ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

5e chambre civile

ARRET DU 08 JUILLET 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 24/00269 – N° Portalis DBVK-V-B7I-QC5H

Décision déférée à la Cour : Jugement du 01 DECEMBRE 2023

juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de MONTPELLIER

N° RG 23/00089

APPELANTE :

Madame [X] [K]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Laurent EPAILLY, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assistée de M^e Jean François GENDRE, avocat au barreau de MONTPELLIER substituant M^e Laurent EPAILLY, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-003985 du 15/05/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 6])

INTIMEE :

E.P.I.C. L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE [Localité 6] MEDITE RRANEE METROPOLE (ACM – HABITAT), établissement public industriel et commercial, pris en la personne de son directeur général en exercice domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 4]

[Localité 3]

Représentée par M^e Alexia ROLAND de la SELARL VPNG, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assistée de M^e Céline LAPEYRE, avocat au barreau de MONTPELLIER substituant M^e Alexia ROLAND de la SELARL VPNG, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

Ordonnance de clôture du 30 Avril 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 21 Mai 2025,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Corinne STRUNK, Conseillère, chargé du rapport.

Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M^me Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre

M. Emmanuel GARCIA, Conseiller

M^me Corinne STRUNK, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Sylvie SABATON

ARRET :

— contradictoire;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M^me Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre, et par Madame Sylvie SABATON, greffier.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte en date du 2 août 1999, avec prise d’effet au 15 août 1999, l’Office Public d’Aménagement et de Construction de [Localité 6] (ACM Habitat) a consenti à Mme [X] [K] un bail d’habitation sur un logement situé [Adresse 7], contre le paiement d’un loyer mensuel initial de 1.570,59 francs, outre 299 francs à titre de provisions sur charges.

Par acte d’huissier du 22 septembre 2021, ACM Habitat a fait sommation à Mme [X] [K] d’avoir à cesser toutes nuisances.

Par acte d’huissier du 4 janvier 2023, ACM Habitat a assigné Mme [X] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Montpellier, au visa des articles 1728, 1729 et 1740 du code civil et de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, en résiliation du bail d’habitation et en expulsion.

Le jugement contradictoire rendu le 1er décembre 2023 par le juge des contentieux de la protection de [Localité 6] :

' Ecarte des débats la pièce n°9 de l’Office Public de l’Habitat de [Localité 6] Méditerranée Métropole ;

' Prononce la résiliation du bail conclu, le 2 août 1999, entre de l’Office Public de l’Habitat de [Localité 6] Méditerranée Métropole et Mme [X] [K] portant sur un logement situé [Adresse 7] ;

' Déclare en conséquence Mme [X] [K] occupante sans droit ni titre des lieux situés à l’adresse ci-dessus mentionnée à compter du 1er décembre 2023 ;

' Condamne Mme [X] [K] à payer à l’Office Public de l’Habitat de [Localité 6] Méditerranée Métropole une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux ;

' Dit qu’à défaut par Mme [X] [K] d’avoir libéré les lieux loués, deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l’expulsé, dans tel garde-meuble désigné par lui ou à défaut par le bailleur ;

' Déboute Mme [X] [K] de sa demande de délais pour quitter les lieux ;

' Dit que la présente décision sera transmise au préfet de l’Hérault en application de l’article R. 4122 du code des procédures civiles d’exécution ;

' Condamne Mme [X] [K] à payer à l’Office Public de l’Habitat de [Localité 6] Méditerranée Métropole une somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

' Condamne Mme [X] [K] aux dépens de l’instance ;

' Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Le premier juge relève qu’en l’absence d’accord de Mme [X] [K] pour la divulgation des constatations du médiateur et des déclarations recueillies au cours de la médiation, il convient d’écarter des débats la pièce n°9 d’ACM Habitat.

Il retient que Mme [X] [K] n’apporte pas la preuve du comportement injurieux et irrespectueux de sa voisine, Mme [P] [H], qu’elle invoque. Il constate néanmoins, à l’appui de diverses dénonciations émanant de résidents de son immeuble, que le conflit entre Mme [X] [K] et ses voisins, du fait son comportement irrespectueux et agressif, voire menaçant, a atteint un niveau tel que la poursuite du bail est impossible sans risque majeur pour la santé et la sécurité des résidents. Il note que la locataire a manqué, de façon répétée depuis plusieurs années à son obligation de jouir paisiblement des lieux, justifiant la résiliation du bail ainsi que l’expulsion.

Il rejette la demande de délais pour quitter les lieux, relevant qu’en dépit des modestes ressources de la locataire, l’expulsion ordonnée en raison de sa manifeste mauvaise volonté d’exécuter ses obligations, justifie l’urgence de l’éloigner sans délais des autres résidents, et ce d’autant plus que la procédure en cours aura pour effet d’aggraver les tensions déjà particulièrement vives au sein de l’immeuble.

Mme [X] [K] a relevé appel de la décision par déclaration au greffe du 15 janvier 2024.

Dans ses dernières conclusions du 14 avril 2024, Mme [X] [K] demande à la cour de :

' Infirmer le jugement en ce qu’il :

—  Prononce la résiliation du bail conclu, le 2 août 1999, entre de l’Office Public de l’Habitat de [Localité 6] Méditerranée Métropole et Mme [X] [K] portant sur un logement situé [Adresse 7],

—  Déclare en conséquence Mme [X] [K] occupante sans droit ni titre des lieux situés à l’adresse ci-dessus mentionnée à compter du 1er décembre 2023,

—  Condamne Mme [X] [K] à payer à l’Office Public de l’Habitat de [Localité 6] Méditerranée Métropole une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux,

—  Dit qu’à défaut par Mme [X] [K] d’avoir libéré les lieux loués, deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l’expulsé, dans tel garde-meuble désigné par lui ou à défaut par le bailleur,

—  Déboute Mme [X] [K] de sa demande de délais pour quitter les lieux,

—  Dit que la présente décision sera transmise au préfet de l’Hérault en application de l’article R. 4122 du code des procédures civiles d’exécution,

—  Condamne Mme [X] [K] à payer à l’Office Public de l’Habitat de [Localité 6] Méditerranée Métropole une somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

—  Condamne Mme [X] [K] aux dépens de l’instance,

—  Rappelle que l’exécution provisoire est de droit ;

' Confirmer au besoin le rejet de la pièce n°9 adverse comme violant l’obligation légale de confidentialité d’une médiation ;

' Juger qu’il n’y avait pas lieu à résiliation judiciaire du bail de Mme [X] [K] ;

En cas d’expulsion antérieure à l’arrêt à intervenir,

' Ordonner le relogement de Mme [X] [K] dans un logement HLM, aux conditions antérieures et sous astreinte de 50 euros par jour de retard, ainsi que la restitution de ses biens meubles et la prise en charge de la location par l’Office Public de l’Habitat de [Localité 6] Méditerranée Métropole ;

A titre infiniment subsidiaire,

' Accorder à Mme [X] [K] les plus larges délais pour quitter les lieux ;

Dans tous les cas,

' Condamner l’Office Public de l’Habitat de [Localité 6] Méditerranée Métropole à payer directement à l’avocat de Mme [X] [K], dès lors qu’il renonce à percevoir l’aide juridictionnelle, la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l’article 50 et 37 de la loi de 1991 sur l’aide juridictionnelle, cette somme ne pouvant être inférieur à 1,5 fois celle qu’il aurait perçue au titre de l’aide juridictionnelle ;

' Condamner l’Office Public de l’Habitat de [Localité 6] Méditerranée Métropole aux entiers dépens.

Mme [X] [K] soutient qu’il y a lieu de rejeter d’office la pièce adverse n°9, arguant que le compte-rendu de la médiation est soumis au principe de confidentialité.

A titre principal, l’appelante s’oppose à la résiliation du bail et son expulsion, affirmant rapporter la preuve par attestation, dépôt de plainte et constatations médicales, de faits de harcèlement et de nuisances sonores de la part de sa voisine, Mme [P] [H], à son encore. Elle prétend que celle-ci lui nuit par tous les moyens possibles, notamment en s’opposant à l’intervention chez elle d’un expert aux fins de déterminer l’origine d’une fuite d’eau ayant dégradé son appartement.

Elle considère que son bail ne peut être résilié, en raison du caractère ancien des faits présumés invoqués par l’intimé, estimant qu’il ne fait état d’aucun élément postérieur à janvier 2022.

A titre subsidiaire, dans l’hypothèse d’une confirmation de la résiliation de son bail, l’appelante sollicite les délais les plus larges afin d’essayer de se reloger, en raison de la faiblesse de ses ressources.

Dans ses dernières conclusions du 28 avril 2025, l’Office Public de l’Habitat de [Localité 6] Méditerranée Métropole, prise en la personne de son représentant légal en exercice, demande à la cour de :

' Statuer ce que de droit sur la demande tendant au rejet de la pièce n°9 de l’Office Public de l’Habitat de [Localité 6] Méditerranée Métropole ;

' Confirmer le jugement en ses autres dispositions;

' Condamner Mme [X] [K] au paiement de la somme de 1 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

L’Office Public de l’Habitat de [Localité 6] Méditerranée Métropole, conclut à la confirmation de la résiliation du bail de l’appelante et de l’expulsion, arguant qu’elle ne justifie pas des agissements qu’elle impute à Mme [P] [H]. Il soutient que l’attestation produite ne mentionne ni nuisances sonores ni agressions verbales de la part de cette dernière, qu’aucun élément justifiant de l’issue donnée aux plaintes déposées à son encontre n’est rapporté et que les courriers du médecin se bornent à faire état des doléances de Mme [X] [K].

L’intimé fait valoir que les attestations qu’il produit rapportent la preuve du harcèlement subi par Mme [P] [H] de la part de l’appelante.

Il considère que Mme [X] [K] ne peut invoquer l’ancienneté des faits pour contrer la résiliation du bail, affirmant que les pièces qu’il produit démontrent que les nuisances reprochées à la locataire ont, a minima, duré de manière très régulière entre janvier 2021 et mai 2022.

Il soutient qu’il n’y a pas lieu d’accorder des délais à l’appelante, avançant qu’elle fait manifestement preuve de mauvaise volonté et ne justifie d’aucune démarche tendant à son relogement, dans le parc privé comme social.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 30 avril 2025.

MOTIFS

1/ Sur le retrait de la pièce 9

La cour confirmera le retrait de la pièce 9 produite par l’intimé tel qu’ordonné par le premier juge en l’absence de moyens sérieux tout en rappelant que la médiation est soumise au principe de confidentialité et que le rapport, qui en émane, ne peut être produit en justice qu’avec l’accord des parties.

Mme [K] s’opposant à la communication de cette pièce, c’est à bon droit que le premier juge a écarté cette pièce des débats.

2/ Sur la résiliation du bail et les demandes subséquentes :

Selon l’article 1728 du code civil «Le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.»

Selon l’article 7 b) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé d''user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

Selon l’article 1729 du code civil « Si le preneur n’use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail.»

Selon l’article 1741 du code civil, le contrat de louage peut être résilié en raison du défaut du bailleur ou du preneur de remplir leurs engagements.

En l’espèce, il n’est nullement contesté qu’aux termes d’une pétition adressée au bailleur le 4 janvier 2021 par plusieurs occupants de la résidence [Adresse 5], le comportement fautif de Mme [K] a été dénoncé par le voisinage qui lui reproche d’être à l’origine de troubles et d’incivilités consistant notamment en des nuisances sonores diurnes et nocturnes (tape dans les murs, les radiateurs à toutes heures de la journée), des cris, ainsi que le non-respect des parties communes (fume dans le hall, mégots écrasés). Ces témoins exposent que l’appelante a rejeté toute discussion se montrant ainsi particulièrement virulente et n’hésitant pas à les insulter ou les menacer.

D’autres occupants ont adressé des courriers le 15 janvier 2021 pour dénoncer l’agressivité de l’appelante tout en attestant que la famille [H] ne pose aucune difficulté et qu’elle se fait importuner par Mme [K].

Mme [S] atteste encore avoir assisté à la médiation sollicitée par Mme [H] et explique que la médiatrice a mis fin à l’entretien eu égard à l’agressivité de Mme [K] tout en les invitant à porter plainte considérant le comportement dangereux et agressif de celle-ci.

En dépit des nombreux courriers adressés au bailleur ainsi que de la sommation d’avoir à cesser toutes nuisances délivrée le 22 septembre 2021 à la demande d’ACM Habitat, le comportement fautif de Mme [K] n’a pas cessé comme en atteste le courrier adressé le 9 mai 2022 par Mme [H] qui explique être victime d’insultes racistes, de menaces et d’harcèlements quotidiens en dépit des nombreuses tentatives amiables pour mettre un terme à ce conflit.

Enfin si Mme [K] dénonce de son côté le comportement fautif de Mme [H] et conteste les griefs avancés par le bailleur, elle ne justifie cependant pas de ses allégations, le dépôt de plaintes ne pouvant justifier de la réalité des faits allégués. La seule attestation produite ne peut suffire à établir la matérialité des faits dénoncés alors que les témoignages contraires sont nombreux, circonstanciés et concordants.

La cour observe pour finir l’existence d’un conflit persistant entre l’appelante et Mme [H] prenant de plus en plus d’ampleur allant même jusqu’à des insultes et des menaces proférées par Mme [K] qui fait régner un climat insupportable et une insécurité pour les autres locataires.

Force est de constater que Mme [K] est à l’orgine de manquements répétés et graves à l’obligation de jouir paisiblement des lieux loués ce qui justifie la résiliation du bail.

En conséquence, le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a prononcé la résiliation du bail conclu entre ACM et Mme [K] aux torts exclusifs de la locataire avec toutes conséquences de droit relatives à l’expulsion et l’indemnité d’occupation.

3/ Sur les délais pour quitter les lieux:

La cour observe que Mme [K] a quitté le logement le 6 août 2024 ce qui rend sans objet la demande de délai ainsi que celle relative au relogement qui n’est de surcroit pas justifié alors même que Mme [K] est responsable de la résiliation du bail.

Elle sera donc déboutée de ses demandes.

4/Sur les demandes accessoires:

Il y lieu de confirmer le jugement déféré concernant les condamnations au titre des dépens et des frais irrépétibles de première instance.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, l’appelante supportera les dépens d’appel. L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant après en avoir délibéré conformément à la loi, par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe et en dernier ressort,

Confirme le jugement rendu le 1er décembre 2023 par le juge des contentieux de la protection de [Localité 6] en toutes ses dispositions,

Déboute Mme [X] [K] de l’intégralité de ses demandes,

Dit n’y avoir lieu à l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991.

Condamne Mme [X] [K] aux dépens d’appel.

Le Greffier La Présidente