ARRÊT n°2025-

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

5e chambre civile

ARRET DU 30 SEPTEMBRE 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 23/01163 – N° Portalis DBVK-V-B7H-PXTP

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 29 NOVEMBRE 2022

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PERPIGNAN

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE [Localité 7]

N° RG 11-19-000373

APPELANTE :

Madame [F] [K]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Tonin ALRANQ, avocat au barreau de BEZIERS, avocat postulant et plaidant

INTIMES :

Madame [U] [Z]

[Adresse 8]

[Localité 3]

Représentée par M^e Harald KNOEPFFLER de la SCP VIAL-PECH DE LACLAUSE-ESCALE- KNOEPFFLER-HUOT-PIRET-JOUBES, avocat au barreau de PYRENEES-ORIENTALES, avocat postulant

assistée de M^e Marjorie AGIER, avocat au barreau de MONTPELLIER, substituant, M^e Harald KNOEPFFLER, avocat plaidant

Monsieur [X] [P]

[Adresse 4]

[Localité 5]

Représenté par M^e Mandine CORTEY LOTZ de la SELARL CORTEY LOTZ & MARCHAL AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant,

assisté de M^e Jérémy POUGET, avocat au barreau de MONTPELLIER, substituant M^e Jacques ABI-NADER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

Ordonnance de clôture du 02 Juin 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 23 Juin 2025,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Emmanuel GARCIA, Conseiller, chargé du rapport.

Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M^me Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre

M. Emmanuel GARCIA, Conseiller

M^me Corinne STRUNK, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Estelle DOUBEY

ARRET :

— Contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M. Emmanuel GARCIA, conseiller faisant fonction de président, en remplacement de la présidente empêchée, et par M^me Estelle DOUBEY, greffier.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 10 décembre 2009, M. [X] [P] a donné à bail à Mme [U] [V], divorcée [Z], et Mme [F] [K] une maison à usage d’habitation située dans la résidence en copropriété [Adresse 6], pour une durée de 3 ans, moyennant un loyer mensuel fixé, en principal, à la somme de 493 euros, outre les provisions sur charges.

Par exploit d’huissier du 21 juin 2018, M. [X] [P] a délivré à Mme [U] [V], divorcée [Z], et Mme [F] [K] un congé pour vendre, prenant effet le 11 janvier 2019.

Parallèlement, invoquant des impayés de loyers, M. [X] [P] a fait délivrer le 10 septembre 2018 un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Par acte du 30 novembre 2018, M. [X] [P] a assigné Mme [U] [Z] et Mme [F] [K] devant le juge des référés du tribunal d’instance de Perpignan, en résiliation du bail.

A l’expiration du délai de préavis, Mme [U] [Z] s’est maintenue dans les lieux.

Par exploit d’huissier du 26 février 2019, M. [X] [P] a fait assigner Mme [U] [V], divorcée [Z], et Mme [F] [K] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 7], en validation du congé, sur le fondement de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989.

Par ordonnance rendue le 22 mai 2019, le juge des référés du tribunal d’instance de Perpignan a constaté l’acquisition de la clause résolutoire, ordonné l’expulsion et condamné Mme [U] [V], divorcée [Z], et Mme [F] [K] à payer à titre provisionnel une indemnité d’occupation d’un montant de 530,36 euros par mois ainsi qu’une somme de 4 159,99 euros à titre provisionnel, suivant décompte arrêté au 18 mars 2019.

Mme [U] [Z] a interjeté appel de cette décision.

Le 26 juin 2019, le tribunal d’instance de Perpignan a prononcé le rétablissement personnel sans liquidation judiciaire de Mme [U] [Z].

Mme [U] [Z] a quitté le logement le 18 juillet 2019.

Par arrêt en date du 4 mars 2021, la cour d’appel de Montpellier a prononcé la condamnation solidaire de Mme [U] [V], divorcée [Z], et Mme [F] [K] à payer à M. [X] [P] une somme de 1 299,83 euros au titre de la dette locative exigible et a confirmé la décision à l’égard de Mme [F] [K], en ce qu’elle avait été condamnée à payer la somme de 4 159,99 euros, et ce solidairement avec Mme [U] [Z] à hauteur de 1 299,83 et seule pour le surplus.

Par la suite, M. [X] [P] a saisi le juge des contentieux de la protection de [Localité 7] afin que soit tranchée la question relative à l’action indemnitaire et au paiement des loyers et indemnités d’occupation dus qui subsistait toujours.

Le jugement réputé contradictoire rendu le 29 novembre 2022 par le juge des contentieux de la protection de [Localité 7] :

Déclare irrecevable la demande tendant au paiement des loyers antérieurs au 26 juin 2019 formée contre Mme [U] [Z], née [V] ;

Condamne Mme [F] [K] à payer à M. [X] [P] la somme de 5 420,74 euros, selon décompte arrêté au 18 juillet 2019 et solidairement avec Mme [U] [Z], née [V], à hauteur de 427,02 euros seulement ;

Déboute M. [X] [P] de sa demande de dommages-intérêts pour résistance abusive ;

Déboute Mme [U] [Z], née [V], de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive ;

Déboute Mme [U] [Z], née [V], de sa demande de restitution du dépôt de garantie ;

Déboute Mme [U] [Z], née [V], de sa demande de remboursement des provisions sur charges ;

Condamne solidairement Mme [U] [V], divorcée [Z], et Mme [F] [K] à payer à M. [X] [P] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne solidairement Mme [U] [V] divorcée [Z] et Mme [F] [K] aux dépens.

Le premier juge a retenu, au visa des articles L. 741-2 et L. 741-6 du code de la consommation, que la demande formulée par M. [X] [P] tendant au paiement des loyers antérieurs au 26 juin 2019 était devenue irrecevable à l’encontre de Mme [U] [Z] uniquement, indiquant que la date d’effacement de ses dettes devant être retenue était celle du jugement du 26 juin 2019 ordonnant la mesure de rétablissement personnel sans liquidation au profit de cette dernière et non celle du 17 novembre 2020 correspondant à l’arrêt rendu par la cour d’appel de Montpellier qui déclarait irrecevable le recours formé par le bailleur ou encore la date de recevabilité de Mme [U] [Z] à la procédure de surendettement du 9 juin 2015. Il a alors relevé que la locataire demeurait redevable de la somme de 427,02 euros au titre des loyers pour période du 27 juin 2019 au 18 juillet 2019, date de son départ des lieux.

Il a condamné Mme [F] [K] au paiement de la somme de 5 420,74 euros au titre de la dette locative, constatant qu’en l’absence d’information donnée sur la date de son départ du logement il y avait lieu de retenir celle du 18 juillet 2019 pour fixer sa créance locative.

Le premier juge a rejeté les demandes formulées par M. [X] [P] au titre de la résistance abusive et par Mme [U] [Z] pour procédure abusive, les estimant injustifiées.

Il a également rejeté la demande formée par Mme [U] [Z] tendant à la restitution d’une part, du dépôt de garantie, dans la mesure où l’effacement de sa dette locative ne saurait constituer un paiement, de sorte que le manquement à son obligation locative existe toujours et, d’autre part, à la restitution des provisions mensuelles sur charges, indiquant que les versements opérés par la locataires entre le 1er janvier 2018 et le 18 juillet 2019 devaient, conformément à l’article 1342-10 du code civil, être imputés prioritairement sur la dette locative antérieure au 1er janvier 2018 et étaient dès lors insuffisants pour la solder, de sorte que qu’il ne saurait être considéré qu’elle a payé les provisions sur charges de janvier 2018 au 18 juillet 2019.

Mme [F] [K] a relevé appel de la décision par déclaration au greffe du 28 février 2023.

Dans ses dernières conclusions du 29 mai 2023, Mme [F] [K] demande à la cour de :

Déclarer recevable l’appel interjeté par Mme [F] [K] en date du 28 février 2023 à l’encontre d’un jugement rendu le 29 novembre 2022, RG n°19-000373, par le juge des contentieux de la protection de [Localité 7] ;

Réformer le jugement rendu le 29 Novembre 2022, RG n°19-000373, par le juge des contentieux de la protection de [Localité 7] ;

Juger que la créance de loyer dont se prévaut M. [X] [P] correspond à une période locative postérieure au départ de Mme [F] [K] du logement loué ;

Juger que les dettes de Mme [F] [K] ont été effacées par l’effet de l’ordonnance rendue par le tribunal d’instance de Perpignan en date du 20 avril 2017 ;

Déclarer M. [X] [P] irrecevable en sa demande de condamnation au paiement de loyers formée à l’encontre de Mme [F] [K] ;

Débouter M. [X] [P] de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions ;

En toutes hypothèses,

Condamner M. [X] [P] à payer la somme de 1 000 euros à Mme [F] [K] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner M. [X] [P] aux entiers dépens.

Mme [F] [K] soutient que la demande formulée par M. [X] [P] tendant à sa condamnation au paiement de loyers est irrecevable dans la mesure où elle a quitté le logement et délivré congé à l’agence gestionnaire en 2010, et qu’elle a bénéficié de la procédure de surendettement des particuliers sans liquidation judiciaire, selon ordonnance en date du 20 avril 2017, de sorte que les dettes locatives antérieures à cette date ont été annulées par l’effet de la procédure sur le fondement de l’article L. 741-2 du code de la consommation.

Dans ses dernières conclusions du 16 mai 2025, Mme [U] [Z] demande à la cour de :

Infirmer partiellement le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection de [Localité 7] en date du 29 novembre 2022 ;

Juger que M. [X] [P] ne présente aucune demande contre Mme [U] [Z], née [V], en cause d’appel ;

Juger irrecevable la demande tendant paiement des loyers antérieurs au 17 décembre 2020 formée contre Mme [U] [Z], née [V] ;

Débouter M. [X] [P] de l’intégralité de ses demandes ;

Condamner M. [X] [P] à verser à Mme [U] [Z] née [V] :

1 493 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie et des provisions mensuelles sur charges non justifiées,

5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

Confirmer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection de [Localité 7] en date du 29 novembre 2022 en ce que celui-ci a débouté M. [X] [P] de sa demande de dommages intérêts pour résistance abusive ;

Condamner M. [X] [P] aux entiers dépens

Mme [U] [Z] conclut au rejet des demandes formulées par M. [X] [P] à son encontre au titre de l’arriéré de loyers et charges, arguant qu’en vertu des articles L. 741-2 et L. 741-6 du code de la consommation, ses dettes antérieures au 17 décembre 2020 ont été effacées, estimant que c’est cette date, correspondant à l’arrêt confirmatif de la cour d’appel de Montpellier, qui doit être prise en compte comme étant celle du prononcé de son rétablissement personnel. L’intimée fait également valoir que la créance revendiquée par M. [X] [P] n’est établie ni dans son principe ni dans son montant, affirmant notamment que les décomptes produits sont totalement inexploitables, en ce qu’ils comprennent divers frais et sommes qui ne correspondent ni à des loyers ni à des charges, qu’ils font apparaître deux opérations sans précision quant à leur nature et qu’ils comportent une erreur concernant le montant des provisions mensuelles sur charges versées qui s’élevait, selon elle, à la somme de 50 euros et non à celle de 43 euros. Elle ajoute que l’arrêt de la cour d’appel de Montpellier du 4 mars 2021 ne saurait être invoqué.

L’intimée sollicite la confirmation du jugement en ce qu’il a rejeté la demande formée par M. [X] [P] au titre de la résistance abusive, affirmant que si une telle faute était avérée, ce qu’elle conteste, la créance indemnitaire qui en découlerait aurait été également effacée par son rétablissement personnel sans liquidation judiciaire.

Elle sollicite également la condamnation de M. [X] [P] à lui verser la somme de 1 393 euros. A ce titre, elle soutient qu’il résulte du décompte produit qu’elle a versé du 1er janvier 2018 au 18 juillet 2019 des provisions sur charge dont l’exigibilité n’est pas démontrée, alors que le premier juge a, selon elle, considéré à tort et à l’encontre de la volonté des parties que lesdits versements devaient s’imputer sur les dettes locatives les plus anciennes. Elle fait également valoir qu’il n’y a pas lieu de considérer que son manquement persiste, dans la mesure où la procédure de rétablissement personnel a entrainé, selon elle, un effacement de ses dettes de sorte qu’il doit être considéré qu’elles n’ont jamais existé, justifiant la restitution de son dépôt de garantie.

L’intimée conclut à la réformation du jugement en ce qu’il a rejeté sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive, arguant que M. [X] [P] a fait preuve d’un acharnement judiciaire qui a dégénéré en abus.

Dans ses dernières conclusions du 23 avril 2025, M. [X] [P] demande à la cour de :

Confirmer le jugement rendu le 29 novembre 2022 ;

Débouter Mme [F] [K] de l’ensemble de ses demandes ;

Condamner Mme [F] [K] et Mme [U] [Z] au paiement de la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers.

M. [X] [P] conclut à la confirmation du jugement en ce qu’il a retenu la date du 18 juillet 2019 concernant la créance locative de Mme [F] [K], arguant qu’elle ne rapporte la preuve ni du congé dont elle se prévaut ni de la date précise de son départ des lieux ni de l’existence de la procédure de surendettement alléguée, précisant qu’il n’a jamais été averti de cette dernière et que si elle était avérée elle n’aurait aucune incidence en ce qu’elle serait antérieure à la dette locative et au départ de la locataire.

L’intimé conclut à la confirmation du jugement en ce qu’il a condamné Mme [F] [K] à la somme de 5 420,74 euros au titre de la dette locative, dont 427,02 euros solidairement avec Mme [U] [Z], soutenant que les décomptes versés aux débats démontrent que les locataires n’étaient pas en règle, ajoutant que le rétablissement personnel de Mme [U] [Z] ne saurait impacter le bienfondé de l’action dirigée à son encontre, dans la mesure où il est intervenu le 26 juin 2019, soit antérieurement à la date de son départ des lieux et qu’il verse au débat un décompte précis des arriérés de loyers impayés, qui ont continué à perdurer, selon lui, après la date à laquelle la locataire avait déposé sa demande de surendettement et jusqu’à son départ.

Il sollicite la confirmation du jugement en ce qu’il a rejeté la demande formulée par Mme [U] [Z] pour procédure abusive, arguant notamment qu’il était tout à fait recevable dans son action puisque l’ordonnance de référé édicte des mesures provisoires.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 2 juin 2025.

MOTIFS

1. Sur le départ de Mme [F] [K] du logement

Mme [F] [K], appelante, avance qu’elle a donné congé à l’agence gestionnaire en 2010, de sorte que M. [X] [P] serait irrecevable en sa demande de condamnation au paiement de l’arriéré locatif à son encontre.

Or, outre le fait qu’elle ne justifie pas de ce congé, il doit être retenu qu’elle ne justifie nullement de la remise des clés entre les mains du bailleur, qu’ainsi, ce moyen doit être écarté et le jugement sera confirmé en ce qu’elle a été condamnée au paiement de la dette locative.

2. Sur l’effacement de la dette locative de Mme [F] [K], née antérieurement au 20 avril 2017

En cause d’appel, Mme [F] [K] indique qu’elle a bénéficié d’une procédure de surendettement des particuliers sans liquidation judiciaire, selon une ordonnance du 20 avril 2017, de sorte qu’elle n’a pas à s’acquitter des dettes locatives antérieures à cette date.

Or, si elle produit cette ordonnance, la cour constate que la dette locative en litige est postérieure à cette date, suivant le décompte détaillé produit par le bailleur et qui n’est pas utilement contesté, qu’ainsi, ce moyen sera écarté et le jugement sera confirmé en ce qu’il a dit que Mme [F] [K] était redevable de la dette locative jusqu’au 18 juillet 2019.

3. Sur les sommes à devoir par Mme [U] [Z] au titre de la dette locative

Mme [U] [Z] estime qu’en considérant la date du jugement rendu le 26 juin 2019, qui a prononcé son rétablissement personnel, et non la date du 17 décembre 2020, correspondant à l’arrêt confirmatif, le premier juge a fait une interprétation erronée de la loi.

Or, c’est à bon droit que le premier juge a retenu la date du 26 juin 2019 dès lors que l’arrêt rendu le 17 décembre 2020 a déclaré irrecevable l’appel formé par M. [X] [P] et que la loi vise expressément la date du jugement prononçant le rétablissement personnel sans liquidation judiciaire.

Sur le montant de la dette locative au-delà du 26 juin 2019 jusqu’au 18 juillet 2019, date du départ des lieux, la cour constate du décompte produit par le bailleur que les deux opérations postérieures, de 338,15 euros, au titre d’une échéance et de 185,99 euros, sans que la nature de ces sommes ne soit précisée, ont bien été expurgées des sommes à devoir au titre de la dette locative sur la période précitée, de sorte que la somme de 427,02 euros, retenue par le premier juge, sera confirmée.

4. Sur la demande reconventionnelle en restitution du dépôt de garantie et des provisions mensuelles sur charges

S’agissant du dépôt de garantie, le premier juge a dit que Mme [U] [Z] ne pouvait solliciter sa restitution au motif que si elle avait pu bénéficier d’un effacement de sa dette locative, celui-ci ne constituait pas un paiement, de sorte que le manquement à son obligation locative existait toujours et que, dans ces conditions, le dépôt de garantie ne pouvait lui être restitué puisqu’il venait garantir l’exécution de ses obligations locatives.

En cause d’appel, Mme [U] [Z] n’apporte aucune critique utile, se limitant à reprendre le moyen soutenu en première instance, selon lequel la procédure de rétablissement personnel entraîne un effacement des dettes, qu’ainsi, le jugement entrepris sera confirmé de ce chef.

S’agissant de la régularisation des charges locatives, la cour confirme la motivation du premier juge qui, au terme de développements particulièrement détaillés et en lecture du décompte précis produit par le bailleur et des provisions effectivement versées, a débouté Mme [U] [Z] de ses demandes.

Si, en cause d’appel, le bailleur vient au surplus justifier de l’ensemble des charges appelées, la cour retient que Mme [U] [Z], pour sa part, n’apporte pas de critique utile au motif pris par le premier juge, de sorte que le jugement sera confirmé de ce chef.

5. Sur les prétentions indemnitaires formées par Mme [U] [Z]

En cause d’appel, Mme [U] [Z] reprend sa prétention soutenue en première instance, visant à ce que M. [X] [P] soit condamné à lui payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive, au motif qu’il aurait fait preuve d’un acharnement judiciaire, qui a dégénéré en abus, et qui doit donc être sanctionné.

Or, elle ne justifie pas d’un tel acharnement, qui ne reste qu’allégué, le premier juge ayant justement retenu que M. [X] [P] avait été partiellement accueilli en ses demandes et qu’il ne saurait lui être reproché la commission d’une faute dans l’exercice de son droit d’agir, qu’ainsi, le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a débouté Mme [U] [Z] de ses prétentions indemnitaires.

En conséquence de ce qui précède, le jugement réputé contradictoire rendu le 29 novembre 2022 par le juge des contentieux de la protection de [Localité 7] sera confirmé en toutes ses dispositions.

6. Sur les dépens et les frais non remboursables

Le jugement sera également confirmé en ce qui concerne les dépens et l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [F] [K] et Mme [U] [Z] seront condamnées aux dépens de l’appel.

Mme [F] [K] et Mme [U] [Z] seront en outre condamnées à payer à M. [X] [P] la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire et mis à disposition au greffe ;

CONFIRME le jugement réputé contradictoire rendu le 29 novembre 2022 par le juge des contentieux de la protection de [Localité 7], en toutes ses dispositions ;

CONDAMNE Mme [F] [K] et Mme [U] [Z] à payer à M. [X] [P] la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais non remboursables d’appel ;

CONDAMNE Mme [F] [K] et Mme [U] [Z] aux dépens de l’appel.

Le greffier, Le conseiller

en remplacement de la présidente empêchée