ARRÊT n°2025-

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

5e chambre civile

ARRET DU 10 NOVEMBRE 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 23/02128 – N° Portalis DBVK-V-B7H-PZQM

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 03 AVRIL 2023

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NARBONNE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE [Localité 8]

N° RG 22/01115

APPELANTE :

S.A.S.U. MELIS RESTAURATION

MELIS RESTAURATION dont le siège est sis

[Adresse 6]

[Localité 1]

Représentée par M^e Sedami Armand ADIDO, avocat au barreau de NARBONNE, avocat postulant

assistée de M^e Pauline COUDER, avocat au barreau de MONTPELLIER, substituant sur l’audience M^e Ouiçal MOUFADIL, avocat au barreau de MONTPELLIER, substituant M^e Sedami Armand ADIDO, avocat au barreau de NARBONNE, avocat plaidant

INTIMES :

Madame [B] [V]

[Adresse 4]

[Localité 2]

signification de la déclaration d’appel le 31.05.2023 (dépôt étude commissaire de justice)

Monsieur [Y] [V]

[Adresse 5]

[Localité 3]

signification de la déclaration d’appel le 08.06.2023 (dépôt étude commissaire de justice)

Ordonnance de clôture du 25 Août 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 15 Septembre 2025,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Corinne STRUNK, Conseillère, chargé du rapport.

Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M^me Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre

M. Emmanuel GARCIA, Conseiller

M^me Corinne STRUNK, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Estelle DOUBEY

Le délibéré, fixé initialement au 4 novembre 2025, a été prorogé au 10 novembre 2025.

ARRET :

— Rendu par défaut ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M. Emmanuel GARCIA, Conseiller en remplacement de M^me Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre empêchée, et par Madame Estelle DOUBEY, greffier.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 11 septembre 2012, M. [S] [V] a donné à bail à M. [R] [L], des locaux commerciaux situés [Adresse 7], à [Localité 8] (11), pour une durée de 9 ans à compter du 1er octobre 2012, moyennant un loyer annuel hors taxes de 8 280 euros.

Le 27 avril 2016, M. [S] [V] est décédé laissant pour ayants droit M. [Y] [V] et Mme [B] [V].

Par acte notarié en date du 17 août 2016, la société Melis 27, représentée par M. [L], a cédé son fonds de commerce à la SASU Melis Restauration, en ce compris le droit au bail.

Suivant ordonnance en date du 29 juin 2022, le tribunal judiciaire de Narbonne a enjoint la SASU Melis Restauration de payer la somme de 3 851 euros à M. [Y] [V] et Mme [B] [V] au titre des taxes foncières 2018 et 2019.

Par acte en date du 3 août 2022, la SASU Melis Restauration a formé opposition à l’ordonnance d’injonction de payer.

Le jugement contradictoire rendu le 3 avril 2023 par le juge des contentieux de la protection de [Localité 8] :

Déclare recevable l’opposition de la SASU Melis Restauration à l’ordonnance d’injonction de payer du 29 juin 2022 ;

Déclare non avenue l’ordonnance d’injonction de payer du 29 juin 2022 ;

Condamne la SASU Melis Restauration à payer à M. [Y] [V] et Mme [B] [V] la somme de 1 732 euros avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

Déboute les parties du surplus de leurs demandes ;

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire de plein droit ;

Partage par moitié les dépens et condamne chaque partie à en supporter la moitié.

Le premier juge indique que la résolution du litige invite à s’interroger sur l’interprétation de la clause prévue à l’article 3 du bail commercial et répondre à la question de savoir si le loyer de 800 euros comprend ou non les 110 euros de provision sur charges.

Après analyse du contrat, il retient que la commune intention des parties était de déterminer un loyer d’un montant de 800 euros comprenant les charges à hauteur de 110 euros. Il considère en effet que la différence entre le loyer à échoir de 800 euros et le loyer hors taxe qui s’élève à la somme de 690 euros hors taxe, correspond au montant des charges.

Après avoir constaté le paiement de la somme de 3960 euros de l’année 2017 à 2019 et de la taxe foncière sur cette même période d’un montant de 5.692 euros, il condamne la SASU Melis Restauration au paiement de la somme de 1 732 euros au titre des taxes foncières récupérables.

Ce faisant, il rejette l’argumentation développée par le preneur, lequel conteste le montant de la taxe foncière en ce qu’elle porte sur un bien d’une superficie de 166m² alors qu’il loue un local d’une superficie de 105m².

Le premier juge considère en effet que tous les justificatifs de calcul de la superficie immobilière n’établissent pas tous la même mesure et par ailleurs que ladite société, en soutenant que le local mesure 105 m2, élude la cave au sous-sol d’une mesure de 58 m2 selon l’état descriptif de division de la copropriété produit, cave qui est comprise dans le contrat de bail à l’article 1er.

La SASU Melis Restauration, prise en la personne de son représentant légal en exercice, a relevé appel de la décision par déclaration au greffe du 20 avril 2023.

Dans ses dernières conclusions du 15 juin 2023, la SASU Melis Restauration, prise en la personne de son représentant légal en exercice, demande à la cour de :

Déclarer l’appel recevable et bien fondé ;

A titre principal,

Annuler le jugement déféré pour défaut de motivation ;

A titre subsidiaire,

Infirmer le jugement du 3 avril 2023 ;

Dire qu’il appartient à Mme [B] [V] et M. [Y] [V] qui réclament le paiement de prouver l’existence de leur créance ;

Dire que Mme [B] [V] et M. [Y] [V] n’établissent pas la réalité de leur créance ;

Dans tous les cas,

Condamner Mme [B] [V] et M. [Y] [V] à payer à la SASU Melis Restauration la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers frais et dépens de première instance et d’appel.

A titre principal, la SASU Melis Restauration sollicite l’annulation du jugement du 3 avril 2023 en ce que le premier juge l’a condamnée à payer la somme de 1 732 euros dans le dispositif sans indication du fondement dans le corps de la décision, alors qu’il y indique pourtant que le loyer mensuel de 800 euros contient le montant de la taxe foncière, de sorte qu’il a entaché sa décision d’une contradiction entre les motifs et le dispositif en violation de l’article 455 du code de procédure civile.

A titre subsidiaire, l’appelante soutient que la demande en paiement des consorts [V] est infondée, que les intimés n’apportent pas la preuve de leur créance.

Elle ajoute que l’interprétation du bail litigieux et des autres pièces produites au débat permettent de confirmer que le loyer de 800 euros intègre déjà le montant de la taxe foncière. Dès lors qu’elle est à jour du paiement de son loyer mensuel de 800 euros, aucune somme ne peut lui être réclamer à ce titre. Elle soutient enfin que le dernier contrat de vente du local, conclu entre les intimés et le nouveau bailleur, leur est opposable, puisqu’ils n’en ont jamais contesté la validité.

La signification à l’intimée de la déclaration d’appel et des conclusions de l’appelant est intervenue le 31 mai 2023 par remise à étude pour Mme [V] et le 8 juin 2023 par remise à l’étude pour M. [V].

Les consorts [V] n’ont pas constitué avocat.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 25 août 2025.

MOTIFS

1/ Sur la demande en annulation du jugement entrepris :

En application de l’article 455 du code de procédure civile, le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens. Cet exposé peut revêtir la forme d’un visa des conclusions des parties avec l’indication de leur date. Le jugement doit être motivé. Selon l’article 458, ce qui est prescrit par les articles 455 et 456 doit être observé à peine de nullité.

Les appelants réclament l’annulation du jugement déféré pour défaut de motivation et en présence d’une contradiction entre les motifs énoncés et le dispositif.

La lecture de la décision entreprise met en évidence une analyse étayée du litige par un rappel des textes applicables et une application aux faits de l’espèce ce qui satisfait aux prescriptions énoncées à l’article 455.

Par ailleurs, le fait d’intégrer dans le loyer la provision sur charges d’un montant de 110 euros n’est nullement en contradiction avec la condamnation de la société appelante au paiement de la somme de 1.732 euros puisqu’elle est condamnée au reliquat restant dû après déduction des sommes versées à titre de provision sur le montant total de la taxe foncière due en 2017, 2018 et 2019.

Il convient en conséquence de débouter l’appelante de sa demande en annulation.

2/ Sur la demande en paiement :

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’appelante conteste le bien-fondé de la créance considérant que le règlement du loyer pour un montant de 800 euros, dont elle est à jour, la libère de son obligation de paiement et ce d’autant que les consorts [V] ont déclaré dans le compromis de vente du 30 septembre 2019 n’avoir aucun litige avec leur locataire. Elle ajoute enfin que le premier juge ne pouvait la condamner au paiement d’une somme de 1.732 euros après avoir dit que le loyer fixé à hauteur de 800 euros comprenait la provision sur charges d’un montant de 110 euros.

A titre liminaire, il convient d’indiquer que la société appelante ne peut apporter la démonstration du règlement des charges réclamées au moyen d’un compromis de vente qui ne lui est pas opposable et qui ne peut s’analyser comme une preuve de paiement.

Pour le surplus, la cour valide l’analyse du premier juge en ce qu’il a dit que la commune intention des parties était de déterminer un loyer d’un montant de 800 euros comprenant les charges à hauteur de 110 euros.

A cet égard, le bail commercial initial prévoit à l’article 3 que le preneur devra « rembourser au bailleur sa quote-part dans les charges, taxes et prestations de toute nature afférentes aux locaux loués. Ces charges comprendront la taxe foncière : le preneur règlera au bailleur une provision mensuelle de 110 euros’ ».

Il est à observer que la somme de 110 euros est une provision sur charges qui ne prive pas le bailleur de la possibilité de solliciter paiement au titre de la régularisation des charges de sommes supplémentaires dès lors qu’elles sont justifiées.

Au cas d’espèce, il n’est nullement contesté que la société appelante a réglé sur la période considérée la provision sur charges d’un montant de 110 euros.

Cela étant, cette provision s’avère insuffisante pour couvrir le montant total de la taxe foncière qui représente la somme de 5.692 euros sur les trois années considérées alors que la société preneuse justifie du paiement d’une provision totale sur ces trois exercices d’un montant de 1.841 euros.

La créance étant justifiée, il convient de confirmer le jugement entrepris sur ce point.

3/ Sur les demandes accessoires :

Le jugement sera également confirmé sur les dépens et les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’appelante, qui succombe, sera condamné aux dépens de l’appel et sera déboutée de la demande présentée au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, par arrêt rendu par défaut mis à disposition au greffe et en dernier ressort,

Confirme le jugement rendu le 3 avril 2023 par le juge des contentieux de la protection de [Localité 8] en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Déboute la SASU Melis Restauration de la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SASU Melis Restauration aux dépens.

Le greffier, Le conseiller en remplacement de la présidente empêchée,