N° RG 24/00029 – N° Portalis DBVK-V-B7I-QD3U

Minute N° :

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

Chambre de l’expropriation

ARRET DU 16 MAI 2025

Débats du 21 Mars 2025

APPELANTS :

d’un jugement du juge de l’expropriation du département des Pyrénées Orientales en date du 21 Décembre 2023

Madame [J] [G]

[Adresse 24]

[Localité 32]

Monsieur [D] [P]

[Adresse 46]

[Localité 33]

Représentés par la SARL SALVIGNOL ET ASSOCIES, avocats au barreau de MONTPELLIER substitué par Maître JULIE Lola, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocats postulants

Représentés par Maître VIGO Emeric, avocat au barreau des PYRENEES ORIENTALES, avocat plaidant

INTIMEE

S.A.S. SOCIETE D AMENAGEMENT DE LA [Adresse 55] Société par actions simplifiée inscrite au RCS de [Localité 53] sous le numéro [Numéro identifiant 37], représentée par son président en exercice

[Adresse 43]

[Adresse 43]

[Localité 53]

Représentée par la SCP CGCB & ASSOCIES, avocats au barreau de MONTPELLIER, avoat postulant

Représentée par Maître GRAS Philippe, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

EN PRESENCE DE :

Monsieur COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT – PYRENEES ORIENTALES

DDFIP – CFP [Adresse 11]

[Adresse 11]

[Localité 50]

Représenté par Madame [F] [O], inspectrice divisionnaire, déléguée par Monsieur le directeur département des finances publiques de l’Hérault, aux fonctions de commissaire du gouvernement,

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Madame FERRANET, conseiller, faisant fonction de président de Monsieur GRAFFIN, conseiller, et de Monsieur VETU, conseiller,ont entendu les plaidoiries, les parties ne s’y étant pas opposées.

GREFFIERS :

M^me Elodie CATOIRE, greffier et M^me Gaëlle DELAGE, greffier, lors des débats et M^me Elodie CATOIRE, greffier lors du prononcé.

DEBATS :

A l’audience publique du 21 Mars 2025 où l’affaire a été mise en délibéré à l’audience publique du 16 Mai 2025.

ARRET :

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, et signé par Florence FERRANET, conseiller, faisant fonction de président de chambre et Elodie CATOIRE, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

*******

Les parties ont été régulièrement convoquées par lettres recommandées avec accusés de réception.

Le président entendu en son rapport, les conseils des parties et le commissaire du gouvernement entendus en leurs observations.

EXPOSE DU LITIGE :

Par délibération du 19 février 2008, le conseil municipal de [Localité 54] a décidé de créer une zone d’aménagement concertée complexe golfique sur les secteurs [Adresse 49] [Adresse 48]. Selon traité du 2 juin 2016 et avenants des 5 août 2016 et 7 décembre 2018, la commune de [Localité 54] a concédé l’aménagement de cette opération à la société société d’Aménagement de la [Adresse 55] de [Localité 54].

Par arrêté du 24 janvier 2019 le préfet des Pyrénées Orientales a déclaré d’utilité publique le projet d’aménagement de la zone d’aménagement concerté [Adresse 49] [Adresse 48]. Ce même arrêté a autorisé la société société d’Aménagement de la [Adresse 55] de [Localité 54] à acquérir pour le compte de la commune de [Localité 54] et par voie d’expropriation les immeubles nécessaires à la réalisation de l’opération.

Figure dans le périmètre de la zone d’aménagement concertée les parcelles cadastrées commune de [Localité 54] section AV n° [Cadastre 6] et [Cadastre 8], de contenances respectives de 21310 et 7054 m² appartenant à M. [P] et Mme [G].

Par lettre du 8 septembre 2021 la société d’Aménagement de la [Adresse 55] de [Localité 54] a notifié l’arrêté de déclaration d’utilité publique (DUP) à M. [P] et Mme [G].

Par lettre du 5 octobre 2021 la société d’Aménagement de la [Adresse 55] de [Localité 54] a notifié son offre d’acquisition à M. [P] et Mme [G]. Faute d’accord, elle a saisi le juge de l’expropriation du département des Pyrénées Orientales aux fins de fixer les indemnités d’expropriation par mémoire daté du 17 janvier 2022, reçu au greffe le 7 février 2022. Le transport sur les lieux a été réalisé le 3 mai 2023.

Par jugement rendu le 21 décembre 2023, le juge de l’expropriation a :

Fixé l’indemnité due par la société d’Aménagement de la [Adresse 55] de [Localité 54] à M. [P] et Mme [G] à la somme globale de 293 349 ' se décomposant en 265 772 ' d’indemnité principale et 27 577 ' d’indemnité de remploi pour l’expropriation des parcelles cadastrées commune de [Localité 54] section AV n°[Cadastre 6] et [Cadastre 8].

Condamné la société d’Aménagement de la [Adresse 55] de [Localité 54] aux dépens de l’instance et à verser à M. [P] et Mme [G] une indemnité de 2 500 ' sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejeté le surplus des prétentions des parties.

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M. [P] et Mme [G] ont interjeté appel de ce jugement le 8 février 2024. Dans leur troisième mémoire déposé au greffe le 14 mars 2025 ils demandent à la cour :

De rejeter l’appel incident de la société d’Aménagement de la [Adresse 55] de [Localité 54] et de la débouter de toutes ses demandes :

D’infirmer le jugement en ce qu’il a fixé l’indemnité de dépossession à la somme de 293 349 euros ;

De fixer l’indemnité principale à la somme 1 702 500 euros se décomposant comme suit :

Pour la partie des parcelles situées en zone 3AU1a d’une superficie de 11720 m² : 11720 x 80 = 937 600 ' ;

Pour la partie des parcelles situées en zone Ng d’une superficie de 4262 m² : 4262 x 25 = 106 550 ' ;

Pour la partie des parcelles situées en zone N d’une superficie de 5328 m² : 5328 x 25 = 133 200 ' ;

De fixer l’indemnité de remploi à la somme de 171 250 euros,

De condamner la société d’Aménagement de la [Adresse 55] de [Localité 54] aux dépens d’appel et à leur verser la somme de 8 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

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Dans son quatrième mémoire déposé au greffe le 17 mars 2025 la société d’Aménagement de la [Adresse 55] de [Localité 54] demande à la cour :

De déclarer irrecevables les pièces n°1 à 30 non produites dans le délai de l’article R.311-26 du code de l’expropriation ;

D’infirmer le jugement en ce qu’il a fixé la date de référence au 1er février 2021 pour les parcelles partiellement ou totalement soumises au droit de préemption ;

De fixer la date de référence pour la partie de parcelle soumises au droit de préemption urbain au 7 août 2009 ;

De confirmer le jugement en ce qu’il a fixé l’indemnité globale de dépossession à la somme de 293 349 ' ;

De rejeter l’appel principal de M. [P] et de Mme [G] ;

De condamner M. [P] et de Mme [G] aux dépens et à lui verser la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

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Le commissaire du gouvernement dans son mémoire déposé au greffe le 27 juin 2024 demande à la cour de confirmer en tous points le jugement qui a retenu un prix de 3 '/m² pour parcelles cadastrées en zone Ng et Ndg et 13 '/m² pour les parcelles cadastrées en zone 2Nag et 3AU1

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Pour l’exposé des moyens il est renvoyé aux conclusions précitées en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS :

Sur la recevabilité des pièces des pièces n°1 à 30 produites par les appelants :

La société d’Aménagement de la [Adresse 55] de [Localité 54] soutient que les pièces n°1 à 30 ne lui ont pas été communiquées dans le délai de l’article R 311-26 du code de l’expropriation et qu’elles sont donc irrecevables.

Les expropriés répondent qu’il est surprenant que l’intimée n’ait pas soulevé cette irrecevabilité dans son premier mémoire du 26 juillet 2024, qu’en tout état de cause elle a recommuniqué ces pièces qui avaient déjà été communiquées en premier instance, avec son troisième mémoire.

Il ressort du dossier que les appelants ont le 10 mai 2024 déposé leur mémoire n°1 au greffe avec les pièces produites en première instance (n°1 à 30) et 9 nouvelles pièces (n°31 à 39) et que le mémoire et les pièces ont été notifiées par lettre recommandé le 14 mai 2024 à l’intimée. L’intimée qui s’est constituée le 9 juillet 2024 a déposé son mémoire en réponse le 26 juillet 2024 sans faire état de ce qu’elle n’aurait pas été destinataire d’une partie des pièces.

Il n’est donc pas établi que les pièces n°1 à 30, qui sont des pièces qui étaient dans les débats en première instance, n’ont pas été communiquées à la partie intimée dans le délai de l’article R311-26 du code de l’expropriation, la demande d’irrecevabilité sera rejetée.

Sur la date de référence :

La date de référence est la date à laquelle est appréhendé, soit l’usage effectif du bien s’il ne s’agit pas d’un terrain à bâtir au sens du code de l’expropriation, soit la constructibilité légale et effective du bien s’il s’agit d’un terrain à bâtir.

Les expropriés sollicitent la confirmation du jugement qui a retenu la date de référence au 1er février 2021 au visa des articles L.213-2-1, L.213-4 et L.213-6 du code de l’urbanisme, faisant valoir que si le bien exproprié n’est qu’en partie situé dans le périmètre de péremption, les deux parties de l’unité foncière doivent se voir appliquer la même règle de fixation de la date de référence, qu’il y a lieu de faire application pour la totalité des parcelles des dispositions de l’article L.213-4. Ils ajoutent que la dernière modification intervenue le 1er février 2021 du PLU de [Localité 54] a bien modifié ledit PLU, notamment en assouplissant les conditions concernant les installations classées.

La société d’Aménagement de la [Adresse 55] de [Localité 54] soutient que le fait que le propriétaire d’un bien partiellement soumis au droit de préemption peut exiger que le titulaire du droit de préemption se porte acquéreur de l’ensemble de l’unité foncière n’interfère pas sur la date de référence et que la modification du 1er février 2021 qui a autorisé les installations classées « nécessaires » au lieu des installations classées « indispensables » dans les zones U et AU, n’a pas affecté les caractéristiques de la zone, que pour les parties de parcelles situées en zone de préemption urbain, il conviendra de retenir la date du 7 août 2009 (document approuvant le PLU), que pour les parties de parcelles non soumises au droit de préemption il convient de se référer à l’article L322-2 du code de l’expropriation qui fait référence à la date de publication de l’acte créant la ZAC dès lors qu’elle est antérieure d’au moins un an de la date d’ouverture de l’enquête publique préalable, soit le 23 mars 2008, date d’affichage et de transmission en préfecture de la délibération du conseil municipal créant la ZAC.

L’article L.322-2 du code de l’expropriation prévoit que sous réserve de l’application des dispositions des articles L.322-3 à L.322-6, est seul pris en considération l’usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L.1 ou, dans le cas prévu à l’article L.122-4, un an avant la déclaration d’utilité publique ……. ou, lorsque le bien est situé à l’intérieur du périmètre d’une zone d’aménagement concerté mentionnée à l’article L. 311-1 du code de l’urbanisme, à la date de publication de l’acte créant la zone, si elle est antérieure d’au moins un an à la date d’ouverture de l’enquête publique préalable à la déclaration d’utilité publique.

Toutefois en application des dispositions de l’article L.213-6 du code de l’urbanisme, lorsque le bien est soumis au droit de préemption et fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique, la date de référence prévue à l’article L.322-2 du code de l’expropriation est celle prévue au a in fine de l’article L.213-4 du code de l’urbanisme.

L’article L.213-4 du code de l’urbanisme prévoit que la date de référence prévue à l’article L.322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est pour les biens soumis au droit de préemption, non compris dans la zone d’aménagement différé, la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

La parcelle AV [Cadastre 6] d’une superficie de 21310 m² et soumise au droit de préemption urbain sur 12504 m² et la parcelle AV [Cadastre 8] d’une superficie de 7054 m² est soumise au droit de préemption urbain pour 6543 m².

L’article L.213-2-1 prévoit que lorsque la réalisation d’une opération d’aménagement le justifie, le titulaire du droit de préemption peut décider d’exercer son droit pour acquérir la fraction d’une unité foncière comprise à l’intérieur d’une partie de commune soumise à un des droits de préemption institué en application du présent titre. Dans ce cas le propriétaire peut exiger que le titulaire du droit de préemption se porte acquéreur de l’ensemble de l’unité foncière. Il en résulte que si le titulaire n’exerce son droit que sur une fraction de l’unité foncière, la totalité de l’unité foncière est susceptible d’être incluse dans le périmètre, dès lors que le propriétaire de la parcelle en fait la demande.

En outre l’article L213-4 du code de l’urbanisme n’opère pas de distinction selon que la totalité ou seulement une partie du bien est soumis au droit de préemption urbain pour fixer la date de référence, que le bien soit ou non compris dans le périmètre de la zone d’aménagement différé.

Il en résulte que la date de référence, qui ne peut être double pour une même parcelle, doit être fixée selon les dispositions de l’article L.213-4 du code de l’urbanisme pour la totalité de sa superficie, dès lors qu’au moins une partie de sa superficie est soumise au droit de préemption urbain. Ce sont donc les dispositions de l’article L213-4 du code de l’urbanisme qui seront retenues pour fixer la date de référence des parcelles AV [Cadastre 6] et AV [Cadastre 8] qui sont partiellement soumises au droit de préemption urbain, savoir la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

Le plan local d’urbanisme qui avait été approuvé initialement le 4 août 2009 a subi une modification simplifiée le 1er février 2021, savoir que les dispositions réglementaires de l’ensemble des zones A et AU, concernant les installations classées sont modifiées en ce que le terme « indispensable » est remplacé par le terme « nécessaire », le but étant de favoriser l’installation d’installations classées nécessaires à la vie de la commune ainsi que de ses différents quartiers.

Comme l’a justement retenu le 1er juge, cette correction, même si elle est mineure, a bien modifié le plan local d’urbanisme relativement aux zones U et AU, dont la zone 3AU1, en facilitant la création d’installations classées, c’est donc bien la date du 1er février 2021 qui doit être retenue comme date de référence pour les parcelles soumises totalement ou partiellement au droit de préemption urbain.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a retenu pour les parcelles AV [Cadastre 6] et AV [Cadastre 8] la date de référence du 1er février 2021.

Sur la qualification des biens :

L’article L 322-3 du code de l’expropriation prévoit que la qualification de terrains à bâtir, est réservée aux terrains qui, à la date de référence, sont, quelle que soit leur utilisation, à la fois :

1° Situés dans un secteur désigné comme constructible par un plan d’occupation des sols, un plan local d’urbanisme, un document d’urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, ou bien, en l’absence d’un tel document, situés dans une partie actuellement urbanisée d’une commune ;

2° Effectivement desservis par une voie d’accès, un réseau électrique, un réseau d’eau potable et, dans la mesure où les règles relatives à l’urbanisme et à la santé publique l’exigent pour construire sur ces terrains, un réseau d’assainissement, à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains. Lorsqu’il s’agit de terrains situés dans une zone désignée par un plan d’occupation des sols, un plan local d’urbanisme, un document d’urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, comme devant faire l’objet d’une opération d’aménagement d’ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l’ensemble de la zone.

Les terrains qui, à la date de référence indiquée au premier alinéa, ne répondent pas à ces conditions sont évalués en fonction de leur seul usage effectif, conformément à l’article L. 322-2.

Les expropriés soutiennent que la servitude d’urbanisme imposée par le PLU pour la zone AU n’est pas permanente car le phasage prévu dans le préambule n’est pas impératif et peut être modifié en raison d’impératifs commerciaux, qu’il n’existe donc pas de restrictions à la possibilité de construire, qu’au 1er février 2021, la condition tenant à la réalisation du parcours de golf était levée, que l’aménageur a obtenu le permis d’aménager le 8 août 2016, que l’ordonnance d’expropriation n’a été rendu que le 5 janvier 2024, que dès lors ils sont fondés à se prévaloir de ces autorisations d’urbanisme obtenues, que l’on ne peut donc leur contester la qualification de terrain à bâtir pour les parcelles situées en zone 3AU, que le périmètre de la ZAC est desservi par les réseaux, que les seuls ouvrages à réaliser sont les raccordements, qu’en ce qui concerne les parties parcelles situées en zone N, la proximité des réseaux et le fait qu’ait été autorisée la création d’un parcours de golf leur confère une valeur supérieure à celle des parcelles en zone naturelle.

La société d’Aménagement de la [Adresse 55] de [Localité 54] répond qu’au 7 août 2009 les parcelles sont situées en zone AU2, zone non constructible dont l’urbanisation est conditionnée à une modification du PLU, à la réalisation du golf de 9 trous et à la construction de 75 % de la zone 3AU1, que le préambule du règlement d’urbanisme a valeur réglementaire, que la notice du phasage opérationnel est silencieux sur l’ouverture à l’urbanisation, que les parcelles ne sont pas desservies par les réseaux suffisants pour la totalité de la zone d’aménagement concertée, qu’en ce qui concerne les parcelles situées en zone N, toute construction y est interdite, que dès lors aucune situation privilégiée ne peut être retenue.

A la date de référence (11720 + 6348) m² des parcelles sont situées en zone 3AU1b, (4262 + 706) m² en zone Ng et 5328 m² en zone N.

Parties de parcelles situées en zone 3AU1b :

La zone 3AU1, composée des deux zones 3AU1a et 3AU1b, est clairement définie par le PLU comme une zone destinée à recevoir à courts et moyens termes une urbanisation sous forme principalement d’habitat et d’hébergement touristique lié à la réalisation d’un parcours de golf. L’urbanisation des zones 3AU1a et 3AU1b est conditionnée par la réalisation effective d’un parcours de golf de 18 trous. Les secteurs 3AU1a et 3AUlb, correspondent aux tranches opérationnelles de la ZAC afin de mettre en place un phasage de l’urbanisation et d’assurer la continuité de l’aménagement de la zone. Il est clairement indiqué que le secteur 3AU1b pourra être urbanisé lorsqu’au moins 75 % de l’aménagement du secteur 3AU1a sera réalisé et à la condition de la réalisation effective du parcours de golf.

La seule mention dans la notice explicative du dossier d’enquête préalable à la DUP de décembre 2016, in fine du paragraphe 3-1 portant sur la présentation générale du projet : « la réalisation de l’opération se fera en deux tranches pouvant être elles-mêmes subdivisées et le découpage de ces tranches pourra être modifié en fonction de contraintes techniques, topographiques et des impératifs commerciaux » n’est pas de nature à remettre en cause le caractère permanent des restrictions qui sont mentionnées dans le PLU, et les copies d’articles de presse ne sont pas de nature à démontrer que les travaux d’aménagement des différentes tranches ont débuté de façon simultanée.

Il ne ressort pas du permis d’aménager obtenu le 8 août 2016 par Belin Promotion, qu’à cette date la réalisation du parcours de golf et de 75 % des constructions en zone AU1a étaient effectuée. Il en résulte que l’existence de la première condition tenant à la constructibilité des parties de parcelles situées en zone 3AU1b n’est pas démontrée.

En ce qui concerne la desserte des parcelles par une voie d’accès, un réseau électrique, un réseau d’eau potable, un réseau d’assainissement, à proximité immédiate et de dimensions adaptées à la capacité de construction, en l’état de l’existence de la ZAC, cette condition doit être examinée au regard de l’ensemble de la zone.

Contrairement à ce qu’affirment les expropriés la notice explicative du dossier d’enquête préalable à la déclaration d’utilité publique indique que s’il existe des facilités de raccordement aux réseaux existants, le réseau existant d’eau potable devra être renforcé, qu’un poste de refoulement devra être installé, que devra être exécuté un réseau de récupération des eaux de la station d’épuration, et il ressort du dossier de réalisation des équipements publics de la ZAC la nécessité de réaliser deux carrefours sur la RD 39, d’installer deux postes de refoulement des eaux usées, de renforcer le réseau d’eau potable existant au niveau de la RD 39 et des maillages extérieurs sur ces réseaux.

Il n’est donc pas établi qu’à la date de référence les réseaux existants permettaient la desserte de la totalité de la zone, la seconde condition posée par l’article L.322-3 du code de l’expropriation n’est donc pas établie.

Les parties de parcelle situées en zone AU1b ne seront donc pas considérées comme des terrains à bâtir mais seront évaluées en fonction de leur usage effectif en tenant compte de leur situation privilégiée.

Parties de parcelles situées en zone Ng et N :

Les expropriés soutiennent que ces parties de parcelles sont en situation très privilégiée dès lors qu’elles sont incluses dans le projet de golf, que les autorisations relatives au parcours de golf ont été obtenues et sont donc constitutives de droits réels, qu’elles sont dans une situation exceptionnelle en raison de la vue panoramique dont elles bénéficient sur les montagnes et la plaine du Roussillon.

La société d’Aménagement de la [Adresse 55] de [Localité 54] fait valoir que dès lors que ces parties de parcelles ne sont pas en zone constructible et que lors du transport sur les lieux il a été constaté que le golf n’était pas réalisé, aucune situation privilégiée ne peut être reconnue.

Ces parties de parcelles sont constituées de prés. Elles sont en zone naturelle N dans laquelle a été autorisée la création d’un parcours de golf (secteur Ng) Les expropriés ne renvoient dans leurs conclusions à aucune pièce justifiant que les parcelles sont exposées sur un point dominant leur permettant de jouir d’un panorama et donc d’une situation remarquable. Seule la parcelle AV [Cadastre 6] est desservie par une voie communale et les deux parcelles ne bénéficient pas d’un accès direct aux réseaux. Le permis d’aménager ne concerne que la possibilité de créer un golf, et ce seul élément ne suffit à donner ces deux parties de parcelles la qualification de parcelles en situation privilégiée, elles seront donc évaluées selon leur usage savoir des terres agricoles.

Sur la fixation de l’indemnité principale :

Concernant les parties de parcelles situées en zone 3AU1 :

La société d’Aménagement de la [Adresse 55] de [Localité 54] se basant sur la promesse de vente en date du 28-29 décembre 2020, réitérée le 22 mars 2021 qui a retenu une valeur 12 '/m² pour les parcelles AB n°[Cadastre 2] à [Cadastre 7], AR n° [Cadastre 16], [Cadastre 23] [Cadastre 27] et [Cadastre 18] et AV n° [Cadastre 34] situées dans la ZAC en zone 3AU1 sollicite la confirmation du jugement qui a retenu une valeur de 13 '/m².

Le commissaire du gouvernement fait valoir que la valeur vénale moyenne de 13 '/m² est conforme aux éléments de référence observés dans le secteur et porte à l’appréciation de la cour la cession intervenue le 19 décembre 2019 d’un lot de parcelles dont la parcelle AR [Cadastre 17] située dans le périmètre de la ZAC en zone 2AU, soit dans une zone plus urbanisée que les zone 3AU1 et 2 Nag, au prix de 15 '/m².

Les expropriés contestent le terme de référence du 22 mars 2021 au motif que 112 m² ont disparu entre le compromis (312021 m²) et l’acte authentique (311909 m²) et que dans les écritures de l’expropriant la surface ventilée est de 317326 m², que si l’on ramène le prix global de 500 000 ' à la surface réellement constructible, le prix de référence n’est pas de 12 euros/m², et contestent le terme de référence proposé par le commissaire du gouvernement concernant la parcelle AR n°[Cadastre 17] au motif que cette parcelle avait été acquise par la commune au prix de 40,80 '/m². Ils proposent retenir le terme de comparaison résultant de l’arrêt de la cour d’appel du 27 novembre 2020 relatif à la ZAC de [Localité 45] et les conclusions de leur expert Mme [C], qui se basant sur les transactions intervenues en 2022 sur la commune de [Localité 44] de 3 parcelles (AH [Cadastre 10], [Cadastre 12] et [Cadastre 13]) situées en zone 2AUH au prix de 60 '/m², sur l’acte de vente de 2011de la parcelle sise commune de [Localité 54] AX n°[Cadastre 30] en zone 4AU au prix de 40 '/m², l’acte de vente de la parcelle sise sur la commune d'[Localité 42] en 2011 cadastrée AE [Cadastre 3] et [Cadastre 4] en zone AU1 pour 30 '/m², un prix pour les parties de parcelles situées en zone 3AU1a de 80 '/m².

La cour d’appel de Montpellier dans un arrêt du 27 novembre 2020 (RG 19/00013) a fixé la valeur de la parcelle cadastrée AC n°[Cadastre 17], située dans la zone Régals I de la commune de [Localité 45] au prix de 30 '/m². Toutefois la parcelle était en zone 1AU1 constructible pour l’habitat sans restriction et n’a pas été qualifiée de terrain à bâtir en raison de l’absence de réseaux suffisants pour desservir la totalité de la zone. Du fait de la différence de localisation des parcelles, [Localité 45] bordant la Méditerranée, et de la différence de zone urbanisable, ce terme de référence ne peut être retenu comme correspondant aux parcelles situées en zone 3AU1a et 2Nag de la présente procédure.

L’avenant au compromis de vente signé les 28 et 29 décembre 2020 concerne les parcelles AB [Cadastre 2] à [Cadastre 7], AR [Cadastre 16], [Cadastre 23], [Cadastre 27], [Cadastre 18] et AV [Cadastre 34] (312021 m²) et AR [Cadastre 1] et [Cadastre 9] (13602 m²) situées dans la ZAC de [Localité 54]. Il apparait qu’une erreur affecte l’attestation notariée établie le 22 mars 2021 dès lors que ne figure plus dans ce document la parcelle AR n° [Cadastre 16] d’une superficie de 23858 m² mais une parcelle AR [Cadastre 22] d’une superficie de 23746 m², ce qui explique la différence de 112 m² relativement à la totalité des parcelles. Une seconde erreur affecte l’acte signé en décembre 2020 car alors que la surface des biens désignés sous l’article 1 est d’après l’acte de 312021 m², la somme des surfaces correspondant aux terrains classés en zone Ng (209810 m²) et des terrains situés en zone 3AU1 (107516 m²) est égale à 317316 m² soit 5295 m² de plus.

La surface des parcelles AR[Cadastre 1] et AR [Cadastre 9] indiquée dans la ventilation du prix correspond bien à celle mentionnée dans leur désignation. Si l’on déduit la surface 5295 m² de la superficie située en zone 3AU1, le prix au m² qui est indiqué à hauteur de 12 '/m² devient un prix de 12,62 '/m², il sera tenu compte de cet élément, en le minorant l’erreur pouvant aussi affecter la partie des parcelles situées en zone N ou Ng. Par contre les parcelles objet du litige ne peuvent être comparées aux parcelles AR [Cadastre 1] et [Cadastre 9] qui sont classées en secteur boisé et en zone 6AU.

En ce qui concerne le terme de comparaison correspondant à la cession de la parcelle AR [Cadastre 17] située en zone AU dans le secteur [Adresse 51] de la commune de [Localité 54], cette parcelle a été cédée le 10 septembre 2021 par la commune à la société d’Aménagement de la [Adresse 55] de [Localité 54] au prix de 15 '/m². Le fait que cette même parcelle ait été acquise par la commune en juillet 2008 au prix de 9 792,23 euros n’est pas de nature à remettre en cause la cession intervenue le 10 septembre 2021 en l’état de la modification du zonage intervenu entre temps. Il sera donc tenu compte de ce terme de comparaison en minorant toutefois la valeur eu égard au fait que la parcelle était située en 2021 en zone 2AU soit dans une zone plus urbanisée que la zone 3AU1.

En ce qui concerne l’acte de vente du 27 mai 2011 de la parcelle sise commune de [Localité 54] AX n°[Cadastre 30], la copie de l’acte de vente produit en annexe du rapport de Mme [C] ne comporte que les pages 1-3 puis 6 à 14. Il ressort toutefois de la lecture des pages produites que ce bien vendu par Mme [G], était constitué d’une partie de la parcelle originairement cadastrée AX [Cadastre 39], que le vendeur est tenu au paiement de la taxe sur cession de terrain devenu constructible et le certificat d’urbanisme produit en annexe du rapport mentionne un classement en zone 4AU du PLU du 7 août 2009. Eu égard à l’ancienneté de ce terme de comparaison et à la différence de zonage, cette cession ne peut être retenue comme élément de comparaison.

En ce qui concerne les cessions intervenues en 2022 sur la commune de [Localité 44] de 3 parcelles (AH [Cadastre 10], [Cadastre 12] et [Cadastre 13]) situées en zone 2AUH au prix de 60 '/m², les actes de vente ne sont pas produits aux débats, pas plus que la justification du zonage, en outre en présence de termes de comparaison sur la commune de [Localité 54], il n’y a pas lieu de retenir une cession intervenue sur une autre commune, cette cession ne peut être retenue comme élément de comparaison.

Enfin en ce qui concerne l’acte de vente des parcelles sises sur la commune d'[Localité 42] en 2011 cadastrées AE [Cadastre 3] et [Cadastre 4] en zone AU1 pour 30 '/m², comme pour la cession du 27 mai 2011, vendeur est tenu au paiement de la taxe sur cession de terrain devenu constructible et le bien et déclaré classé en zone AU1 du PLU. En l’état de l’ancienneté du terme de comparaison, de la différence de zone et du fait qu’il s’agit d’un bien cédé sur une autre commune, cette cession ne peut être retenue comme élément de comparaison.

En l’état de ces éléments, tenant compte de la pression foncière et donc de l’évolution à la hausse du prix de cession des terrains, il convient de confirmer la décision de première instance qui a actualisé le prix au m² de la cession intervenue le 22 mars 2021 à 13 ' en 2023, les parties de parcelles cadastrées en zone 3AU1 seront donc indemnisées sur la base de 13 '/m².

Il sera donc alloué aux expropriés à titre d’indemnité principale pour les parties de parcelles situées en zone 3AU1b la somme de :

(11720 + 6348) x 13 = 234 884 euros

Concernant les parties de parcelles située en zone Ng et N :

La société d’Aménagement de la [Adresse 55] de [Localité 54] produit aux débats sept actes de cession passés entre le 17 et le 23 mars 2021 de parcelles situées en zone Ndg ou Ng dans le périmètre de la ZAC qui ont été valorisées à 2,75 '/m², une promesse de vente des consorts [K] d’ une parcelle située en zone Ndg dans le périmètre de la ZAC valorisée à 2,75 '/m², l’acte de donation du 22 octobre 2022 par M. [U] à ses trois enfants des parcelles AV [Cadastre 38], [Cadastre 40] et [Cadastre 41], issues de la parcelle AV [Cadastre 9] à ce même montant et le jugement définitif rendu le 21 décembre 2023 par le juge de l’expropriation des Pyrénées Orientales qui a retenu comme valeur des parcelles cadastrées section AV [Cadastre 18] et [Cadastre 20] dans le périmètre de la ZAC, le prix de 3 '/m². Elle produit aussi l’acte de cession du 19 décembre 2019 concernant les parcelles AR [Cadastre 17] et AV [Cadastre 5],[Cadastre 25], [Cadastre 26] et [Cadastre 28] situées dans le périmètre de la ZAC en zone Ng pour une valeur moyenne de 2,80 '/m².

Le commissaire du gouvernement produit en cause d’appel deux nouveaux termes de comparaison portant sur des parcelles situées à proximité des parcelles objet du litige, une cession intervenue le 12 octobre 2023 de la parcelle AV [Cadastre 19] qui est en nature de vigne pour la valeur de 3,14 '/m², et la cession intervenue le 15 mai 2023 de la parcelle AV [Cadastre 21] pour la valeur de 3 '/m².

Les expropriés contestent la prise en compte de la cession du 19 décembre 2019 car les parcelles AV [Cadastre 5],[Cadastre 25], [Cadastre 28] et [Cadastre 30] avaient été acquises par la commune le 24 février 2006 au prix de 6,20 '/m², qu’en ce qui concerne le terme de référence du 22 mars 2021 au motif que 112 m² ont disparu entre le compromis (312021 m²) et l’acte authentique (311909 m²) et que dans les écritures de l’expropriant la surface ventilée est de 317326 m², que si l’on ramène le prix global de 500 000 ' à la surface réellement constructible, le prix de référence n’est pas de pour les parcelles situées en zone N n’est pas de 2,75 euros/m².

Ils proposent de retenir les termes de comparaison mentionnés par leur expert Mme [C], savoir les cessions intervenues en juillet 2019 des parcelles AD [Cadastre 35] et [Cadastre 36] sur la commune de [Localité 54] en zone A au prix de 17,58 euros/m² ; la cession intervenue en juillet 2008 de la parcelle située sur la commune de [Localité 54] AR [Cadastre 17] au prix de 40,80 euros/m², le jugement rendu le 14 avril 2010 qui fait état d’une vente amiable des parcelles sises à [Localité 50] HX [Cadastre 14] et [Cadastre 29] au prix de 12 euros/m² et sur [Localité 52] BC [Cadastre 15] à 15 euros/m², et la cession intervenue en janvier 2016 sur la commune de [Localité 47] de la parcelle C[Cadastre 31] au prix de 14,41 euros/m², ce qui donne un prix de 25 euros /m² pour les parties de parcelles cadastrées en zone Ng et N.

Comme cela a été indiqué supra l’avenant au compromis de vente signé les 28 et 29 décembre 2020 concerne les parcelles AB [Cadastre 2] à [Cadastre 7] et AR [Cadastre 16], [Cadastre 23], [Cadastre 27], [Cadastre 18] et AV [Cadastre 34] (312021 m²) et AR [Cadastre 1] et [Cadastre 9] (13602 m²) situées dans la ZAC de [Localité 54], et une erreur affecte l’attestation notariée établie le 22 mars 2021 dès lors que ne figure plus dans ce document la parcelle AR n° [Cadastre 16] d’une superficie de 23858 m² mais une parcelle AR [Cadastre 22] d’une superficie de 23746 m², ce qui explique la différence de 112 m² relativement à la totalité des parcelles. Une seconde erreur affecte l’acte signé en décembre 2020 car alors que la surface des biens désignés sous l’article 1 est d’après l’acte de 312021 m², la somme des surfaces correspondant aux terrains classés en zone Ng (209810 m²) et des terrains situés en zone 3AU1 (107516 m²) est égale à 317316 m² soit 5295 m² de plus. La surface des parcelles AR[Cadastre 1] et AR [Cadastre 9] indiquée dans la ventilation du prix correspond bien à celle mentionnée dans leur désignation. Si l’on déduit la surface de 5295 m² de la superficie située en zone N, le prix au m² qui est indiqué à hauteur de 2,75 m² devient un prix de 2,82 '/m², il sera tenu compte de cet élément, en le minorant l’erreur pouvant aussi affecter la partie de parcelle située en zone 3AU1.

En ce qui concerne les parcelles cadastrées AV [Cadastre 5], [Cadastre 25], [Cadastre 26] et [Cadastre 28], la commune ne conteste pas le fait qu’elle les avait acquises le 24 février 2006 au prix de 6,20 '/m² et qu’elle les a cédées avec la parcelle AR [Cadastre 17] au prix moyen de 2,80 ' en 2019. Toutefois comme l’a expliqué la commune, ces parcelles avaient été acquises par voie de préemption à une période où elles étaient classées en zone 2NA, zone d’urbanisation future. Les parcelles ayant été classées postérieurement à cette première mutation en zone Ng, le prix de la cession en 2019 peut bien être retenu comme élément de comparaison.

En ce qui concerne la cession intervenue en juillet 2019 des deux parcelles AD [Cadastre 35] et [Cadastre 36], l’acte de mutation n’est pas produit en annexe du rapport de Mme [C], et la cour ne dispose d’aucune information relativement à ces parcelles et à leur zonage, ce terme de comparaison ne peut être retenu.

En ce qui concerne la cession la cession de la parcelle AR [Cadastre 17] située dans le secteur [Adresse 51] de la commune de [Localité 54] en juillet 2008, l’acte de cession n’est pas produit aux débats. Eu égard à la superficie de la parcelle (240 m²), à l’ancienneté de la cession et à l’absence d’information sur le zonage au jour de la cession et sur la description de la parcelle, ce terme de comparaison ne sera pas retenu.

En ce qui concerne le jugement du juge de l’expropriation des Pyrénées Orientales du 14 avril 2010 concernant les parcelles HX264 et HX554, ces parcelles ne sont pas situées sur la même commune, étant situées sur la commune de [Localité 50], mais surtout leur prix a été fixé eu égard à la situation privilégiée des parcelles, situation privilégiées qui n’est pas retenue pour les parties de parcelles AV [Cadastre 6] et [Cadastre 8] situées en zone Ng et N, ce terme de comparaison qui a retenu un prix de 12 euros/m² ne sera pas retenu, pas plus que la cession intervenue en 2010 de la parcelle BC[Cadastre 15] dont l’acte de mutation n’est pas produit aux débats.

Enfin en ce qui concerne la cession de la parcelle C622 de janvier 2016 sur la commune de [Localité 47], il n’est pas justifié du zonage de la parcelle et cette cession est intervenue sur une commune très éloignée de celle de [Localité 54], ce terme de comparaison ne sera donc pas retenu.

En l’état des nombreux termes de comparaison concernant des parcelles situées sur la commune de [Localité 54] et quasi exclusivement sur le secteur de la ZAC qui font ressortir une valeur de pour une parcelle de terre nue variant de 2,75 à 3 euros/m², le prix de 3euros/m² sera retenu, le jugement sera confirmé de ce chef. Il sera alloué pour les parties des parcelles AV [Cadastre 6] et [Cadastre 8] situées en zone N et Ng une indemnité principale d’expropriation égale à la somme de :

(4262 + 706 + 5328) x 3 = 30 888 euros.

L’indemnité principale due au titre de l’expropriation des parcelles AV [Cadastre 6] et AV [Cadastre 8] est donc de 265 772 euros.

L’indemnité de remploi :

Le mode de calcul retenu par le premier juge n’est pas contesté, sur la base de l’indemnité de dépossession de 265 772 euros cette indemnité sera confirmée à hauteur de 27 577 euros.

L’indemnité totale de dépossession s’élève donc à la somme de 293 349 euros.

Sur les autres demandes :

Les expropriés qui succombent principalement seront tenu aux dépens d’appel sans qu’il ne soit fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La cour ;

Rejette la demande d’irrecevabilité des pièces n°1 à 30 ;

Confirme le jugement rendu par le juge de l’expropriation le 21 décembre 2023 (N°2023/54) qui a fixé le montant de l’indemnité due par la société d’Aménagement de la [Adresse 55] de [Localité 54] à M. [P] et Mme [G] à la somme globale de 293 349 ' pour l’expropriation des parcelles cadastrées commune de [Localité 54] section AV n°[Cadastre 6] et [Cadastre 8] ;

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [P] et Mme [G] aux dépens d’appel.

Le greffier La présidente