Cour d'appel de Montpellier, 3e chambre civile, 20 mars 2025, n° 20/05745

CA Montpellier
Confirmation 20 mars 2025

Arguments

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Accepté
Nullité du compromis de vente
La cour a confirmé que le compromis de vente était nul et a ordonné la restitution de l'acompte versé, conformément aux dispositions légales.
Accepté
Frais irrépétibles
La cour a jugé que, étant la partie succombante, Madame [V] [N] épouse [Y] devait payer les frais d'avocat de la SARL Jardins du Sud.
Accepté
Condamnation aux dépens
La cour a condamné Madame [V] [N] épouse [Y] aux dépens, conformément à la décision de première instance.

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Sur la décision

Référence :	CA Montpellier, 3e ch. civ., 20 mars 2025, n° 20/05745
Juridiction :	Cour d'appel de Montpellier
Numéro(s) :	20/05745
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	25 mars 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Mélanie SARRANJustin BERNARD
Cabinet(s) :	PORTAILL & BERNARD AVOCATS
Parties :	S.A.R.L. JARDINS DU SUD

Texte intégral

ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

3e chambre civile

ARRET DU 20 MARS 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 20/05745 – N° Portalis DBVK-V-B7E-OZLP

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 05 NOVEMBRE 2020

TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE PERPIGNAN

N° RG 17/02491

APPELANTE :

Madame [V] [N] épouse [Y]

née le 21 Avril 1952 à [Localité 10]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par M^e Mélanie SARRAN, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES

INTIMEE :

S.A.R.L. JARDINS DU SUD

[Adresse 1]

[Localité 10]

Représentée par M^e Justin BERNARD de la SELARL PORTAILL – BERNARD, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES

Ordonnance de clôture du 26 décembre 2024

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 15 janvier 2025,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Gilles SAINATI, président de chambre, chargé du raport et M. Thierry CARLIER, conseiller.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. Gilles SAINATI, président de chambre

M. Thierry CARLIER, conseiller

M^me Emmanuelle WATTRAINT, conseillère

Greffier lors des débats : M^me Hélène ALBESA

ARRET :

— contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M. Gilles SAINATI, président de chambre, et par M^me Hélène ALBESA, greffier.

* * * *

EXPOSE DU LITIGE

Suivant compromis sous seing privé du 10 décembre 2010, Monsieur [T] [N] et Madame [P] [N] épouse [F], usufruitiers et [V] [N] épouse [Y] (les consorts [N]), se sont engagés à vendre à la SARL Jardins du Sud un immeuble non bâti cadastré section AM n° [Cadastre 3] sis [Adresse 5], lieudit [Adresse 8], moyennant le prix de 413 600 euros.

Le compromis stipulait que l’acte authentique devait intervenir au plus tard le 31 décembre 2014 mais prévoyait que si l’acquéreur se trouvait dans l’impossibilité de déposer une demande de permis d’aménager en raison d’absence de modification ou de révision du POS/PLU, la date d’échéance serait prorogée jusqu’à l’obtention des autorisations nécessaires sans pouvoir dépasser deux ans, soit le 31 décembre 2016.

L’acte prévoyait également qu’à défaut de signature de l’acte authentique dans les délais contractuels, l’acquéreur aurait la faculté d’obtenir du vendeur la signature d’un pacte de préférence sur la vente du bien pour une durée de 15 ans à compter de la date d’expiration du compromis ou de sa prorogation.

Un acompte de 68 800 euros a été versé et il était stipulé qu’en contrepartie de celui-ci le vendeur s’engageait à attribuer à l’acquéreur une surface de 1 376 m² prélevée à son gré.

Ce compromis faisait suite à un précédent compromis du 24 juillet 2006 conclu entre les consorts [N] et la société Les Supermarchés Catalans, devenue la société Immobilier Méditerranéen Catalan, dont cette dernière s’était désistée au profit de la SARL Jardins du Sud par une convention de cession du 14 décembre 2010.

Le PLU de la commune d'[Localité 6] n’ayant pas été révisée, par courrier du 30 juin 2016, la SARL Jardins du Sud a informé les consorts [N] de sa volonté de bénéficier du pacte de préférence.

Suite au silence des vendeurs, par courrier du 17 février 2017, la SARL Jardins du Sud a sollicité la restitution de l’acompte.

C’est dans ce contexte que par acte d’huissier de justice du 4 avril 20147, la SARL Jardins du Sud a fait assigner Madame [V] [N] épouse [Y] aux fins de restitution de la somme de 68 800 euros avec intérêts au taux légal à compter du 17 février 2017, Monsieur [T] [N] et Madame [P] [N] étant décédés.

Par jugement du 5 novembre 2020, le tribunal judiciaire de Perpignan a :

— Prononcé la nullité de l’acte sous seing privé du 10 décembre 2010 conclu entre la SARL Jardins du Sud et les consorts [N] ;

— Condamné Mme [V] [N] épouse [Y] à restituer à la SARL Jardins du Sud la somme de 68 800 euros avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 17 février 2017 ;

— Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamné Mme [V] [N] épouse [Y] aux dépens ;

— Ordonné l’exécution provisoire.

Par déclaration enregistrée par le greffe le 15 décembre 2020, Madame [V] [N] épouse [Y] a interjeté appel de ce jugement en ce qu’il l’a condamnée à restituer la somme de 68 800 euros avec intérêts ainsi qu’aux dépens, dit n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile et ordonné l’exécution provisoire.

Par ses dernières conclusions, enregistrées par le greffe le 21 août 2024, Mme [V] [N] épouse [Y] demande à la cour d’appel de :

— Constater l’inopposabilité de la cession de créance du 14 décembre 2010 ;

— Constater l’absence de preuve du remboursement de l’acompte par la SARL Jardins du Sud ;

— Infirmer en conséquence la décision entreprise en ce qu’elle l’a condamnée à restituer à la SARL Jardins du Sud la somme de 68 800 euros avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 17 février 2017 ;

A titre subsidiaire :

— Accorder à Mme [N] épouse [Y] le paiement de l’acompte au terme d’un délai de deux ans à compter de la décision à intervenir ;

En tout état de cause :

— Débouter la SARL Jardins du Sud de la totalité de ses demandes et prétentions ;

— Condamner la SARL Jardins du Sud à verser à Mme [N] épouse [Y] la somme de 3 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner la SARL Jardins du Sud au paiement des entiers dépens.

Par ses dernières conclusions, enregistrées par le greffe le 8 août 2024, la SARL Jardins du Sud demande à la cour d’appel de :

— Rejeter l’ensemble des demandes, fins et prétentions de Mme [N] épouse [Y] ;

— Confirmer en toutes ses dispositions le jugement dont appel ;

A défaut :

— A titre subsidiaire, condamner Mme [N] épouse [Y] à la restitution à la SARL Jardins du Sud de la somme de 68 800 euros perçue à titre d’acompte en vertu du compromis, outre intérêts au taux légal du 17 février 2017 jusqu’à parfait paiement, avec capitalisation des intérêts dus pour une année conformément à l’article 1343-2 du code civil ;

— A titre infiniment subsidiaire, condamner Mme [N] épouse [Y] au paiement à la société Jardins du Sud d’une somme de 68 800 euros à titre de dommages et intérêts, outre intérêts au taux légal à compter du 30 juin 2016 jusqu’à parfait paiement avec capitalisation des intérêts dus pour une année conformément à l’article 1343-2 du code civil ;

— A défaut, en vertu du compromis, ordonner l’attribution à la société Jardins du Sud d’une surface de 1 376 m² prélevée au gré de cette dernière sur la parcelle sise à [Localité 6] d’une surface de 10 004 m² section AM n° [Cadastre 3] lieudit « [Localité 7] » ou « [Localité 9] » et à cette fin renvoyer les parties devant Me [C] [E], notaire à Perpignan, pour procéder aux opérations nécessaires à la cession sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard à défaut pour Mme [N] épouse [Y] de régulariser les actes nécessaires dans le délai de 2 mois à compter de la signification de l’arrêt à intervenir ;

En tout état de cause :

— Condamner Mme [N] épouse [Y] au paiement d’une somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

La clôture a été prononcée le 26 décembre 2024 par une ordonnance du même jour.

Pour un plus ample exposé des faits et prétentions des parties, il est expressément renvoyé aux conclusions des parties et à la décision déférée.

MOTIFS

Sur la restitution de l’acompte

Le tribunal a condamné Mme [N] épouse [Y] à la restitution de la somme de 68 800 euros aux motifs que le compromis du 10 décembre 2010 est nul pour avoir contrevenu aux dispositions du code de la construction et de l’habitation qui exigent un acte authentique pour les promesses d’une durée supérieure à 18 mois, la convention de cession du 14 décembre 2010 par laquelle la SARL Immobilier Méditerranéen Catalan s’est désistée de l’acquisition du terrain et demandé à la SARL Jardins du Sud le remboursement de la somme de 68 800 euros concerne uniquement la SARL Immobilier Méditerranéen Catalan et la SARL Jardins du Sud ;

Il résulte des termes de l’acte du 10 décembre 2010 que Mme [Y] a reçu la somme de 68 800 euros, laquelle ne constitue pas une indemnité d’immobilisation, tenant l’annulation rétroactive du compromis, Mme [Y] doit restituer la somme de 68 800 euros.

Madame [N] épouse [Y] sollicite l’infirmation du jugement uniquement sur la restitution de la somme de 68 800 euros estimant que le créancier de la restitution n’est pas la SARL Jardins du Sud mais la société Immobilier Méditerranéen Catalan qui a procédé au versement des acomptes dans le cadre du compromis de 2006 ;

La cession de créance intervenue le 14 décembre 2010 entre la société Immobilier Méditerranéen Catalan et la SARL Jardins du Sud n’ayant pas été signifiée à Mme [N] épouse [Y], elle ne lui est pas opposable (art. 1690 ancien c. civ.) ;

Mme [N] épouse [Y], débiteur cédé, n’a pas formellement accepté cette cession ;

La SARL Jardins du Sud n’a pas démontré avoir remboursé l’acompte à la société Immobilier Méditerranéen Catalan ;

' L’exécution de la cession de créance n’est pas rapportée ;

' L’annulation rétroactive du compromis du 10 décembre 2010 ne permet pas de restituer la somme entre les mains de la SARL Jardins du Sud qui n’en était pas créancière au jour de la conclusion de l’acte.

La SARL Jardins du Sud sollicite la confirmation du jugement, précisant que le compromis signé avec les consorts [N] mentionne quittance du paiement de l’acompte précédemment versé par le précédent acquéreur qui a été désintéressé à due concurrence par la SARL Jardins du Sud ;

Les engagements visés au compromis du 10 décembre 2010 ayant été stipulés au bénéfice exclusif de la SARL Jardins du Sud, elle est fondée à solliciter la restitution de l’acompte versé ;

Mme [N] a accepté la cession en signant l’acte de cession aux termes duquel elle reconnaît le paiement au jour du compromis de l’acompte de 68 800 euros.

Subsidiairement elle sollicite le versement de la somme de 68 800 euros à titre de dommages et intérêts en raison de l’inexécution par Mme [N] du pacte de préférence.

Par une parfaite appréciation des dispositions de l’article L 290- 1 du code de la construction et de l’habitation, le premier juge a annulé le compromis de vente du 10 décembre 2010 ce que ne conteste pas Mme [V] [N] épouse [Y] dans son appel.

La conséquence de cette annulation conduit à l’anéantissement rétroactif de l’acte et l’obligation de restituer les sommes reçues.

Il sera souligné que les relations entre la société Les Supermarchés Catalans et la SARL Jardins du Sud ne concernent pas Mme [V] [N] épouse [Y] qui au regard de l’article 7 de l’acte du 10 décembre 2010 a reconnu percevoir la somme de 68 800 euros, acte qui fait la loi des parties

S’il est constant que Mme [V] [N] épouse [Y] a réellement perçu la somme de 68 800 euros, compte tenu de la nullité de l’acte, celle-ci doit donc restituer la somme avec intérêt au taux légal à compter du 17 février 2017.

Sur les délais de paiement en cas de condamnation à la restitution de l’acompte

Mme [V] [N] épouse [Y] sollicite des délais de paiement en raison des difficultés financières quelles rencontre et produit aux débats un décision de la commission de surendettement en date du 2 avril 2021 qui par ailleurs estime : « une absence de surendettement lié à l’endettement personnel » et mentionne dans l’état descriptif de la situation du débiteur : état du patrimoine ; propriétaire de la résidence principale 250 000 euros, autres biens Terrains 15000 euros, terrains 300000 euros terrains 4000 euros "

Ainsi, au vu de ce patrimoine, il est difficile de faire droit à cette demande de délais de paiement.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Mme [V] [N] épouse [Y], succombante, sera condamné à payer la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Perpignan en date du 5 novembre 2020 ;

Condamne Mme [V] [N] épouse [Y] à payer à la SARL Jardins du Sud la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Mme [V] [N] épouse [Y] aux entiers dépens.

le greffier le président