ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

2e chambre civile

ARRET DU 16 OCTOBRE 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 25/00866 – N° Portalis DBVK-V-B7J-QRVS

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 04 DECEMBRE 2024

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE [Localité 10] N° RG 24/00674

APPELANT :

Monsieur [N] [R]

né le 03 Septembre 1954 à [Localité 11]

[Adresse 3]

Représenté par M^e BELAZZOUG substituant M^e Zohra TAKROUNI, avocat au barreau de MONTPELLIER

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-012467 du 29/01/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 7])

INTIMEES :

Madame [L] [V]

[Adresse 4]

assignée par procès- verbal de recherches infructueuses le 11/03/25

S.A.S. [Adresse 9]

[Adresse 5]

Représentée par M^e Annabelle PORTE FAURENS de la SELASU FAURENS AVOCAT, avocat au barreau de MONTPELLIER

Ordonnance de clôture du 24 Juin 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 906-5 et 914-5 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 01 Juillet 2025,en audience publique, devant M^me Anne-Claire BOURDON, Conseillère, chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M^me Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre

M^me Nelly CARLIER, Conseiller

M^me Anne-Claire BOURDON, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Laurence SENDRA

ARRET :

— Rendu par défaut ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M^me Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre, et par M. Salvatore SAMBITO, Greffier.

FAITS, PROCEDURE – PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

Par acte du 8 juin 2023, ayant pris effet le 15 juin suivant, la SAS [Localité 8] Centre a donné à bail à M. [N] [R] et Mme [L] [V], son épouse un local d’habitation, situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 650 euros, outre 40 euros de charges.

Par acte du 11 décembre 2023, la société [Adresse 9] a signifié à M. et Mme [R] un commandement de payer la somme principale de 2 420 euros au titre des loyers et charges impayés, arrêtés au 7 décembre 2023, visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice du 22 mars 2024, la société [Localité 8] Centre a assigné M. et Mme [R] aux fins, notamment, de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire, obtenir l’expulsion des locataires et leur condamnation au paiement de la dette locative et d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à libération des lieux.

Par ordonnance de référé du 4 décembre 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Perpignan, statuant en référé, a :

— déclaré recevable l’action en référé ;

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 8 juin 2023 entre la société [Adresse 9] et les époux [R] concernant le bien à usage d’habitation situé [Adresse 1], sont réunies le 12 février 2024,

— ordonné en conséquence, aux époux [R] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

— dit qu’à défaut pour les époux [R] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société [Localité 8] Centre pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique :

— dit que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— condamné solidairement à titre provisionnel les époux [R] à payer à la société [Adresse 9] une indemnité mensuelle d’occupation à compter de la résiliation du bail (12 février 2024) jusqu’à la libération effective des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

— fixé cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

— condamné solidairement à titre provisionnel les époux [R] à payer à la société [Localité 8] Centre la somme de 2 419,09 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 10 octobre 2024, (mensualité d’octobre 2024 inclus), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

— débouté M. [R] de sa demande de délais de paiement ;

— condamné in solidum les époux [R] aux dépens de l’instance, qui comprendront les frais du commandement de payer du 11 décembre 2023,

— dit que s’il devait être exposés des dépens pour l’exécution de la décision, ils seraient à la charge des époux [R];

— condamné in solidum les époux [R] à payer à la société [Adresse 9] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rappelé que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Par déclaration reçue le 11 février 2025, M. [R] a relevé appel de cette ordonnance.

Par avis en date du 25 février 2025, l’affaire a été fixée à l’audience du 1er juillet 2025 en application des dispositions de l’article 906 du code de procédure civile.

Par conclusions du 24 avril 2025, M. [R] demande à la cour, au visa des articles 6, 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 1343-5 du code civil, de :

— déclarer son appel formé recevable et bien fondé,

— infirmer l’ordonnance de référé déférée en toutes ses dispositions,

— et statuant à nouveau, à titre principal :

— annuler les effets de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 8 juin 2023 entre la société [Localité 8] Centre et lui-même,

— annuler l’obligation de libérer les lieux, qui lui est imposée,

— annuler la condamnation en paiement de l’arriéré locatif d’un montant de 2 419,09 euros,

— à titre subsidiaire, ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 8 juin 2023 entre la société [Adresse 9] et lui-même,

— lui accorder des délais de paiement d’une durée de trois ans pour s’acquitter de sa dette locative,

— en tout état de cause, condamner la société [Localité 8] Centre à verser à Maître [W] [F] la somme de 2 500 euros au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991,

— condamner la société [Adresse 9] aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Au soutien de son appel, il fait valoir que :

— il a certes manqué à son obligation de paiement du loyer, mais il justifie cette situation par des manquements du bailleur dans la gestion locative du bien.

— la dette locative est due à l’absence de transmission de certains documents à la caisse d’allocations familiales par l’agence immobilière. Cette dernière ne lui a jamais remis les clés de la boîte aux lettres, ni de la cave, arguant ne jamais avoir vu les courriers concernant le paiement du loyer.

— il a versé chaque mois un reliquat de loyer, et que ce n’est qu’à partir de décembre 2023 qu’un rappel de la caisse d’allocations familiales est intervenu.

— à ce jour, la dette locative a été intégralement régularisée.

— il produit également des justificatifs attestant du paiement de ses loyers et d’une situation financière lui permettant, le cas échéant, d’apurer toute dette résiduelle de manière échelonnée.

Par conclusions du 13 juin 2025, la société [Adresse 9] demande à la cour, au visa de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, de :

— confirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance de référé,

— débouter M. [R] de l’intégralité de ses demandes à son encontre,

— débouter M. [R] de sa demande au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991,

— condamner M. [R] à lui payer la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [R] aux entiers dépens de la première instance et d’appel, et ce compris les frais du commandement de payer, du signalement à la CCAPEX ainsi que de la dénonce à la Préfecture.

Elle expose en substance que :

— les reproches formulés à l’encontre du bailleur ou du gestionnaire du bien concernant l’attestation de la caisse d’allocations familiales sont infondés, les aides sociales sont exclusivement destinées au locataire.

— même si ces aides sont versées directement au propriétaire, il appartient au locataire de vérifier la date et la régularité des paiements effectués.

— elle a adressé plusieurs décomptes locatifs faisant état d’un arriéré, sans que le locataire n’ait procédé à leur régularisation.

— la remise tardive des clés de la boîte aux lettres et de la cave ne saurait en aucun cas justifier un défaut de paiement du loyer.

Mme [V] épouse [R], destinataire par acte de commissaire de justice en date du 11 mars 2025, ayant donné lieu à un procès-verbal de recherches infructueuses, de la déclaration d’appel, des conclusions de l’appelant et de l’avis de fixation, n’a pas constitué avocat.

Il est renvoyé, pour l’exposé exhaustif des moyens et prétentions des parties, aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est en date du 24 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Au préalable, il convient de constater que Mme [V] n’ayant pas interjeté appel de l’ordonnance déférée, les dispositions la concernant ont autorité et force de chose jugée.

1- sur la résiliation du bail et ses conséquences

En application de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux et de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, le commandement de payer devant satisfaire aux conditions de forme prévues à cet article.

Le bail comprend une telle clause résolutoire (article VIII).

La société [Localité 8] [Adresse 6] verse aux débats quatre décomptes, arrêtés aux 7 décembre 2023 (-2 420 euros), 18 mars 2024 (-1 637, euros), 10 octobre 2024 (-2 419,09 euros ) et au 12 juin 2025 (+ 252,96 euros).

Au vu du décompte arrêté au 18 mars 2024, le commandement de payer en date du 11 décembre 2023 est demeuré infructueux pendant plus de deux mois.

M. [R] fait valoir que l’agence immobilière, gestionnaire, n’a pas été diligente, ayant, d’une part, retardé le versement de l’allocation logement par des démarches tardives et, d’autre part, ne lui ayant pas fourni les clefs de la boîte aux lettres, le privant de tout accès à l’information nécessaire quant au versement de ladite allocation.

Toutefois, le versement de la caisse d’allocations familiales des Pyrénées Orientales le 11 décembre 2023 (dans le délai de deux mois à compter du commandement de payer) visant à compenser l’absence de versement pour la période de juin à novembre 2023 (à hauteur de 1 325 euros = 1706 euros ' une retenue de 381 euros) et en janvier 2024 (à hauteur de 271 euros pour le mois de décembre 2023) n’a pas soldé la dette locative, le solde restant dû fin décembre 2023 étant de 1 095 euros et fin janvier 2024 de 1 105 euros.

Par ailleurs, M. [R] reconnaît lui-même dans une lettre, datée du 14 avril 2024, adressée à l’agence gestionnaire avoir pris du retard dans le traitement des demandes de la caisse d’allocations familiales. Au demeurant, il résulte des pièces versées aux débats qu’il communique par courriel et ne verse aux débats aucun courrier postal émanant de la caisse d’allocations familiales concernée, qui serait resté en souffrance faute d’accès à la boîte aux lettres pendant le délai de deux mois.

Enfin, il résulte d’un échange de courriels entre les 19 et 31 juillet 2023 que M. [R] a décidé de ne payer que 340 euros pour le mois d’août 2023 au regard d’une difficulté relative aux clefs de la cave (dans laquelle il expose avoir subi un vol, qui n’aurait pas été pris en compte par l’assurance concernée en l’absence d’effraction).

Ainsi, le seul cocontractant du bail est le locataire (et non la caisse d’allocations familiales), lequel dispose de la possibilité de saisir le juge compétent à réception d’un commandement de payer visant la clause résolutoire pour obtenir un échéancier, ce que M. [R] n’a pas fait.

Il en résulte que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire, figurant au bail étaient réunies à la date du 12 février 2024.

L’ordonnance déférée sera confirmée de ce chef.

2- sur l’expulsion, le paiement de l’arriéré locatif et d’une indemnité mensuelle d’occupation et les délais de grâce

M. [R] est occupant sans droit du logement depuis le 12 février 2024. L’occupation sans droit ni titre caractérise un trouble manifestement illicite qu’il appartient au juge des référés de faire cesser sur le fondement de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile.

En application de l’article 835 alinéa 2 de ce code, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Aux termes de l’article 7 a de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

A compter de la résiliation du bail, l’occupant sans droit, ni titre du logement est tenu au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, fixée par le premier juge, sans que cela ne soit contesté, à un montant égal à celui des loyers et provisions sur charges applicables au jour de la résiliation.

Toutefois, en application de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort du décompte, arrêté au 12 juin 2025 (terme de juin 2025 inclus), que la dette locative est soldée depuis le virement de la caisse d’allocations familiales (à hauteur de 3 221 euros) le 6 décembre 2024. Par ailleurs, M. [R] avait repris le paiement du loyer en janvier 2024 sans cesser depuis.

Si le diagnostic social et financier, en date du 16 mai 2024, indique que le travailleur social n’a pu le rencontrer, M. [R] justifie qu’il perçoit, outre l’allocation logement (301 euros par mois),

l’allocation de solidarité aux personnes âgées à hauteur de 1 033,11 euros (attestation d’avril 2025). Il ne produit aucune autre pièce relative à sa situation économique.

Le délai d’appel a permis l’apurement de la dette locative, sans nouvel impayé depuis lors, celle-ci étant éteinte le 6 décembre 2024, ce qui démontre la capacité du locataire à régler la dette dans les délais de paiement légaux, qui lui seront accordés rétroactivement jusqu’à cette date. A ce titre, la société [Adresse 9] ne conteste nullement l’extinction de la dette, se bornant à solliciter la confirmation de l’ordonnance déférée.

Ces délais ayant, d’ores et déjà, été respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué, de sorte que les demandes de la société [Localité 8] Centre tendant au prononcé de l’expulsion de M. [R] et à sa condamnation à titre provisionnel au versement d’une indemnité d’occupation seront rejetées.

L’ordonnance déférée sera infirmée de ces chefs.

3- sur les autres demandes

M. [R], qui succombe principalement, seule sa dette locative étant à l’origine de la procédure diligentée par le bailleur, sera condamné aux dépens d’appel sans que ni l’équité, ni aucune considération d’ordre économique, celui-ci bénéficiant de l’aide juridictionnelle totale, ne commande de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et de l’article 37 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant publiquement, par arrêt rendu par défaut,

— Infirme l’ordonnance de référé déférée, sauf en ce qu’elle a déclaré recevable l’action en référé, constaté la réunion des conditions d’acquisition de la clause résolutoire à la date du 12 février 2024, condamné solidairement à titre provisionnel M. et Mme [R] à payer à la société [Adresse 9] la somme de 2 419,09 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 10 octobre 2024 (mensualité d’octobre 2024 inclus), avec intérêts au taux légal à compter de la décision et condamné in solidum M. et Mme [R] aux dépens et à payer la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,

— Accorde à M. [N] [R] un délai de paiement jusqu’au 6 décembre 2024 pour s’acquitter de la dette locative et suspend les effets de la clause résolutoire pendant ce délai ;

— Constate qu’il s’est intégralement acquitté de l’arriéré locatif et qu’il n’existe plus de dette au titre des loyers et charges à cette date ;

— Dit que la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué ;

— Rejette l’ensemble des demandes de la SAS [Localité 8] Centre tendant au prononcé de la libération des lieux loués et, à défaut, d’une expulsion de M. [N] [R], en ce compris le sort des biens et à une condamnation, à titre provisionnel, au versement d’une indemnité mensuelle d’occupation ;

— Dit n’y avoir lieu à l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et de l’article 37 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991 ;

— Condamne M. [N] [R] aux dépens d’appel, qui seront recouvrés conformément aux dispositions applicables en matière d’aide juridictionnelle.

le greffier la présidente