008, un état de catastrophe naturelle a été reconnu pour la période du 1er janvier au 31 mars 2007 sur la commune de [Localité 10]. Il précise que les fissures étaient apparentes dès 2008, au vu des trois rapports d’expertise établis en 2008 et 2009, et que M. [E] [O] a clairement indiqué lors de l’expertise que les fissures étaient apparues au début de l’année 2008, son conseil faisant toutefois valoir qu’il y avait là une erreur matérielle de date, et note, selon l’analyse effectuée par le CEBTP à sa demande, que l’aléa du sol lié à la sécheresse est caractérisé et déterminant en ce qui concerne le lot n°10 (habitation principale sur deux niveaux/ bâtiment B hors lots X et Z) et le lot n°11 véranda (poteaux 1 à 4 / Bâtiment A hors meneaux 1 et 2 lot 4 et meneau 3 lot 13), devant être en revanche exclu pour les lots X (hall boudoir), 4 (actuelle buanderie), Z (actuelle salle de bain) et 13 (actuelle cuisine).

L’expert relate également l’existence de problèmes de chauffage et d’isolation. Il indique que l’installation de chauffage central mise en place par M. [D] [A] en 2001 était une installation complète qui, selon son sapiteur, était sous-dimensionnée au regard de l’absence de ou de la faiblesse de l’isolation thermique des lieux. Il ajoute que des modifications apportées en 2005 par les consorts [O]/[K] ont diminué le confort qui était sans doute limité en hiver et qu’il existe là une cause d’impropriété à destination en période hivernale, mais que les mouvements du sol n’ont pas de relation avec cette pathologie.

L’expert décrit les travaux propres à remédier aux désordres et fixe leur coût à la somme de 136.000 euros HT, somme à laquelle il convient d’ajouter les honoraires d’architectes et des spécialistes (géotechnique, BET) ainsi que divers frais (assurance DO et constats d’huissier avant et après travaux), soit pour l’ensemble des travaux et prestations associées la somme de 179.660 euros TTC, et procède à l’imputabilité des désordres et du coût des travaux, selon les lots de copropriété.

Les constatations de l’expert ne sont pas critiquées, s’agissant de la description des désordres et de leurs causes techniques, de sorte qu’il y a lieu de les retenir concernant ces points.

SUR LA RESPONSABILITE DU SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES

Pour faire droit à la demande d’indemnisation de M. [E] [O], le tribunal retient la responsabilité du syndicat des copropriétaires au visa de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965.

Relevant appel incident, le syndicat des copropriétaires conclut à l’infirmation de ce chef du jugement déféré.

A titre liminaire, il sera observé que si le syndicat des copropriétaires soutient que le tribunal a statué ultra petita, il n’en tire cependant pas de conséquence dès lors que dans le dispositif de ses écritures, il ne sollicite pas l’annulation, même partielle, du jugement. Par ailleurs, il sera noté qu’aux termes de ses dernières écritures devant le premier juge, M. [E] [O] avait sollicité la condamnation in solidum de M. [D] [A], de la SARL Art’Immo, du syndicat des copropriétaires, des assureurs Groupama Gan, Abeille Iard & Santé et des ACM, ainsi que la condamnation du syndicat des copropriétaires et des trois assureurs cités, au paiement, au titre des travaux de reprise, de diverses sommes pour des montants respectifs de 78.998 EUR et 59.181 EUR, lesdites sommes correspondant à des montants HT selon les indications du rapport d’expertise, de sorte que les observations du syndicat des copropriétaires ne sont en tout état de cause nullement fondées.

L’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019, dispose que le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. Il en résulte qu’il est responsable de plein droit des vices de construction ou du défaut d’entretien de l’immeuble et qu’il ne peut s’exonérer de sa responsabilité qu’en rapportant la preuve d’une force majeure ou d’une faute de la victime ou d’un tiers (Civ 3°10/04/2025 n°23-18.503). Il appartient donc à la victime, mais il lui suffit, de démontrer que le dommage est imputable à un défaut de conception ou d’entretien d’une partie commune, et il importe peu dans ces conditions que le syndicat des copropriétaires établisse qu’il n’a commis aucune faute, qu’il n’avait pas connaissance du mauvais état des parties communes ou du vice de construction ou qu’il a été particulièrement diligent lorsqu’il a été informé de ces désordres.

Selon l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965, sont notamment réputées parties communes, dans le silence ou la contradiction des titres, le sol, les cours, les parcs et jardins et les voies d’accès.

Aussi, le sol de la copropriété constitue indéniablement une partie commune qui, ainsi que le fait valoir M. [E] [O], est indivisible à l’ensemble des copropriétaires, ainsi que cela ressort de l’article 2 du règlement de copropriété.

Au visa de l’article 14 précité, la responsabilité du syndicat des copropriétaires ne saurait être engagée concernant le vice affectant le sol dès lors qu’il ne peut lui être reproché à ce titre aucun vice de construction ou défaut d’entretien.

En revanche, il importe de noter, selon le rapport d’expertise de M. [U] dont le syndicat se prévaut aux termes de ses écritures, que l’expert, dans son analyse, relève que les désordres survenus sont liés pour le lot n°10 (habitation principale sur deux niveaux), outre à un aléa du sol, à une fragilité structurelle liée au mode constructif, pour le lot X (actuel hall boudoir) à un mode de construction inadapté tenant à l’existence de fondations trop superficielles, pour le lot n°4 (actuelle buanderie) et le lot Z à des conditions de réalisation ou de réhabilitation de l’ouvrage inappropriées, pour le lot n°13 (actuelle cuisine) à des fondations partiellement mal dimensionnées et trop superficielles. Il s’ensuit que l’immeuble dont s’agit est affecté, en ce qui concerne les lots précités, de vices de construction qui sont pour partie ou totalement à l’origine des dommages subis par M. [E] [O], observation étant faite que c’est à tort, dès lors, que l’expert a exclu, concernant lesdits lots, toute responsabilité du syndicat, la question relative aux charges spéciales étant par ailleurs sans incidence sur le principe même de la responsabilité encourue par le syndicat.

En revanche, l’expert exclut, concernant le lot n°11 (véranda), tout vice de construction dès lors qu’il ne relève pas de sous-dimensionnement des semelles des poteaux ni de tassement de consolidation, mais un différentiel lié à la sensibilité naturelle des sols en lien avec le phénomène catastrophe naturelle, s’il devait être retenu. Aussi, le syndicat ne supporte à ce titre aucune responsabilité sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965.

La responsabilité du syndicat des copropriétaires sera donc retenue au visa de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 en ce qui concerne les fissures et mouvements associés, excepté les désordres affectant le lot n°11.

Le coût des travaux de reprise à la charge du syndicat des copropriétaires s’élève, au vu du rapport d’expertise, à la somme de 122.327 EUR TTC.

En revanche, le syndicat des copropriétaires ne supporte aucune responsabilité s’agissant des désordres affectant le chauffage et l’isolation qui ne lui sont pas imputables dans la mesure où ils résultent de travaux auxquels il est totalement étranger et ne trouvent pas leur origine dans les parties communes.

Dans son rapport, l’expert expose que le préjudice de jouissance subi par M. [E] [O] est en lien avec les infiltrations et le manque de chauffage et d’isolation qui constituent autant de causes d’impropriété à destination, et indique que les fissures quant à elle n’emportent pas d’impossibilité d’occuper les lieux.

Toutefois, il importe de relever, s’agissant du chauffage et de l’isolation, que l’appartement est proposé à la location par M. [E] [O] sur le site Airbnb tout au long de l’année, même pendant la période hivernale, sans que ses occupants n’aient à eu se plaindre d’un quelconque inconfort, ainsi que cela ressort des commentaires très élogieux des très nombreuses personnes l’ayant loué au cours des années 2014 à 2019.

Aussi, M. [E] [O] ne peut prétendre à l’indemnisation d’un préjudice de jouissance, l’existence de fissures n’empêchant nullement par ailleurs l’occupation des locaux, et seul peut donc être retenue l’existence d’un préjudice de jouissance pendant la durée des travaux que l’expert fixe à 7 mois et qu’il y a lieu de chiffrer, selon sa proposition basée sur une valeur locative de 1.200 EUR, à la somme de 8.400 EUR.

En considération de l’ensemble de ces éléments, le syndicat des copropriétaires sera condamné à payer à M. [E] [O] la somme de 122.327 EUR TTC au titre du préjudice matériel et celle de 8.400 EUR au titre du préjudice immatériel.

Le jugement déféré sera donc infirmé de ce chef.

SUR LA GARANTIE DE LA SA ABEILLE IARD & SANTE

L’article L. 125-1 du code des assurances dispose : « Les contrats d’assurance, souscrits par toute personne physique ou morale autre que l’Etat et garantissant les dommages d’incendie ou tous autres dommages à des biens situés en France, ainsi que les dommages aux corps de véhicules terrestres à moteur, ouvrent droit à la garantie de l’assuré contre les effets des catastrophes naturelles dont ceux des affaissements de terrain dus à des cavités souterraines et à des marnières sur les biens faisant l’objet de tels contrats.

('.)

Sont considérés comme les effets des catastrophes naturelles, au sens du présent chapitre, les dommages matériels directs non assurables ayant eu pour cause déterminante l’intensité anormale d’un agent naturel, lorsque les mesures habituelles à prendre pour prévenir ces dommages n’ont pu empêcher leur survenance ou n’ont pu être prises.

('.)

L’état de catastrophe naturelle est constaté par arrêté interministériel qui détermine les zones et les périodes où s’est située la catastrophe ainsi que la nature des dommages résultant de celle-ci couverts par la garantie visée au premier alinéa du présent article.

(') »

Il est de principe, en application de ces dispositions, que le bénéficiaire de l’indemnité est la personne ayant la qualité d’assuré, mais également les créanciers hypothécaires et privilégiés de l’assuré dans les assurances de biens et la victime dans les assurances de responsabilité. En l’occurrence, la qualité de M. [E] [O], victime, à solliciter le paiement d’une indemnité au titre de l’assurance catastrophe naturelle souscrite par le syndicat des copropriétaires auprès de la société Abeille Iard & Santé, anciennement Aviva Assurances, ne fait pas l’objet d’une discussion.

Il est constant, en application des dispositions précitées, que c’est l’assureur garantissant les risques de catastrophe naturelle au moment du sinistre qui doit sa garantie, le sinistre n’étant pas constitué par la publication de l’arrêté de catastrophe naturelle mais par la date de la survenance du risque naturel pendant la période visée par celui-ci (Civ 1° 27/05/2003 n°00-11.549 et Civ 2° 04/11/2010 n°09-71.677), et qu’il importe peu que les dommages soient apparus après la période visée dans l’arrêté puisque seule est requise la démonstration que les dommages matériels directs non assurables ont pour cause déterminante l’intensité anormale d’un agent naturel, lorsque les mesures habituelles à prendre pour prévenir ces dommages n’ont pu empêcher leur survenance ou n’ont pu être prises.

Dans le cas présent, la police d’assurance souscrite par le syndicat des copropriétaires auprès de la société Aviva Assurances a pris effet le 19 septembre 1999 et a été résiliée le 10 décembre 2009, ainsi que l’appelante le reconnaît expressément dans ses écritures.

Il s’ensuit que la société Aviva Assurances couvrait entre le 1er janvier et le 31 mars 2007, période visée par l’arrêté de catastrophe naturelle du 7 octobre 2008, le risque catastrophe naturelle, et il importe peu, pour la mise en jeu de la garantie, que les dommages tenant à l’existence de fissures ne soient apparus qu’au début de l’année 2008, selon les déclarations de M. [E] [O] recueillies par l’expert judiciaire et les informations fournies à l’occasion de l’expertise amiable du cabinet Gab Robins, observation étant encore faite que ce n’est que par deux courriers des 28 janvier et 3 février 2008 que M. [E] [O] a pris contact avec son assureur, la compagnie ACM, pour signaler l’apparition de fissures.

Seule en conséquence reste la question de savoir, s’agissant de la garantie de la société Aviva Assurances, si les fissures dont s’agit sont en lien avec l’épisode de sécheresse survenu entre le 1er janvier et le 31 mars 2007, et si celui-ci a constitué une cause déterminante dans l’apparition des désordres, précision étant faite qu’il n’est pas soutenu par la société Abeille Iard & Santé que des mesures habituelles auraient pu être prises pour prévenir leur survenance.

Dans son rapport, l’expert indique, après avoir procédé à une analyse détaillée des désordres par volume, que l’aléa du sol lié à la sécheresse est déterminant en ce qui concerne le lot n°10 (maison constituant le bâtiment B) et les poteaux 1 à 4 du lot n°11 (véranda) rattachés au bâtiment A hors meneaux 1 & 2 lot 4 et meneau 3 lot 13. Ce faisant, il admet nécessairement l’existence d’un lien d’imputabilité, nonobstant la discordance de dates entre l’épisode de sécheresse et l’apparition des désordres qui est sans incidence sur la mise en 'uvre de la garantie catastrophe naturelle. En revanche, il exclut tout lien de causalité entre cet épisode de sécheresse et les désordres tenant à l’existence de fissures ou mouvements associés constatés sur les lots n°4, X, Z et 13.

Ces conclusions de l’expert ne sont remises en cause par aucun avis technique contraire et en ce qu’elles procèdent d’un examen approfondi des désordres et de leurs causes, il y a lieu de les retenir.

Dès lors, la garantie catastrophe naturelle est due par la société Abeille Iard & Santé au titre des lots n°10 et 11, dans les limites fixées par l’expert.

En revanche, aucune garantie n’est due par la société Abeille Iard & Santé au titre des désordres affectant les autres lots cités par l’expert pour lesquels l’aléa de sécheresse objet de l’arrêté du 7 octobre 2008 est sans incidence, selon les conclusions de l’expert.

Pas davantage, la garantie de la société Abeille Iard & Santé n’est due au titre du risque catastrophe naturelle pour les désordres tenant au chauffage et à l’isolation des locaux propriété de M. [E] [O] dès lors qu’il ressort du rapport d’expertise qui n’est contredit par aucun avis technique contraire que les mouvements du sol liés à l’épisode de sécheresse ayant donné lieu à l’arrêté précité sont sans rapport avec les problèmes de chauffage et d’isolation constatés par l’expert.

Par ailleurs, M. [E] [O], à qui incombe la charge de la preuve, ne démontre pas qu’il pourrait bénéficier, concernant les fissures et mouvements non concernés par l’épisode de sécheresse objet du litige et les problèmes de chauffage et d’isolation, de la garantie de la société Abeille Iard & Santé au titre de l’un des autres risques définis dans les conditions générales de la police d’assurance souscrite et notamment de la garantie responsabilité civile.

Il s’ensuit que toute prise en charge par celle-ci des dommages autres que ceux pour lesquels la garantie catastrophe naturelle a vocation à s’appliquer est exclue.

Il résulte de l’article L. 125-1 précité que l’assurance catastrophe naturelle ne couvre que les dommages matériels directs non assurables ayant eu pour cause déterminante l’intensité anormale d’un agent naturel. C’est du reste ce que rappellent les conditions générales de la police qui précisent que la société Aviva Assurances garantit « (') les dommages matériels directs atteignant les biens assurés et ayant eu pour cause déterminante l’intensité anormale d’un agent naturel. »

Aussi, aucune indemnisation des dommages immatériels ne peut être retenue et la société Abeille Iard & Santé ne doit répondre que des dommages matériels dont la réparation a été chiffrée, concernant les lots n°10 (maison) et n°11 (véranda pour les seuls poteaux cités par l’expert) respectivement aux sommes de 59.181 euros TTC et 15.852 euros TTC, soit à la somme totale de 73.513 euros TTC, déduction faite de la franchise de 1.520 euros prévue par les conditions générales et opposable au bénéficiaire de l’indemnité.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, la société Abeille Iard & Santé sera condamnée à payer à M. [E] [O] la somme de 73.513 euros TTC, ladite condamnation étant in solidum avec celle prononcée à l’encontre du syndicat des copropriétaires.

Le jugement déféré sera donc infirmé de ce chef.

SUR LA GARANTIE DE LA SOCIETE GAN ASSURANCES

M. [E] [O], à qui incombe la charge de la preuve, ne démontre pas que la société Groupama Gan Vie a été l’assureur multirisque habitation du syndicat des copropriétaires.

Aussi, il y a lieu de la mettre hors de cause et d’infirmer de ce chef le jugement déféré.

Il est constant, en application de l’article L. 125-1 du code des assurances, qu’en cas d’assurances successives garantissant le risque catastrophe naturelle, la garantie est due par l’assureur dont le contrat est en cours durant la période visée par l’arrêté ministériel constatant l’état de catastrophe naturelle.

Des éléments qui précèdent, il ressort que la société Aviva Assurances était l’assureur catastrophe naturelle pendant la période de sécheresse ayant donné lieu à l’arrêté de catastrophe naturelle du 7 octobre 2008, rappel à cet égard étant fait que ce n’est qu’en date du 11 septembre 2009 que le contrat souscrit auprès d’elle par le syndicat des copropriétaires a pris effet.

Il s’ensuit que la garantie de la société Gan Assurances, assureur du syndicat des copropriétaires, n’est pas due au titre des dommages ayant pour origine l’épisode de sécheresse du 1er janvier au 31 mars 2007, soit en ce qui concerne les dommages affectant les lots n°10 et n°11.

Pas davantage, la garantie de la société Gan Assurances ne peut être recherchée au titre des désordres affectant le chauffage et l’isolation dans la mesure où le syndicat ne supporte, pour les motifs précités, aucune responsabilité à ce titre.

Enfin, il sera relevé que les désordres qui ne sont pas en lien avec l’épisode de catastrophe naturelle mais qui résultent des défauts de construction dont le syndicat des copropriétaires doit répondre sont apparus en 2008, soit avant le contrat multirisque habitation souscrit à effet au 11 septembre 2009, de sorte que c’est à bon droit que la société Gan Assurances soutient que ceux-ci étaient préexistants, ce qui exclut tout caractère aléatoire et ne permet pas dès lors et en tout état de cause la mobilisation de sa garantie.

Au vu de ces éléments, les demandes formées à l’encontre de la société Gan Assurances Vie et/ou de la société Gan Assurances seront rejetées et le jugement sera donc infirmé de ce chef.

SUR LA GARANTIE DES ACM

Les ACM sont l’assureur multirisque habitation de M. [E] [O], copropriétaire occupant d’un appartement, suivant un contrat à effet au 19 décembre 2007.

Selon les conditions générales du contrat, les garanties ne sont pas accordées « pour les dommages et leurs conséquences pouvant atteindre les biens immobiliers ou être causés par ces derniers et relevant normalement de la garantie de l’immeuble à souscrire par le gestionnaire de celui-ci ou le syndic de copropriété ». Celles-ci précisent : « Toutefois, si après survenance d’un sinistre éventuel, il devait être constaté une absence ou une insuffisance de garantie émanant de la part du gestionnaire de l’immeuble, du syndic ou de l’assureur du bâtiment, la garantie de votre contrat pourrait intervenir pour prendre en charge les dommages constatés. »

En l’occurrence, la société Abeille Iard & Santé doit sa garantie au titre du risque catastrophe naturelle pour les désordres affectant les lots n°10 et 11, de sorte que les ACM ne peuvent être tenues à la prise en charge des dommages matériels tels que chiffrés par l’expert à propos de ces lots.

Reste en conséquence la question des dommages matériels trouvant leur origine, non dans l’épisode de sécheresse ayant donné lieu à l’arrêté du 8 octobre 2008, mais dans les défauts constructifs imputables au syndicat des copropriétaires sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 pour lesquels les garanties de la société Abeille Iard & Santé et de la société Gan Assurances ne sont pas dues, ainsi qu’il en a été fait ci-dessus état, et des dommages immatériels non couverts par ces dernières.

Les conditions générales du contrat des ACM produites aux débats et afférentes au contrat souscrit par M. [E] [O], en leur page 3, définissent les dommages matériels comme « la destruction, la détérioration d’un bien et/ou l’atteinte à l’intégrité physique des animaux ». Par ailleurs, les dommages immatériels sont définis comme « Tous dommages autres que corporels ou matériels, consistant en frais et pertes pécuniaires de toute nature, et qui sont la conséquence directe des dommages corporels ou matériels garantis. »

Dans le cas présent, les désordres décrits par l’expert consistant dans l’existence de fissures et mouvements associés tenant à des vices de construction imputables au syndicat des copropriétaires par application de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, dont M. [E] [O] sollicite la réparation, procèdent bien d’une détérioration soudaine dans la mesure où ces fissures et mouvements assimilés sont apparus au début de l’année 2008. Les travaux de remise en état, qui ont pour seul objet de réparer les dommages subis, ne sauraient en conséquence s’analyser en des améliorations, contrairement à ce que soutiennent les ACM.

Toutefois, il sera noté que les désordres tenant à l’existence de fissures et mouvements associés présentent, pour ceux qui mettent en cause la solidité de l’immeuble selon les indications de l’expert ci-dessus rappelées, un caractère décennal, ainsi que le fait du reste valoir M. [E] [O]. Or, de tels désordres sont exclus par la garantie « tous risques immobiliers » selon les conditions générales, précision étant faite que la clause d’exclusion est formelle et limitée en ce que d’une part, elle ne souffre pas de discussion, et d’autre part, n’a pas pour effet de vider la garantie de toute sa substance.

Il s’ensuit que la garantie des ACM n’est pas due, outre pour les lots n°10 et 11 (dans la limite fixée par l’expert) dont les travaux de réparation incombent à la société Abeille Iard & Santé, pour les lots n°4, Y (associé au lot n°4 et constitué par le passage entre la cuisine et la véranda), 13, Z et X (associé au lot Z compte tenu de l’imbrication des deux lots selon l’expert), et que les ACM ne sont pas tenus dès lors à une quelconque prise en charge au titre des dommages matériels.

Par ailleurs, les désordres affectant le chauffage et l’isolation ne répondent pas à la définition contractuelle des dommages matériels, ce qui exclut pareillement toute garantie à ce titre.

Enfin, aucune indemnisation ne peut intervenir au titre des dommages immatériels consécutifs dans la mesure où les ACM ne sont pas tenues de prendre en charge les dommages matériels.

Le jugement sera donc infirmé de ce chef.

SUR LES DEMANDES EN RELEVE ET GARANTIE DU SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES

1 / Sur la demande de relevé et garantie dirigée à l’encontre de M. [D] [A] et de la SARL Art’Immo

Le syndicat des copropriétaires n’étant lié à M. [D] [A] et la SARL Art’Immo par aucun contrat, il ne peut rechercher, concernant les fissures et mouvements associés, leur responsabilité que sur le fondement de l’article 1382 ancien du code civil devenu l’article 1240, ce qui implique la preuve d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité.

L’expert n’a pu identifier l’auteur des travaux réalisés sur le lot Z, en l’absence de toute précision sur la date de leur exécution, de sorte que la responsabilité de M. [D] [A] et de la SARL Art’Immo ne peuvent être retenues.

En revanche, il impute à M. [D] [A] la responsabilité des désordres affectant les lots Z et n°4, relevant ainsi qu’il en a déjà été fait état, concernant ces deux lots, que c’est le mode constructif qui est en cause, l’expert soulignant sur ce point des conditions de réalisation ou de réhabilitation inappropriées. Il en résulte qu’une faute en relation de cause à effet avec les dommages subis peut être reprochée à M. [D] [A].

Au visa de l’article 1382 ancien du code civil, M. [D] [A] sera donc condamné à relever et garantir le syndicat des copropriétaires à hauteur des sommes de 18.225 euros (lot Z) et 1.540 euros (lot n°4).

Aucune responsabilité n’est en revanche établie à l’encontre de la SARL Art’Immo, selon les conclusions du rapport d’expertise, de sorte que la demande en relevé et garantie ne saurait prospérer à son encontre.

2 / Sur la demande en relevé et garantie dirigée à l’encontre de M. [E] [O]

La responsabilité de M. [E] [O] sur le fondement de l’article 1382 ancien précité peut être retenue en ce qui concerne le lot n°13 dans la mesure où l’expert précise que ce dernier a modifié cette partie sans mettre en 'uvre les prescriptions minimales que son ampleur nécessitait, ce qui caractérise une faute, aucune faute n’étant en revanche démontrée, au vu du rapport d’expertise, s’agissant du lot Y.

M. [E] [O] sera donc condamné à ce titre à relever et garantir le syndicat des copropriétaires à concurrence de la somme de 18.891 euros.

Aux termes de ses écritures, le syndicat des copropriétaires demande encore que M. [E] [O] soit condamné à le relever et garantir de toutes les condamnations prononcées à son encontre en ce qu’il est seul à devoir assumer le coût des travaux du lot n°10 comprenant les découpages 4, X, Z, Y, 13 et 11, compte tenu de la répartition des charges prévue dans le règlement de copropriété.

Il est de principe que lorsqu’un syndicat des copropriétaires est condamné en justice, toutes les conséquences pécuniaires de la décision judiciaire entrent dans la catégorie des charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, de sorte que ces sommes doivent être réparties entre tous les copropriétaires sans exception, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leur lot (Civ 3° 28/03/1990 n°88-15.364).

Il s’ensuit que le syndicat des copropriétaires n’est pas fondé à invoquer l’existence de charges spéciales, observation étant cependant faite que M. [E] [O] sera tenu, au titre de la répartition à intervenir, dans la limite de ses tantièmes de copropriété.

Le syndicat des copropriétaires sera donc débouté de sa demande formée à ce titre.

3 / Sur les demandes en relevé et garantie dirigées à l’encontre des ACM, de la société Abeille Iard & Santé et de la société Gan Assurances

Aucune demande en relevé et garantie ne saurait prospérer à l’encontre des ACM qui ne sont pas tenues à garantie.

Pas davantage, il n’y a lieu de faire droit à la demande en relevé et garantie dirigée à l’encontre de la société Abeille Iard & Santé et de la société Gan Assurances dès lors que le syndicat n’est pas condamné au titre des désordres relevant de l’assurance catastrophe naturelle et que la société Gan Assurances a été mise hors de cause.

SUR LES DEMANDES EN RELEVE ET GARANTIE DE LA SOCIETE ABEILLE IARD & SANTE

La garantie de la société Abeille Iard & Santé n’ayant pas été retenue au titre des fissures et mouvements associés ne résultant pas de l’épisode de sécheresse de 2007 et des problèmes de chauffage et d’isolation, sa demande en relevé et garantie formée à l’encontre de M. [D] [A] et de la SARL Art’Immo est sans objet.

SUR LES DEMANDES EN RELEVE ET GARANTIE DE M. [D] [A] ET DE LA SARL ART’IMMO

La demande en relevé et garantie formée par M. [D] [A] à l’encontre de la société Aviva Assurances (société Abeille Iard & Santé), du Gan et des ACM n’est pas fondée dès lors d’une part, que la société Abeille Iard & Santé ne répond que des désordres matériels affectant les lots n°10 et 11, et d’autre part, que les garanties de la société Gan Assurances et des ACM ne sont pas dues, ainsi qu’il en a été fait précédemment état.

SUR L’ARTICLE 700 DU CODE DE PROCEDURE CIVILE

Le jugement déféré sera infirmé en ce qu’il a condamné les sociétés Groupama Gan Vie et ACM au paiement d’une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et statuant à nouveau, le syndicat des copropriétaires et la société Abeille Iard & Santé seront condamnés à payer à M. [E] [O] la somme de 6.000 EUR sur ce fondement.

En outre, il sera infirmé en ses dispositions relatives à l’application de l’article 700 du code de procédure civile en faveur de M. [D] [A] et de la SARL Art’Immo, précision étant faite que M. [Z] [A] n’a pas été partie à l’instance, et statuant à nouveau, ces derniers seront déboutés de leur demande formée à ce titre.

Il n’y a pas lieu, en cause d’appel, à l’application de l’article 700 du code de procédure civile en faveur de la société Abeille Iard & Santé.

Le surplus des demandes formées tant en première instance qu’en cause d’appel au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejeté.

SUR L’APPLICATION DE L’ARTICLE 10-1 DE LA LOI DU 10 JUILLET 1965

Aucune considération tirée de l’équité n’est de nature, au regard du montant des sommes dont le syndicat des copropriétaires est redevable à l’égard de M. [E] [O], à justifier qu’il ne soit pas fait application de l’article 10-1 du code de procédure civile.

En conséquence, M. [E] [O] sera dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure.

SUR LES DEPENS

Le syndicat des copropriétaires et la société Abeille Iard & Santé supporteront in solidum les entiers dépens de la procédure de première instance et d’appel, sans qu’il y ait lieu de procéder au prorata des sommes dues à ce titre en fonction du montant des travaux que chacune des parties doit supporter.

PAR CES MOTIFS

La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe et en dernier ressort :

Donne acte à la société Gan Assurances de son intervention volontaire,

Infirme le jugement du tribunal judiciaire de Montpellier du 30 août 2022 en toutes ses dispositions,

Et statuant à nouveau :

Dit le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] responsable sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 des dommages affectant l’ensemble des lots propriété de M. [E] [O], à l’exception du lot n°11, à hauteur de la somme de 122.327 euros TTC au titre des dommages matériels et de celle de 8.400 EUR au titre des dommages immatériels,

Dit que la société Abeille Iard & Santé est tenue, au titre de la garantie catastrophe naturelle souscrite par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 10], à la réparation des dommages matériels affectant les lots n°10 et 11 à hauteur de la somme de 73.513 euros TTC, déduction faite de la franchise prévue au contrat,

Condamne la société Abeille Iard & Santé, celle-ci dans la limite de la somme de 73.513 euros TTC, et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 10] à payer in solidum à M. [E] [O] la somme de 122.327 euros TTC au titre des dommages matériels, avec intérêts au taux légal à compter de l’arrêt,

Condamne le syndicat des copropriétaires à payer à M. [E] [O] la somme de 8.400 EUR au titre des dommages immatériels, avec intérêts au taux légal à compter de l’arrêt,

Dit que la société Groupama Gan Vie n’est pas l’assureur de la copropriété sise [Adresse 3] à [Localité 10],

Dit que la société Gan Assurances et les ACM ne sont pas tenues à garantie,

Déboute en conséquence M. [E] [O] de ses demandes en paiement dirigées à leur encontre,

Condamne M. [D] [A] à relever et garantir le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 10] à hauteur des sommes de 18.225 euros TTC (lot Z) et 1.540 euros TTC (lot n°4), soit à hauteur de la somme totale de 19.765 euros TTC,

Déboute le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 10] de sa demande en relevé et garantie dirigée à l’encontre de la SARL Art’Immo,

Condamne M. [E] [O] à relever et garantir le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 10] à concurrence de la somme de 18.891 EUR au titre du lot n°13,

Déboute le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 10] du surplus de sa demande en relevé et garantie,

Rappelle que M. [E] [O] sera tenu de participer au paiement de la condamnation prononcée à l’encontre du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 10] proportionnellement à ses tantièmes de copropriété,

Déboute M. [D] [A] de ses demandes en relevé et garantie dirigées à l’encontre de la société Abeille Iard & Santé, de la société Gan et des ACM,

Dit sans objet les demandes en relevé et garantie formées par la société Abeille Iard & Santé et la SARL Art’Immo,

Condamne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 10] et la société Abeille Iard & Santé à payer à M. [E] [O] la somme de 6.000 EUR sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette le surplus des demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 10] et la société Abeille Iard & Santé aux entiers dépens de première instance qui comprendront les frais de référé et d’expertise,

Et y ajoutant,

Dit n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 10] et la société Abeille Iard & Santé in solidum aux entiers dépens d’appel, dont distraction au profit des avocats qui en ont fait la demande dans les conditions fixées par l’article 699 du code de procédure civile,

Dit que M. [E] [O] est dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure.

La greffière Le président