ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

2e chambre civile

ARRET DU 20 MARS 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 23/06216 – N° Portalis DBVK-V-B7H-QB3T

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance du 04 DECEMBRE 2023

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE NARBONNE – N° RG 23/00208

APPELANT :

Monsieur [L] [T]

né le 26 Août 1959 à [Localité 11]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 9]

Représenté par M^e Annabelle PORTE-FAURENS de la SELASU FAURENS AVOCAT, avocat au barreau de MONTPELLIER

(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro 2024/001814 du 06/03/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de MONTPELLIER)

INTIMES :

Monsieur [U] [O], décédé le 05/05/24 à [Localité 9] (31)

étant né le 08 Octobre 1926 à [Localité 13] (TUNISIE)

et ayant demeuré : [Adresse 2]

[Localité 9]

Madame [R] [N] épouse [O]

née le 20 Juin 1929 à [Localité 13] (TUNISIE)

[Adresse 2]

[Localité 9]

Représentés par M^e Yves SINSOLLIER de la SELARL SINSOLLIER-PEREZ, avocat au barreau de NARBONNE

PARTIES INTERVENANTES :

Monsieur [S] [C] [O], Intervenant volontaire, venant aux droits de Monsieur [U] [O], né le 08 octobre 1926 à [Localité 13] (Tunisie), de nationalité Française, demeurant [Adresse 2], décédé le 5 mai 2024 à [Localité 9] (31)

né le 24 Janvier 1951 à [Localité 13] (TUNISIE)

[Adresse 3]

[Localité 5]

Madame [X] [O] épouse [D], intervenante volontaire, venant aux droits de Monsieur [U] [O], né le 08 octobre 1926 à [Localité 13] (Tunisie), de nationalité Française, demeurant [Adresse 2], décédé le 5 mai 2024 à [Localité 9] (31)

née le 05 Juillet 1953 à [Localité 13] (TUNISIE)

[Adresse 1]

[Localité 6]

Monsieur [E] [O], intervenant volontaire, venant aux droits de Monsieur [U] [O], né le 08 octobre 1926 à [Localité 13] (Tunisie), de nationalité Française, demeurant [Adresse 2], décédé le 5 mai 2024 à [Localité 9] (31)

né le 1er Septembre 1957 à [Localité 10]

[Adresse 4]

[Localité 8]

Représentés par M^e Yves SINSOLLIER de la SELARL SINSOLLIER-PEREZ, avocat au barreau de NARBONNE

Révocation de l’ordonnance de clôture du 21 janvier 2025 et nouvelle clôture à l’audience du 28 janvier 2025 .

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 28 janvier 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Philippe PIQUET, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre

Madame Virginie HERMENT, Conseillère

Monsieur Philippe PIQUET, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles

Greffier lors des débats : Madame Séverine ROUGY

Greffier lors du délibéré : Monsieur Salvatore SAMBITO

ARRET :

— Contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par Madame Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre, et par Monsieur Salvatore SAMBITO, Greffier.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de 21 mars 2009 à effet du 1er avril 2009, M [U] [O] et Mme [R] [N] épouse [O] ont donné à bail à M [L] [T] un appartement à usage d’habitation sis [Adresse 7]- à [Localité 12] pour un loyer mensuel de 387 €.

Des loyers étant demeurés impayés, M [U] [O] et Mme [R] [N] épouse [O] ont fait signifier à M [L] [T] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail le 4 mai 2022.

Ce commandement étant demeuré infructueux, ils ont fait assigner M [L] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Narbonne statuant en référé pour obtenir la résiliation du bail avec toutes ses conséquences.

Par ordonnance de référé du 4 décembre 2023 le juge des contentieux de la protection de Narbonne a :

— Constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 21 mars 2001 entre M [U] [O] et, Mme [R] [N] épouse [O] d’une part et M [L] [T] d’autre part, concernant l’appartement à usage d’habitation sis [Adresse 7]- à [Localité 12] sont réunies à la date du 5 juillet 2022.

— Ordonné en conséquence à M [L] [T] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de 15 jours à compter de la signification de la présente ordonnance

— Dit qu’à défaut pour M [L] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M [U] [O] et Mme [R] [N] épouse [O] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier de la force publique.

— Dit n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place.

— Condamné M [L] [T] à verser à M [U] [O] et Mme [R] [N] épouse [O] à de titre provisionnel à valoir sur les loyers indemnité d’occupation, la somme de 3921,88 euros (décompte arrêté au 30 octobre 2023) avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

— Condamné M [L] [T] à payer à M [U] [O] et Mme [R] [N] épouse [O] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 5 juillet 2022 jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés .

— Débouté M [L] [T] de sa demande de délais de paiement.

— Fixé cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges calculés telles que si le contrat s’était poursuivi.

— Condamné M [L] [T] à verser à M [U] [O] et Mme [R] [N] épouse [O] 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamné M [L] [T] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer et de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Par déclaration du 19 décembre 2023 M [L] [T] a relevé appel de cette ordonnance.

M [U] [O] est décédé le 5 mai 2024.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 18 juin 2024.

M [S] [C] [O], Mme [X] [O] épouse [D], et M [E] [O] sont intervenues volontairement à la procédure en leur qualité d’heritiers de M [U] [O] le 24 juin 2024 demandant notamment le rabat de l’ordonnance de clôture.

Pour une bonne administration de la justice, il conviendra de faire droit à cette demande.

Aux termes de ses dernières conclusions, auxquelles il est renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, M [L] [T] demande à la cour de :

— Réformer la décision dont appel.

Statuant à nouveau.

À titre principal.

— Déclarer qu’il existe une contestation sérieuse relative au bien-fondé et au quantum de la dette locative invoquée.

— Déclarer que le juge des référés n’était pas compétent pour statuer sur les demandes des époux [O] qui devaient saisir le juge du fond.

— Renvoyer les parties à mieux se pourvoir au fond.

À titre subsidiaire.

— Déclarer le logement indécent et que M [L] [T] est bien fondé à se prévaloir d’un préjudice de jouissance au moins équivalent à la moitié du loyer courant.

— Déclarer que la dette locative de M [L] [T] doit être réduite de 783,27 euros montant des allocations logement de juillet et août 2020 effectivement perçu par les époux [O] et du loyer réglé en juin 2021.

— Ordonner la compensation de toutes dettes locatives avec les indemnités dues en réparation du trouble de jouissance.

En tout état de cause.

— Accorder les plus larges délais de paiement à M [L] [T] pour le règlement de sa dette locative en lui accordant un échelonnement sur 36 mois.

— Débouter les époux [O] de leurs demandes, fins et prétentions contraires.

— Déclarer que chacune des parties conservera ses dépens.

Aux termes de leurs dernières conclusions auxquelles il est renvoyé pour un exposé complet de leurs moyens et prétentions, Mme [R] [N] épouse [O], M [S] [C] [O], Mme [X] [O] épouse [D], M [E] [O] demandent à la cour de :

— Ordonner le rabat de l’ordonnance de clôture et déclarer recevables les présentes conclusions.

Sur le fond.

— Confirmer l’ordonnance de référé rendu le 4 décembre 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Narbonne en toutes ses dispositions.

— Condamner M [L] [T] aux entiers dépens de première instance et d’appel en ce compris le coût du commandement de payer du 4 mai 2022 et sa dénonce à la CCAPEX ainsi qu’à payer aux intimées 2200 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

MOTIFS

Sur la recevabilité de l’appel

Interjeté dans les formes et délais de la loi l’appel est recevable.

Sur la demande en rabat de l’ordonnance de clôture.

Tenant le décès de M. [U] [O] et pour une bonne administration de la justice il y a lieu d’ordonner le rabat de l’ordonnance de clôture est de dire que la clôture sera prononcée au jour de l’audience

Sur l’existence d’une difficulté sérieuse

L’article 834 du Code de procédure civile stipule que «  dans tous les cas d’urgence, le Président du Tribunal judiciaire ou le Juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifient l’existence d’un différend »

En l’espèce, l’appelant lui-même produit le compte rendu d’une visite de contrôle après travaux réalisés sur les lieux loués le 7 juillet 2020 qui conclut à l’état de décence du logement loué.

Si l’appelant conteste le décompte des sommes réclamées il n’en demeure pas moins qu’ils ne justifiet pas du règlement des causes du commandement.

En conséquence le juge des référés pouvait manifestement ordonner les mesures qui ne se heurtent donc à aucune contestation sérieuse.

La décision querellée sera donc confirmée de ce chef

Sur les demandes tendant au constat de la résiliation du bail et ses conséquences.

L’article 24 I de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction applicable en l’espèce dispose que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges au terme convenu ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effets que deux mois après en commandement de payer demeurer infructueux »

En l’espèce le contrat de bail contient une clause résolutoire expressément visée par le commandement qui à été signifié à la requête des bailleurs au locataire

M [L] [T] ne justifie aucunement avoir payé les loyers dus de telle sorte que le commandement est bien resté infructueux.

L’urgence est caractérisée par l’importance et l’ancienneté de la dette locative.

En conséquence il y a lieu de constater la résiliation du bail liant les parties au 5 juillet 2022.

Tenant la résiliation ainsi intervenue, c’est à bon droit et de façon pertinente que le premier juge a autorisé et ordonné l’expulsion de M [L] [T] dans les formes légales et avec l’aide de la force publique.

C’est également à bon droit que le juge des référés a fixer une indemnité d’occupation à la charge du locataire devenu occupant sans droit ni titre, égale au montant du loyer et des charges tel qu’il aurait été du si le contrat s’était poursuivi, et condamné provisionnellement M [L] [T] au paiement de cette indemnité d’occupation.

Il résulte du décompte produit et des justificatifs de règlement notamment par la CAF que l’arriéré locatif a justement été fixé à la somme de 3921,88 € au 30 octobre 2023.

La décision déférée sera donc confirmée en ce qu’elle à condamné M [L] [T] au paiement de ladite somme avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’ordonnance.

M [L] [T] qui n’apporte aucun élément quant à ses capacités financières et ses possibilités de paiement sera déboutée de sa demande en délais de paiement

Les intimées ont du exposer pour la défense de leurs intérêts des frais irrépétibles qu’il serait inéquitable de laisser à leur charge.

M [L] [T] sera condamnée à ce titre à leur payer la somme de 2000 €.

M [L] [T] qui succombe sera condamné aux dépens D’appel.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Ordonne le rabat de l’ordonnance de clôture et prononce la clôture de la procédure au jour de l’audience.

Reçoit Mme [R] [N] épouse [O] en son appel.

Donne acte à M [S] [C] [O], Mme [X] [O] épouse [D], M [E] [O] de leurs interventions

Confirme en toutes ses dispositions la décision déférée.

Déboute M [L] [T] de toutes ses demandes.

Y ajoutant condamne M [L] [T] à payer à Mme [R] [N] épouse [O], M [S] [C] [O], Mme [X] [O] épouse [D], M [E] [O] ensemble la somme de 2000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne M [L] [T] aux dépens d’appel

Le greffier La présidente